【房地產(chǎn)】房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)也叫不動產(chǎn)，房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。
房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。土地是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。
房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型，房地產(chǎn)大體上可以分為：住宅用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政房地產(chǎn)、其他專用房地產(chǎn)。
【房地產(chǎn)業(yè)】房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系。主要具體說就是：
》土地開發(fā)和在開發(fā)。
》房屋開發(fā)和建設(shè)。
》地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押。
》房地產(chǎn)經(jīng)營，包括（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等。
》房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、評估、測量、律師、經(jīng)紀(jì)和公證等。
》房地產(chǎn)物業(yè)管理，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等。
》房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。
【房地產(chǎn)特性】
》房地產(chǎn)位置的固定性
》房地產(chǎn)地域的差別性
》房地產(chǎn)的高值耐久性
》房地產(chǎn)具有保值增值性
【房地產(chǎn)中介服務(wù)】
房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、評估經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。
【房地產(chǎn)咨詢】
房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面的服務(wù)經(jīng)營活動。
【房地產(chǎn)市場分級】
房地產(chǎn)市場分為四級：
一級市場：發(fā)展商從國家通過各種途徑取得土地使用權(quán)，用來開發(fā)房地產(chǎn)項目。
二級市場：發(fā)展商完成開發(fā)項目，并推出市場進行銷售。
三級市場：進行過一次交易后再次交易的所有房屋。
四級市場：租賃市場
中介主要服務(wù)于房地產(chǎn)二、三、四級市場。
注：一般情況下，大眾理解的市場分級除土地以外的三級
【房地產(chǎn)類型】
居住房地產(chǎn)，包括普通住宅、高級公寓、別墅等。
商業(yè)房地產(chǎn)，包括商務(wù)辦公樓、旅館、商店、餐館、影劇院。
旅游房地產(chǎn)，包括公園、風(fēng)景名勝、歷史古跡、沙灘等休閑場所。
工業(yè)房地產(chǎn)，包括工廠、倉庫等。
農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)，包括農(nóng)場、林場、牧場、果園等。
特殊目的房地產(chǎn)，包括政府機關(guān)辦公樓、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。
【房地產(chǎn)市場】
房地產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。
房產(chǎn)包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟運行的要求。
土地歷來都是生產(chǎn)要素，因而從事土地買賣、租賃、抵押活動的地產(chǎn)市場，也是生產(chǎn)要素市場的組成部分。在中國，城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，永久出讓土地所有權(quán)是不允許的。因此，一般說來，地產(chǎn)市場的交易活動是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或租賃。
【房地產(chǎn)市場的基本分類】
房地產(chǎn)市場按照不同標(biāo)準(zhǔn)，不同方法，可作出不同的分類。
l.按組成要素分，可分為：
(1)土地使用市場。是按國家對城市土地使用權(quán)的有償出讓和獲得土地使用權(quán)者將開發(fā)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的場所。
(2)房產(chǎn)市場。是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場所。
(3)房地產(chǎn)資金市場。是指通過銀行等金融機構(gòu)，用信貸、抵押貸款、住房儲蓄、發(fā)行股票、債券、期票，以及開發(fā)企業(yè)運用商品房預(yù)售方式融資等市場行為。
(4)房地產(chǎn)勞務(wù)市場。是指物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設(shè)計等活動的市場。
(5)房地產(chǎn)技術(shù)信息市場。
2.根據(jù)房地產(chǎn)流通順序分為：
(1)一級房地產(chǎn)市場。又稱土地出讓市場。這是國家壟斷的市場。
(2)二級房地產(chǎn)市場。又稱增量房地產(chǎn)市場。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營者把新建、初次使用的房屋向消費者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。
(3)三級房地產(chǎn)市場。又稱存量房地產(chǎn)市場。是指使用者之間、經(jīng)營者之間、以及相互之間的交易行為。二、三級房地產(chǎn)市場是一級房地產(chǎn)市場的延伸和擴大，起促進市場繁榮的作用。
【房地產(chǎn)市場的主要特點】
房地產(chǎn)市場具有以下一些主要特點：
1.房地產(chǎn)市場的供給和需求的高度層次性和差別性
由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟等因素的影響，房地產(chǎn)市場在各個區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。
2.房地產(chǎn)市場交易對象和交易方式的多樣性
房地產(chǎn)市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。
3.房地產(chǎn)市場消費和投資的雙重特性
由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。
4.房地產(chǎn)市場供給和需求的不平衡性
房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會發(fā)生的。雖然價格和供求等市場機制會產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。
5.房地產(chǎn)市場與股票市場的重要區(qū)別
房地產(chǎn)市場不是一個全國統(tǒng)一市場，而是一個分散的、區(qū)域性分割的市場。我國地域遼闊，各地發(fā)展極不平衡。每個地區(qū)的收入水平、經(jīng)濟狀況、地理環(huán)境和文化背景的差異，決定各自房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系和價格水平的不同。因而中央不可能像調(diào)節(jié)股票市場那樣，直接調(diào)節(jié)區(qū)域性的房地產(chǎn)市場。
6.房地產(chǎn)開發(fā)是地方經(jīng)濟和城市發(fā)展規(guī)劃的一個有機部分
房地產(chǎn)業(yè)是政府監(jiān)管最嚴(yán)的行業(yè)之一。因為政府控制土地，它通過土地供應(yīng)和城建規(guī)劃，把住房發(fā)展納入其中，從而直接控制該地區(qū)的住房發(fā)展模式。一個樓盤從選址、設(shè)計、建造、驗收到銷售，幾乎每一個環(huán)節(jié)都要經(jīng)過地方政府的嚴(yán)格審批和監(jiān)督。顯然，對房地產(chǎn)市場的微觀調(diào)控已經(jīng)是地方政府的職責(zé)范圍。
【房產(chǎn)市場的主要作用】
房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場通過市場機制，及時實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場能引導(dǎo)居民消費結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。
【政府調(diào)控作用】
第一，政府的職責(zé)在于制定科學(xué)的能夠有效保護競爭的規(guī)則。房地產(chǎn)市場既具有普通商品市場運行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，我國房地產(chǎn)進入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當(dāng)大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)法律制度，既防止壟斷，又防止過度競爭；既促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場能夠按照市場經(jīng)濟規(guī)律有序運行。
第二，由于我國的房地產(chǎn)市場還處于發(fā)育的初期階段，政府的主要職責(zé)就是要保護房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場的正常發(fā)育。我國目前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場發(fā)育不成熟有關(guān)，因此，政府的重要職責(zé)就是保護和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育，而不能將它一棍子打死。當(dāng)然，政府保護和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育，并不意味著政府要直接參與或代替市場，而是要保持政府的獨立性。如果政府直接參與市場，就難以保持其公正的“裁判員”身份，就難以制定公正客觀的規(guī)則和制度。近年來，不少地方政府熱衷于搞經(jīng)營城市。經(jīng)營城市本身無可厚非，但一些政府借經(jīng)營城市之名，實則行開發(fā)房地產(chǎn)之實，或站在開發(fā)商的立場上搞舊房拆遷、圈占農(nóng)民土地，再加上長期以來，我國的土地實行批租制，沒有采取公開的競價招標(biāo)制度，導(dǎo)致土地市場的混亂，因此，也需要轉(zhuǎn)變政府職能。
第三，充分運用經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求。在一般情況下，政府調(diào)控市場，主要是運用經(jīng)濟手段，經(jīng)濟手段需要通過具體的經(jīng)濟政策來實施，包括財政政策、金融政策等。從我國房地產(chǎn)市場的供給和需求總量來看，價格上揚表明房地產(chǎn)總量處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。要抑制價格的過快上漲，一方面要加大開發(fā)力度，增加供給；另一方面，要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住為目的的消費性需求，而是要控制以投機或炒作為目的的需求。在市場經(jīng)濟條件下，即使對投機性需求或炒作性需求進行抑制，也不宜采取行政辦法，而是要充分運用經(jīng)濟手段，如提高房貸利率，課以較高的稅率，從而增大投機成本，減少投機性需求。從房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)來看，目前我國存在著結(jié)構(gòu)性失衡。一方面，有大量住宅賣不出去，空置率越來越高。據(jù)統(tǒng)計，我國積壓1年以上的商品房面積超過了1億平方米。另一方面，經(jīng)濟適用房嚴(yán)重供不應(yīng)求。房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得豐厚的利潤回報，對開發(fā)大面積的高檔商品房樂此不疲，對小面積的經(jīng)濟適用房則不感興趣。要解決結(jié)構(gòu)性失衡，就需要增加開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟適用房的比例，而且嚴(yán)格限制以經(jīng)濟適用房的名義開發(fā)超大面積住宅或?qū)⒔?jīng)濟適用房轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩?。因此，可采取對建設(shè)經(jīng)濟適用房征收較低的稅率，對修建豪華住宅要征收高額稅率；對購買普通商品房征收較低稅率，對購買豪華住宅則征收高額稅率。
第四，將對經(jīng)濟適用房的“暗補”改為“明補”。目前，我國采取先補貼開發(fā)商并要求以較低價格賣給中低收入家庭的方式開發(fā)經(jīng)濟適用房。其結(jié)果，要么是開發(fā)商不執(zhí)行政府的規(guī)定，私自抬高價格，以普通商品房的價格賣給需求者；要么富人躋身其中，享受不該享受的優(yōu)惠政策，不少地方已經(jīng)出現(xiàn)一些家庭擁有多套經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象，就是明證。要解決經(jīng)濟適用房的錯位現(xiàn)象，就需要將“暗補”改為“明補”，由補給開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯友a給中低收入者群體，中低收入者家庭可以完全按照市場價格購買住宅。
第五，要及時準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，推進國有房地產(chǎn)企業(yè)改革，以避免盲目投資。在市場經(jīng)濟條件下，單個的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，及時發(fā)布信息，以便企業(yè)能夠準(zhǔn)確掌握信息，作出決策。同時，房地產(chǎn)市場主體對政府發(fā)出的市場信號要有靈敏反應(yīng)。如果市場主體對政府信號不靈敏或沒有反應(yīng)，政府對市場的調(diào)控就會失效。目前，我國的房地產(chǎn)投資中相當(dāng)多屬于國有企業(yè)，而國有企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)改革不到位，法人治理結(jié)構(gòu)不健全，激勵和約束機制缺失，對于盲目投資所產(chǎn)生的損失可以不負責(zé)任，因而必然對市場信號反應(yīng)遲鈍或沒有反應(yīng)。從民營投資主體來看，他們往往更多地注重短期利益，缺乏長遠的眼光，在一定程度上產(chǎn)生了盲從行為。因此，要建立房地產(chǎn)投資主體對政府信號的靈敏反應(yīng)機制，就需要深化國有和民營房地產(chǎn)企業(yè)的改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。
【市場估價】
收益還原法：首先預(yù)計出房地產(chǎn)市場未來每年的收益，并以一定的貼現(xiàn)率折算為現(xiàn)在的價值，以此確定房地產(chǎn)的價值。
市場比較法：市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，用具有替代性的房地產(chǎn)的價格來確定估值。市場比較法的使用前提是市場充分競爭。
成本估價法：以建造成本加上各項稅費和利潤來估價房產(chǎn)價值。
假設(shè)開發(fā)法：首先估計出房屋的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費用，勘察、設(shè)計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最后扣除地價和房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。
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