從流量思維到深耕運(yùn)營，從產(chǎn)品運(yùn)營到用戶運(yùn)營，從產(chǎn)品互聯(lián)網(wǎng)化升級為整個企業(yè)的平臺化、生態(tài)化，在房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)得尤為敏銳。春江水暖鴨先知。房地產(chǎn)是整個中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期首先感知到迫切壓力的行業(yè)。中國房地產(chǎn)行業(yè)到底怎么辦？萬科、綠地等一線房地產(chǎn)品牌都不約而同地選擇了深耕運(yùn)營。
萬科從2013年開始，由萬科集團(tuán)總裁郁亮主導(dǎo)的互聯(lián)網(wǎng)時代轉(zhuǎn)型便拉開了序幕。雖然轉(zhuǎn)型過程并非一帆風(fēng)順，也不斷伴隨著高管的離開，但萬科的轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略卻異常清晰，在一個正確的方向上不斷邁進(jìn)。
轉(zhuǎn)型前的萬科惟精惟一地專心做“住宅地產(chǎn)商”，而轉(zhuǎn)型后的目標(biāo)是“城市配套服務(wù)商”。之前的萬科是“蓋有人住的好房子”，轉(zhuǎn)型中的萬科是“蓋有人用的好房子”。從“住”到“用”，一字之差，真正的內(nèi)涵卻一點(diǎn)兒不簡單。
在萬科的“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略中，分為住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、消費(fèi)地產(chǎn)三塊。
住宅地產(chǎn)是萬科的主導(dǎo)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型后也保持在總業(yè)務(wù)量的一半以上。萬科要繼續(xù)發(fā)展自己提出的“三好”理念，即好房子、好服務(wù)、好鄰居。
萬科進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品包括購物中心、寫字樓、會展中心、物流地產(chǎn)等。萬科將絕大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自行持有，以“只租不售”的方式運(yùn)營。
消費(fèi)地產(chǎn)指開發(fā)社區(qū)商業(yè)、酒店、養(yǎng)老服務(wù)、旅游地產(chǎn)、餐飲文娛、學(xué)校、公園、垃圾處理廠等。這些項目多由萬科自行營運(yùn)，通過經(jīng)營為萬科創(chuàng)造新的收入來源。圖7-2是萬科轉(zhuǎn)型結(jié)構(gòu)圖。
圖7-2 萬科轉(zhuǎn)型結(jié)構(gòu)圖
住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、消費(fèi)地產(chǎn)構(gòu)成了萬科轉(zhuǎn)型的整個大生態(tài)。這個生態(tài)體系中，三塊業(yè)務(wù)并非完全的割裂，而是有機(jī)的協(xié)同。
住宅地產(chǎn)方面，萬科開始拓展國際項目，與美國的鐵獅門聯(lián)合開發(fā)海外的房地產(chǎn)項目。其目的之一便是再次提升住宅地產(chǎn)的品質(zhì)，有力地支持好房子、好服務(wù)、好鄰居的“三好”理念?！叭谩崩砟畹穆涞赜蛛x不開消費(fèi)地產(chǎn)，萬科不斷地提升住宅的商業(yè)配套能力，每一個住宅地產(chǎn)項目都在商業(yè)配套上下了不少功夫。例如，萬科提出的“五菜一湯”概念。每一個住宅項目在入住前必須具備食堂、超市、銀行、洗衣店、藥店，這是“五菜”。除了“五菜”，還要建一個小型的菜蔬市場，這是“一湯”?！拔宀艘粶北闶窍M(fèi)地產(chǎn)。傳統(tǒng)地產(chǎn)商的做法是只建住宅，商業(yè)配套和消費(fèi)地產(chǎn)找合作方來搞，萬科的轉(zhuǎn)型是自己來搞的。商業(yè)配套和消費(fèi)地產(chǎn)搞好了，就是對“三好”理念的最大支持，而這方面也正是時代人購房的主要考慮因素之一。
萬科所講的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，說白了就是商業(yè)地產(chǎn)。對商業(yè)地產(chǎn)，萬科發(fā)展史上有著名的一個冷梗。那就是萬科一定要堅持住宅專業(yè)化的路子，萬科董事局主席王石曾講：“你們要做商業(yè)地產(chǎn)的話，就是我死了也要在棺材里伸出手來反對?！痹诜康禺a(chǎn)黃金時代，這個講法高尚、有擔(dān)當(dāng)。但在房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代，千億級的萬科必須有所改變。這種改變不是去開疆拓土地開辟新業(yè)務(wù)，而是順應(yīng)時代需求做出的改變。在萬科轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略提出前后，王石講出了這樣的話：“如果萬科一意以利潤為導(dǎo)向，那么后千億時代可能面臨覆滅式的危機(jī)。”似乎在戰(zhàn)略層面也不再控制太多的王石曾解釋他的“改口”，他講道：“對我而言，只要不是致命的，即使你認(rèn)為對方是錯的，你也要尊重?！薄霸撛趺醋?，郁亮說了算?！睂Υ?，萬科轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的制定者還是沒有明確地將“商業(yè)地產(chǎn)”一詞納入文案，而是以“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”代之。
萬科做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并非全部從零開始。除了萬科與萬達(dá)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，簽訂戰(zhàn)略合作外，早在2014年1月，萬科就與贏商網(wǎng)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。贏商網(wǎng)是知名的商業(yè)地產(chǎn)資訊和整合營銷網(wǎng)站?！白誀I銷”成為萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略之一。
截止到2014年底，萬科共投入使用社區(qū)商業(yè)9個，購物中心4個，出租型公寓4個。萬科在東莞和佛山投入使用了萬科廣場，在廈門、蘇州、武漢開業(yè)了出租型酒店公寓，在深圳建成了前海企業(yè)公館做辦公地產(chǎn)出售和租賃服務(wù)。此外，萬科操作的商業(yè)地產(chǎn)項目還有青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園、深圳留仙洞總部基地、鄭州全球高新智慧產(chǎn)業(yè)園、廣州黃埔倉跨境電商產(chǎn)業(yè)園、廊坊物流地產(chǎn)項目等。在廣州的萬科云城項目是典型的創(chuàng)客空間模式，跟潘石屹的SOHO 3Q非常相似。只是萬科拿出了一整棟物業(yè)來做孵化器，而且納入的生態(tài)更豐富。萬科甚至可以提供一切小微創(chuàng)業(yè)者的辦公需求，用這些服務(wù)和辦公空間的使用權(quán)來換創(chuàng)業(yè)者的股權(quán)。
萬科的消費(fèi)（體驗）地產(chǎn)，包括度假項目、養(yǎng)老地產(chǎn)，還包括一大堆住宅項目配套的商場、餐飲、健康、教育、醫(yī)療、文娛等物業(yè)項目。
萬科在2015年初正式開始營運(yùn)吉林的萬科·松山湖度假區(qū)。此外，三亞的萬科·湖畔度假公園、森林度假公園、深圳浪騎游艇會、清遠(yuǎn)白天鵝度假酒店等都已開始營運(yùn)。毋庸置疑的是，這些旅游度假地產(chǎn)的開發(fā)，定會迎合將來住宅地產(chǎn)的需求。
2013年，杭州的良渚文化村的隨園嘉樹是萬科的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。2014年10月，上海萬科首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目在上海萬科城市花園啟動，這是一個社區(qū)內(nèi)嵌入式的養(yǎng)老服務(wù)中心“智匯坊”。將小區(qū)的活動中心改造，增補(bǔ)進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)。這也是國內(nèi)第一次在已有小區(qū)進(jìn)行升級的養(yǎng)老項目嘗試。
從圖7-2中可看出，萬科的互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略并不是割裂地、孤島式地各自發(fā)展，而是從一開始就打造成一個巨大的生態(tài)圈。這也正是四維企業(yè)轉(zhuǎn)型的核心策略——實(shí)現(xiàn)生態(tài)互聯(lián)網(wǎng)化。
