近兩年來商品房買賣糾紛案件由最初集中在逾期交樓的訴訟案件轉(zhuǎn)為逾期辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和小區(qū)物業(yè)管理糾紛等新類型案件。其中對于逾期辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的訴訟呈顯現(xiàn)上升趨勢。該類案件爭議焦點主要集中在開發(fā)商逾期未能辦理并交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證時，開發(fā)商與房地產(chǎn)買受人之間簽訂的買賣合同是否繼續(xù)履行及承擔(dān)何種違約責(zé)任的問題上。相關(guān)法律對這類問題并沒有明確規(guī)定，審判實踐中各地法院也沒有統(tǒng)一的做法。 2003年4月28日，最高人民法院公布了并于2003年6月1日正式施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），該《解釋》的第十八條和第十九條分別規(guī)定了辦理房屋權(quán)屬證書遲延和不能的法律責(zé)任。但該解釋在實際施行過程中，遇到不少問題。其中較為集中的體現(xiàn)在對于逾期辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證特別是超過一年時間的，房地產(chǎn)買受人提出解除買賣合同的訴訟請求是否支持及違約責(zé)任如何承擔(dān)的問題上。針對上述問題，就辦理房屋權(quán)屬證書不能的法律責(zé)任，筆者從以下幾個方面淺談自己的觀點。
一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的程序
商品房買賣中，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記實際上分為產(chǎn)權(quán)初始登記和產(chǎn)權(quán)過戶兩個過程。《解釋》中提到的房屋權(quán)屬證書實際上是針對產(chǎn)權(quán)過戶這個問題，即房地產(chǎn)買受人事實上取得其買受的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)初始登記是指開發(fā)商在預(yù)售過程中，對于其開發(fā)已竣工驗收的房屋在房管部門取得初始登記，將房屋的產(chǎn)權(quán)過戶到其名下。根據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局目前實際操作辦法規(guī)定，開發(fā)商在辦理其開發(fā)預(yù)售的商品房初始產(chǎn)權(quán)登記過程中，應(yīng)向房管部門提交32項資料。其中具體包括土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同、繳交土地出讓金發(fā)票、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證、預(yù)售許可證、樓盤單元明細(xì)表、買賣合同等。上述資料齊備并經(jīng)房管部門審查符合條件后，房管局向開發(fā)商核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證明書，即開發(fā)商取得其申請確權(quán)的開發(fā)的整個樓盤的房地產(chǎn)權(quán)屬證明。
實踐中，能否取得產(chǎn)權(quán)的初始登記最為關(guān)鍵在于開發(fā)商是否已足額繳交其開發(fā)使用的土地出讓金和開發(fā)的房地產(chǎn)是否通過并取得建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證，這也是在開發(fā)商未能按時辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的根本原因所在。土地出讓金的收取由房管局負(fù)責(zé)，而規(guī)劃驗收則涉及到規(guī)劃局和建設(shè)委員會兩個政府部門。根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，房屋竣工驗收必須辦理竣工驗收備案，開發(fā)商是否取得竣工驗收備案表將作為其辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的一項重要依據(jù)。由此可見相關(guān)政府通過行政法規(guī)、部門規(guī)章等對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的初始登記都進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。
《解釋》中辦理房屋權(quán)屬證書是我們平時所講的產(chǎn)權(quán)過戶，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的第二步驟，即房地產(chǎn)買受人取的其買受的房屋的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。這一過程是在取得房屋產(chǎn)權(quán)初始登記后，買受人繳納了契稅、印花稅等相關(guān)稅費后，開發(fā)商向房管局申請將已確權(quán)的房地產(chǎn)按照其與買受人簽訂的買賣合同，將實際單元房屋的產(chǎn)權(quán)過戶給買受人，并取得房管局核發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。在取得產(chǎn)權(quán)初始登記后，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的取得可在90日內(nèi)完成。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的效力
商品房買賣法律關(guān)系中，買受人在房屋交接后，雖然擁有了房屋的使用權(quán)，但房屋的所有權(quán)并不隨著房屋的交接而轉(zhuǎn)移。開發(fā)商在房屋產(chǎn)權(quán)登記以前仍對房屋擁有所有權(quán)。特別是在開發(fā)商取得房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的情況下，整個樓盤的權(quán)屬已歸其名下。如果開發(fā)商此時將已交付的房屋抵押或再次出售，房屋買受人的權(quán)利將受到嚴(yán)重侵害。關(guān)于房地產(chǎn)登記的效力，世界各國立法中不外有兩種形式：一是成立要件主義；二是對抗要件主義。我國現(xiàn)行法律規(guī)定為成立要件主義，即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)立在登記之前只體現(xiàn)債權(quán)的存在。買受人對其買受的房地產(chǎn)主張權(quán)利只能依據(jù)其與開發(fā)商之間簽訂的買賣合同對抗開發(fā)商，不能對抗第三人。只有在產(chǎn)權(quán)登記之后才能認(rèn)為是完成了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或權(quán)利的設(shè)立。未經(jīng)登記，房地產(chǎn)交易的權(quán)利受讓人只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。
由于商品房買賣是我國目前老百姓家庭消費中最重大的消費支出，往往要傾注畢生的積蓄或因此背上沉重的債務(wù)。審判實踐中，曾遇到開發(fā)商由于經(jīng)營不善其開發(fā)的房地產(chǎn)被法院依法查封拍賣時，原房屋的買受人才發(fā)現(xiàn)其購買的房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，甚至連雙方簽訂的買賣合同都沒有辦理合同登記備案手續(xù)，從而得不到法律的保護(hù)。對此開發(fā)商必須交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，這是其最基本的一項義務(wù)。
三、審判實踐中對逾期辦理房屋權(quán)屬證書不能的責(zé)任理解與適用
《解釋》的第十八條和第十九條首次分別規(guī)定了辦理房屋權(quán)屬證書遲延和不能的法律責(zé)任。其中第十九條明確規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同賠償損失的，應(yīng)予以支持。”其中《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條對辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的時間分別規(guī)定如下：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理。從上述法律條文的規(guī)定可以看出，除開發(fā)商與買受人約定的以外，對于辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的時限和法律責(zé)任規(guī)定是明確的。但在實際審判中，《解釋》的第十九條的適用卻存在許多問題。
1由于房地產(chǎn)買賣合同屬于格式合同，合同條款由政府主管部門制訂。而2000年之前實行使用的合同中，對逾期辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的行為承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任沒有約定。故對《解釋》實施前，沒有約定交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證期限且已交付房屋使用的，或約定交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證日期的，但均超過1年甚至幾年沒辦理并交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的，起訴至法院要求解除買賣合同的如何處理。
2《解釋》第十五條第二項規(guī)定：法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。該條文明確規(guī)定了合同解除權(quán)行使的除斥期間，但第十五條第一項規(guī)定的合同解除權(quán)的行使是針對出買人遲延交付房屋或者買受人遲延支付房款的情況下，該項行使除斥期是否適用于第十九條，同樣持有不用意見。
3合同法中對于合同的解除分為協(xié)議解除、約定解除和法定解除。其中法定解除是指合同有效成立之后，尚未履行或尚未完全履行前，當(dāng)法律規(guī)定的解除條件出現(xiàn)后，解除權(quán)人行使解除權(quán)而使合同效力消滅的法律制度。合同法第九十四條規(guī)定了種情形的法定解除條件：（1）因不可抗力導(dǎo)致合同解除的；（2）因先期違約導(dǎo)致的合同解除；（3）因遲延履行導(dǎo)致的合同解除；（4）法律規(guī)定的其他情形導(dǎo)致的合同解除。但對法定解除權(quán)的消滅和除斥期間沒有規(guī)定。合同法中強(qiáng)調(diào)解除權(quán)的行使是在根本違約的情況下，即合同訂立時所期待的根本利益不能實現(xiàn)的情況下行使。而房地產(chǎn)買賣合同辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記只是保障買受人對房屋享有的物權(quán)不受侵害，其根本利益仍為對房屋完整的所有權(quán)。如房屋已正常交付使用的情況下，因逾期或不能辦理產(chǎn)權(quán)登記是否構(gòu)成根本違約值得商討。
4《解釋》第十九條規(guī)定的是辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記不能的法律責(zé)任，而這種登記是否等同于辦理并交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。對于這類問題的處理也有兩種意見，一種認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格按照《解釋》第十九條規(guī)定解除雙方之間的買賣合同；第二種意見認(rèn)為《解釋》第十九條只是規(guī)定導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)登記的處理辦法，并沒有規(guī)定為無法辦理或交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的情況。對于房屋所有權(quán)登記和交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證應(yīng)作不同字面理解。
對于開發(fā)商無法按時辦理并交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的原因有多種，其中較為突出表現(xiàn)在開發(fā)商為足額繳納土地出讓金或房屋未取得綜合驗收。對于繳納土地出讓金的問題，現(xiàn)行法律存在一定的漏洞。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第44條規(guī)定商品房預(yù)售需具備4個條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。但現(xiàn)實作法中，政府主管部門往往對與土地使用金的繳納是預(yù)先收取一部分，剩余部分在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時收取。開發(fā)商只要取得商品房預(yù)售許可證的情況下，即具備預(yù)售條件。而法院對于開發(fā)商法定預(yù)售資格只是也只能是從形式上進(jìn)行審查，至于從實質(zhì)上審查開發(fā)商是否具備全部預(yù)售條件則是行政管理部門的權(quán)限。從最高人民法院的判例（最高人民檢察院向最高人民法院抗訴的黑龍江海外旅游總公司訴哈爾濱深業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房買賣合同糾紛一案）中也可以看出《城市房地產(chǎn)管理辦法》第44條規(guī)定的四個條件并不是預(yù)售合同是否有效的并存條件①。這就給在不能或逾期辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的問題上留下了伏筆。由于允許在沒有繳齊土地使用金的前提下讓開發(fā)商取得預(yù)售許可證，保障了其與買受人簽訂的買賣合同認(rèn)定有效的情況下，對其繳納足額土地使用金的限制只能通過在辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證時進(jìn)行約束。但這種作法雖然有從保障和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的眼光，但損害的是作為買受人老百姓的合法利益。
對于上述問題，筆者持有以下觀點：
第一，對于辦理房屋所有權(quán)登記的理解應(yīng)為辦理交付房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。房屋交付包括實物交付和證件交付。所謂實物交付，是指開發(fā)商將經(jīng)過驗收合格的房屋交付買受人占有、使用。而證件交付，是指開發(fā)商將房屋的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證交付買受人，保證買受人對房屋享有完整的所有權(quán)。
第二，對于房地產(chǎn)買賣合同訂立時的根本利益問題，筆者認(rèn)為從我國實際國情來看，絕大多數(shù)賣受人是以購買房屋作為居住使用為根本目的，而不是所謂的炒賣。對于是否構(gòu)成根本違約，仍應(yīng)以約定買賣的房屋是否符合交付條件來審查。
第三，對于《解釋》第十九條行使解除權(quán)是否適用第十五條規(guī)定的除斥期的問題，筆者認(rèn)為第十五條只是針對出賣人遲延交樓和買受人遲延支付房款兩種情況，不應(yīng)適用第十九條。合同法中對法定解除權(quán)的行使明確為法律規(guī)定的解除條件出現(xiàn)后，解除權(quán)才能行使?！督忉尅返谑艞l恰恰沒有明確規(guī)定，故對不能辦理房屋所有權(quán)登記的解除權(quán)的行使仍應(yīng)依據(jù)民訴法規(guī)定的不動產(chǎn)訴訟時效行使。
第四，對于已交付使用的房屋逾期不能辦理產(chǎn)權(quán)證的，且起訴時未超過《解釋》第十五條規(guī)定的解除權(quán)行使除斥期的，應(yīng)區(qū)分幾種情況對待：
（1）如買賣的房屋根本不具備交付條件且從約定交付房屋使用之日起3個月均不能交付的，則不存在逾期或不能辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的情況，則可直接依據(jù)《解釋》第十五條規(guī)定依法解除買賣合同；
（2）買賣的房屋已交樓使用的，符合《解釋》第十九條約定解除合同條件的，如開發(fā)商在一審訴訟過程中仍未辦理產(chǎn)權(quán)初始登記的，則符合上述規(guī)定，依法解除房地產(chǎn)買賣合同；
（3）買賣的房屋已交樓使用的，符合《解釋》第十九條約定解除合同條件的，但開發(fā)商已辦理或在一審訴訟中取得產(chǎn)權(quán)初始登記的。對于這種情況，則不宜解除買賣合同，可依據(jù)《解釋》第十八條規(guī)定判令開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任感。
5對于已交付使用的房屋逾期不能辦理產(chǎn)權(quán)證的，且起訴時超過1年的，同樣區(qū)分幾種情況：
（1）買賣的房屋已交樓使用的，符合《解釋》第十九條約定解除合同條件的，起訴時超過1年的，如開發(fā)商在一審訴訟過程中仍未辦理產(chǎn)權(quán)初始登記的，則符合上述規(guī)定，依法解除房地產(chǎn)買賣合同；
（2）買賣的房屋已交樓使用的，符合《解釋》第十九條約定解除合同條件的，起訴時超過1年的，但開發(fā)商已辦理或在一審訴訟中取得產(chǎn)權(quán)初始登記的。對于這種情況，則不宜解除買賣合同，可依據(jù)《解釋》第十八條規(guī)定判令開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；
（3）買賣的房屋已交樓使用的，但至今仍未通過綜合驗收的，符合《解釋》第十九條約定解除合同條件的，起訴時超過1年的，但開發(fā)商在一審訴訟中未取得產(chǎn)權(quán)初始登記的，依法解除房地產(chǎn)買賣合同。
以上幾個方面是筆者對房地產(chǎn)案件審判中遇到的問題，提出的自己淺薄的看法。對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范，既需要行政主管部門通過行政法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行行為規(guī)范并加大行政處罰的力度，凈化房地產(chǎn)整個行業(yè)，同時對作為小業(yè)主的老百姓來說，需要通過健全相關(guān)法律制度提供必要的司法救濟(jì)，以保障老百姓根本的權(quán)利。
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