建設一個樓盤究竟需要多少資金，一套房子的真實成本到底又是多少？房價是否真的跌到了成本價？記者先后采訪了多位房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士，給廣大的購房者細細算一筆賬?！?br>
土地價格是最大的成本
“開發(fā)一個樓盤的費用主要分為地價、建筑安裝成本、配套建設費用、銷售運營費等四塊費用，目前來看，費用最大的一塊應該算是土地成本了。”寧波天啟開啟機構(gòu)資深業(yè)內(nèi)人士于峰軍表示。他認為近兩年拿地的開發(fā)商目前來看，基本沒有多大利潤可言。
為了驗證業(yè)內(nèi)人士的說法，記者從寧波市國土資源局在去年12月份公布的一個土地出讓數(shù)據(jù)來看，某開發(fā)商在高新區(qū)以16000萬元的價格拿到了一塊21758平方米的土地，容積率為2.5。那么該房產(chǎn)公司拿到的出讓地價接近3000元每平方，這里面已經(jīng)包括了土地征用費、耕地占用費、安置養(yǎng)老費、拆遷補償費、土地補償費等等所有款項。
建筑成本每平方只要1000多元
“多層的建筑安裝成本一般在1000元每平方米以下，小高層的建筑安裝成本在1200元每平方米，而高層的建筑成本一般在1500元每平方米左右。”寧波天啟開啟機構(gòu)于峰軍說。所以地價和房價的成本都可以非常清晰地算出來。“去年開始開工的樓盤，購買鋼筋、水泥等建筑材料基本上都是拿到了最高價格，所以建筑成本還要考慮30％左右的漲價幅度。”一位房地產(chǎn)界人士向記者表示。記者例舉的這個樓盤，如果要建多層與小高層的住宅群，那么建安成本平均要在1300元每平方。這樣土地加房屋的成本大概在4300元每平方。
配套加營銷費用占兩成
記者了解到，開發(fā)商在拿了地、造好房子以后，還需要建設很多配套設施。“配套建設費用，也是開發(fā)商成本的一部分，其中的收費項目有一兩百項之多。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商負責人說，這部分費用，主要包括勘察設計及前期工程費和住宅小區(qū)基礎設施費兩大項。這些費用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。這些費用平攤到每平方米面積估計在500元左右。
最后一塊費用就是銷售運營費了。某開發(fā)商介紹，這項費用主要包括開發(fā)商的管理費用、人頭費用、廣告投入、納稅等，一般不會超過商品房銷售價格的10％。
■聲音
開發(fā)商：開個樓盤年收益不到10％
記者粗略地計算了下，高新區(qū)的這個樓盤，地價、建筑安裝成本、配套建設費用、銷售運營費等四塊費用總計5300元每平方。其中土地上的成本占到總成本的50％以上。如果開發(fā)商按照每平方米7000元的價格出售，獲利大概是32％，但考慮到房產(chǎn)開發(fā)是一個周期達到3年的行業(yè)，平均每年的回報率只有10％左右。再考慮到開發(fā)商許多資金需要向銀行支付利息，所以高新區(qū)該樓盤按照每平方米7000元開盤的話，每年的利潤連10％也不到。
對于房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行情的說法，某開發(fā)商一高層向記者表示，這樣的好日子以前可能出現(xiàn)過，因為那時候地價很便宜，幾百元一平方，甚至有的土地幾乎是等于白送，一個樓盤可能有100％，甚至200％的利潤，但是房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)遠去，近兩年土地價格上漲了不少，現(xiàn)在開發(fā)商普遍的年利潤率大概在20％以下。
購房者：誰說開發(fā)商一定要賺錢？
“我個人感覺寧波房價可能會出現(xiàn)兩極分化的情況，好的樓盤可能會維持現(xiàn)在這個價格，而差的樓盤會出現(xiàn)大幅度下滑。”申銀萬國證券寧波大梁街營業(yè)部執(zhí)業(yè)分析師石勇向記者表示。但是對于整個房地產(chǎn)市場，他還是趨于看淡，未來兩年的年增長率可能在個位數(shù)。
“誰規(guī)定了開發(fā)商就一定要賺錢的？世界上有哪個行業(yè)是只賺不賠的？”購房者李先生向記者表示了自己觀點，對于寧波房屋的均價，他看到5000元每平方下，甚至不排除跌到4000元。也許很多樓盤的成本在6000元以上，在經(jīng)過了多年瘋漲的行情下，非常有可能出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象。
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