投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。房產(chǎn)投資一般是賺取租金，土地投資一般是資本增值，不為賺取租金持有的房產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)，不為資本增值而持有的土地應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。
一、投資性房地產(chǎn)的范圍
1.已出租的土地使用權(quán)
注意：（1）企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類；（2）以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)
2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
注意：按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)
3.已出租的建筑物：是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物
注意：（1）以經(jīng)營租賃方式租入建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；（2）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)
確認(rèn)時(shí)的特殊情況：
1.作為存貨的房地產(chǎn)：
作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。
2.某項(xiàng)房產(chǎn)只有部分用于投資：
如果某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
1.對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。
2.企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量
1.企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
2.企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
三、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出
（一）資本化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。完工后從“投資性房地產(chǎn)--在建”科目轉(zhuǎn)回“投資性房地產(chǎn)--成本”科目
轉(zhuǎn)為改擴(kuò)建時(shí)的分錄如下：
1.成本模式
借：投資性房地產(chǎn)——在建
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
2.公允價(jià)值模式
借：投資性房地產(chǎn)——在建
——公允價(jià)值變動(或貸方)
貸：投資性房地產(chǎn)——成本
（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。
四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
（一）、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
科目設(shè)置：
1.投資性房地產(chǎn)
2.投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
3.投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
（二）會計(jì)處理
在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照《資產(chǎn)減值》準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。房產(chǎn)折舊原則與固定資產(chǎn)一樣，土地折舊原則跟無形資產(chǎn)一樣，折舊對應(yīng)科目計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”，收取租金計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”。
（二）、采用公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
前提條件：企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
科目設(shè)置：
1.投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價(jià)值變動
2.公允價(jià)值變動損益
注意：企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，也不計(jì)提減值準(zhǔn)備。
（三）、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
1.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。也就是說符合規(guī)定可以變更。
2.成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。
3.公允模式不得轉(zhuǎn)為成本模式，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)賬面價(jià)值與公允價(jià)值金額相差較大，如果兩種模式可以隨意變更，那么會計(jì)信息質(zhì)量無法保證，企業(yè)可以通過隨意變更計(jì)量模式來調(diào)節(jié)利潤。
成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的賬務(wù)處理：
借：投資性房地產(chǎn)——成本(變更日公允價(jià)值)
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)(原房地產(chǎn)已計(jì)提的折舊或攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)(原價(jià))
利潤分配——未分配利潤(或借記)
盈余公積(或借記)
【提示】涉及所得稅影響的，調(diào)整遞延所得稅負(fù)債(或遞延所得稅資產(chǎn))。
五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
（一）、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換：
1.“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換與“投資性房地產(chǎn)”，租賃期開始日或用于資本增值的日期為轉(zhuǎn)換日
2.“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)”，房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)日期為轉(zhuǎn)換日。
3.“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“存貨”，租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外出售的日期為轉(zhuǎn)換日
（二）、轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理：
1.在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。
2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換：
（1）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動損益）。
（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。
注意：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動損益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為其他綜合收益，計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。
六、投資性房地產(chǎn)的處置
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本）。
（一）采用成本模式計(jì)量
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
借：其他業(yè)務(wù)成本
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)——成本
——公允價(jià)值變動
借：其他綜合收益
貸：其他業(yè)務(wù)成本
借：公允價(jià)值變動損益
貸：其他業(yè)務(wù)成本
或
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：公允價(jià)值變動損益
注意：公允模式下之所以把“其他綜合收益”及“公允價(jià)值變動損益”沖減“其他業(yè)務(wù)成本”是因?yàn)樵诔鍪蹠r(shí)“投資性房地產(chǎn)——成本”+“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動”的金額為公允價(jià)值金額，而不是企業(yè)最初取得投資性房地產(chǎn)的成本，只有沖減了其他綜合收益及公允價(jià)值變動損益后，其他業(yè)務(wù)成本所反映的數(shù)字才是企業(yè)最初取得投資性房地產(chǎn)的成本。
今天中級會計(jì)講課群里，大家一起討論的是第十六章《所得稅》。在學(xué)這章之前，認(rèn)識的所得稅概念僅僅是根據(jù)利潤表計(jì)算預(yù)繳季度所得稅，年度所得稅清繳匯算調(diào)增調(diào)減等。從核算期間來說，只有季度和年度計(jì)算所得稅。
今天才知道，還有一種資產(chǎn)負(fù)債債務(wù)法核算所得稅。要求每月計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債表里的遞延所得稅資產(chǎn)及負(fù)債。利潤表中的所得稅費(fèi)用不僅包括當(dāng)期所得稅費(fèi)，還要包括遞延所得稅。兩者之和（或之差），才是利潤表中的所得稅費(fèi)用。
具體算起來還是比較復(fù)雜的，需要比較稅法及賬目價(jià)值應(yīng)納稅暫時(shí)性差異與可抵扣暫時(shí)性差異，確定資產(chǎn)負(fù)債表日遞延所得稅負(fù)債和遞延所得稅負(fù)債的應(yīng)有金額等。
今天僅僅是概念的認(rèn)識和理解。為今天有新的認(rèn)識而高興！但不明白的是，啥類型的公司每月繳所得稅??？！
