標簽： 律師工作 |
作者：王丹丹律師
繼承開始后遺產分割前，繼承人放棄繼承權是否需配偶同意
白某與劉某1于1992年4月登記結婚，婚后生有一子。劉某1、劉某2系兩兄弟。結婚時，劉某1的母親王某與丈夫劉大某曾口頭承諾，將位于北京市大興區(qū)某號房屋中原有的西側自建的4間房屋歸白某和劉某1所有，東側4間歸劉某2所有。白某與劉某1婚后實際居住西側3間房屋，并對3間房屋進行擴建，向南接出1.8米，增加了北房的面積，劉某2結婚后實際居住北房西數第4,5,6間房屋，對北房進行了擴建。1997年經大興區(qū)政府批準，大興區(qū)某號房屋西側4間及宅基地歸劉某2所有，東側4間及宅基地歸王某所有。
后劉大某于2003年7月12日去世，此間，劉某1因欠外債，一直在外躲債沒有對父親盡到主要的贍養(yǎng)義務，故全家開會決定同意劉某1放棄對劉大某遺產的繼承權。后因白某和劉某1感情發(fā)生破裂，劉某1向法院提起訴訟離婚，后白某也向法院提起分家析產之訴，并提出劉某1在遺產分割以前作出放棄繼承的意思表示無效，但劉某1卻稱其放棄繼承權是經過全家開會同意的，在劉某1躲債的過程中白某同樣并沒有盡到贍養(yǎng)義務，其沒有權利獲得該房產的任何份額。但白某卻認為，在雙方離婚訴訟的敏感時期，劉某1放棄繼承權是減損夫妻共同財產的行為，屬于惡意行為，其放棄繼承權需征得白某的同意，否則該行為無效。
二、【法院觀點】：
一審法院經過審理認為，根據《婚姻法》第十七條的規(guī)定，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產為夫妻共同財產。另《物權法》第二十九條規(guī)定，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。
二審法院經過審理則認為，根據《繼承法》第二十五條規(guī)定，繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。在2003年7月12日家庭會議中劉某1作出放棄繼承的意思表示，是對自己權利的處分，符合法律的規(guī)定，故此撤銷一審判決，支持上訴人的上訴請求。（參加北京市大興區(qū)人民法院(2008)一中民終字第15317號判決書）
再審法院經過再審認為，《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<</SPAN>中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第四十九條規(guī)定，繼承人放棄繼承的意思表示，應當在繼承開始后、遺產分割前作出。遺產分割后表示放棄的不再是繼承權，而是所有權。從雙方提供的證據來看，至今該遺產并未進行分割，故劉某1在遺產分割前向家庭做出放棄繼承的意思表示合法有效，其所放棄的繼承權并未轉化為夫妻共同財產的所有權，故劉某1放棄繼承權的意思表示并未侵害白某的相關權益。
三、【律師看法】：
從本案幾個不同的法院依據不同的法律做出的不同判決可以看出，針對劉某1放棄繼承的意思表示是否侵害到白某的財產權益產生了很大的分歧，從時間節(jié)點上來看，本案最重要的四個時間節(jié)點分別是繼承開始的時間，即劉大某死亡的時間；遺產分割的時間，即所有繼承人經協商一致并確定分割遺產的時間；放棄繼承權意思表示的時間，即繼承開始后遺產分割前劉某1放棄繼承的意思表示的時間；另外一個重要的時間則是繼承權轉化為所有權的時間，即劉某1在法定時效內實際取得遺產的所有權的時間。理解和分析這幾個重要的時間節(jié)點是本案的關鍵所在。
第一、繼承人放棄繼承的意思表示需要在繼承開始后遺產分割前作出方為有效
我國《繼承法》第二十五條規(guī)定，繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。可見，從時間順序上看，在繼承開始時，繼承人并不是馬上取得繼承財產的物權，而只是繼承程序的開始。此時，繼承的份額還處于未定狀態(tài)，即不是繼承人的，也不是夫妻雙方的，而是屬于所有繼承人共有的。
從本質上來說，繼承權是一種特殊的財產權，它與一般財產權不同的是，繼承權與繼承人的人身有密不可分的聯系，具有明顯的人身屬性，只有繼承人未做出放棄繼承的意思表示后，此部分遺產份額才能轉移成為繼承人的財產，繼而配偶才對繼承的財產享有共同的所有權，所以放棄繼承一定要在遺產分割前作出意思表示。
第二、遺產分割前，繼承權還未轉化為財產所有權，其表示放棄無需征得配偶同意
根據《最高人民法院關于審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第二條規(guī)定，夫妻共同財產是指夫妻雙方在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產。而繼承開始之后，遺產并未轉化為夫妻共同財產，而是遺產的待定狀態(tài)，在該狀態(tài)下，遺產屬于所有的法定繼承人共有，任何人都沒有單獨處分的權利，所以并非是夫妻關系存續(xù)期間“所得”的財產。所謂“所得”的財產是已經獲得所有權的財產，即作為權利人可以占有、使用、收益和處分的財產，但從法律規(guī)定放棄繼承的意思表示的時間節(jié)點可以看出，在該時間段內，繼承人是不能夠行使上述權利的。所以，繼承人放棄的是繼承權而非財產所有權，在此期間其并沒有獲得遺產的所有權，故夫妻一方放棄遺產繼承權，是依法處分個人財產權利，無需征得配偶及他人許可。
第三、夫妻一方因另一方的放棄繼承遺產的行為致夫妻財產減損時建議離婚時可以少分財產
我國《婚姻法》第四條規(guī)定，夫妻應當互相忠誠，互相尊重，家庭成員應該尊老愛幼，互相幫助，維護平等、和睦、文明的婚姻家庭關系。這種義務決定了夫妻雙方在婚姻關系存續(xù)期間具有使夫妻共同財產增值的義務。而且《婚姻法》第四十七條亦有規(guī)定，夫妻一方有隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產的行為可以在離婚時少分或不分財產。從本案當中可以看出，雙方正值感情破裂離婚訴訟期間，劉某1放棄繼承權的行為無疑會對雙方的夫妻共同財產造成減損的直接法律后果，也就會直接影響到白某分割財產的數額。
這里我們也可以舉一個比較極端的例子，本案中法定繼承人有數人，一人放棄繼承，其他繼承人仍可獲得該財產，甚至還能夠多分。但倘若法定繼承人只有一人的情況下，夫妻一方放棄繼承權會不會導致遺產直接歸屬于國家或集體所有的法律后果，這也是一個值得探討的問題。
結合本案，劉某1放棄可得利益的行為系消極的使夫妻共同財產減損的行為，所以也有人建議，根據《婚姻法》第四十七條的規(guī)定，針對繼承開始后遺產分割前一方放棄繼承的意思表示減損夫妻共同財產的法律后果，應在分割夫妻共同財產時對其進行少分或不分，也只有這樣才能最大限度的保護夫妻共同財產，及最大限度的維護社會公平正義！
夫妻關系存續(xù)期間可否對共有的房產進行確權
董某與侯某經人介紹戀愛后于1992年5月26日登記結婚，婚后雙方于2006年10月共同購買了北京市房山區(qū)某室房屋，且一同簽訂了《北京市商品房預售合同》，夫妻二人共同支付了首付款，并以侯某的名義與中國工商銀行簽訂了《個人購房借款合同工》，并由雙方共同簽訂了抵押貸款合同。合同約定：抵押物財產由抵押人保管和使用，并保證未經貸款人同意，上述抵押物不得承租、變賣、重復抵押或抵償債務、饋贈等。2008年11月24日北京市房山區(qū)建設委員會頒發(fā)了上述房屋的房屋產權證，辦理產權的過程都是侯某操作，所以該產權后登記在侯某一人名下，共有一欄中為其單獨所有。后董某知道這件事后，雙方決定將房產有關的所有材料全部交了董某來保管。2009年侯某向房山區(qū)建委提出房產證遺失，后房山區(qū)建委向其補發(fā)了房產證后，侯某在未征得董某的同意下將該房產賣給了案外人李某，董某知道后立即向法院提起共有權確認之訴，要求法院確認該房產為夫妻共同共有。
二、【法院觀點】：
北京市房山區(qū)人民法院經過審理后認為，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間購買的財產屬于夫妻共同財產。本案當中，從提交的證據來看，該房產購買于雙方結婚之后，且雙方以共同的名義向中國工商銀行簽訂了抵押貸款合同，雙方在庭審當中對此也予以了認可，被告侯某認為雙方已經約定該房產歸侯某個人所有，但卻沒有提供證據予以證明，故法院判決房山區(qū)某室房屋為原、被告共同所有。
三、【律師看法】：
隨著近幾年房地產的持續(xù)升溫，房產價格越來越超乎人們的想象，房產本身的價值與其價格在某種程度來講已經相差非常懸殊。但中國人“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念一直影響且催促著人們的購買欲望，基于房產價值的不斷增加，夫妻雙方在婚后購房的現象越來越普遍，甚至被認為是男女結婚購房最合理的方式之一，從而也就衍生出一個法律問題，即婚內夫妻共同購買的房屋本已經屬于夫妻共同財產，那一方向法院申請確認房屋為共同所有是不是有其必要性？
第一、隨著新型案例的不斷出現，主張婚內不容許提起共有權確認糾紛的呼聲越來越小
第二、司法實踐中，多數法院支持受損害的一方在婚姻關系存續(xù)期間內提出共有權確認之訴
我國法律規(guī)定不動產適用善意取得制度，善意第三人獲取到該房屋后，基于我國法律保護善意第三人的制度，所以受損害的一方無法將該房屋追回。雖然根據《物權法》的規(guī)定，共有人共有權受到損害時可以基于《合同法》的規(guī)定向其追索售房款，但實踐操作當中，房產交易的雙方為了避稅或其他原因考慮，一般房屋交易轉讓的合同款與房屋的真正市值相差巨大，房產交易的雙方一般都會存有“陰陽合同”。而基于《民事訴訟法》舉證責任的分配原則，認為權益受到損害一方具有提出證據證明合同價不符的責任，否則將承擔敗訴的風險。但是這類合同一般都是在房產交易雙方手中，且很多房產在交易完成后就將該合同銷毀，所以受損害的配偶一方的利益即使通過追索權進行挽回，其挽回的價值也與其真正受到損害的價值有很大差距。
基于此，在不涉及離婚的情形下，另一方為了明確夫妻共同財產的范圍，以避免自己的利益受到登記方不理智行為的損害，所提起的要求確認財產所有權為雙方共有，并在房屋產權登記上增加共有權人的訴訟就有其現實必要性，司法實踐當中也有類似案例存在。
第三、家事代理權及善意取得發(fā)生沖突時，為維護交易安全多以保護善意第三人為基本出發(fā)點
家事代理屬于一種特殊類型的代理，是基于夫妻雙方特殊的身份權益而產生，不需要以明示作為成立條件，且兩者身份可以互換。家事代理權制度是婚姻家庭關系存續(xù)期間對夫或妻一方與第三人締結法律關系時對該種法律關系是否成立、效力如何等所進行的一種法律評價。實踐當中，除非受損害一方能夠提出第三人系另一方的近親屬或非常親密的朋友關系，否則法院多基于善意無過失的第三人權益的保護和交易安全的維護，而不會選擇撤銷其買賣合同。
夫妻離婚對房產增值的補償該如何計算
一、【案情回顧】：
2006年夏某購買了位于上海市松江區(qū)新松江路某房屋一套，房產權利人登記為自己一人名下，并且與銀行簽訂了房屋抵押貸款合同貸款250,000元。后2007年12月夏某與楊某登記結婚，結婚之后夏某仍然繼續(xù)償還該房屋貸款。2011年9月6日，雙方經法院調解離婚，但對上述房屋未作分割。后楊某起訴到人民法院要求確認被告夏某支付上海市松江區(qū)新松江路某房屋補償款230,000元（含房屋增值部分）。但夏某認為離婚訴訟中對夫妻共同財產已經處理完畢。上海市松江區(qū)新松江路某房屋是被告婚前購買，日常貸款也是其自己償還，且2010年3月25日，被告一次還貸的50,000元是被告向其母親和姐姐所借，并非原告歸還，故不同意原告訴請。但原告楊某則認為，根據房地產交易中心的查詢文件可見該房屋存在抵押貸款，該項抵押于2008年12月22日(雙方結婚后)方予注銷。原告應當將婚后還款部分的50％返還被告，并且支付被告房產增值部分的50％。
二、【法院觀點】：
雙方爭議的位于上海市松江區(qū)新松江路某房屋系被告夏某婚前購買，由被告夏某支付首付款后在銀行貸款，房地產權利登記于被告夏某一人名下。原、被告在調解協議中對該房產未進行處理，故原告要求被告支付房屋補償款的請求，本院予以支持。根據查明的事實，該爭議的房屋的購入價格為425,000元，其中貸款250,000元，貸款利息總計137,063.57元，故被告夏某購房總支出為562,063.57元(425,000+137,063.57)。原、被告在婚姻期間共同還貸120,416.34元，占房屋總支出的比例為21.42％，現爭議房屋的市場價格為934,000元，故被告夏某應當補償原告房屋增值部分的價款為100,031.40元（934,000×21.42％×50％），此外,被告夏某還應當補償給原告共同還貸部分的款項為60,208.17元（120,416.34×50％）。
三、【律師看法】：
從以上松江區(qū)人民法院判決的數額可以推算出，其計算房產增值的方式為：夫妻還貸部分÷房款總支出（房屋購買價+貸款總利息）×房屋市場價×50%
同樣類似的案件浦東新區(qū)人民法院對房產增值則有另外一種算法：房產增值的方式為：一方還貸數額÷購房總成本×（房屋的市場價值-房屋購買價-全部貸款總利息）。
根據《婚姻司法解釋（三）》第十條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規(guī)定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。
然而依據前款規(guī)定，房產登記的一方是補償給另一方相應財產的，但具體增值的方式如何，仁者見仁智者見智。這里筆者總結了以下幾種不同的計算房產增值的方式。
第一種計算方式為：增值部分=夫妻共同還貸部分÷房屋總價款（房屋購買價格+貸款總利息）×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分。
第二種計算方式為：增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實際總房款（房屋購買價格+已還利息）×離婚時房屋的市場價值-共同還貸部分。
第三種計算方式為：增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×（離婚時房屋的市場價值-房屋購買價）。
第四種計算方式為：增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價×（離婚時房屋的市場價值-結婚時房屋價值）。
第五種計算方式為：增值部分=夫妻共同還貸部分÷（房屋購買價+已還利息）×（離婚時房屋的市場價值-結婚時房屋價值）。
第六種計算方式為：增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷購房成本（如首付、稅費、裝修、已還貸款等）×離婚時房屋的市場價值-夫妻共同還貸部分。
第七種計算方式：夫妻共同還貸增值部分=房屋總增值-首付款增值部分-個人還貸增值部分。
其實，從以上不同的計算方式可以看出來，法院在不同的計算方式中對于購房成本的理解是不一樣的，有些法院認為購房成本應該將房屋購買價和貸款總利息之和。而另一種觀點則認為，應該將夫妻已經還貸的部分與首付款之和才算作購房成本。可見，對于購房成本的理解不同所產生的增值的計算方式大不相同，最終計算出來的結果也是大相徑庭，而這一點在司法實踐當中暫時還沒有一個統(tǒng)一的計算標準，這也給司法實踐中法官判案帶來法律適用上的空白。
而且，從筆者所見到過的判決書來看，一般法院不會在判決書里明確哪種計算方式，但是從判決書的主文里一般是可以推算出到底適用于哪種計算方式的。比如前文中筆者所推算出來的計算方式。當然，自《婚姻法司法解釋（三）》出臺以來，雖然不同法院對房產增值的計算有其不同的理解，但從筆者所了解到的情況來看，法院內部一般都會有一個統(tǒng)計的計算方式，即在本院審理的婚姻家庭糾紛案件，絕大多數都會采用此計算方式，一般情況下不會有所改變。所以在這里也提醒各位婚姻家事的代理律師在庭審過程中一定要據理力爭，也只有這樣才能做到當事人利益最大化，才不愧于委托人對我們的信任！
一、【案情回顧】：
原告胡某與被告吳某于1973年12月14日結婚，于1982年在東湖村建成一棟建筑面積82平方米的平房（以下簡稱“房1”），后于1994年在該村建成一棟占地面積108平方米的三層半樓房（以下簡稱“房2”）。2006年，胡某與他人合資在該房1前面建成一棟建筑面積318.50平方米的房屋（以下簡稱“房3”），吳某與他人合資在該三層半樓房右邊建成一棟建筑面積380平方米的房屋（以下簡稱“房4”）。
2007年10月30日，原、被告協議離婚，約定房3由兩人各享有50%的權利，待析產后另行主張權利；離婚時，兩人未對其他房屋的分割進行約定。
2007年底，胡某在房2的左邊建成一棟占地面積80平方米的一間五層樓房（以下簡稱“房5”）。
2009年，東湖村拆遷，上述五棟房屋均被拆遷。其中，吳某因房4拆遷獲得拆遷利益（280平方米的還建房和301123元的補償款）；胡某因房3、房5拆遷獲得拆遷利益（240平方米的還建房和110400元補償款；80平方米的還建房和90000元補償款）；原、被告之子吳亞明獲得房4、房3房屋的拆遷利益。目前，前述還建房均未還建到位。現胡某訴至法院要求分割房4的拆遷利益。
二【法院觀點】：
根據《中華人民共和國婚姻法》第十七條的規(guī)定，除房5外的其他四棟房屋均是原、被告的婚后共同財產，現該四棟房屋已被拆遷，相應的拆遷利益均是該四棟房屋的財產轉換形式，除兩人不要求法院處理的房1、房2的拆遷利益外，余下的房4、房3房屋的拆遷利益應在原、被告間分割。因房4、房3房屋的拆遷還建房（280平方米、240平方米）尚未建成，在本案中不宜處理，原、被告雙方可在房屋建成并還建后另行主張對該還建房的權利。對于此兩棟房屋的拆遷補償款，根據原、被告離婚時對某棟房屋分割的約定，原、被告各應分得150561.50元補償款。雖然原、被告離婚時未對房3的分割進行約定，但根據公平、平等原則，該某棟房屋的補償款110400元應在兩人間平分，即原、被告各應分得55200元補償款。
三、【律師看法】
本案所涉及的財產數額雖不是很大，但在雙方之間所產生的房產數量卻是訴訟當中比較少見的。離婚對于夫妻雙方而言，不僅意味著婚姻關系的終結，還涉及夫妻共同財產的分割和子女撫養(yǎng)權的分配等法律上的問題。但由于拆遷問題多與當地政府、村委會、拆遷公司的政策有很大關系。另外，由于拆遷所涉及到的主體通常為整個大家庭成員，不僅涉及到夫妻雙方，一般還會涉及到雙方的子女和一方的父母。而從離婚案件的特殊性來看，法院在處理離婚糾紛過程中處理的是夫妻雙方的財產，對于其他人名下的財產法官是不會處理的，遇到此類情形，法官多數會告知雙方當事人拆遷利益的問題不會在離婚案件當中處理，需要離婚之后由雙方啟動分家析產之訴或共有權確認之訴。
很多人不理解，為什么離婚還不能對雙方的財產進行處理，這是因為離婚案件的特殊性要求里不能申請再審，所以如果將案外第三人的情況，法院都會告知當事人另案訴訟。因為根據《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》第90條規(guī)定：“在共同共有關系終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理；沒有協議的，應當根據等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產，應當根據婚姻法的有關規(guī)定處理?！被诖?，離婚后一方當事人完全可以以分家析產為由提起訴訟。
可見，如果因為結婚而將戶口落入該拆遷房的，則該人具有拆遷利益，離婚時可以要求分割拆遷補償款。
第二、在該拆遷房內有戶口但已在他處獲得拆遷利益，則在該房中不具有拆遷利益
未獲得產權的房屋離婚時法院如何處理
一、【案情回顧】：
劉某某與前夫李某某在某婚戀網站認識之后雙雙墜入愛河，認識半年之后，雙方于2002年5月在上海市徐匯區(qū)民政局登記結婚。兩個人的小日子過的很是滋潤。后2005年3月，劉某某與李某某共同簽訂房屋買賣合同，并共同貸款購買了一套房屋，首付55萬元，貸款60萬元，每月還款4500元。
2006年6月，劉某某發(fā)現老公和其公司新來的職員走的很近，雙方還有很多往來曖昧短信記錄，于是劉某某無法忍耐向對方提出了離婚。無奈李某某不同意與劉某某辦理離婚手續(xù)，還和新來的職員從“地下情”轉為了正式的男女朋友，后劉某某在同年8月向徐匯區(qū)人民法院提起了離婚訴訟，但訴訟過程中，因為雙方于婚后購買的房屋未獲得產權，所以法院組織了雙方調解，但無奈雙方對此一直未達成協議，法院只好告知待產權確定后另案訴訟。
二、【法院觀點】:
徐匯區(qū)人民法院經過審理后認為，雙方婚后按揭購房，尚未獲得完全的產權，又無法組織雙方調解，雙方對此又不能達成一致，故根據《最高人民法院關于適用<</SPAN>中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十一條規(guī)定，離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。并對雙方名下的其他財產進行了分割。
三、【律師看法】：
第一、未獲得產權的公有住房在離婚時原則應判歸租賃人一方所有，并向對方支付相應增值款項。
夫妻婚前一方單位所分配的公有房屋，婚后由夫妻雙方共同出資購買的，原則上還應判歸此一方當事人所有，因畢竟此一方當事人所在單位還擁有一部分所有權；而還應考慮到另外一種情形，就是公有房屋不允許個人買賣，但限制產權房屋在一定條件下可以買賣，所以在分割此類房屋時，應考慮到此類房屋的市場價值，對增值部分，取得房屋一方應適當給付對方一定的補償。對于在婚姻存續(xù)期間雙方共同財產支付的按揭貸款金額，實際上是夫妻共同償還了一方婚前所負個人按揭貸款債務，則夫妻雙方均對該房屋的保值、增值有一定的貢獻，也使房產免于因不能按期交納按揭款而被按揭權人行使抵押權的風險，因此，該房屋在婚姻關系存續(xù)期間的增值是雙方共同努力結果，應當由房屋所有權人就婚姻關系存續(xù)期間的房屋增值部分對另一方進行適當補償。
第二、未獲得完全產權的商品房在離婚時究其是否已經付清房款而作出不同處理。
根據《民法通則》中所有權的規(guī)定和《婚姻法》中夫妻共同財產的規(guī)定，尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋，無論是在締結婚姻之前，或者婚姻關系存續(xù)期間，既不屬于夫妻個人特有財產，也不屬于夫妻共同所有的財產。因此，無法涉及房屋所有權的歸屬及房屋分割問題，即使當事人對房屋所有權的歸屬和分割作出約定，該約定也不發(fā)生法律效力，但從法院的判決來看，還是會參考雙方的約定及雙方結婚的時間、婚姻過錯的問題等綜合判定房屋的居住權等。
實踐當中可能會存在一種情形，基于開發(fā)商所賣的房產屬于期房，但購房者已經將全部款項付清，這個時候一般是開發(fā)商的原因導致房產證一直沒有辦理下來，這種情況下已經付清房款，對于產權其實是沒有異議的，只是由于時間上的關系導致產權還沒有進行登記，在這種情況下應當對房產進行處理和分割。
