1. 房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。
——三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設(shè)公司房屋買賣合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2004年第8期）
河南省高級人民法院認為：配套建設(shè)公司與水利管理局的合同簽訂在先，與左坤鵬等24位購房人的房屋買賣合同簽訂在后，左坤鵬等24人所購房產(chǎn)雖然在房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，但所購房產(chǎn)并未交付，也未實際取得房屋所有權(quán)證。因此，配套建設(shè)公司將房產(chǎn)出售給左坤鵬等24人的行為，不能對抗水利管理局作為購房人的權(quán)利。此外，滎陽一建雖然因工程價款優(yōu)先受償權(quán)而占有部分房產(chǎn)，但并未實際取得所有權(quán)，它通過與配套建設(shè)公司的合同所取得的權(quán)利只是對房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，不能對抗水利管理局所享有的權(quán)利。此外，房屋尚未竣工交付使用，滎陽一建和左坤鵬等24位購房人的權(quán)利也可以通過其他途徑進行保護。配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。因此，配套建設(shè)公司應向水利管理局交付合同約定房產(chǎn)。
2. 房屋出賣人交付使用的房屋建筑面積超出商品房買賣合同約定面積的，應按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。
——長城公司訴遠洋大廈公司商品房買賣合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2004年第10期）
北京市西城區(qū)人民法院認為：遠洋大廈公司承認實際欠付長城公司的房屋面積超過了合同中暫測面積的26．6％，故應承擔違約責任。由于雙方在合同中未約定實際欠付面積超過暫測面積5％后如何具體追究違約責任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，實測面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人。但長城公司在與遠洋大廈公司簽訂的購房合同中，已經(jīng)約定實際面積與暫測面積的差別不超過±5％(不含)時，應按照合同房屋售價進行結(jié)算，雙方當事人應遵守該約定。故本案應以雙方在合同中約定的5％作為追究遠洋大廈公司違約責任的起點，即實際面積與暫測面積的差別在5％(不含)之內(nèi)部分的房款，按照雙方當事人在合同中約定的售價予以返還，而實際面積與暫測面積的差別在5％之外的房款，應按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，由遠洋大廈公司雙倍返還。北京市第一中級人民法院維持原判。
3. 購房者與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預售合同。后由于雙方未能就商品房預售合同達成一致，以致商品房預售合同沒有在訂購協(xié)議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定的“不可歸責于當事人雙方的事由”，開發(fā)商應當將收取的定金返還給購房人。
——戴雪飛訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2006年第8期）
蘇州市中級人民法院認為：相對商品房預售合同來說，訂購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預約合同。訂立預約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。預約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕繼續(xù)進行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對預約合同的違約，應當承擔預約合同中約定的違約責任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責于雙方的原因，不在預約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預約合同應當解除，已付定金應當返還。本案是因華新公司沒收了戴雪飛交付的定金而引發(fā)糾紛。華新公司沒收定金的理由，是認為戴雪飛沒有在4月25日與華新公司簽訂商品房預售合同，違反了訂購協(xié)議的約定。訂購協(xié)議此條約定的全文是：“乙方(戴雪飛)若在甲方 (華新公司)通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業(yè)購買權(quán)，或者到期不簽約，5萬元定金不退還?！睆拇丝梢钥闯觯A新公司不退還定金的情形有兩種，第一種即是戴雪飛在簽約日前放棄房屋購買權(quán)。戴雪飛自始沒有放棄房屋購買權(quán)的意思表示，因此不存在此種情形。戴雪飛到期不簽訂商品房預售合同是華新公司可以不退還定金的第二種情形。4月25日是商品房預售合同的簽訂到期日。此日戴雪飛曾到達華新公司處，雙方進行過洽談，由于磋商未成是導致雙方當事人未能在4月25日訂立商品房預售合同的真正原因，戴雪飛按訂購協(xié)議交付給華新公司的5萬元定金，依法應當由華新公司返還。
4. 對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收執(zhí)的《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對房屋現(xiàn)狀認可。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。
——黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2006年第2期）
北京市第一中級人民法院認為：房屋是價值昂貴的不動產(chǎn)，日常生活經(jīng)驗法則說明，對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主收房時一般不會輕易忽視。黃穎在一審中一再陳述，收房時對窗外有裝飾鋼梁一事，其已在《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議?！稑I(yè)主入住驗收單》是美晟房產(chǎn)公司單方保存的證據(jù)，經(jīng)法院要求，美晟房產(chǎn)公司拒不提交。最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條規(guī)定，可以推定黃穎關(guān)于收房時已對窗外有鋼梁一事提出書面異議的主張成立。在美晟房產(chǎn)公司與黃穎簽訂的合同中，沒有約定預售的房屋外有裝飾鋼梁；在美晟房產(chǎn)公司給黃穎展示的沙盤上，房屋模型外也沒有裝飾鋼梁；而美晟房產(chǎn)公司交付給黃穎的房屋，窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。美晟房產(chǎn)公司履行合同義務(wù)不符合約定，依法應承擔違約責任。至于安裝鋼梁是否經(jīng)過行政審批與是否符合建筑規(guī)范，屬另一法律關(guān)系，不能成為美晟房產(chǎn)公司不構(gòu)成違約或者免除違約責任的理由。
5. 對于與業(yè)主所購房屋毗鄰庭院綠地的權(quán)屬問題，不能僅僅依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的售樓人員曾向業(yè)主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實際為業(yè)主占有、使用的事實，即認定業(yè)主對該庭院綠地享有獨占使用權(quán)。該庭院綠地作為不動產(chǎn)，其使用權(quán)的歸屬必須根據(jù)房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協(xié)議及物權(quán)登記情況加以確定。
——青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐獻太、陸素俠物業(yè)管理合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2007年第9期）
南京市江寧區(qū)人民法院認為：庭院綠地作為不動產(chǎn)，其使用權(quán)的歸屬不能僅僅依據(jù)現(xiàn)實占有、使用的情況進行判斷，必須根據(jù)房屋買賣雙方的協(xié)議內(nèi)容及物權(quán)登記情況加以確定。即使常錦公司的售樓人員曾向被告徐獻太、陸素俠口頭承諾買一樓送花園，但在常錦公司與徐獻太、陸素俠正式簽訂的商品房買賣契約中，并未對徐獻太、陸素俠所購麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺外的庭院綠地的使用權(quán)作出明確約定。常錦公司的售樓人員做出口頭承諾在先，徐獻太、陸素俠簽訂商品房買賣契約在后，且商品房買賣契約系書面合同，故房屋買賣雙方關(guān)于該庭院綠地使用權(quán)歸屬問題的約定，應當依據(jù)常錦公司與徐獻太、陸素俠正式簽訂的商品房買賣契約的內(nèi)容加以確定，而根據(jù)該商品房買賣契約，不能認定徐獻太、陸素俠在購買麒麟錦城小區(qū)房屋的同時取得了該房屋南陽臺外庭院綠地的使用權(quán)。如果被告徐獻太、陸素俠對其所購麒麟錦城小區(qū)房屋南陽臺外的庭院綠地具有獨占使用權(quán)，則該項事實應當在房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證書中加以明確記載。鑒于徐獻太、陸素俠尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證，不能以物權(quán)證書證明其對該庭院綠地享有獨占使用權(quán)，因此，徐獻太、陸素俠關(guān)于其對該庭院綠地享有獨占使用權(quán)的主張，缺乏事實根據(jù)。
6. “累加計算”的延遲交房的違約金是根據(jù)違約行為持續(xù)發(fā)生的狀況而的，不能按照違約的天數(shù)具體分割為若干分別計算訴訟時效的獨立的權(quán)利，購房方可以在該項整體權(quán)利沒能實現(xiàn)時提出主張。
——泛華工程有限公司西南公司與中國人壽保險(集團)公司商品房預售合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2008年第2期）
重慶高院法院經(jīng)認為，本案違約金系基于泛華公司未按約履行交房義務(wù)的違約行為而產(chǎn)生的。按照雙方當事人在《商品房預售(預購)合同》中的約定，泛華公司如違反約定的期限延遲移交房屋，應向人壽(集團)公司繳納違約金，違約金每日按房價款的0．2‰累加計算。從該約定內(nèi)容分析，延遲交房的違約金是根據(jù)違約行為持續(xù)發(fā)生的狀況而“累加計算”的，即相對于購房方來講，主張自合同約定的逾期交房之日至實際交房之日的違約金，是雙方當事人在合同中所確定的一個整體的合同權(quán)利，而不是按照違約的天數(shù)具體分割為若干分別計算訴訟時效的獨立的權(quán)利，購房方可以在該項整體權(quán)利沒能實現(xiàn)時提出主張。如果將本案違約金請求權(quán)分割為若干獨立的請求權(quán)，并以分別起算的訴訟時效予以限制，這必將改變本案雙方當事人在合同中約定的“累加計算”的本意，違背當事人意思自治的基本原則；其次，本案中雙方當事人在合同中僅約定了違約金的計算方法，并沒有約定違約金的支付期限。對于沒有支付期限的債務(wù)，債權(quán)人任何時候都可以主張，只有當債務(wù)人明確表示不履行時，才能認定債權(quán)人“知道或者應當知道權(quán)利受到侵害”，訴訟時效才可依法起算；再次，就本案的實際情況而言，要求購房方在房屋交付之前單獨就違約金債權(quán)提起訴訟或申請仲裁，均不符合社會公眾在日常生活中所遵循的公序良俗?？傊?，泛華公司關(guān)于違約金債權(quán)應當按照違約時間分別計算訴訟時效的抗辯理由，因無現(xiàn)行法律、司法解釋明文規(guī)定的支持，不予采納。最高人民法院維持原判。
7. 預約合同，一般指雙方當事人為將來訂立確定性本合同而達成的合意。預約合同生效后，雙方當事人均應當按照約定履行自己的義務(wù)。一方當事人未盡義務(wù)導致本合同的談判、磋商不能進行，構(gòu)成違約的，應當承擔相應的違約責任。
——仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項目開發(fā)有限公司合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2008年第4期）
上海市第二中級人民法院認為：預約合同，一般指當事人雙方為將來訂立確定性本合同而達成的合意。根據(jù)本案查明的事實，金軒大邸公司與仲崇清簽訂的《金軒大邸商鋪認購意向書》是雙方當事人的真實意思表示，不違背法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，其效力應予認定。在雙方簽訂意向書之前，金軒大邸公司已經(jīng)申請取得了有關(guān)政府部門的立項核準和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該意向書簽訂的時間在金軒大邸公司辦理有關(guān)項目的立項、規(guī)劃等主要手續(xù)之后、取得“金軒大邸”房產(chǎn)預售許可證之前。雙方在涉案意向書中所指向的商鋪并非虛構(gòu)，所約定的房屋買賣意向存在現(xiàn)實履行的基礎(chǔ)。同時，該意向書明確了雙方當事人的基本情況，對擬購商鋪的面積、價款計算、認購時間等均作了較為清晰且適于操作的約定。這表明雙方當事人經(jīng)過磋商，就條件成就時實際進行商鋪買賣的主要內(nèi)容達成了合意，對將來正式簽署房屋買賣合同進行了預先安排，并以書面形式明確將來商鋪正式預售時金軒大邸公司優(yōu)先同仲崇清訂立正式的商品房預售合同。綜上，涉案意向書是具有法律約束力的預約合同。涉案意向書是合法有效的預約合同，雙方當事人均應依法履行意向書的約定。合同法第六條規(guī)定：“當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應當遵循誠實信用原則?！焙贤斒氯瞬粌H應依照誠實信用的原則行使合同權(quán)利，而且在履行合同義務(wù)中也應以善意的方式，依照誠實信用的原則履行，不得規(guī)避合同約定的義務(wù)。金軒大邸公司未按約履行其通知義務(wù)，并將商鋪銷售一空，導致涉案意向書中雙方約定將來正式簽訂商鋪買賣合同的根本目的無法實現(xiàn)，甚至在爭議發(fā)生時主張雙方簽訂的意向書無效，其行為違背了民事活動中應遵循的誠實信用原則，應認定為違約。金軒大邸公司的違約行為導致守約方仲崇清喪失了優(yōu)先認購涉案商鋪的機會，使合同的根本目的不能實現(xiàn)，金軒大邸公司也承認雙方現(xiàn)已無法按照涉案意向書的約定繼續(xù)履行。因此，金軒大邸公司應當承擔相應的違約責任。
8. 建設(shè)行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù)，對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實，并且該客觀事實確系建筑施工所致，則人民法院應當依法認定房屋存在質(zhì)量缺陷。
——楊珺訴東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2010年第11期）
鹽城市中級人民法院認為：雖然東盛房地產(chǎn)公司交付的房屋從設(shè)計施工至竣工均經(jīng)有關(guān)行政管理部門審核批準，未設(shè)置保溫層符合當時的建筑標準和規(guī)范，但是東盛房地產(chǎn)公司交付給楊珺的房屋存在明顯有質(zhì)量缺陷，且已嚴重影響楊珺對房屋的正常居住使用，其原因亦經(jīng)相關(guān)專業(yè)部門鑒定。東盛房地產(chǎn)公司提出的房屋通過標準審查僅是有關(guān)行政管理部門認定的事實，并不能據(jù)此否定房屋存在質(zhì)量缺陷的客觀事實。
9. 根據(jù)合同的相對性原則，涉案合同一方當事人以案外人違約為由，主張在涉案合同履行中行使不安抗辯權(quán)的，人民法院不予支持。
——俞財新與福建華辰房地產(chǎn)有限公司、魏傳瑞商品房買賣(預約)合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2011年第8期）
最高人民法院認為，俞財新主張不安抗辯權(quán)的理由是華辰公司喪失商業(yè)信譽，依據(jù)是其與福州華辰公司簽訂另一購房合同后，福州華辰公司將合同約定的房屋設(shè)定抵押。然而，福州華辰公司與華辰公司是兩個不同的法人，以案外人違約為由在本案合同履行中行使不安抗辯權(quán)，不符合合同相對性原則。根據(jù)《合同法》第六十八條的規(guī)定，俞財新關(guān)于其行使不安抗辯權(quán)的主張，依據(jù)不足。《合同法》第六十九條規(guī)定了行使不安抗辯權(quán)的要件，即使俞財新有權(quán)行使不安抗辯權(quán)，也應當及時通知對方。但無證據(jù)證明俞財新履行過通知義務(wù)。因此，俞財新關(guān)于其行使不安抗辯權(quán)的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。俞財新雖主張其已向華辰公司支付了大部分訂金，履行了支付訂金的主要義務(wù)，并享有不安抗辯權(quán)，但按照《商鋪認購書》的約定，華辰公司應在收到俞財新訂金后30日內(nèi)領(lǐng)取《商品房預售許可證》并與俞財新簽訂購房合同。據(jù)此，應認定俞財新負有先履行義務(wù)，其應在2007年10月20日之前付清6360萬元訂金，但俞財新至今僅支付了5860萬元訂金，其主張行使不安抗辯權(quán)的理由不能成立。因此，應認定俞財新違約，故其無權(quán)向華辰公司主張違約金。由于俞財新違約在先，即使后來華辰公司沒有及時領(lǐng)取《商品房預售許可證》并與俞財新簽訂購房合同，也不應向俞財新支付違約金。
10.判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂等協(xié)議究竟是預約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，同時出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應認定為預約合同。如果雙方當事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應認定為預約合同。
——張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預售合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2012年第11期）
徐州市泉山區(qū)人民法院認為：判斷商品房買賣中的認購書究竟為預約合同還是本約合同，最主要的是看此類認購書是否具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容即是否具備當事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標準承諾，水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來說，商品房認購書中不可能完全明確上述內(nèi)容，否則就與商品房買賣合同本身無異，因此在實踐操作過程中，這類認購書只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，就可以認定認購書已經(jīng)基本具備了商品房買賣合同本約的條件。本案中，原、被告雙方簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單》對于雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況 (包括房號、建筑面積)、單價、付款時間進行了明確的約定，但因雙方在簽訂該預訂單時作為買賣標的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而沒有進行施工，被告同力創(chuàng)展公司也沒有取得商品房預售許可，所以雙方對商品房的交付時間、辦證時間、違約責任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預訂單中沒有明確約定，屬于未決條款，需在簽訂買賣合同時協(xié)商一致達成；事實上，雙方在該預訂單中通篇所用的詞語表達為“預訂”、“預計”、“預繳(購房款)”，其第五條更是明確約定“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前，乙方(原告)可隨時提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前，甲方不得將該房另售他人”，說明雙方在簽訂該認購單時對于該行為的性質(zhì)為預約合同的認識是明確而不存在疑意的。因此，法院確認雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預訂單》是以將來簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預約合同，原告張勵要求被告以該商品房預訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成立。具有相應行為能力的人在意思表示真實的情況下簽訂的預約合同在雙方當事人之間也產(chǎn)生拘束力，非經(jīng)當事人協(xié)商一致不得更改，否則構(gòu)成對預約合同的違約。預約權(quán)利人可以請求對方履行訂立本約的義務(wù)或者賠償損失。本案中，原、被告雙方簽訂商品房預訂單后，因建設(shè)商品房用地拆遷安置問題致使商品房開工建設(shè)日期拖延，在此過程中，國務(wù)院及徐州市政府相繼出臺的有關(guān)行政法規(guī)對于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進行了強制性規(guī)定，加上新的拆遷安置情況出現(xiàn)，致使商品房建設(shè)規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加，應屬于不可預料的情形，不應視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預約合同。但被告在未取得商品房預售許可時即對尚未開工建設(shè)的商品房進行出售違反了有關(guān)的法律法規(guī)，其行為具有違法性；同時在與原告張勵簽訂商品房認購單時對于上述情況估計不足，其后又將認購書中列明的房號安置給他人，致使雙方失去了進一步協(xié)商并簽訂本約合同可能性，雙方簽訂的商品房預訂單終止履行，對此結(jié)果被告應承擔相應責任。因此，被告應將原來收取原告的50000元予以退還，并應對原告承擔違約責任即被告應對原告因此而造成的損失承擔賠償責任。在違約責任中，承擔責任的一方應給對方造成的利益損失進行賠償。本案中，原告張勵在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預訂單后，有理由相信被告會按約定履行訂立本約合同的義務(wù)，從而喪失了按照預訂單約定的房屋價格與他人另訂購房合同的機會，因此被告因違約給原告造成的損失應根據(jù)訂立預訂單時商品房的市場行情和現(xiàn)行商品房價格予以確定，但因被告所開發(fā)建設(shè)的房屋無論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預訂單時發(fā)生了重大的變化，因此原告以被告開發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷售價格作為賠償標準亦顯失公平，法院不予采納。綜合考量商品房市場的價格變動過程以及原告向被告交納房款的數(shù)額，對于被告因違約給原告造成的損失確定為150000元。
11. 買受人與開發(fā)商均主張雙方之間存在真實有效的商品房買賣關(guān)系，并依據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，對抗承包人建設(shè)工程價款請求權(quán)，但在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實上存在眾多疑點，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據(jù)以認定雙方之間存在真實的商品房買賣關(guān)系的依據(jù)明顯不足。在此情況下，買受人請求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應予駁回。
——宋宇與北京盛和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣東粵財投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團有限責任公司商品房預售合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2013年第3期）
北京市高級人民法院認為，當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應當遵循誠實信用原則。宋宇雖提供了其與盛和發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同、購房款收據(jù)及入住通知書等證據(jù)支持其訴訟請求，但宋宇在簽訂購房合同、支付房款、與盛和發(fā)公司借款合同履行情況等重要事實上所做陳述前后矛盾，其陳述內(nèi)容涉及大量現(xiàn)金支付且沒有其他證據(jù)予以佐證，亦與常理相悖；宋宇所購房屋在房管部門沒有備案的記載，宋宇亦未提供正式購房發(fā)票；盛和發(fā)公司銷售記錄、鑰匙移交單、盛和發(fā)公司工作人員的有關(guān)證言均顯示：宋宇所購房屋未售出。盛和發(fā)公司自2005年開始又將訴爭房產(chǎn)陸續(xù)賣與他人，這些證據(jù)進一步證實，宋宇與盛和發(fā)公司之間不存在真實有效的商品房買賣關(guān)系，宋宇請求確認商品房買賣合同有效及其他相應訴訟請求，不予支持。最高人民法院認為，本案商品房買賣關(guān)系明顯與同類的正常交易不符。雖然盛和發(fā)公司與宋宇在訴訟中均主張雙方之間存在真實有效的商品房買賣關(guān)系，但對簽訂購房合同、支付購房款等重要事實，宋宇多次陳述不一、前后矛盾。在存在眾多疑點的情況下，認定宋宇與盛和發(fā)公司之間存在真實商品房買賣關(guān)系，依據(jù)明顯不足。原審判決認定宋宇與盛和發(fā)公司之間不存在真實的商品房買賣關(guān)系，并無不當，本院予以維持。
12.開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當商品房買賣合同被依法確認無效后，開發(fā)商與該自然人應對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任。
——中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2014年第9期）
上海市第二中級人民法院認為：東鶴公司與陳思綺惡意串通，以商品房買賣為名，行東鶴公司融資之實，損害了光大銀行的利益，危及銀行貸款安全，陳思綺與東鶴公司具有明顯過錯。因此，東鶴公司應對陳思綺因貸款合同所產(chǎn)生的所有債務(wù)承擔連帶清償責任。至于東鶴公司承擔連帶清償責任之后與陳思綺之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，雙方可能另行存在約定，東鶴公司可與陳思綺另行解決，本案中不予處理追償權(quán)問題。
13. 雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下．應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反擔保法第四十條、物權(quán)法第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。
——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2014年第12期）
最高人民法院認為，雙方當事人基于同一筆款項先后簽訂了十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，且在太原市房地產(chǎn)交易所辦理了十四份《商品房買賣合同》銷售備案登記手續(xù)。案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并已生效的合同。本案雙方當事人實際上就同一筆款項先后設(shè)立商品房買賣和民間借貸兩個法律關(guān)系。從本案十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》約定的內(nèi)容看，案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》屬并立又有聯(lián)系的兩個合同。案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》之間的聯(lián)系表現(xiàn)在以下兩個方面：其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》涉及的款項為同一筆款項；其二是《借款協(xié)議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協(xié)議》所借款項提供擔保，即雙方當事人實際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協(xié)議》提供擔保。同時《借款協(xié)議》為案涉《商品房買賣合同》的履行附設(shè)了解除條件，即借款到期，嘉和泰公司還清借款，案涉《商品房買賣合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能償還借款，則履行案涉《商品房買賣合同》。關(guān)于《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對方任何款項”的約定是否違反法律的強制性規(guī)定問題。法律上禁止流押規(guī)定的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對抵押人實質(zhì)上的不公平。本案《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對方任何款項”的約定，并非法律上禁止的流押條款。首先，《借款協(xié)議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，《借款協(xié)議》所稱抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時，朱俊芳并不能直接按上述約定取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”所有權(quán)。朱俊芳要想取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”即十四套商鋪所有權(quán)，只能通過履行案涉十四份《商品房買賣合同》實現(xiàn)。正基于此，朱俊芳在本案一審提出的訴訟請求也是確認十四份《商品房買賣合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房買賣合同。其次，案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同，雙方當事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協(xié)議》提供擔保，并為此在《借款協(xié)議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設(shè)了解除條件，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。實際上，雙方當事人對于是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》具有選擇性，即商品房買賣合同的解除條件成就，就履行《借款協(xié)議》；商品房買賣合同的解除條件未成就，就履行十四份《商品房買賣合同》。無論是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》，均符合雙方當事人的意思表示，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動性。嘉和泰公司如果認為履行十四份《商品房買賣合同》對其不公平，損害了其利益，其完全可以依據(jù)合同法第五十四條第一款第(二)項的規(guī)定，請求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內(nèi)并未行使合同撤銷權(quán)，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠信原則，不應得到支持。因此，《借款協(xié)議》上述關(guān)于到期不能償還，或已無力償還，嘉和泰公司抵押物來抵頂借款的約定，不符合擔保法第四十條和物權(quán)法第一百八十六條禁止流押的規(guī)定。綜上，案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同。《借款協(xié)議》約定的商品房買賣合同的解除條件未成就，故應當繼續(xù)履行案涉十四份《商品房買賣合同》。
14. 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條關(guān)于解除權(quán)行使期限的規(guī)定僅適用于該解釋所稱的商品房買賣合同糾紛案件。對于其他房屋買賣合同解除權(quán)的行使期限，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定的，應當根據(jù)合同法九十五條的規(guī)定，在合理期限內(nèi)行使。何為“合理期限”，由人民法院結(jié)合具體案情予以認定。
——天津市濱海商貿(mào)大世界有限公司與天津市天益工貿(mào)有限公司、王錫鋒財產(chǎn)權(quán)屬糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2013年第10期）
最高人民法院認為：《商品房買賣合同司法解釋》第一條明確規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”濱海公司并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其系向特定的對象天益公司及王錫鋒出售房屋，而非向社會銷售，故案涉協(xié)議并非該司法解釋所稱的商品房買賣合同，本案不適用上述司法解釋。解除權(quán)行使期限屬于除斥期間，超過權(quán)利行使期限，解除權(quán)消滅，故該期限的確定對當事人的權(quán)利義務(wù)具有重大影響，在法無明文規(guī)定的情況下，天益公司請求參照適用上述司法解釋就商品房買賣合同所規(guī)定的解除權(quán)行使期限，缺乏事實與法律依據(jù)。其次，根據(jù)合同法第九十五條的規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。對房屋買賣合同的解除權(quán)行使期限，法律沒有規(guī)定，本案當事人在合同中亦未約定，何為“合理期限”，應當由人民法院結(jié)合具體案情予以認定。本案中，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂后，濱海公司已將案涉房屋交付給天益公司管理、經(jīng)營，天益公司已支付了首付款3400萬元，并自2004年5月17日起至2006年6月26日共計向案涉房屋內(nèi)的租戶收取租金18 723 264．69元及保證金145 211元。一旦合同解除，不僅涉及濱海公司、天益公司及王錫鋒之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，還涉及到資產(chǎn)及租戶移交等諸多問題，且天益公司在2005年12月18日發(fā)出的《通報函》亦只是表明“擬與貴公司(濱海公司)協(xié)商解除上述協(xié)議”，因此，濱海公司需要充分時間對是否解除合同進行研究。再次，天益公司在發(fā)出《通報函》后至濱海公司起訴前，既未履行《補充協(xié)議》項下的付款義務(wù)，亦未表達過繼續(xù)履行合同的意愿，其違約行為始終處于延續(xù)狀態(tài)。綜合本案情況，濱海公司收到《通報函》后，于2006年6月28日提起訴訟，并未超出合理期限。
15. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實意思表示，則該情形符合合同法第五十二條第(三)項的規(guī)定，應當認定合同無效。
——徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強商品房預售合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2013年第12期）
徐州市泉山區(qū)人民法院認為：一方面，合同簽訂后，合同約定的購房首付款由原告支付，隨后，原告亦以被告名義繳納了42 400元契稅、7695元物業(yè)維修基金和160元所有權(quán)登記費，故應認定被告簽訂合同時明知自己不需要履行合同且也不準備實際履行合同。另一方面，原、被告雙方分別以保證人和借款人名義于2008年4月24日與中國建設(shè)銀行股份有限公司徐州分行簽訂了以涉案房地產(chǎn)作為抵押的《房地產(chǎn)抵押借款合同》，之后，被告亦未按約歸還貸款，而是原告以被告的名義償還；被告雖然曾于2011年7月7日向涉訴房屋貸款賬戶存款5000元但隨即取出，至2012年3月20日前并未對貸款予以償還。被告雖然主張其曾要求原告交付房屋并與閆長印發(fā)生爭執(zhí)，且于2011年 6月取得了涉案房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，但在該過程中其既未向原告繳納購房款也未主張償還購房貸款。此外，2008年4月2日，原告與包括被告王志強在內(nèi)的閆巖、張麗云、閆磊、李德民、徐斌林、劉東等七人簽訂了合同編號為No．0130312-No．0130318的《商品房買賣合同》共七份，王志強名下的編號為№0130315的合同在其中間。根據(jù)提交的證據(jù)及出庭證人的證言，其中閆巖、劉東、張麗云的房屋產(chǎn)權(quán)證及土地證仍在原告處、徐斌林的貸款由原告償還、李德民明確表示其只是應其妻(閆長印的妹妹)的要求在合同及歸還借款的手續(xù)上簽名，上述各合同簽訂人均無對合同載明的房屋主張權(quán)利的意思表示。故綜上本案應認定被告對原告借其名義簽訂商品房買賣合同進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移為非其真實目的是明知的。因本案原被告當事人借簽訂商品房買賣合同之名，掩蓋違規(guī)向銀行抵押貸款套取銀行信貸資金的目的，故依照合同法第五十二條第 (三)項的規(guī)定，依法應為無效。雙方因該合同所取得的財產(chǎn)，應當予以返還。因此涉案房屋仍為原告所有，被告在2012年3月21日以后所償還的貸款原告應向被告返還，但被告在本案中并未舉證說明其已償還貸款的數(shù)額且未提出返還要求，因此法院在本案中不予理涉，雙方可另行解決。
16. 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理機構(gòu)銷售房屋的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營風險，不得轉(zhuǎn)嫁于購房者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以此為由主張最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償應予免除的請求，人民法院不予支持。
——湖北金華實業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2014年第1期）
最高人民法院認為，根據(jù)民法通則第六十三條的規(guī)定，被代理人對代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人名義實施的代理行為，承擔民事責任。皓羽公司以金華公司名義向蘇金水銷售案涉商鋪的行為，足以認定構(gòu)成有權(quán)代理，且蘇金水作為普通購房者亦有較為充分理由相信皓羽公司具有銷售案涉商鋪的代理權(quán)限。另外，部分樓盤宣傳材料上雖有 2006年5月1日傾情推出的表述，但此種表述并未包含對外宣示禁止皓羽公司于 2006年5月1日之前銷售案涉商鋪的意思；同時，金華公司與皓羽公司就封盤期間、收款權(quán)限、簽章權(quán)限等事項作出的若干約定均系金華公司與皓羽公司之間的內(nèi)部約定，并未對外公示，不能對抗善意的購房者；而金華公司再審中主張06號、07號商鋪不在皓羽公司受權(quán)銷售的范圍之內(nèi)但皓羽公司予以否認，且金華公司未能舉證予以證實，故就金華公司關(guān)于皓羽公司銷售案涉商鋪系越權(quán)行為對金華公司無約束力的主張，本院不予支持。綜上，皓羽公司基于有效的委托代理關(guān)系所實施的代理行為不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應認定為有效，其代理行為的法律后果應直接約束被代理人，所產(chǎn)生的民事責任直接由被代理人承擔。
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