18.轉(zhuǎn)按揭二手房屋糾紛
需辦轉(zhuǎn)按揭的二手房買(mǎi)賣(mài)，在一方當(dāng)事人根本違約致合同履行利益不能實(shí)現(xiàn)情況下，對(duì)方當(dāng)事人可行使法定或約定解除權(quán)。合同約定了違約金，一方違約未給另一方造成損失的，違約金條款仍應(yīng)適用。對(duì)違約金當(dāng)事人可依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
【84】購(gòu)買(mǎi)二手按揭房屋，賣(mài)方是否符合贖樓、注銷抵押登記的條件，將直接影響到合同的履行，如不能辦轉(zhuǎn)按揭或注銷抵押登記，則賣(mài)方可能構(gòu)成違約；由買(mǎi)方以賣(mài)方名義繼續(xù)還款，在買(mǎi)方違約情況下，賣(mài)方依然需對(duì)銀行承擔(dān)還款的合同責(zé)任，賣(mài)方只享有向買(mǎi)方主張違約責(zé)任的權(quán)利。
【85】轉(zhuǎn)按揭房屋買(mǎi)賣(mài)合同通常會(huì)約定“按揭不足部分，由買(mǎi)方以現(xiàn)金方式補(bǔ)足”，但若按揭因政策停緩等不可抗力導(dǎo)致受阻，在賣(mài)方明顯無(wú)責(zé)的情況下，合同無(wú)法繼續(xù)履行的后果，依據(jù)前款通行約定，往往由買(mǎi)方來(lái)承擔(dān)違約的法律后果，包括新增加的貸款利息、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
【86】按揭房買(mǎi)受人采用繼續(xù)使用出賣(mài)人名義向銀行償還按揭貸款，在出賣(mài)人更換銀行卡違約導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法繼續(xù)償還按揭款的情況下，買(mǎi)受人起訴，可要求繼續(xù)履行合同。如要求法院直接確認(rèn)其所有權(quán)，或要求以買(mǎi)受人名義直接向銀行償還按揭款的，均無(wú)法律依據(jù)。
【87】合同約定的先履行義務(wù)，因情勢(shì)變化導(dǎo)致履行受阻或履行無(wú)必要的，先履行義務(wù)人應(yīng)對(duì)此舉證。比如約定出賣(mài)人有申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭的義務(wù)，因最終未在約定期限內(nèi)辦理，出賣(mài)人應(yīng)就系其所稱買(mǎi)受人不滿意按揭貸款成數(shù)所致進(jìn)行舉證；再比如，實(shí)踐中，合同約定出賣(mài)人就案涉房抵押手續(xù)辦理完畢，因未履行的，出賣(mài)人應(yīng)就其所稱的系買(mǎi)受人因不愿承擔(dān)實(shí)際高出的面積差價(jià)款而取回首付款進(jìn)行舉證。
【88】合同履行中的通知、協(xié)助等附隨義務(wù)的不作為，亦可能成為一方違約的口實(shí)。在轉(zhuǎn)按揭房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行中，在非歸因于買(mǎi)賣(mài)雙方的情況下導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭辦理受阻，買(mǎi)方有義務(wù)通知賣(mài)方協(xié)商解決的途徑。
19.逾期交房的損失計(jì)算
二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，賣(mài)方未依約交付房屋的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。未約定逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，買(mǎi)方主張按逾期交付使用期間有關(guān)部門(mén)公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，來(lái)確定逾期交付違約金或賠償損失的，應(yīng)予支持。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
【89】因出賣(mài)方遲延交房，買(mǎi)方持與他人簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議起訴主張租金損失，可能會(huì)被法院以租金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不客觀而駁回。故房屋買(mǎi)賣(mài)合同可事先對(duì)一方遲延交房或遲延付款的違約責(zé)任有明確約定。
【90】房屋的交付往往以“交鑰匙”為標(biāo)志，買(mǎi)方索取鑰匙主張交付、賣(mài)方主張交付鑰匙被拒絕，均應(yīng)保留好相關(guān)證據(jù)，比如證人證言、提存證據(jù)、短信證據(jù)、錄音證據(jù)等。
【91】二手房屋買(mǎi)賣(mài)，雙方對(duì)房屋交付日期應(yīng)有明確約定，對(duì)逾期交付可參照該房屋當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)出租的標(biāo)準(zhǔn)，約定遲延履行的違約賠償條款，以免將來(lái)認(rèn)定損失時(shí)，出現(xiàn)舉證上的困難。
20.戶口遷移的違約責(zé)任
二手房買(mǎi)賣(mài)合同一方當(dāng)事人因戶口遷出問(wèn)題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，故對(duì)買(mǎi)受人要求出賣(mài)方將戶口遷出的訴訟請(qǐng)求不予支持。但買(mǎi)受人以出賣(mài)方逾期遷出戶口構(gòu)成違約為由，要求出賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任的，屬于民事案件受理范圍。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
【92】二手房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方應(yīng)約定賣(mài)方戶口遷出問(wèn)題，如未約定，訴訟中買(mǎi)方提出，法院可能以“非屬民事法律關(guān)系調(diào)整范圍”為由不予支持。
【93】對(duì)戶口遷出的約定，應(yīng)注意到該住處除出賣(mài)人以外是否存在其他近親屬或親屬的戶口，在遷出存在障礙的情況下，違約責(zé)任應(yīng)對(duì)此約定明確。
21.土地出讓金補(bǔ)交責(zé)任
購(gòu)買(mǎi)劃撥土地上的房屋，應(yīng)由購(gòu)買(mǎi)人補(bǔ)交土地出讓金，交易雙方另有約定的除外。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
【94】購(gòu)買(mǎi)劃撥土地上建造的房產(chǎn)，交易雙方應(yīng)明確出賣(mài)人是否已補(bǔ)交土地出讓金，是否符合房屋（土地）轉(zhuǎn)讓條件；無(wú)論出賣(mài)人是否已繳納土地出讓金，出賣(mài)人現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的房屋價(jià)款是否包含土地出讓金，均需在合同中明確，否則，影響過(guò)戶。
【95】對(duì)于房屋辦理土地使用權(quán)證是否需要交納土地出讓金及由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，即購(gòu)房款是否包含土地出讓金，雙方在合同中應(yīng)明確。購(gòu)買(mǎi)劃撥土地上房屋，在雙方對(duì)土地出讓金未約定情況下，法院可能認(rèn)為變更土地用途和類型系買(mǎi)方自愿，由此產(chǎn)生的土地出讓金應(yīng)由買(mǎi)方承擔(dān)。
【96】對(duì)于房屋出賣(mài)人持有的產(chǎn)權(quán)證上已明確標(biāo)明土地使用權(quán)類型系“劃撥”性質(zhì)的，應(yīng)視為賣(mài)方盡到告知義務(wù)，買(mǎi)方以此作為重大誤解要求撤銷合同，通常不會(huì)得到法院支持。
【97】辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，還應(yīng)包括辦理土地使用權(quán)證，由此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定，同時(shí)對(duì)于因乙方遲延辦理，因政策原因?qū)е罗k證費(fèi)用新增的損失承擔(dān)亦應(yīng)明確。
【98】企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，涉及到土地劃撥性質(zhì)的變更，應(yīng)明確與職工簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)，商品房買(mǎi)賣(mài)與二手房買(mǎi)賣(mài)性質(zhì)的不同，可能導(dǎo)致土地出讓金繳納的主體不同。
22.口頭合同效力與認(rèn)定
房屋買(mǎi)賣(mài)行為是要式法律行為，但對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身所采取口頭、書(shū)面或其他形式，不影響合同的效力。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
【99】二手房交易從預(yù)約交定金或訂金開(kāi)始，就應(yīng)采用書(shū)面形式，就雙方之間建立的法律關(guān)系及權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確約定，防止一方反悔時(shí)因口頭合同舉證上的困阻造成違背真實(shí)意思表示的不利后果。
【100】賣(mài)方收取定金時(shí)，應(yīng)就房屋買(mǎi)賣(mài)的主要條款如付款、交房、過(guò)戶、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等與買(mǎi)方達(dá)成一致并形成書(shū)面合同，以免事后因約定不明，導(dǎo)致履行受阻。
23.無(wú)可歸責(zé)于雙方情形
二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由引致合同解除，雙方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
【101】陰陽(yáng)合同、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、遺漏條款等，往往是二手房交易過(guò)程中一方提出解約理由的原因。當(dāng)事各方應(yīng)對(duì)交房時(shí)間和付款時(shí)間有明確約定，盡量不要采用口頭約定方式，在無(wú)證據(jù)證明，對(duì)方否認(rèn)情況下，口頭約定相當(dāng)于無(wú)約定。
【102】因受房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家調(diào)控政策影響，導(dǎo)致首付款、稅費(fèi)增加能否被認(rèn)定為情勢(shì)變更，而屬于“因不可歸責(zé)于任何一方的原因?qū)е潞贤獬?，?shí)踐中仍需要根據(jù)具體情形，由法官甄判。
24.逾期付款的法律后果
二手房買(mǎi)受人逾期付款，合同中已約定逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定處理。合同中既未約定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，又未約定相應(yīng)損失賠償?shù)?，?yīng)按中國(guó)人民銀行規(guī)定的銀行同期貸款率計(jì)算損失。違約造成的損失超過(guò)上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額，當(dāng)事人對(duì)超出部分的損失可要求違約方承擔(dān)。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
【103】在約定先交房后付款情況下，交房義務(wù)的未完全履行有可能成為買(mǎi)方拖欠付款的抗辯理由，故房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)盡可能約定將買(mǎi)方的主要付款義務(wù)履行作為賣(mài)方交房的基礎(chǔ)。
【104】在一方逾期付款，另一方接受的，則可能認(rèn)為是對(duì)逾期付款違約責(zé)任的放棄。在不接受時(shí)，若被法院認(rèn)定買(mǎi)方逾期有合理理由，相反，賣(mài)方拒絕接收構(gòu)成違約。故，以對(duì)方違約并提出解除合同，要慎重，一定要有充分的理由和證據(jù)。
【105】爭(zhēng)議條款：①“到期未付余款，本合同失效。每拖欠一天罰款500元，以此類推。”該條款關(guān)于逾期付款的法律后果系“合同失效”還是“繼續(xù)履行，并按每日500元支付罰款”的約定相互矛盾。該約定可能會(huì)被法院認(rèn)定無(wú)效。②“買(mǎi)方逾期15日未付清應(yīng)付房款的，作悔約處理，本合同即告解除，買(mǎi)方所交定金，賣(mài)方不予退回，已付購(gòu)房款賣(mài)方在七日內(nèi)退回買(mǎi)方；另賠償賣(mài)方2萬(wàn)元違約金”。該條款約定的實(shí)際是逾期付款導(dǎo)致合同解除時(shí)的違約責(zé)任，如逾期付款，合同又未被認(rèn)定解除，違約責(zé)任實(shí)際上并不能依此款主張，出現(xiàn)漏洞。
25.判決確權(quán)與賣(mài)房效力
在涉及民事與行政交叉問(wèn)題的房屋權(quán)屬登記案件中，如被訴的行政行為是以民事案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)中止審理，民事案件審理終結(jié)后，再行審理；如民事案件的審理以行政案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)繼續(xù)審理。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖被生效判決撤銷，受讓人不能基于《物權(quán)法》上的善意取得制度取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，但不影響其作為善意相對(duì)人基于表見(jiàn)代理制度取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
【106】無(wú)權(quán)處分行為符合表見(jiàn)代理情形，存在權(quán)利人和善意相對(duì)人兩種需要保護(hù)的利益，同時(shí)亦可能存在行政和民事兩種相互沖突的判決。實(shí)際上無(wú)論怎樣裁判，或者說(shuō)法律確定保護(hù)哪一方無(wú)辜者的利益，情理上乃至法理上均不缺乏依據(jù)：相對(duì)人固然可依善意及表見(jiàn)代理制度取得，但撤銷頒證行為的生效行政判決包含了買(mǎi)受人實(shí)現(xiàn)過(guò)戶在法律上存在的障礙。防范之法：除審查權(quán)屬狀態(tài)外，對(duì)有代理人代為交易的情形，應(yīng)就授權(quán)真實(shí)性更為留意。
【107】購(gòu)買(mǎi)房屋前，簽約人雖為產(chǎn)權(quán)人，作為房產(chǎn)共有人的配偶另一方亦書(shū)面同意出售，但仍可能存在冠名產(chǎn)權(quán)人之外的其他權(quán)利人嗣后主張權(quán)利，按《物權(quán)法》和《合同法》，善意取得不動(dòng)產(chǎn)有法律依據(jù)，仍需買(mǎi)受人就對(duì)價(jià)、善意進(jìn)行舉證。為避免訴訟風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)受人在源頭上對(duì)權(quán)屬是否存在爭(zhēng)議有必要多做一些了解。
【108】無(wú)論是正式簽訂的購(gòu)房合同，還是為登記而簽訂的備案合同，當(dāng)事人主體應(yīng)保持一致，善始善終，對(duì)于委托他人簽訂的，務(wù)必核實(shí)并保留授權(quán)憑證。
【109】房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，即使依合同取得的所有權(quán)受法律保護(hù)，但因未登記，不能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。
【110】夫妻離婚就房產(chǎn)約定歸孩子的，與孩子一同生活的離婚夫妻一方處分該房產(chǎn)，是否須征求對(duì)方或孩子意見(jiàn)，未征求意見(jiàn)是否必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓房屋合同無(wú)效，依現(xiàn)行法律條文推導(dǎo)不出明確結(jié)論。筆者認(rèn)為，除非該處分行為明顯侵害作為受益人的未成年人利益，買(mǎi)受人又難以認(rèn)定為善意，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效。
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