大師：“毫無疑問，國內(nèi)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管措施確實相當嚴格。”
我：“你所說的'嚴格’是指力度較大嗎？”
大師：“不是，我應該說是非常有針對性，而且已經(jīng)做好了充分的預測。”
我：“哦？房地產(chǎn)市場的交易量一直不見起色，房價也未回升，你還覺得監(jiān)管好嗎？”
我：“這不是有點矛盾嗎……”
大師：“并不矛盾，恰恰相反，也許我們還沒有完全理解這些政策和措施的真正目的，但實際上，它們已經(jīng)取得了預期的成果。”
我：“你是什么意思？”
大師：“還記得今年初的提前還貸潮嗎？”
我：“當然記得，由于存量房貸款利率較高，許多人想提前還清一部分貸款以減少利息負擔。”
大師：“有沒有可能政府希望人們提前還貸款，這實際上符合他們的預期和期望呢？”
我：“嗯？”
大師：“如果你從更長遠的角度來看，你會發(fā)現(xiàn)，在樓市在二、三月份迎來小陽春之后，房地產(chǎn)市場的交易量和價格開始逐漸下滑，而二手房掛牌量逐漸增加。”
我：“沒錯。”
大師：“因此，降低五年期以上的LPR（貸款市場報價利率）不僅能吸引新的購房者，從另一個角度來看，也是在降低已經(jīng)購房的人的負債率，減少購房債務，以應對未來房價下跌。”
大師：“比如，如果一套房價值100萬，首付30%，你支付的本金是30萬，剩下的70萬貸款。如果兩年后房價下降到60萬，而你手頭有30萬現(xiàn)金，你愿意繼續(xù)持有房子并繼續(xù)還貸款嗎？”
我：“我想我會掛牌出售，還清貸款，用剩下的20萬重新購置一套房，以獲得更低的房貸利率。”
大師：“但如果你把手頭的30萬還給銀行，你仍然欠銀行40萬，不僅可能面臨比最新貸款利率高出2%的高利率貸款，而且在未來房價進一步下跌時，你可能不愿意出售房子，因為沉沒成本太高。”
大師：“因此，當我們嘲笑降低存款利率、縮減資產(chǎn)負債表以及不降低房價時，實際上政府已經(jīng)實現(xiàn)了他們的目標，降低了已購房者的負債率，將他們與房產(chǎn)更緊密地綁定在一起，以賺取未來的利息。”
大師：“說白了，政府的擔憂不是少收利息，而是擔心房價下跌導致拋售和大規(guī)模違約。”
大師：“當然，這還不是最厲害的地方。更厲害的地方在于，不斷降低LPR不僅能吸引更多購房者，還能有序地控制提前還貸的總量，畢竟總會有人觀望LPR來決定還款額。”
大師：“實際上，降低LPR是新舊房貸利率一起下降，而新舊房貸利率之間的差額并沒有改變，所以存量房貸利率的調(diào)整只是時間問題，但現(xiàn)在在等待一個時機。”
大師：“這個時機是提前還貸金額總數(shù)下降到一個可接受的水平。對個人來說，當你想要提前還貸時，存量房貸利率的調(diào)整文件就會出臺。”
我：“天啊……貸款購房者似乎沒有太多選擇，要么多付利息，要么提前還貸并與房產(chǎn)深度綁定，對嗎？”
大師：“不，更好的方式是出售房產(chǎn)，持有現(xiàn)金，等待房價下跌后再購入。”
大師：“但考慮到普通人對房產(chǎn)的情感依戀，很難理性地采取這一做法。因此，對大多數(shù)有閑錢的貸款購房者來說，唯一的選擇就是提前還貸款，但他們可能沒有意識到，未來房價下跌的幅度可能會超出他們的預期。”
大師：“例如，珠海不斷調(diào)低備案價，使房價相對初始備案價下降了一半。”
我：“這確實有點深奧，感覺自己被'出賣’，然后還在高興地幫助別人盈利。”
大師：“你以為這就結(jié)束了嗎？”
我：“？？？”
大師：“你有沒有考慮過'認房不認貸’政策的目的？”
我：“不是為了降低購房門檻，讓更多無房者購房，讓有房有余錢的人購買第二套房，以維持購房量，保持房價嗎？”
大師：“以前我也是這么認為的，但后來發(fā)現(xiàn)這個問題遠不止如此。”
大師：“'認房不認貸’政策的目標是針對那些打算出售舊房購買新房的人，畢竟有多少家庭可以接受租房生活？在新舊房貸款利率之間的差距如此之大的情況下，出售舊房以購買新房實際上是人盡皆知的優(yōu)勢。”
大師：“對于那些出售價格較低的舊房的人，年輕人可以接過他們的房子，這讓年輕人看到了'希望’，也可以看作是一種留住年輕人的方式。至于真正富有的人，除非是剛需，否則誰會愿意購買第二套房……”
我：“那如果房價繼續(xù)下跌，不是依然會有拋售和壞賬嗎？”
大師：“那也不會那么快，當新一批購房者的心理防線被突破時，可能已經(jīng)過去了一兩年，那時候新一批購房者會有一筆錢，可以繼續(xù)重復這個過程。”
我：“房貸利率已經(jīng)這么低了，未來還能再降低嗎？”
大師：“你有沒有考慮到，三年期定期存款利率已經(jīng)降至2.65%？所以沒有什么不可能，但這也是好事，因為所有這些舉措表明，存量房貸利率真的快要降低了。”
大師：“但為什么那些不缺錢的中介不愿意降低貸款利率呢？為什么要降低存款利率？”
我：“唉，有點像'朝三暮四’分桃子的感覺，實際上總量都是一樣的。”
