在美國買房首先需要準(zhǔn)備好資金和護(hù)照，首次購買的話，建議選擇專業(yè)經(jīng)紀(jì)人幫助。選好房源后可以向賣家遞交出家函，如果貸款購房需要同時(shí)準(zhǔn)備好銀行預(yù)批函。買賣雙方達(dá)成一致后可以簽購房合同，買家支付少部分房款作為定金。合同簽好后，買家需聘請(qǐng)驗(yàn)屋師檢查房屋，發(fā)現(xiàn)問題需要及時(shí)與賣家溝通，如若沒有問題買家需支付房款并完成房產(chǎn)交割。
一、在美國全款買房的流程是什么？
全款買房大致分為五步流程：準(zhǔn)備買房、看房出價(jià)、簽約定房、房屋檢查以及房產(chǎn)交割。
1.準(zhǔn)備買房
買房之前要做好三方面的準(zhǔn)備：一是資金與護(hù)照，這是在美國買房的前提；二是選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人；三是了解合適的購買區(qū)域及房產(chǎn)類型，初步確定房源。
出國買房找經(jīng)紀(jì)人不是必選項(xiàng)，但經(jīng)紀(jì)人掌握的房源信息更多，對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場動(dòng)態(tài)及交易流程更清楚，對(duì)海外置業(yè)經(jīng)驗(yàn)少的購房者來說很有必要。而且在美國，經(jīng)紀(jì)人的傭金是由賣家支付的
2.看房出價(jià)
選好房源后可以親自出國看房，也可以委托經(jīng)紀(jì)人或他人代為看房。除了看房屋內(nèi)部設(shè)施也要觀察周圍的交通狀況，甚至鄰居的情況。經(jīng)紀(jì)人也會(huì)查詢房屋信息，包括上市歷史、市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、政府估稅價(jià)等。
確定房源后，由經(jīng)紀(jì)人代替買家向賣家提交出價(jià)函（offer），通常出價(jià)函上呈現(xiàn)的價(jià)格比賣家掛牌的價(jià)格低，買賣雙方會(huì)經(jīng)過幾次的討價(jià)還價(jià)后確定交易價(jià)格。
美國房產(chǎn)交易出價(jià)函示意圖
圖為一空白出價(jià)函，房產(chǎn)信息、所出價(jià)格、擬定交易日期等信息都需要買家填寫
3.簽約定房
經(jīng)紀(jì)人或律師會(huì)安排正式簽約時(shí)間，在簽約之前，經(jīng)紀(jì)人或律師會(huì)為買家詳細(xì)解釋合同條款。簽約注意事項(xiàng)由于在美國買房涉及房屋檢查環(huán)節(jié)，所以在合同中可以將此環(huán)節(jié)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)寫進(jìn)合同的附加條款，比如“如有重大硬件方面問題，買家有權(quán)解除合同，一般性問題可以要求賣家支付維修成本”等。買賣雙方確定合同內(nèi)容后可以簽字，同時(shí)買家需要支付房款的10%作為定金。簽購房合同需要注意的法律條款
4.房屋檢查
美國的紐約、長島等地區(qū)需要在簽購房合同前做房屋檢查，其他地區(qū)都是在簽合同后。買家需要請(qǐng)有執(zhí)照的驗(yàn)屋師來檢查房子，檢查費(fèi)由買家支付。檢查內(nèi)容包括房屋基本結(jié)構(gòu)、供電系統(tǒng)、冷暖設(shè)備等等，驗(yàn)屋師會(huì)提供詳細(xì)的檢查報(bào)告，并列出需要維修的地方一并交給買家。經(jīng)紀(jì)人會(huì)代替買家與賣家溝通維修或付維修費(fèi)，如果問題嚴(yán)重，買家有權(quán)解除合同。
美國房屋檢查報(bào)告示意圖
圖為美國拉斯維加斯一兩層別墅的房屋檢查報(bào)告首頁·，有客戶和房產(chǎn)的相關(guān)信息
如果買的是新房，建筑商會(huì)提供一年保修期，所以在過戶前可以不做房檢。但建議在十個(gè)月時(shí)做個(gè)檢查，出現(xiàn)問題可以聯(lián)系保修公司修理。
5.房產(chǎn)交割
接下來買家可以支付房款了，在美國買房，資金都是支付到第三方監(jiān)管賬戶中，不會(huì)直接支付給賣家，這充分保證了交易資金的安全。過戶時(shí)買家有需要可以請(qǐng)過戶律師協(xié)助，律師會(huì)核實(shí)房子的產(chǎn)權(quán)情況，包括房屋是否有遺留債務(wù)問題。如果沒有問題，過戶律師會(huì)協(xié)助買家簽署過戶文件，此時(shí)買家需要支付相應(yīng)的過戶費(fèi)。文件簽署后，過戶手續(xù)完成，買家可以拿到鑰匙，過戶律師會(huì)到當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭譃橘I家做房契登記。
二、貸款買房與全款買房有什么區(qū)別？
在美國貸款買房，需要在選房前拿到銀行的預(yù)批函。待購房合同簽署后，向銀行正式申請(qǐng)貸款。銀行對(duì)房產(chǎn)的估價(jià)可能低于實(shí)際出售價(jià)格，為降低風(fēng)險(xiǎn)，可以在出價(jià)函上附著保護(hù)條款。美國貸款購房流程
1.貸款時(shí)間
（1）預(yù)審批
如果選擇貸款買房，在選房之前就需要提供收入證明、銀行流水及資產(chǎn)證明這三類材料給銀行做預(yù)審批。審批通過后買家會(huì)拿到預(yù)批函，有效期為30～60天。預(yù)批函日后需要與出價(jià)函一起提供給賣家作參考，因?yàn)轭A(yù)批函證明銀行已經(jīng)核實(shí)買家的信用狀況達(dá)到要求，同時(shí)賣家也可以看到貸款額度。
美國某銀行抵押貸款預(yù)批函示意圖
預(yù)批函上有銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人的預(yù)批貸款金額上限，以及暫時(shí)鎖定的利率標(biāo)準(zhǔn)
（2）正式貸款
簽署購房合同后，買家需要將合同及銀行要求的材料一并提交給銀行，正式申請(qǐng)貸款。銀行審批時(shí)間通常為45～60天，如果審批通過銀行會(huì)直接房款，買賣雙方完成過戶流程；如果銀行拒貸，買家需要現(xiàn)金完成交易或根據(jù)合同約定處理。
美國某貸款機(jī)構(gòu)貸款申請(qǐng)表示意圖
貸款申請(qǐng)表上需要寫明貸款人自身情況、貸款目的等信息
2.銀行估價(jià)
買家提交貸款申請(qǐng)后，銀行會(huì)請(qǐng)估價(jià)師給房屋估價(jià)。所以在出價(jià)函中，可以附上房屋估價(jià)和貸款批準(zhǔn)兩項(xiàng)附加條款，條款的有效期一般為15天。如果日后房屋估價(jià)低于合同售價(jià)，買家可以在有效期內(nèi)向賣家遞交房屋估價(jià)通知書，并附上房屋估價(jià)報(bào)告，要求賣主把合同售價(jià)降到房屋估價(jià)。如果買家在有效期內(nèi)收到拒絕貸款申請(qǐng)的書面通知，只要把通知寄給賣家，合同也可以取消。
三、在美國買房需要注意什么？
做購房預(yù)算時(shí)，除了房屋本身開銷和經(jīng)紀(jì)人、律師等相關(guān)人員的傭金外，還要考慮兩項(xiàng)支出：一是過戶費(fèi)，二是保險(xiǎn)費(fèi)。美國看房注意事項(xiàng)
1.過戶費(fèi)
在過戶的前一天，過戶公司會(huì)提供一張精確的過戶費(fèi)清單，買家可以根據(jù)清單上的過戶費(fèi)，到銀行開現(xiàn)金支票。過戶費(fèi)包括產(chǎn)權(quán)相關(guān)費(fèi)用、過戶稅及產(chǎn)權(quán)登記稅，如果貸款買房，還包括貸款相關(guān)費(fèi)用、貸款銀行預(yù)收款及中間賬戶預(yù)扣款。如果是全現(xiàn)金購買，各種費(fèi)用加起來是房價(jià)的1%到1.5%；如果貸款購買，交易過戶的費(fèi)用總和約為房價(jià)的2%到4%，以實(shí)際交易為準(zhǔn)。
2.保險(xiǎn)費(fèi)
在美國買房可能會(huì)涉及屋主保險(xiǎn)，主要是保賠火災(zāi)對(duì)房屋造成的損失，還有許多其它原因?qū)Ψ课莼騻€(gè)人財(cái)產(chǎn)造成的損失。保險(xiǎn)費(fèi)為600～1000美元一年。如果是在美國加州買房，加州法律規(guī)定買房時(shí)必須購買屋主保險(xiǎn)；如果是貸款購房，銀行也有規(guī)定買家必須購買屋主保險(xiǎn)。
美國還有一種房東火險(xiǎn)，適用于非商業(yè)用房的買家。除火災(zāi)外，還保賠冰雪、風(fēng)暴和霉菌帶來的損失。買家可以自己酌情考慮。
美國購房制度完善，各個(gè)環(huán)節(jié)都可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)人士協(xié)助，降低甚至避免風(fēng)險(xiǎn)。此外，美國的第三方資金監(jiān)管制度也很成熟，不必?fù)?dān)心交易資金的安全。
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