天天和人在網(wǎng)上舌戰(zhàn)房價會跌這個鐵定的事實沒意思，我已經(jīng)把我的思路寫成了書（已由中國發(fā)展出版社出版，書名《中國經(jīng)濟大轉(zhuǎn)型》），下面摘取部分章節(jié)，供有心之人一覽。（另，回頭我再來向諸位解釋為什么會有經(jīng)濟危機）
我們前面說了房地產(chǎn)市場的本質(zhì)，它是一個被金融化了的商品，隨著固定資產(chǎn)投資對社會財富的掠奪的加劇，終將導致社會貧富分化的加劇，危機必然爆發(fā)，經(jīng)濟將陷入衰退，而房地產(chǎn)市場本身也將面臨一場殘酷的洗牌。那么房地產(chǎn)的未來發(fā)展前景將會是什么樣的呢？我們不妨來描繪一下。
經(jīng)濟的拐點很可能就是房價的拐點，我從不懷疑拐點的到來，我們來看看拐點出現(xiàn)后的房地產(chǎn)市場將會面臨什么樣的局面。我認為房價的下跌可以分成3個階段：
1首先是資金鏈的斷裂。
我們玩過金融游戲的人都知道，當金融游戲玩到了終點的時候，往往都會出現(xiàn)令人心驚肉跳的劇烈的跳水現(xiàn)象，所以導致很多游戲人即便做對99次也不夠一次賠的。為什么會發(fā)生這種現(xiàn)象呢？這要歸功于資金鏈的斷裂，因為金融游戲永遠是資本的游戲，就是大家拿錢來玩游戲，當沒有更多的錢繼續(xù)來玩的時候，資金鏈就斷了，沒有錢接著玩，自然就體現(xiàn)為斷崖式的下跌。
但這次的情況不同，由于國家的房價調(diào)控政策的出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)對未來的危險有了充分的準備，也就是說，客觀上使得他們在市場的高點沒有去滿倉操作，這使得房價的跳水式下跌的風險被大大減低。但是，房地產(chǎn)行業(yè)畢竟是一個資金密集型的行業(yè)，在貨幣政策緊縮和銀行自身的避險需求提高的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得貸款的途徑喪失了，規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口的產(chǎn)生是必然的，甚至大量的房地產(chǎn)企業(yè)本來就是中小型企業(yè)轉(zhuǎn)型過來的，他們用企業(yè)資產(chǎn)作為融資平臺，這種不穩(wěn)定的平臺本來就不足以支撐資金密集型的地產(chǎn)投資，于是民間融資成了大量小型地產(chǎn)企業(yè)的重要融資途徑。而緊縮后高利貸價格的上漲，迫使這部分小的地產(chǎn)企業(yè)必須依靠拉高房地產(chǎn)價格才有翻身的機會，割肉斬倉出貨已不可能，因為他們已經(jīng)陷入高利貸的泥潭中了，他們只能繼續(xù)這樣扛下去，等待08年的奇跡重現(xiàn)，高位買單者的出現(xiàn)。如果政策沒有轉(zhuǎn)向，這一類地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈無疑將徹底斷裂，這只是時間的問題了。
但我們同時要看到，還有很多的大型地產(chǎn)企業(yè)，他們的現(xiàn)金流到目前為止還是正的，絲毫不缺乏資金，而他們可以用相當輕松的心態(tài)，在高位降價拋掉庫存，同時向已經(jīng)負債累累的政府買入已經(jīng)開始下跌的甚至價格已經(jīng)下跌了一半的土地，形成新的競爭力，為房價的持續(xù)緩步下跌提供了供應(yīng)上的保證。
2理性的價值回歸。
我們前面說過，所謂的炒房者不是別人，實際上是我們自己，無論出于什么目的，保值也好，增值也罷，買了房子不住，都屬于炒作的范疇。一旦房價的走勢開始持續(xù)性的下跌，并且出現(xiàn)更低的價格預期的時候，我們所囤積的居住需求以外的住宅就必須考慮其出路了。有的人可能會說，“那樣我也不會賣，大不了我拿去出租”，但是你要考慮全面后，就會發(fā)現(xiàn)完全不是這么回事。當大家的存量房子都拿出來出租，房子的租金還會剩下多少？房子只是一種商品，耐用消費品，它雖耐用仍然是會舊的，你算房子租金的時候，同時也得算算它的折舊，租金能否抵得上折舊，能否抵得上房價的下跌。經(jīng)過這樣的計算，有的人就可能在二手房市場持續(xù)的拋出自己所囤積的房產(chǎn)，進而增加房子市場的供應(yīng)量。
同時我們還應(yīng)該注意到一個問題，房地產(chǎn)行業(yè)目前純粹是個靠資本運作的行業(yè)，這個行業(yè)沒有任何的技術(shù)瓶頸，只要有資金，外行也能干。這就注定了它將會是個充分競爭的行業(yè)，這注定了其價格利潤空間將不斷被壓縮。但是，只要還有利潤存在，你就別怕他沒人干，中國人多的是，你覺得沒搞頭，可能別人還覺得這個利潤還很不錯。這就注定了房地產(chǎn)的價格必然向其應(yīng)有的價值回歸，向大多數(shù)民眾的購買力回歸。當經(jīng)濟蕭條的時代，也會隨著購買力的不斷下降，房價隨之下降。
3價值的重估。
當房價跌到其成本區(qū)間的時候，或者跌到人人都能買得起的水平以后，是否還會下跌呢？我認為還會跌，為什么呢？因為房價還要面臨價值的重估過程。這里面還有兩個因素會導致房價的價值重估。
一個因素是房產(chǎn)稅的征收。有的人不一定要賣房子，因為他可以收到租金，只要租金和房子的折舊持平，房價跌無可跌了，總不會再跌了吧，他一定會這么想。但是我前面的章節(jié)一再說了，房產(chǎn)稅是勢在必出的，因為征收財產(chǎn)稅是遏制貧富分化的最為有效的措施，中國要走出經(jīng)濟衰退，必須解決貧富分化的問題;還有就是財政收入的需求也會促使房產(chǎn)稅的推廣，負債累累的地方政府一旦嘗到甜頭八匹馬也拉不住。所以房產(chǎn)稅一定會出。不管初期的房產(chǎn)稅是什么樣的，最終它將走向一個最為合理的模式，按人均占有的房產(chǎn)資源征收。比如說你家有5口人，按每個人30平方的免稅面積計算，你擁有150平方以內(nèi)的面積不征稅，超出的部分征收，外國國籍的人所擁有的房子沒有免稅100%征稅。美國很多州所用的這種模式，我認為是最為合理的，也是最容易實行的。到時候，固定資產(chǎn)就像雞肋，食之無味棄之可惜了。
還有一個因素是長期的因素，那就是獨生子女的后遺癥。再過10年，2021年，70年代出生的第一批的獨生子女就會面臨一個非常尷尬的問題了，他們的孩子仍然是獨生子女。這時候他們會發(fā)現(xiàn)，40多歲的自己，雙方的父母都有一套房子，自己1套房子，一旦已經(jīng)70多歲的老人走了，自己將至少擁有3套房子，肯定要每年繳房產(chǎn)稅的了，這時他們肯定會想，如果他們的同樣是獨生子女的孩子結(jié)婚再買一套房子，那么他們的孩子最終將擁有7套房子。這么多房子到底該怎么辦？此時如果還要征收遺產(chǎn)稅，就是他們的老人把房子給他們，他們還要交50%的遺產(chǎn)稅才能拿到老人留給他們的房子。拿到房子后如果你持有，得按時交房產(chǎn)稅和物業(yè)水電費，如果你不想要，把它賣掉，你賣出去的過程中還要交交易稅，交了交易稅后你賺到的錢可能還要交所得稅。他們還會要這個房子么？只怕好多人根本就不打算要這個房子了。只要10年后，就可能會有人主動把房子放棄了。想想這有多可怕?；剡^頭想想這也絲毫不奇怪，就像汽車，現(xiàn)在很多無聊的人沒啥用也買了汽車，買完以后悔青了腸子，干嘛呢？持有成本太高，油價貴、保險貴、停車費貴甚至貴也沒地方停還動不動吃罰單，不開它還會壞，得像遛狗一樣的每周把車子開出去遛一圈回來。所以不少的人現(xiàn)在又賣了車子，再過兩年試試看，可能就有人直接把舊車子找個地方偷偷扔掉了。從這個角度看，陳光標把他的即將斃命的油老虎砸爛，借機炒了一把環(huán)保理念，還不算是太白癡的舉動吧，終歸是廢物利用了嘛?，F(xiàn)在有人砸汽車，以后有人扔房子，一切皆有可能，大家千萬別覺得這是件多么稀奇的事情。
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