標(biāo)簽： 房產(chǎn) | 分類： 房地產(chǎn)企業(yè)納稅評析 |
《土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）
《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）
一、
（條例）第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
（細(xì)則）第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
配套文件一：《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）
四?關(guān)于細(xì)則中“贈與”所包括的范圍問題 細(xì)則所稱的“贈與”是指如下情況:
(一)房產(chǎn)所有人?土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)?土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的?
(二)房產(chǎn)所有人?土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體?國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)?土地使用權(quán)贈與教育?民政和其他社會福利?公益事業(yè)的?
上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會?希望工程基金會?宋慶齡基金會?減災(zāi)委員會?中國紅十字會?中國殘疾人聯(lián)合會?全國老年基金會?老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織?
配套文件二：《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函[2000]687號） 你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報〔2000〕32 號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅 。
（細(xì)則）第三條 條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。
（細(xì)則）第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。
條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。
?。?xì)則）第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。
?。?xì)則）第六條 條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。
條例第二條所稱個人,包括個體經(jīng)營者。
二、征稅對象
（一）、增值額
（條例）第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。
（二）、核算對象
（細(xì)則）第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。
?。?xì)則）第九條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?br>
土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(以下簡稱《細(xì)則》)第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，．．．可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分?jǐn)?#8221;中“總面積”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下: 根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分?jǐn)?，?可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。
配套文件二：《關(guān)于武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納土地增值稅的批復(fù)》（國稅函[2003]922號）根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第八條“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，對武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一次性購入的土地，分別轉(zhuǎn)讓土地的行為，應(yīng)按最基本的核算項目，分次分別計征土地增值稅。
配套文件三：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號） 一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
配套文件四：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第十七條清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
解讀：明確了項目清算單位，以審批、備案的項目為單位進行清算；以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)須分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。納稅人不能自行選擇項目單位來避稅。
三、應(yīng)納稅所得額
（一）、總述
（條例）第四條
（二）
（條例）第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括
1、貨幣收入、
2、實物收入
3、其他收入。
（1）、視同銷售收入
配套文件一：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
配套文件二：《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號） 第十九條本準(zhǔn)則所稱清算項目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第二十三條納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：
(一)按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。
(二)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。
(三)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。
第二十四條 收入實現(xiàn)時間的確定，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
《四川省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》的通知》（川地稅發(fā)[2009]60號） 四、對房屋銷售價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，主管地稅機關(guān)對其計稅價格按下列方法和順序確定： ?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定?！ 。ǘ┯芍鞴艿囟悪C關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價格確定?！ 。ㄈ┯芍鞴艿囟悪C關(guān)按當(dāng)?shù)卣块T公布的近期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場指導(dǎo)價格確定。
（2）代收收入
《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號） 第二十五條對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：
(一)代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)?！?二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
4、評估收入
（條例）第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收:
（細(xì)則）第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。
（細(xì)則）第十四條 條例第九條(一)項所稱的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。
(2)提供扣除項目金額不實的；
條例第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。
條例第九條(三)項所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。
隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
（三）、扣除項目
1、扣除原則
(1)憑證合法原則
《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）四、土地增值稅的扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號）
第二十九條審核各項扣除項目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項目的具體金額：(一)扣除項目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。
A 建安發(fā)票開具地原則
配套文件一：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號） 第二十五條審核建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：(五)建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。
《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）
第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：
(三)拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。
《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號） 第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：
(一)在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。
(三)扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
(四)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?br> (五)納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。
(六)對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
（3）預(yù)提費用不得扣除原則
《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號） 四、土地增值稅的扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號） 第二十一條審核扣除項目是否符合下列要求：(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。
《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號） 四、土地增值稅的扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。
《四川省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的通知》（川地稅發(fā)[2007]21號）三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算提供的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，由縣以上(含縣級)地稅機關(guān)按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安工程造價定額，結(jié)合房地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等，核定其開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)以計算扣除。
《成都市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（成地稅函[2007]30號） 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算提供的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費的憑證或資料不符合清算要求或不實的，由各區(qū)（市）縣地方稅務(wù)局按當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安工程造價定額，結(jié)合房地產(chǎn)項目的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等，核定其開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)以計算扣除。
《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號） 四、土地增值稅的扣除項目屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
解讀：土地增值稅共同費用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)單一，明顯區(qū)別于企業(yè)所得稅?！?strong>房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十九條
（6）正確區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費用原則
《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）
第二十六條審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：(一)是否存在將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。
2、開發(fā)項目的成本
（細(xì)則）第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為:
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
配套文件一：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十二條審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注： (一)同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確?！ ?二)是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形?！?(三)拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。
配套文件一：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號） 第二十三條審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：
(一)前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。
(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。
(三)多個(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偂?br>
配套文件一：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號） 第二十五條審核建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：
(一)發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。
(三)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
(五)建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。
⑷、基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。
⑸、公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
配套文件一：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號） 四、土地增值稅的扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
3、三費
開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
⑴、財務(wù)費用中的利息支出，
①、凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
②、其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
配套文件一：《川財稅政（1995）42號》規(guī)定：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用的具體扣除比例：凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，按（一）、（二）之和的10%計算扣除；財務(wù)費用的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按（一）、（二）之和的4%計算扣除。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：套房建筑面積90平方米以下，層高3米以下，沒有安裝空調(diào)設(shè)備、吊頂、墻裙，沒有鋪大理石、花崗石地面。（此項只適用于計征土地增值稅，不適用于契稅政策，契稅只區(qū)分“普通商品房”與“高檔住宅”）。
配套文件二：《川地稅函（2000）348號》規(guī)定：為了支持住房制度改革，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和省委辦公廳川委辦（1996）58號文件有關(guān)規(guī)定，我省居民擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅在其轉(zhuǎn)讓時，暫免征收土地增值稅。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，暫按套房住宅面積不超過125平方米執(zhí)行。
配套文件二：《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）
八?關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題 (一)利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除? (二)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?
配套文件三：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號） 第二十七條審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：
(一)是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。
(二)分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)偂?br> (三)利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
區(qū)別于會計核算：《〈企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號———借款費用〉應(yīng)用指南》規(guī)定，符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對外出售的大型機械設(shè)備等。這類存貨通常需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的建造或者生產(chǎn)過程，才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)。這就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費用。
區(qū)別于企業(yè)所得稅：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十一條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。
4、舊房及建筑物的扣除項目
（1）評估價格
(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。
配套文件一：《川財稅（1995）18號》規(guī)定：舊房指新房建成后使用時間超過一年。
配套文件二：《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）
七?關(guān)于新建房與舊房的界定問題 新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)?凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房?使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省自定。
配套文件三：《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）
十?關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題 轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格?取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅?對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額?
十一?關(guān)于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題 對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,其在購入時已繳納的契稅,在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素,在計征土地增值稅時,不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除?
（3）評估費用
《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）十二?關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估,其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除,對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞?虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用,不允許在計算土地增值稅時予以扣除?
（4）購置發(fā)票
配套文件五：《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）
配套文件《四川省地方稅務(wù)局四川省財政廳轉(zhuǎn)發(fā)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的通知》（川地稅發(fā)[2006]67號）一、對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定實行核定征收，按照舊房交易額和核定征收率征收土地增值稅。計算公式為：應(yīng)納稅額＝舊房交易額＊核定征收率。核定征收率按照當(dāng)?shù)卮_定的土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行，實行核定征收后不再進行稅款清算，如舊房交易額存在《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定情形之一的，其計稅交易價格按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的
⑴、營業(yè)稅、
⑵、城市維護建設(shè)稅
⑶、印花稅。
配套文件一：《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）
九?關(guān)于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題 細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,其繳納的印花稅列入管理費用,已相應(yīng)予以扣除?其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅?
⑷、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
6、財政部規(guī)定的其他扣除項目。
（1）加計扣除
(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。
配套文件一：《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號）
第三十五條開發(fā)間接費用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：(八)在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。
《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號）
第三十八條 國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。
(二)對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)(如"三通一平''''等)，不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。
(三)對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。
解讀：只要是開發(fā)房地產(chǎn)的納稅人，就可以享受加計20%扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》第七條就增值稅扣除項目規(guī)定，根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定是指“財政部規(guī)定的其他扣除項目”，而（一）、（二）項則是指“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”。
對于這條規(guī)定，有的人認(rèn)為只有具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，才可以享受加計20%扣除，而其他企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目的，由于不具備開發(fā)資質(zhì)，所以不能享受。其實，上述稅法規(guī)定中并未強調(diào)“資質(zhì)”條件，也就是說，無論是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，只要是開發(fā)了房地產(chǎn)項目的企業(yè)，均可以實行扣除項目加計扣除。
《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）
六?關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題 對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入?對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的,在計算增值額時不允許扣除代收費用?
配套文件一：《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十八條 代收費用的審核。
對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當(dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。
《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）四、土地增值稅的扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（條例）第七條土地增值稅實行四級超額累進稅率；增值額未超過扣除項目金額百分之五十的部分，稅率為百分之三十。增值額超過扣除項目金額百分之五十、未超過扣除項目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十。增值額超過扣除項目金額百分之一百、未超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十。值額超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。
（細(xì)則）第十條 條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下:
(一)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額＝增值額×30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的
土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項目金額×5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%
土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額＝增值稅×60%－扣除項目金額×35%
公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。
配套文件一：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
