整理︱Hat 審閱︱劉德科
主題：房價(jià)飆升 是否該追漲？
主講：劉德科 德科地產(chǎn)頻道合伙人
形式：微信集群直播
參與者：全國30座城市6000多人
時(shí)間：2016年3月20日
1st
一線城市房價(jià)上漲不可阻擋
選什么樣的房子更有前景？我指的前景，不僅僅包括房價(jià)，還包括你的生活品質(zhì)，這個(gè)也是很重要的考量因素。
首先來講對于城市的選擇。大家都知道中國的城市有非常森嚴(yán)的等級制度，也就是說被劃分為一線城市、二線城市、三四五線城市。這種劃分方法雖然是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，但哪怕在今天，它也同樣成立。
過去有一種說法：北上廣深的房價(jià)這么貴，我們?yōu)槭裁匆粼诒鄙蠌V深？我們應(yīng)該逃離，回自己老家，到四五線城市，哪怕鄉(xiāng)村去生活，不是更美好嗎？這個(gè)觀點(diǎn)跟市場經(jīng)濟(jì)趨勢不太吻合。
我把逃離北上廣深叫做「投降行為」。特別是年輕人，如果要想自己的人生有更好的職業(yè)規(guī)劃，大城市特別是一線城市的工作機(jī)會也好，創(chuàng)業(yè)機(jī)會也好，甚至文化見識、格局視野，一定比三四線城市要寬很多。
為什么一線城市的房價(jià)那么貴？其實(shí)包含了很多隱性的價(jià)值因素。從長遠(yuǎn)看，一線城市的房價(jià)持續(xù)上漲是不可避免的。而且，城市分化會越來越明顯，這輪的房價(jià)全中國都有可能上漲，但是三四五線城市的漲幅或者漲的長效性，肯定比不上一線城市和二線核心城市。
如果我們要長線投資，首選一定是北京、上海、深圳，這是沒有辦法的事情。
大家肯定會說深圳的房價(jià)已經(jīng)漲得那么高了，現(xiàn)在再去追漲，有意義嗎？像深圳這種地方，現(xiàn)在沖進(jìn)去買，短期內(nèi)會不會回調(diào)，我很難說清楚；但是從長遠(yuǎn)來看的話，深圳一定是非常好的一個(gè)城市，深圳的產(chǎn)業(yè)聚集度，以及由此帶來的城市活力，就決定了它的房價(jià)必然往上升。
只要中國的大國崛起沒有戛然而止的話，深圳的房價(jià)在長期來看還是一路往上漲的，中間有回調(diào)也很正常，我們要看整個(gè)長期的趨勢。
在未來的時(shí)間里，中國的那些重要城市房價(jià)上漲是不可阻擋的。說這話很多人會不高興，但是我覺得不是很要緊。前陣子萬科有一個(gè)高級副總裁譚華杰，在公開場合也這么說了，說京滬深房價(jià)必然要直追東京、紐約，結(jié)果在網(wǎng)絡(luò)上被罵成一片。事實(shí)總是很殘酷的。有些話講得太真實(shí)，大家就不愿意聽。
對于城市的選擇，有機(jī)會就要選最高等級的城市。哪怕你現(xiàn)在呆在一個(gè)縣城里，也要盡量去北上廣深，如果你還年輕的話。如果覺得北上廣深實(shí)在太遙遠(yuǎn)，你總要選一個(gè)比你現(xiàn)在更高級別的城市。要拼命擠進(jìn)去，你的機(jī)遇和視野才有可能打得更開。
2nd
警惕不毛之地的造城神話
聊完城市，我們接下來聊城區(qū)。過去大家買房的時(shí)候喜歡看政府的規(guī)劃，政府規(guī)劃了一座新城，我們就趕快沖進(jìn)去，新城規(guī)劃會提升房價(jià)。這是過去的思維。
現(xiàn)在，中國的造城運(yùn)動(dòng)已經(jīng)告一個(gè)段落了。不是說中國接下來沒有造城運(yùn)動(dòng)，當(dāng)然還會有，只是過去十幾年的那種造城運(yùn)動(dòng)，所暴露的很多弊端，對我們購房者來講是非常關(guān)鍵的認(rèn)知要素。
媒體上經(jīng)常報(bào)道說，全國各地有各種各樣的「鬼城」。為什么會有「鬼城」呢？就是因?yàn)樯弦惠喌脑斐沁\(yùn)動(dòng)造得實(shí)在是太兇猛了。所以這一輪買房，在城區(qū)選擇，也是地段選擇上，我會傾向于一個(gè)非常保守的觀點(diǎn)，就是重返市中心。
現(xiàn)在買房子要盡量靠近市中心——當(dāng)然那些很成功的新城，現(xiàn)在已經(jīng)變成市中心了。如果我們像過去那樣，靠政府的一紙規(guī)劃，去搏未來房價(jià)的上漲，這在未來的十年內(nèi)恐怕不太靠譜。過去十年很多人這么干，他們賺得盆滿缽滿，但是未來未必如此。
中國接下來一個(gè)造城運(yùn)動(dòng)，會對「存量新城」進(jìn)行二次開發(fā)。也就是說，過去造了很多新城，現(xiàn)在政府想的是讓這些「存量新城」能夠重新活起來，通過投入大量的公共配套設(shè)施，比如地鐵、商場等。
如果現(xiàn)在哪一個(gè)城市的政府說，這里有一片不毛之地，我們規(guī)劃了一座新城；地產(chǎn)商在里面開發(fā)了一些樓盤，說這里未來的前景多好——這個(gè)時(shí)候你要非常警惕。因?yàn)檫@種機(jī)會點(diǎn)不多了，我傾向于在這輪買房的時(shí)候要保守一點(diǎn)，重返市中心。
3rd
把「新」這個(gè)字根植在你的腦海中
但是有些人會跟我說，你是站著說話不腰疼，誰不知道要重返市中心，誰不知道買市中心的房子，你知道有多貴嗎？我講的市中心只是一個(gè)原則上的考量標(biāo)準(zhǔn)。我們買房子的時(shí)候往往被兩組對立的詞牽絆：遠(yuǎn)和近，新和舊。
到底是買在郊區(qū)，還是買市中心？沒有必要把它們二元對立起來。你有多少錢，根據(jù)你自己的購買力作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，盡量往市中心靠。購買力不強(qiáng)，我只能遠(yuǎn)一點(diǎn)，再遠(yuǎn)一點(diǎn)，但還是盡量往市中心靠——當(dāng)然，大城市已經(jīng)不止一個(gè)成熟的市中心。
另外一個(gè)原則，就是盡量買新房子。中國的房地產(chǎn)行業(yè)處在一個(gè)劇烈迅猛的變革狀態(tài)，現(xiàn)在商品房的迭代更新非常劇烈，就像手機(jī)一樣，你想一想，現(xiàn)在讓你用諾基亞的老款E5800之類的，你還會用嗎？你根本看不上。
當(dāng)然這么比喻是有點(diǎn)夸張，但是我們必須關(guān)注商品房的迭代，如果你所在的城市還沒感受到這個(gè)趨勢，別著急，很快就會來臨的。舉個(gè)最簡單的例子，現(xiàn)在房子的戶型面積總的趨勢是越做越小，但是功能卻越做越多。
你去看現(xiàn)在新樓盤的戶型，跟五年前相比，簡直是天差地別。當(dāng)然我指的是中國絕大多數(shù)城市，而不是所有的城市。
所以矛盾又來了，我剛才講了遠(yuǎn)與近，新與舊，大家都知道，最理想的狀態(tài)是買很近很新的房子，也就是在市中心買新房子，這需要很多錢。怎么辦呢？只能你在遠(yuǎn)跟近，新跟舊之間，根據(jù)自己的購買力不斷地平衡兩組對立詞之間的關(guān)系。
如果非要舉一個(gè)很極端的例子，你問我，到底是要買郊區(qū)的新房子，還是買市中心的老房子呢？我還是會選擇相對遠(yuǎn)的新房子。因?yàn)槭兄行牡睦戏孔?，這個(gè)房產(chǎn)品已經(jīng)落后了，這個(gè)不僅僅會影響你生活的舒適度，這些房子在未來的增值前景其實(shí)是非常有限的。當(dāng)然，這只是我個(gè)人的傾向。
大家都知道有一句口號，據(jù)說是李嘉誠發(fā)明的，叫「地段、地段，還是地段」。這好像被當(dāng)作真理，但是現(xiàn)在它需要加一個(gè)前提條件——新房。對于市中心的老破房來講，地段、地段、地段，未必就成立。
中國接下來會出現(xiàn)一種情況，不是太遠(yuǎn)的地方，比如城市的副中心，新房子的價(jià)格會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老市中心老舊的房子。其實(shí)，很多城市都已經(jīng)出現(xiàn)了這個(gè)狀況。我們盡量去買新的房子，一定要把「新」這個(gè)字根植在你的腦海當(dāng)中。
4th
真正房價(jià)高的城市
戶型一定是越來越小的
剛才說到中國商品房的更新迭代非常厲害，但是這個(gè)更新迭代，到現(xiàn)在其實(shí)都沒有終止。
目前，地產(chǎn)商對產(chǎn)品的研發(fā)還沒有到很精細(xì)的程度。但是隨著房價(jià)越來越高，我們能夠看到一個(gè)很明顯的趨勢，就是戶型會越來越小。這一點(diǎn)在更發(fā)達(dá)的城市，在市場競爭非常充分的城市，能夠比較早地體現(xiàn)出來。
過去我們會嫌棄90平米的房子是小房子，現(xiàn)在90平米在大城市里面已經(jīng)成為很多主流購房家庭的主流選擇。未來隨著房價(jià)越漲越高，大家的收入未必追得上房價(jià)，這個(gè)時(shí)候總價(jià)就要控制住。既然房價(jià)在漲，總價(jià)沒變，我們只能把戶型變小，所以這個(gè)趨勢一定會被地產(chǎn)商捕捉到。
90平米真的夠住嗎？這就是取決于地產(chǎn)商怎么樣去規(guī)劃這個(gè)產(chǎn)品。在房地產(chǎn)發(fā)展比較發(fā)達(dá)的城市，90平米已經(jīng)做到三房兩衛(wèi)兩廳。如果大家投資住宅產(chǎn)品的話，建議還是可以多去考慮那些90平米左右的房子。如果能在將來要出手的情況下控制住總價(jià)，那么你變現(xiàn)會更容易。當(dāng)然，不是一概而論，我只是提供一種思路。
有些人會問，70平米兩房兩廳一衛(wèi)，這樣的房子適不適合投資呢？在目前這個(gè)階段還不太適合，因?yàn)橹袊姆績r(jià)還沒有漲到那個(gè)程度，只要房價(jià)大家還能接受的情況下面，大家總是愿意要買大一點(diǎn)的戶型。
當(dāng)然，如果你所在的城市多數(shù)人還認(rèn)為90平米是小戶型的話，就證明你這個(gè)城市還沒有到房價(jià)很高的階段。真正房價(jià)高的地方，戶型一定是越來越小的。
TO BE CONTINUED
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