房地產(chǎn)降價(jià)潮正在開始向全國(guó)蔓延。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者的調(diào)查，京滬廣深等一線城市房?jī)r(jià)從近期出現(xiàn)明顯松動(dòng)，由此集中引發(fā)的幾起業(yè)主集體“維權(quán)”事件，更讓此輪房?jī)r(jià)下跌引起市場(chǎng)的高度關(guān)注。
無疑，這一輪的房?jī)r(jià)松動(dòng)有著一定的必然性。在經(jīng)歷了持續(xù)一年多的強(qiáng)力限購之后，具備買房條件的人群是越來越少，成交量是急劇萎縮，加上貨幣政策的不斷緊縮，開發(fā)商群體紛紛陷入了資金鏈極其緊張的局面之中。哪怕是銷售一度紅火的萬科、恒大等大型開發(fā)商，現(xiàn)金流較之中小開發(fā)商算是充沛許多，但是他們?cè)缭诮衲晡辶路菥鸵呀?jīng)啟動(dòng)了降價(jià)。
他們之所以能夠率先降價(jià)，而不像其他開發(fā)商一直死扛，關(guān)鍵在于十分靈敏的市場(chǎng)嗅覺，使得他們意識(shí)到政府本輪房地產(chǎn)調(diào)控的決心之堅(jiān)定，短時(shí)間內(nèi)完全不可能放松調(diào)控。而只要調(diào)控不扭轉(zhuǎn)，誰先降價(jià)，誰就掌握了市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。而越扛到最后，豪賭政策放松的計(jì)劃落空，那最終只能陷入更為被動(dòng)的境地。特別地，隨著年關(guān)的臨近，成交量的長(zhǎng)期低迷，要想快速完成年初預(yù)定目標(biāo)，降價(jià)是唯一的選擇。
因此，此輪房?jī)r(jià)松動(dòng)可謂水到渠成，亦是政府宏觀調(diào)控所樂見的結(jié)果。但這一次房?jī)r(jià)松動(dòng)，會(huì)不會(huì)像2008年那樣不過是曇花一現(xiàn)，這主要有賴于此輪房地產(chǎn)調(diào)控所能持續(xù)的時(shí)間。在筆者看來，此輪降價(jià)潮能夠持續(xù)，原因分為國(guó)內(nèi)和國(guó)際兩方面。
從國(guó)內(nèi)情勢(shì)看，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策兩三年內(nèi)難以結(jié)束。盡管經(jīng)濟(jì)面臨硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，中小企業(yè)倒閉潮不斷，但這一次中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)這么快地重回保增長(zhǎng)。
這一次所出現(xiàn)的所有危及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，在2006年到2008年那一輪宏觀調(diào)控過程中也都曾經(jīng)發(fā)生，直到2008年6月，央行依然還在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，打擊通脹和房?jī)r(jià)泡沫的力度十分強(qiáng)烈?？上?，由于雷曼破產(chǎn)帶來的全球性金融危機(jī)，不得以啟動(dòng)天量信貸政策，讓房地產(chǎn)一飛沖天。若當(dāng)年沒有金融危機(jī)，房?jī)r(jià)泡沫在那一次調(diào)控中就會(huì)解決。而眼下的形勢(shì)是，再度出現(xiàn)疾風(fēng)暴雨式大危機(jī)的可能性微乎其微，縱使再度出現(xiàn)，有了三年前貨幣嗎啡刺激經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)暴漲的雙重教訓(xùn)，重蹈覆轍的事情不大可能發(fā)生。房?jī)r(jià)松動(dòng)，政策千萬不可松動(dòng)。只要嚴(yán)厲限購和貨幣緊縮不結(jié)束，房地產(chǎn)降價(jià)大潮就完全可以持續(xù)下去。
實(shí)際上，即將到來的更為全面的房?jī)r(jià)松動(dòng)趨勢(shì)，也符合地方政府的利益。在經(jīng)歷了2009年和2010年的土地狂潮之后，他們已經(jīng)賺的盆滿缽滿，若再重復(fù)當(dāng)年的癲狂，房地產(chǎn)的政治屬性會(huì)更為嚴(yán)重，并成為更加棘手的社會(huì)難題。地方官員“去房地產(chǎn)化”，將是他們理性的選擇。 也是保證他們?cè)谙乱粋€(gè)十年贏得主動(dòng)，領(lǐng)跑地方經(jīng)濟(jì)的必由之路。
而從國(guó)際形勢(shì)而言，外資抽離資產(chǎn)市場(chǎng)端倪初現(xiàn)，由查諾斯和魯比尼等領(lǐng)銜的對(duì)沖基金、經(jīng)濟(jì)學(xué)家國(guó)際空頭，正在顯示其真實(shí)的運(yùn)作能力。9月份，中國(guó)外匯儲(chǔ)備余額一改之前兩年的飆升態(tài)勢(shì)，單月居然凈減少了608億美元，這是有史以來單月下降幅度最大的一次，超過了三年前金融危機(jī)時(shí)期。如此大規(guī)模的外儲(chǔ)突降，主要原因就是國(guó)際資本的流出，而很難用外貿(mào)形勢(shì)低迷等因素解釋的。因?yàn)檫M(jìn)出口企業(yè)艱難并非9月份獨(dú)有的現(xiàn)象。
同時(shí)，美元指數(shù)近期開始走強(qiáng)，伯南克亦暗示隨時(shí)可能加息抗擊通脹，加上歐債危機(jī)暗礁叢生，美元即將迎來一波像樣的大反彈。歐元的頹勢(shì)，美元的上升，將主導(dǎo)一場(chǎng)新興市場(chǎng)的資本外流。這勢(shì)必將嚴(yán)重考驗(yàn)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，若同時(shí)嚴(yán)峻考驗(yàn)人民幣匯率，引發(fā)貶值浪潮，那房?jī)r(jià)跌勢(shì)更是難以扭轉(zhuǎn)。
歷經(jīng)了十幾年的超級(jí)繁榮，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確到了需要回歸理性的時(shí)刻。至少，商品住宅勢(shì)必將回歸其居住的屬性，投資屬性漸漸褪去，同時(shí)保障房占據(jù)主角。解決大多數(shù)的住房問題，是不可能通過做大房?jī)r(jià)泡沫來完成的。這一次，和以前的每次調(diào)控真的不一樣了！
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