2005年5月18日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]82號），標(biāo)志著我國房地產(chǎn)稅收一體化管理模式正式形成。
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入大幅增長，已成為我國財(cái)政收入的重要來源，房地產(chǎn)稅收的宏觀調(diào)控作用日益重要。但房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞。為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平，進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，按照“政府主導(dǎo)、部門協(xié)作、信息共享、項(xiàng)目控稅、統(tǒng)一計(jì)價(jià)、聯(lián)合辦公”的原則，實(shí)行房地產(chǎn)稅收管理一體化模式，在一定程度上解決了這個(gè)難題。但是二手房交易畢竟是一個(gè)涉及到千家萬戶且日常征管難度大的行業(yè)，受各種因素制約，還存在諸多問題，筆者僅就瑞昌二手房交易稅收征管的現(xiàn)狀進(jìn)行了認(rèn)真分析和思考，并提出了一些淺見，僅供同仁參考。
一、二手房交易稅收征收管理現(xiàn)行格局
（一）以存量房稅收征管為切入點(diǎn)，建立起財(cái)政、地稅聯(lián)合征管新模式
隨著房地產(chǎn)來快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收已成為瑞昌財(cái)政收入的重要來源。但同時(shí)也應(yīng)看到，在存量房交易環(huán)節(jié)中，稅收征管還存在漏洞。把規(guī)范存量房稅收征管作為加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化管理、規(guī)范房產(chǎn)交易行為的切入點(diǎn)，在現(xiàn)行財(cái)稅部門職責(zé)分工和征管權(quán)限不變的前提下，通過整合現(xiàn)有征管資源，協(xié)調(diào)財(cái)政、地稅稅收管理機(jī)制，按照“統(tǒng)一計(jì)價(jià)、聯(lián)合辦公”的工作要求，構(gòu)建新的財(cái)政與地稅聯(lián)合加強(qiáng)房產(chǎn)稅收管理的模式，提高房產(chǎn)稅收的征管質(zhì)量和征管效率，堵塞存量房銷售環(huán)節(jié)的稅收漏洞，由財(cái)政部門牽頭負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅收一體化實(shí)施工作，在全市范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收管理的一體化。即以契稅征管為把手，以信息共享、數(shù)據(jù)比對為依托，以優(yōu)化服務(wù)，方便納稅人為完結(jié)，實(shí)行統(tǒng)一窗口、聯(lián)合驗(yàn)票、聯(lián)合稽查、分別征收，確保應(yīng)納稅款及時(shí)、足額地繳入國庫。
聯(lián)合征管新模式的征收范圍主要包括：瑞昌市房地產(chǎn)存量房交易環(huán)節(jié)（或事項(xiàng)）涉及的（包括增量房銷售環(huán)節(jié)應(yīng)繳未繳的、在繳契稅辦房產(chǎn)證前應(yīng)補(bǔ)繳的）營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、所得稅（按規(guī)定的所得稅附征率征收）、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅。
（二）以契稅征管為把手，構(gòu)建起房產(chǎn)交易稅控新機(jī)制
實(shí)施加強(qiáng)房產(chǎn)稅收管理新模式，關(guān)鍵要以契稅征管為把手，環(huán)節(jié)控制，先稅后證。
1.統(tǒng)一窗口，優(yōu)化服務(wù)。按照就近方便納稅人辦理涉稅事宜的原則，地稅部門和財(cái)政部門應(yīng)在同一征收大廳設(shè)立統(tǒng)一窗口受理涉稅事宜，并在征收場所辦理代開銷售不動產(chǎn)發(fā)票。財(cái)政契稅征收部門和地稅征收部門結(jié)合部門實(shí)際情況分別制定了本部門的工作流程，在各辦稅服務(wù)廳場所公布辦稅流程和有關(guān)稅收政策。以方便納稅人為宗旨，簡化辦事程度，實(shí)行限時(shí)服務(wù)，聯(lián)合驗(yàn)票、聯(lián)合計(jì)價(jià)原則上在當(dāng)日一次辦結(jié)，如遇特殊情況需襯查看的可在三日內(nèi)辦結(jié)。稅款分別征收必須在當(dāng)時(shí)一次辦結(jié)。
2.以票控稅，聯(lián)合驗(yàn)票。納稅人辦理契稅申報(bào)時(shí)，持已完稅的購房發(fā)票、相關(guān)完稅憑證、或房屋交易免征營業(yè)稅通知單、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同和有效身份證件復(fù)印件等。不能提供地稅部門監(jiān)制的房地產(chǎn)專用發(fā)票或已完稅證明的，必須在地稅與財(cái)政部門聯(lián)合設(shè)立的辦稅窗口補(bǔ)征相關(guān)稅收。納稅人辦結(jié)納稅事宜，契稅部門和地稅征收窗口將其發(fā)票復(fù)印件作為申報(bào)資料存檔。契稅部門和地稅征收人員在統(tǒng)一窗口辦理涉稅事宜時(shí)，認(rèn)真查驗(yàn)購房發(fā)票的真?zhèn)?、有無“大頭小尾”、“單頁填開”，杜絕“一房多票”、“一票多房”。個(gè)人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（二手房交易）開具發(fā)票時(shí)，必須按單元號堅(jiān)持“一房一票”的原則，即一套房子只能開一張發(fā)票。
3.聯(lián)合計(jì)價(jià)，按期核定。為保持相關(guān)稅種計(jì)稅依據(jù)或計(jì)稅價(jià)格的一致性，契稅征收部門和地稅機(jī)關(guān)聯(lián)合核實(shí)房產(chǎn)交易的計(jì)稅價(jià)格。對納稅人如實(shí)申報(bào)辦理納稅事宜的，辦稅窗口應(yīng)據(jù)實(shí)征收。對申報(bào)價(jià)格明顯偏低的，地稅與財(cái)政部門根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，共同定期劃分區(qū)域范圍，分路段、按年限、分類別，通過調(diào)查聯(lián)合核定存量房計(jì)稅價(jià)格，作為日常征收中對申報(bào)價(jià)格明顯偏低的計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅價(jià)格一般一年一定。
4.各盡其責(zé)，分別征收。按照稅種管理職責(zé)上的分工，對房產(chǎn)交易應(yīng)繳契稅和地方各稅分別在契稅征收機(jī)關(guān)、地稅辦稅服務(wù)廳分別繳納。
5.認(rèn)真評估，依法稽查。充分利用各種稅收管理資源，利用稅源數(shù)據(jù)庫的信息，與納稅申報(bào)、稅款入庫進(jìn)行多角度、多層次的比對，開展房地產(chǎn)稅收的納稅評估。充分利用地稅部門現(xiàn)有的稽查機(jī)制，對評估發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，進(jìn)行稽查，對偷稅、少繳稅款的，及時(shí)追繳稅款，依法嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)稅收中的各種違法犯罪行為。
二、二手房交易稅收征收管理存在的問題
（一）信息資料缺乏，稅源不清
二手房交易屬不固定性交易，加上瑞昌的房屋中介市場很不規(guī)范，因此大部分納稅人都是私下進(jìn)行交易。二手房稅收征收管理機(jī)關(guān)對二手房房源信息的檢查、清理、登記和日常申報(bào)管理工作很難按要求到位，各種分戶檔案信息、資料基本空白，僅能掌握已經(jīng)進(jìn)行交易的二手房資料。
（二）信息共享體系不完善
只有建立信息傳遞機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息互相共享，建立稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，才能從根本上掌握二手房交易的前期主動權(quán)。但目前地稅機(jī)關(guān)、契稅征收部門、房產(chǎn)部門等部門之間由于種種原因，信息不能及時(shí)進(jìn)行傳遞，未能做到真正資源共享，從而失去了本應(yīng)掌握的前期主動權(quán)。
（三）稅負(fù)公平性不理想
納稅人為了逃避稅收，往往隱瞞其實(shí)際交易價(jià)格，按要求提供的房屋銷售合同也不真實(shí)，加上瑞昌的房產(chǎn)評估市場極不規(guī)范，不同的評估公司人工評估，評估報(bào)告由稅務(wù)人員人工審核，客觀上為人為操作二手房交易計(jì)稅價(jià)格和人情稅、關(guān)系稅等提供了可能，使得一些房屋的計(jì)稅價(jià)格被人為降低，國家稅收受損。這同時(shí)也使一些納稅人對房屋交易計(jì)稅價(jià)格的公正性產(chǎn)生懷疑，認(rèn)真自己的房屋計(jì)稅價(jià)格被高估了，對繳稅產(chǎn)生抵觸情緒。
（四）監(jiān)督制約機(jī)制不完善
按照房地產(chǎn)稅收管理一體化模式進(jìn)行二手房交易，一個(gè)部門緊跟著一個(gè)部門，環(huán)環(huán)相扣。但事實(shí)上，各部門之間都獨(dú)立操作，即無信息共享，也無監(jiān)督機(jī)制，這無疑中就為人為暗廂操作、收人情稅、關(guān)系稅等不規(guī)范執(zhí)法行為提供了空間。這些漏洞的存在，既損害了國家的利益，破壞了稅法的剛性，也損害了執(zhí)法部門的形象。
三、思考與對策
（一）加強(qiáng)政策宣傳，增強(qiáng)納稅人自覺納稅意識
瑞昌自2006年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收管理一體化以來，房地產(chǎn)稅收管理取得了一定的成績。但由于納稅人對于二手房交易的稅收政策了解過少，且最近兩年國家為支持民生工程、鼓勵(lì)消費(fèi)，相繼出臺了一系列稅收優(yōu)惠政策，這些優(yōu)惠政策很多具有時(shí)限性，許納稅人對二手房交易的稅收政策產(chǎn)生了一定的混亂。這就要求地稅部門要加大稅收政策的宣傳力度，特別是在房地產(chǎn)稅收管理一體化聯(lián)合辦公大廳張貼最新的相關(guān)稅收宣傳材料，設(shè)立稅收政策咨詢臺，解答廣大群眾提出的問題。同時(shí)，創(chuàng)新宣傳形式，提高宣傳的有效性。借助廣播、電視、廣告等大眾傳媒，印制、散發(fā)宣傳手冊等多種方式，向社會公眾解說最新的稅收政策，讓稅收政策深入人心，納稅人只有懂法了才能守法，才能促使征納關(guān)系和諧。
（二）加快信息平臺建設(shè)，早日實(shí)現(xiàn)信息即時(shí)共享
為給納稅人提供便利、快捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，應(yīng)盡快完善二手房交易征收信息系統(tǒng)，建設(shè)信息平臺，實(shí)現(xiàn)信息共享。建立地稅與財(cái)政契稅征收部門、房產(chǎn)部門的廣域網(wǎng)，創(chuàng)建完整的稅源信息檔案，建立稅源數(shù)據(jù)庫，實(shí)行信息共享。
（三）積極準(zhǔn)備，力爭二手房評稅系統(tǒng)早日上線運(yùn)行
學(xué)習(xí)一些發(fā)達(dá)地區(qū)二手房征管經(jīng)驗(yàn)，未雨綢繆，積極做好前期準(zhǔn)備工作，進(jìn)行房屋區(qū)片劃分，搜集房地產(chǎn)評估公司提供的基準(zhǔn)價(jià)，制定樓層、面積等修正系數(shù)，測算各類典型房屋基準(zhǔn)價(jià)格的評估數(shù)據(jù)，關(guān)注市場交易價(jià)格信息，爭取早日引進(jìn)二手房電子評稅系統(tǒng)，提高房屋基礎(chǔ)信息準(zhǔn)確性，降低稅收成本，提高納稅人辦稅效率，減少二手房評稅爭議。
（四）加強(qiáng)聯(lián)合檢查，堵塞二手房交易稅收征管漏洞
定期組織力量，開展聯(lián)合檢查。采取執(zhí)法檢查的形式，分別對地稅、財(cái)政、房產(chǎn)等部門在二手房交易管理工作中的執(zhí)法行為進(jìn)行審查核實(shí)，促進(jìn)規(guī)范執(zhí)法，強(qiáng)化依法征管，堵塞稅收漏洞，努力實(shí)現(xiàn)稅收公平。
（五）規(guī)范房產(chǎn)評估行業(yè)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場環(huán)境健康發(fā)展
許多當(dāng)事人為了自己的個(gè)人利益，要求房產(chǎn)評估公司出具虛假的評估報(bào)告，而房產(chǎn)評估公司為了賺取評估費(fèi)，不根據(jù)房產(chǎn)的實(shí)際情況出具評估報(bào)告，損害了國家的利益。只有不斷規(guī)范房產(chǎn)評估行業(yè)行為，二手房交易市場才能逐步完善，房地產(chǎn)市場環(huán)境才能得以健康發(fā)展。
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