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孚園研究院
成都市政府最近隆重舉辦“首店經(jīng)濟(jì) 公園商業(yè)”對(duì)接大會(huì)，計(jì)劃在全市37個(gè)公園（包括多個(gè)“公園 ”類型的商業(yè)綜合體）內(nèi)共392個(gè)點(diǎn)位上，推出總計(jì)132萬(wàn)平米的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。會(huì)議吸引了眾多品牌機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)和國(guó)內(nèi)外貿(mào)易促進(jìn)組織，最終18個(gè)品牌現(xiàn)場(chǎng)簽訂正式投資協(xié)議（其中12個(gè)為“首店”）。
這次對(duì)接會(huì)重點(diǎn)指向“公園商業(yè)”，被普遍認(rèn)為是“全國(guó)首例”，引發(fā)不少猜測(cè)：成都的公園可以用來大搞商業(yè)開發(fā)嗎？
從公布的《成都市公園商業(yè)項(xiàng)目機(jī)會(huì)清單》看，答案顯然是“不能逾越”。
132萬(wàn)平米的商業(yè)面積中，大部分被包含集中在多個(gè)城市商業(yè)綜合體內(nèi)（其中個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)，但可能還未招滿），實(shí)際應(yīng)用在公園中作商業(yè)開發(fā)的面積并不太多。
《清單》中列明的錦城綠道（全長(zhǎng)約200公里）、錦江綠道（全長(zhǎng)約200公里）、熊貓綠道（全長(zhǎng)約100公里）和鹿溪智谷綠道（全長(zhǎng)7.6公里），分別排布了7、5、4、3個(gè)“公園”，但由于這些“公園”的用地規(guī)模尚不明確，我們暫無法根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范來估算未來可開發(fā)的商業(yè)規(guī)模。但政策規(guī)定大型公園內(nèi)建筑占地不得超過總面積的5%，因此屆時(shí)可開發(fā)商業(yè)用地預(yù)計(jì)有限。
值得說明的是，上述《清單》中的四條綠道均屬于成都市規(guī)劃的“天府綠道”的一部分。這個(gè)龐大工程于2017年9月啟動(dòng)，計(jì)劃以“一軸兩山三環(huán)七道”為主體骨架貫穿整座城市。至2018年底項(xiàng)目已建成2607公里，2019年計(jì)劃再完成1200公里，直至2030年總體竣工，屆時(shí)綠道全長(zhǎng)將達(dá)到驚人的1.69萬(wàn)公里——試想，如果將“天府綠道”整體地看作一個(gè)巨大公園，那么遵循公園既定設(shè)計(jì)規(guī)劃，全市可獲得的商業(yè)面積將是蔚為可觀的。
成都市政府自然不需要開發(fā)這么多。
但“公園商業(yè)”引人主觀的地方來自“公園”和“商業(yè)”這兩方面的對(duì)抗性：
公園一直以來都是大眾消遣游憩的地方，人們可以在這里親近自然、鍛煉身體，獲得身心上的愉悅和健康，進(jìn)而降低醫(yī)療成本、延長(zhǎng)壽命——公園的益處主要體現(xiàn)在它的外部性上，因此目前國(guó)內(nèi)各大城市公園都逐漸對(duì)大眾免費(fèi)開放了，目的是希望每個(gè)人都能無差別地進(jìn)入到公園里來。
但商業(yè)剛好相反，是天然排他的。
公園內(nèi)的商業(yè)活動(dòng)越多，自然會(huì)擠占公園內(nèi)的公共活動(dòng)空間。因此綜合性公園的綠地面積占比要求超過80%，而建筑占地面積要低于5%（小型公園的比例低至3%）。所以公園內(nèi)除了設(shè)備維護(hù)的庫(kù)房，可用于開展經(jīng)營(yíng)商業(yè)的面積往往不多，最多就是一些簡(jiǎn)單的零食飲料售賣，有時(shí)甚至直接是以自動(dòng)售貨機(jī)的形式存在的。
但成都市頒布的“商業(yè)公園”顯然另有深意?！肚鍐巍分辛惺镜母鞴珗@業(yè)態(tài)相當(dāng)豐富，包括運(yùn)動(dòng)休閑、親子教育、科普文創(chuàng)、生活美學(xué)、文化鑒賞、便民生活、生態(tài)餐飲、場(chǎng)景體驗(yàn)、跨界新零售、新農(nóng)業(yè)和康養(yǎng)醫(yī)療共計(jì)11個(gè)業(yè)態(tài)，均被認(rèn)為與“公園商業(yè)”高度匹配。
這自然不是傳統(tǒng)的公園能容納的。
天府綠道建設(shè)投資有限公司董事長(zhǎng)康瑛坦說：未來建成后的“錦城綠道”面積達(dá)133平方公里，可開發(fā)的商業(yè)面積達(dá)200萬(wàn)平方米（占比1.5%），可容納的商業(yè)形態(tài)將從“最小的是18平米，一個(gè)集裝箱的位置”到“最大500畝，可承載一個(gè)特色小鎮(zhèn)”。
怎么解釋？
是不是很神奇？不過這樣操作很可能是必要的，直接原因是這種規(guī)模的綠地“太貴了”。以錦江綠道一期建設(shè)工程為例，全長(zhǎng)78公里總耗資72.67億元，平均每公里成本超過0.93億元。以此粗略推算1.69公里的“天府綠道”建設(shè)成本就將超過1.57萬(wàn)億元（當(dāng)然綠道的級(jí)別、施工難度等都會(huì)影響成本），這個(gè)量級(jí)的投資對(duì)成都市來說是難以承擔(dān)的——這還沒有算上綠道建成之后巨大的維護(hù)和運(yùn)營(yíng)成本。
因此現(xiàn)階段選擇商業(yè)開發(fā)的收益來平衡建設(shè)和維護(hù)成本，可以說是不得已而為之。
剩下的問題是，這樣是否可行？
如果匹配上合適的商業(yè)業(yè)態(tài)，自然可行。人們天然就向往自然，和城市里的任何一個(gè)商業(yè)綜合體相比，免費(fèi)的公園恐怕都擁有更多的客流——事實(shí)上我們一直都想把自然環(huán)境引入生活空間，不然難波公園這類項(xiàng)目何以獲得盛大贊譽(yù)？
不過公園引入商業(yè)的難點(diǎn)始終是如何平衡：我們不希望商業(yè)過多侵占公共活動(dòng)空間、也不希望公園里出現(xiàn)高端俱樂部之類讓大多數(shù)人望而卻步的項(xiàng)目。成都選擇了“首店”來破局，比如國(guó)內(nèi)或西南地區(qū)從未有過的引入冰上賽車和馬術(shù)（成都并不寒冷，群眾基礎(chǔ)自然薄弱）。這個(gè)思路可能欠妥當(dāng)?！笆椎辍笔菍?duì)當(dāng)年大量購(gòu)物中心內(nèi)品牌過于雷同的一種差別化應(yīng)對(duì)，而公園天然就不存在這個(gè)問題。
哪些商業(yè)能和公園更匹配？恐怕是本地的中小企業(yè)，它們的產(chǎn)品或服務(wù)更加植根于本地文化，它們更希望用這個(gè)地理位置來彰顯自己產(chǎn)品所代表的價(jià)值觀，比如為各項(xiàng)體育活動(dòng)提供裝備和服務(wù)的本地商家。政府也希望在公園里安置一些具有“成都本土氣息的小酒館”，這比冰上賽車和馬術(shù)顯然要更受歡迎。
國(guó)內(nèi)其它城市在成都開了這個(gè)“首例”之后，會(huì)競(jìng)相開發(fā)公園商業(yè)嗎？其實(shí)留心觀察，不難發(fā)現(xiàn)不少城市的公園內(nèi)都已有一些經(jīng)營(yíng)設(shè)施，它們大都在允許的規(guī)模里點(diǎn)綴于公園的各個(gè)角落——不是每個(gè)城市都有成都這種大規(guī)模新建綠道、從而得以配建相應(yīng)商業(yè)設(shè)施的機(jī)會(huì)。
但從各大城市紛紛提高人均綠化面積來看，大家對(duì)公園的需求越來越高，但怎么負(fù)擔(dān)公園的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本？商業(yè)開發(fā)的施展能力有限，未來必然還是會(huì)依賴房產(chǎn)稅的施行。那些臨近公園而升值的房子，可能會(huì)通過增加的房產(chǎn)稅來維護(hù)公園的運(yùn)營(yíng)。
但同時(shí)也別忘了，政府除了用公園來改善人居環(huán)境以外，還能利用公園等公共配套來提升城市對(duì)人才的吸引力。
結(jié)語(yǔ)
何不想想怎么利用公園來優(yōu)化本地的辦公環(huán)境？
總結(jié)來說，成都大規(guī)模的公園商業(yè)開發(fā)始于超大規(guī)模的綠道建設(shè)，這給成都帶來了其它城市難有的，在公園內(nèi)集中開展商業(yè)的一些機(jī)會(huì)，嘗試“公園綜合體”這種少有的商業(yè)模式，這一定程度上是高投入之后不得已的對(duì)商業(yè)潛力的挖掘。沒有這個(gè)機(jī)會(huì)的城市也無需羨慕，怎么優(yōu)化和挖掘自身城市公園的綜合價(jià)值，永遠(yuǎn)都是最重要的。
END
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