高房?jī)r(jià)會(huì)一直下去嗎
李俊
2011年以來(lái)，央行頻頻加息，從而導(dǎo)致供樓成本不斷增加。因此，很多人都在關(guān)心一個(gè)問(wèn)題，就是房?jī)r(jià)能否降下來(lái)。2003年以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)迎來(lái)長(zhǎng)達(dá)8年上漲。經(jīng)過(guò)這8年上漲，很多城市房?jī)r(jià)都是處于高位運(yùn)行，北京更是出現(xiàn)了30萬(wàn)元一平米的天價(jià)。未來(lái)10年，甚至幾十年里，中國(guó)房?jī)r(jià)將是如何？給我們的思考就是，高房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)這樣繼續(xù)下去？
這幾年，中國(guó)超發(fā)貨幣，導(dǎo)致通脹嚴(yán)重。面對(duì)物價(jià)上漲，房子、土地等資產(chǎn)似乎給人有一種保值的感覺(jué)，所以人們就拼命購(gòu)買房子。很多人都覺(jué)得買了房子，心里就踏實(shí)，否則就總覺(jué)得沒(méi)保障。人們就是這樣的心理，房?jī)r(jià)越漲，就越喜歡買它。其實(shí)，瘋狂之余，我們要冷靜判斷，這種高房?jī)r(jià)還能夠走多遠(yuǎn)？未來(lái)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)將會(huì)受到什么因素影響。未來(lái)城市發(fā)展布局，這都會(huì)影響到房?jī)r(jià)。
貨幣政策、人口因素、土地政策因素等都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成一定影響，所以要看未來(lái)房?jī)r(jià)，就要對(duì)未來(lái)這些因素做出判斷。當(dāng)前，政府采取通縮政策，這對(duì)抑制房?jī)r(jià)有一定幫助，但是未來(lái)貨幣政策是怎樣的，這個(gè)就有很大的不確定性。1988年，出生人口是2500萬(wàn)，這些出生人口再過(guò)幾年就會(huì)成家立業(yè)，所以對(duì)房子還是產(chǎn)生一定需求。1992年之后，中國(guó)出生人口就迅速下降，到了2010年的1300萬(wàn)左右。因此，中國(guó)很有可能在2020年出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，并且持續(xù)下去。人口發(fā)生轉(zhuǎn)折，這對(duì)房子需要還產(chǎn)生一定影響，這是一個(gè)重要因素。
未來(lái)10年，中國(guó)城市化速度將會(huì)放慢，特別是一線城市幾乎接近了極限。這種情況下，沿海地區(qū)一些中小城市會(huì)獲得相對(duì)比較快的發(fā)展，同時(shí)也有大量人口遷移到長(zhǎng)三角、珠三角等地區(qū)。中西部的城市，發(fā)展規(guī)模將會(huì)放慢起來(lái)，甚至人口外流現(xiàn)象?，F(xiàn)在，很多中西部城市，戶籍人口數(shù)量通常要比常住人口要多出一定比例。其實(shí)，這種現(xiàn)象在廣東的粵西地區(qū)也是這樣的。比如廣東湛江戶籍人口有760萬(wàn)，但是常住人口卻不到700萬(wàn)，同時(shí)廣東茂名也是這樣的。未來(lái)人口布局就是，中國(guó)人口主要集中居住京津地區(qū)、長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群。一些中西部地區(qū)，要說(shuō)規(guī)劃到時(shí)人口要達(dá)到多少萬(wàn)，實(shí)際上可能往往無(wú)法達(dá)到。因此，這些地區(qū)的房?jī)r(jià)就陷入一種概念炒作，就會(huì)像傳銷那樣斷裂的。
隨著科技水平提高，糧食每一畝單產(chǎn)都是不斷提高，所以更少土地就可以養(yǎng)更多人了。現(xiàn)在，城市里都高層建筑比較多，這對(duì)土地節(jié)約還是起到很大幫助。到了2020年，人口數(shù)量下降，單位畝產(chǎn)提高，對(duì)土地需要就更少了。目前，中國(guó)有3億畝耕地空置著，這可能到時(shí)將會(huì)更多。這些因素都制約著中國(guó)未來(lái)多數(shù)城市房?jī)r(jià)居高不下的局面會(huì)發(fā)生變化，所以高房?jī)r(jià)也是有極限的。
不要幻想房子永遠(yuǎn)上漲下去，畢竟任何東西都有極限的。2020年左右，中國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)不會(huì)處于高位運(yùn)作。當(dāng)然，還有很多因素影響著房?jī)r(jià)，所以需要冷靜判斷。
2011年7月18日
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