目光盯一三線城市 新老企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型———
剛剛過去的2010年，曾經(jīng)緩慢成長的房地產(chǎn)基金終于迎來了一輪蓬勃發(fā)展：相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月，國內(nèi)共有10支房地產(chǎn)基金成功募集18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5.0倍和3.4倍，與此同時，諸多傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛成立了自己的基金，并以此作為進軍商業(yè)地產(chǎn)的資金后盾。
●商業(yè)地產(chǎn)基金動作頻出 鋪墊房企轉(zhuǎn)型之路
近一段時期，隨著商業(yè)地產(chǎn)的火熱發(fā)展，諸多商業(yè)地產(chǎn)基金動作頻頻。
前不久，以復星集團為主發(fā)起的星浩資本表示，其打造的第一個綜合體項目——星光耀廣場或?qū)⒙鋺羯虾Ｇ嗥?，總建筑體量將達到50萬平方米；與此同時，國內(nèi)第一個以商業(yè)地產(chǎn)為投資方向的私募基金高和投資宣布，其通過收購斬獲的北京金澳國際 (論壇 新聞 視頻)項目正式對外發(fā)售……
繁華景象的背后，則是新地產(chǎn)基金的不斷涌出。一份研究報告指出，截至2010年之前，還僅有十幾支針對亞洲市場的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金，而目前，國內(nèi)已陸續(xù)出現(xiàn)金地集團、首創(chuàng)置業(yè)、上海復地、盛世神州、陽光新業(yè)、中國海外發(fā)展等內(nèi)資機構(gòu)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前形成規(guī)模的約40家左右，管理資金規(guī)模近千億。
專家表示，“宏觀調(diào)控不斷加碼，住宅市場受到?jīng)_擊，商業(yè)地產(chǎn)正成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的避風港，也吸引眾多資金涌向商業(yè)地產(chǎn)，特別是向零售商業(yè)地產(chǎn)集中。然而對于商業(yè)地產(chǎn)來說，其成功運作的先決條件之一就是充足的資金，各大房企紛紛成立自己的房地產(chǎn)基金，無疑可以為轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)做好資金鋪墊。”
●運營模式各不相同 金融創(chuàng)新模式釋放潛能
在專業(yè)人士看來，雖然目前國內(nèi)興起的各類商業(yè)地產(chǎn)基金規(guī)模大小不同，運作方式各異，但大體看來可分為兩類模式，即參與商業(yè)地產(chǎn)項目全程開發(fā)的模式與兼并收購模式。
對于參與商業(yè)地產(chǎn)全程開發(fā)的地產(chǎn)基金而言，強大的融資能力與對整體運營節(jié)奏的把握非常重要。例如成立不久的星浩資本，該基金CEO趙漢忠對外表示，其首期募集基金將主要用于投資開發(fā)5個左右的星光耀綜合體項目；到2013年，星浩資本將計劃募集資金規(guī)模達到120億元，成為中國最大的私募房地產(chǎn)人民幣基金，同期持有項目也將達到10個左右。
“星浩資本融資和投資鏈條非常短，并且我們只投星光耀廣場，募集資金投向清晰。我認為，這種房地產(chǎn)金融模式創(chuàng)新釋放出來的潛力會迅速拉大與國內(nèi)外其他基金的差距”，趙漢忠說。
而對于走兼并收購模式的地產(chǎn)基金而言，陽光新業(yè)地產(chǎn)的操作模式具有相當?shù)拇硇浴?008年，陽光股份斥資逾30億元整體收購了家世界18個項目資產(chǎn)包，對其進行改造和重構(gòu)后陸續(xù)面世，目前運營狀態(tài)穩(wěn)定。北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿表示，“對老項目收購后進行改造，雖然在硬件等方面受到諸多限制，但能夠有效縮短開發(fā)時間，提高開發(fā)速度。對急于見到回報的基金資本而言，這點無疑具有現(xiàn)實意義。”
●目光盯緊二三線城市 商業(yè)運營能力將受考驗
2009年以來，全國居民收入和社會零售商品消費總額一直在快速提升，二三線城市增速很快。這也吸引著眾多資金涌向商業(yè)地產(chǎn)，特別是向零售商業(yè)地產(chǎn)集中。在這樣的背景下，包括萬科等老牌住宅開發(fā)企業(yè)，也紛紛將目光投向了二三線的商業(yè)地產(chǎn)市場，準備在那里開辟新的戰(zhàn)場。
世聯(lián)評估執(zhí)行董事羅守坤認為，涉足商業(yè)地產(chǎn)，加大持有型物業(yè)開發(fā)，表明中國房地產(chǎn)企業(yè)在向正道上走。“這代表未來的方向，商業(yè)地產(chǎn)的主要特征是靠資金實力換取長期回報。但商業(yè)地產(chǎn)是靠長期租金收益的，需要后期運營，資金實力不夠、專業(yè)能力不夠，一定玩不轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)。”
李睿則認為，并不是只要有資金就能成功運作商業(yè)地產(chǎn)。“由于基金對于回報率和回報周期有著較高期望，因此能在多長時間內(nèi)運營好一個商業(yè)項目，并見到效益，將會對很多商業(yè)地產(chǎn)的運營者提出考驗。而對于參與二三線城市開發(fā)的企業(yè)來講，還有一些額外的問題。例如成本：二三線城市的建造成本和人力成本并不比一線城市低多少，然而其利潤率則低得多。如果沒有找到適合的模式就貿(mào)然進入，結(jié)局可能會比較難看。”
分析人士指出，在宏觀調(diào)控背景下，零售商業(yè)地產(chǎn)對資本的吸引力驟然增加，這使得在未來一段時間內(nèi)收購案或?qū)⒓斜l(fā)。對于新轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)來說，應(yīng)抱有一顆專業(yè)的心去做事，而不應(yīng)該盲目圈地擴張。
