近十年來(lái),我國(guó)建設(shè)用地的土地使用權(quán)價(jià)格暴漲,尤其是住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)的價(jià)格在不同的地區(qū)暴漲了十幾倍到幾十倍.許多大城市主城區(qū)住宅建設(shè)土地使用權(quán)的價(jià)格從十年前的每平方米三千元左右漲到了現(xiàn)在的三萬(wàn)元以上,許多小縣城的住宅建設(shè)土地使用權(quán)的價(jià)格每平方米從十年前的百十元漲到了今天的三四千元.
現(xiàn)在我國(guó)有一些城市每年建設(shè)用地土地使用權(quán)的出讓額已經(jīng)超過(guò)了一千億,全國(guó)建設(shè)用土地使用權(quán)的交易額則有數(shù)以萬(wàn)億計(jì),同時(shí)還有伴隨著以土地使用權(quán)出讓額為基數(shù)需繳納的各種稅費(fèi),這些錢(qián)最終都會(huì)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商攤分到房屋銷(xiāo)售價(jià)格里面.
今年上半年以前,工程建設(shè)方獲得土地使用權(quán)只需先交納首付土地出讓金總額的百分之二十,其余百分之八十在房屋銷(xiāo)售總額中支出補(bǔ)齊.由于現(xiàn)在購(gòu)房人買(mǎi)房大部分是利用銀行的中長(zhǎng)期房貸,實(shí)際上是銀行的錢(qián)由建設(shè)方開(kāi)發(fā)商一次性轉(zhuǎn)交給政府做了土地出讓金,這筆空賬由購(gòu)房人在以后的幾十年里以購(gòu)房貸款的月供形式歸還.
這樣的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式實(shí)際上政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是共同經(jīng)營(yíng)者,政府利用銀行出地出資,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雇人建房賣(mài)房.房屋交易完成之后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商退出,由放貸銀行和購(gòu)房人承擔(dān)債權(quán)債務(wù)關(guān)系,所有的金融風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)到銀行.
這樣的金融模式實(shí)質(zhì)上是等于政府超額發(fā)行了貨幣.這些貨幣的特定流動(dòng)性促成了城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部通貨膨脹.
今年下半年,政府出臺(tái)了兩個(gè)相關(guān)政策,一是提高了土地使用權(quán)出讓金的首付比例,二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋時(shí)需要在銀行開(kāi)立專(zhuān)門(mén)的帳戶(hù),售房款由銀行監(jiān)管,這樣一來(lái)就提高了政府回籠土地出讓金的安全系數(shù).
由于高昂的建設(shè)用地土地使用權(quán)價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)占房屋銷(xiāo)售價(jià)格的比例甚高,近期房?jī)r(jià)下跌的空間有限.一個(gè)中等居民小區(qū)的樓盤(pán)營(yíng)造周期約在兩到三年,如果建設(shè)用地的使用權(quán)價(jià)格近期不會(huì)明顯下降,今后的兩到三年內(nèi)住宅房屋的銷(xiāo)售價(jià)格也不會(huì)有明顯的下降.
近十年來(lái)我國(guó)建設(shè)用土地使用權(quán)的價(jià)格猛漲直接推升了住宅房屋價(jià)格和出租房屋價(jià)格的暴漲,但是我國(guó)的CPI指數(shù)統(tǒng)計(jì)并不包含這兩項(xiàng)指標(biāo),如果近十年來(lái)每年連續(xù)把新屋銷(xiāo)售價(jià)格/二手房銷(xiāo)售價(jià)格/出租房屋租金價(jià)格統(tǒng)計(jì)在CPI數(shù)據(jù)中,我國(guó)每月每年的CPI數(shù)據(jù)要比早先公布的數(shù)據(jù)要高的多.實(shí)際上我國(guó)近些年來(lái)已經(jīng)進(jìn)入了居民消費(fèi)品價(jià)格上漲周期.
近十年來(lái)層出不窮的集體所有制土地上建造的所謂小產(chǎn)權(quán)房和50/70年長(zhǎng)期出租房,實(shí)質(zhì)上是這些土地的控制人在設(shè)法提高自己控制土地的使用權(quán)價(jià)格.這些房子雖然比所謂大產(chǎn)權(quán)房屋價(jià)格低許多,但事實(shí)上對(duì)于當(dāng)?shù)卦芯用駚?lái)說(shuō),仍然是房屋價(jià)格在大幅上漲.
工礦企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格上漲,增加了工礦企業(yè)的固定資產(chǎn)初次投入成本,必然會(huì)造成相關(guān)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本的增加和投資回收年限的增長(zhǎng),從而造成產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的增高.
中小企業(yè)由于租用廠房及倉(cāng)庫(kù)和經(jīng)營(yíng)用房?jī)r(jià)格的上漲,必然會(huì)導(dǎo)致其產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的上漲.
商業(yè)及各類(lèi)公司由于商場(chǎng)和辦公用房的租金上漲,必然會(huì)對(duì)其所經(jīng)營(yíng)的商品的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格上漲造成影響.
由于所有的社會(huì)生產(chǎn)商品都具有比價(jià)效應(yīng),建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格也會(huì)傳導(dǎo)到其他用途使用土地生產(chǎn)的商品價(jià)格.
我國(guó)許多地區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)價(jià)格的比值在1500-2000倍.相同土地上種植農(nóng)產(chǎn)品的純收入1500年以上都趕不上經(jīng)營(yíng)2-3年房地產(chǎn)行業(yè)的純收入.這也會(huì)逐漸導(dǎo)致糧食棉花和農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格的上漲.
我國(guó)許多地區(qū)的養(yǎng)殖業(yè)/畜牧業(yè)土地使用權(quán)的價(jià)格比起建設(shè)用地土地使用權(quán)的價(jià)格比值也在1000倍以上,相同的土地上蓋了奶牛房/肉牛圈/豬舍/羊場(chǎng)/蛋雞房/肉雞房,養(yǎng)殖業(yè)者經(jīng)營(yíng)1000年以上的純收入也比不上房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)2-3年的純收入.2008年我國(guó)大范圍內(nèi)爆發(fā)的毒奶事件實(shí)際情況是從養(yǎng)牛戶(hù)到收奶者到奶加工廠層層迭迭在奶里兌水然后加三聚氰胺做假,多年來(lái)我國(guó)各地在牛肉/豬肉/雞肉里注水已是常見(jiàn)的現(xiàn)象,食品加工業(yè)在熟肉里加注淀粉/在餡食里大量添加植物蛋白也成了普遍的現(xiàn)象.這些都是變相的價(jià)格上漲.
我國(guó)近年來(lái)木材的價(jià)格在不斷上漲,無(wú)論在工業(yè)和民用使用范圍,實(shí)木的價(jià)格每年都在以百分之幾的價(jià)格在上漲,化工合成和金屬的代用品減小了木材漲價(jià)的壓力.
由于高房?jī)r(jià)和高出租房租金的擠壓,城鎮(zhèn)居民的實(shí)際收入相對(duì)縮減,這就增加了所有行業(yè)的員工加薪壓力,各個(gè)行業(yè)也會(huì)把在自己?jiǎn)挝辉黾拥闹С鲛D(zhuǎn)移到自己的產(chǎn)品和服務(wù)上,提高相應(yīng)產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)格.現(xiàn)在北京市的外來(lái)就業(yè)人員高峰時(shí)超過(guò)800萬(wàn),這些人員絕大多數(shù)人是租房子住,每月房屋的租金普遍超過(guò)他們工資的三成,他們所從事的行業(yè)提高自己產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)格是理所必然的舉措.
我國(guó)大中城市的瓜果蔬菜價(jià)格逐年上漲最重要的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的上漲增加了攤販在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的攤位管理費(fèi),增加了攤販居住房屋的租金,從而增加了他們的經(jīng)營(yíng)成本,使得他們把這些增加的支出轉(zhuǎn)嫁到瓜菜價(jià)格上.
改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)已走向不可逆轉(zhuǎn)的文明社會(huì)/法制社會(huì)/信息社會(huì)/商品經(jīng)濟(jì)社會(huì).二十年以前,我們可以只憑換一個(gè)戶(hù)口本就征用農(nóng)民的土地,十年以前,我們可以用極低的補(bǔ)償費(fèi)征用農(nóng)民的土地,現(xiàn)在我們則需以較高的價(jià)格改變農(nóng)民土地使用權(quán)的性質(zhì).
土地使用權(quán)性質(zhì)是一個(gè)歷史遺留問(wèn)題,正是土地使用權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題造成了我國(guó)長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)的城鄉(xiāng)差別和工農(nóng)差別.現(xiàn)在我們建設(shè)的和諧社會(huì),就是在順應(yīng)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律,縮小這些差別.同地同權(quán),同地同價(jià),是社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果.
近些年來(lái)的擴(kuò)大土地使用權(quán)差別的作法違背了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律,一部分土地使用權(quán)在行政管制下取得了超額的收益,但是這也給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了其他的負(fù)面效應(yīng),有可能過(guò)高的城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地使用權(quán)價(jià)格會(huì)導(dǎo)致全面的通貨膨脹.
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