房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企業(yè)會計準(zhǔn)則－－－基本準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則－－－具體準(zhǔn)則》。在稅務(wù)稽查中，應(yīng)重點關(guān)注以下三個方面的財務(wù)核算。
1.銷售收入的確認(rèn)
按《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中有關(guān)商品銷售收入的確認(rèn)原則進(jìn)行確認(rèn)。在實際操作中，開發(fā)企業(yè)主要在開發(fā)產(chǎn)品交付使用，并將發(fā)票賬單交付給買受人時確認(rèn)銷售收入。
2.成本費用的構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本按成本計算對象計入開發(fā)產(chǎn)品成本項目，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等；費用按其與項目開發(fā)的關(guān)系分為開發(fā)成本和期間費用。期間費用可直接進(jìn)行稅前扣除，包括管理費用、財務(wù)費用、營業(yè)費用，具體內(nèi)容見下表。
產(chǎn)開發(fā)業(yè)成本費用明細(xì)一覽表
項目
內(nèi)容
土地征用及拆遷補償 費
指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。
前期工
程 費
指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、測繪、勘察、設(shè)計、各項臨時工程、“七通一平” 等費用。
基礎(chǔ)設(shè)
施 費
指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供熱、供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等設(shè)施費用。
建筑安裝工程費
指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。
配套設(shè)
施 費
指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的、可計入土地和房屋開發(fā)成本的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等應(yīng)在“配套設(shè)施成本”中單獨核算。
開發(fā)間
接 費
指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應(yīng)在“管理費用”中核算。
3.開發(fā)成本的核算
開發(fā)項目成本的核算實行制造成本法，可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本和代建工程開發(fā)成本。其基本核算程序：
（1）確定成本核算對象
開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔(dān)者。其基本原則是： ①一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。 ②同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體項目，開、竣工時間相近且由同一施工單位施工的，可并為一個成本核算對象。 ③對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。
成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
（2）確定開發(fā)產(chǎn)品成本項目。成本項目是歸集生產(chǎn)費用的明細(xì)科目，具體反映計入開發(fā)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)費用的用途和開發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成。
（3）審核開發(fā)成本的真實性與合法性。
（4）歸集與分配開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。
（5）編制成本計算單，結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本。計算已完工開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品” 科目。
（6）結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本。按對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本。
