近期很多財務(wù)人員咨詢收購在建工程后在轉(zhuǎn)讓的問題，今天和大家一起來從該業(yè)務(wù)的個流程及涉稅主體、涉及的各項稅費做個分析。
一、被收購方（房地產(chǎn)企業(yè)）涉稅
1.增值稅
被收購方按照“銷售不動產(chǎn)”繳納增值稅，若是營改增之前的老項目，可以選擇簡易計稅，按照（收到的全部價款及價外費用/1.05*5%）計算增值稅銷項稅額；若是營改增之后的新項目，按照一般計稅方法，以（收到的全部價款及價外費用—土地價款）/1.09*9%計算增值稅銷項稅額。
2. 土地增值稅
被收購方以取得的不含稅收入作為清算收入，在計算可扣除成本時，我們需要注意的是轉(zhuǎn)讓的在建項目，可以享受20%加計扣除的優(yōu)惠政策。
3. 企業(yè)所得稅
被收購方取得的不含稅收入并入當(dāng)年度的企業(yè)收入總額，扣除成本、費用、稅金，計算應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。
二、收購方（房地產(chǎn)企業(yè)）涉稅
收購方將取得的在建工程繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)完畢后，進(jìn)行正常銷售，主要涉及以下稅：
1. 契稅
收購方按照雙方簽訂的《收購協(xié)議》中的價格（不含稅），作為契稅的計算依據(jù)。
2. 增值稅
收購方銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照“銷售不動產(chǎn)”繳納增值稅：
（1）若是收購的在建工程為老項目，收購方可以要求被收購企業(yè)開具5%的增值稅專用發(fā)票，在計算增值稅時進(jìn)行抵扣；
（2）若是收購的在建工程為新項目，收購方可以要求被收購企業(yè)開具9%的增值稅專用發(fā)票，在計算增值稅時進(jìn)行抵扣。
3.土地增值稅
收購方將取得的在建工程繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)完成后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在計算土地增值稅時，是否可以享受加計扣除20%，在實務(wù)操作中存在爭議，主要有兩種觀點：
（1）可以享受加計扣除20%的優(yōu)惠政策，例如山東青島稅務(wù)觀點：對整體購買未竣工的房地產(chǎn)項目，進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計扣除，加計取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項之和的20%。
（2）不可以享受加計扣除20%的優(yōu)惠政策，例如天津稅務(wù)觀點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后，再投資建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，在土增清算時，其整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目的價款作為開發(fā)成本扣除，但不得作為房地產(chǎn)開發(fā)費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計20%扣除的基數(shù)。
本人觀點認(rèn)為，被收購方是否加計扣除與收購方無關(guān)，且被收購方已經(jīng)按照規(guī)定繳納土地增值稅，因此收購方就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)成本，可以加計扣除。在實務(wù)操作中，建議大家當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)有明確規(guī)定的，以稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)；若無明確規(guī)定的，與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭取加計扣除。
4.企業(yè)所得稅
收購方以轉(zhuǎn)讓商品房不含稅收入并入當(dāng)年度的企業(yè)收入總額，扣除成本、費用、稅金等，計算應(yīng)納稅所得額，計算企業(yè)所得稅。其中關(guān)于收購在建工程發(fā)生的支出，以雙方簽訂的收購協(xié)議、增值稅專用發(fā)票、支付憑據(jù)等作為依據(jù)，在企業(yè)所得稅前扣除。
