“比方說我先掙它一個(gè)億”，這在王健林眼里只能算是一個(gè)“小目標(biāo)”。從萬達(dá)集團(tuán)成立至今，'王的企業(yè)'從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，再由商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍文化、影視、體育等領(lǐng)域，萬達(dá)的資產(chǎn)逐漸變輕，而王健林的財(cái)富沉淀卻越來越厚。我們也曾多次面對(duì)面與王健林對(duì)話，萬達(dá)的下一個(gè)目標(biāo)到底是什么？萬達(dá)未來是一家怎樣的公司？得到答案并不唯一，但王健林和萬達(dá)制定目標(biāo)、執(zhí)行戰(zhàn)略的強(qiáng)大能力卻是最為明確的。
以下內(nèi)容來自于《英才》近5年對(duì)王健林采訪，從中可見萬達(dá)不斷達(dá)成目標(biāo)的軌跡。
獨(dú)家高端領(lǐng)袖對(duì)話·2015——“投資足球不可能賺錢”
為何高估值
《英才》：怎樣看待文化產(chǎn)業(yè)板塊估值高的特點(diǎn)？
王健林：文化產(chǎn)業(yè)在中國，可以說是稀缺資源，所以會(huì)有高估值現(xiàn)象。但文化體育板塊，本身在世界上就屬于高估值板塊。在美國，虧損的電影公司，比如做動(dòng)漫的夢工場，從來都是虧損的，最高時(shí)有40多億美元的凈估值。還有很多電影公司都是虧損的，但市值也是一兩百億美元。所以在全球資本市場上，文化類、體育類板塊的估值本身就比較高，當(dāng)然中國更高，因?yàn)轭}材稀缺。
《英才》：萬達(dá)文化集團(tuán)有怎樣進(jìn)一步的發(fā)展計(jì)劃？
王健林：我們文化集團(tuán)上市的現(xiàn)在就只有院線公司，在這個(gè)影視產(chǎn)業(yè)里我們還有自己的電影制作公司，有發(fā)行公司，內(nèi)容的制作和發(fā)行方面，我認(rèn)為從今年開始會(huì)有較強(qiáng)的爆發(fā)性或者跨越式的增長。
萬達(dá)已經(jīng)簽了文化集團(tuán)的發(fā)展目標(biāo)，在制作發(fā)行方面，希望三年內(nèi)可以做到中國第一。發(fā)行我們有天然條件，萬達(dá)院線在不斷做大，市場份額較高。而且我們的發(fā)行公司還有幾家股東都是全國知名的院線共同組成，所以它發(fā)行起來是有天然優(yōu)勢的。
說足球賺錢的是騙子
《英才》：萬達(dá)是否還會(huì)收購國內(nèi)足球隊(duì)？
王健林：在這方面，我們內(nèi)部還在評(píng)估，但現(xiàn)在萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在全力以赴地支持中國足球。沒有一個(gè)企業(yè)像萬達(dá)一樣一年花掉好幾千萬，送百多個(gè)小球員到西班牙去訓(xùn)練，而且它每年增加30個(gè)，費(fèi)用還有遞增。
足球，現(xiàn)在我們集團(tuán)內(nèi)部對(duì)這個(gè)還沒有做出最后的評(píng)估，我們還在看最后這個(gè)改革的整體方案。現(xiàn)在方案還沒有公布，但已經(jīng)可以看到，足球不是簡單的體育了，它已經(jīng)被放在深化改革突破口的重要位置上了。
足球和股市過去是最難的兩個(gè)行業(yè)，但現(xiàn)在股市已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，足球現(xiàn)在還相對(duì)困難，但我覺得中央這樣把它放到頂層來設(shè)計(jì)，而且明確提出來要政企分離、市場化運(yùn)行、引進(jìn)西方的電視轉(zhuǎn)播付費(fèi)制度等等，就已經(jīng)指出了方向。總而言之，在中國足球最困難的三年過去后，我還是先拿了5個(gè)億出來，這顯示出了我對(duì)足球明確的態(tài)度。
《英才》：投資足球的盈利情況怎么樣？
王健林：怎么會(huì)賺錢呢？足球是不可能賺錢的?，F(xiàn)在有些人說足球掙錢，那這個(gè)人要么就是騙子，要么就是腦袋有點(diǎn)不太好。應(yīng)該說我是接觸西方足球最早的人之一了。1992年就出國考察，差不多這十幾家頂級(jí)的俱樂部我都去考察過。
《英才》：你怎么看西方足球俱樂部的運(yùn)作模式？
王健林：西方足球俱樂部的運(yùn)作是這樣：從財(cái)務(wù)報(bào)表上來看，他現(xiàn)金流平衡，但這種平衡并不是說它能產(chǎn)生多少盈利。比方說，全世界最出名的兩個(gè)俱樂部巴薩和皇馬，每年預(yù)算是5億歐元左右，這個(gè)已經(jīng)在全世界所有俱樂部當(dāng)中叫超級(jí)強(qiáng)隊(duì)。
在西班牙來講，他們兩個(gè)是5億歐元，第三名往下就是一億歐元級(jí)別，為什么差距那么大呢？過去分配體制帶來的。西甲的整個(gè)電視轉(zhuǎn)播權(quán)每一年各25%切給這兩個(gè)俱樂部，就這兩個(gè)俱樂部分一半，其余的50%分給剩下的20來家，那剩下的俱樂部很想“造反”，但如果沒有這兩個(gè)俱樂部，電視轉(zhuǎn)播權(quán)也賣不了這么貴，這也有其合理性。這兩個(gè)俱樂部分到的轉(zhuǎn)播權(quán)收入就接近預(yù)算收入一半，每年分兩億多，這一下就奠定了基礎(chǔ)。
要把商業(yè)地產(chǎn)競爭對(duì)手屏蔽掉
《英才》：對(duì)于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的估值是否滿意？
王健林：在香港資本市場，金融股、房地產(chǎn)金融一大堆，房地產(chǎn)一大堆，其他的可能相對(duì)比較少，科技、生產(chǎn)這一類，它是一個(gè)特殊股票市場，實(shí)際上不是特別合理，這是由歷史造成的。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司比較多，特別是大陸房地產(chǎn)公司去了以后，市盈率都比較低。
另外，這還有一個(gè)對(duì)轉(zhuǎn)型后的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)重新認(rèn)識(shí)問題。我們不急，時(shí)間會(huì)證明我們的價(jià)值，萬達(dá)現(xiàn)在也在逐漸改變我們的經(jīng)營模式，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，我相信兩三個(gè)財(cái)報(bào)過后，世界會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到我們股票價(jià)值。
《英才》：上市之后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有怎樣的運(yùn)作規(guī)劃？
王健林：自從有了電子商務(wù)，我發(fā)現(xiàn)做電子商務(wù)很重要的問題就是規(guī)模，就是你要有足夠的商家，足夠的會(huì)員。而且，在上市以后，我們也需要爭取五年之內(nèi)，把中國的地級(jí)市和主要縣城掃一圈。這不是說跟誰競爭的問題，而是在中國這個(gè)市場上，基本上要把搞商業(yè)地產(chǎn)的對(duì)手屏蔽掉。
一個(gè)四五十萬人口的城市，萬達(dá)在市中心，別人再去能活嗎？就算有膽量去，那肯定也是活得極其艱難的。其他的商家可能招商都費(fèi)勁，但萬達(dá)的業(yè)務(wù)可以做得很滋潤，超市我自己的品牌就很有名，百貨、理發(fā)店等等，都有固定的套路。
《英才》：為什么在這個(gè)時(shí)間上選擇推進(jìn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營？
王健林：說實(shí)話，不是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)賣不出去，也不是我對(duì)中國房地產(chǎn)市場長期不看好。核心的問題就是我想萬達(dá)盡快擴(kuò)大規(guī)模，只有輕資產(chǎn)才能幫助我走得更快。
如果用重產(chǎn)模式，就是一定要賣掉多少房子，靠這個(gè)利潤再來投資。但中國的房地產(chǎn)已經(jīng)不能再支持這種模式，接下來房地產(chǎn)市場是一個(gè)趨于平穩(wěn)、甚至逐漸萎縮的市場，所以我們判斷，想要使我們的規(guī)模翻番增長，靠重產(chǎn)模式是絕對(duì)不可能的。所以我們現(xiàn)在是輕重并舉，加快布局，就是這個(gè)目的。
《英才》：三、四線城市的租金收益會(huì)比一、二線城市高嗎？
王健林：低多了。但我們追求的不是這個(gè)。評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目合不合適，不應(yīng)看租金多少，而是看回報(bào)率多少。所以單純比較租金高低，是一個(gè)極其愚蠢的辦法。統(tǒng)計(jì)年報(bào)上發(fā)表的去年租金多少，結(jié)合租金回報(bào)率多少，才是最科學(xué)的評(píng)判方法。
最終來講，做企業(yè)是看你投了多少錢，拿回多少錢。所以要評(píng)價(jià)項(xiàng)目合不合適，在資本市場最關(guān)心的是投資回報(bào)率，這才是真正評(píng)價(jià)項(xiàng)目合不合適的最重要指標(biāo)。
我們之所以愿意做輕資產(chǎn)，就是要盡快把中國的地級(jí)市城市和主要縣城全部占領(lǐng)，說穿了什么意思？我要加快布局全國的物流體系，為我們將來“O2O模式”的電商提供更強(qiáng)大的資源。
《英才》：輕資產(chǎn)項(xiàng)目都是在一線城市運(yùn)營嗎？
王健林：恰恰不是。做輕資產(chǎn)就是要加快對(duì)三、四線城市的占領(lǐng)。最近的三年我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，來自一線的增長都在放緩，不管是消費(fèi)也好、文化也好，但是來自三、四線的增長在急速提升。
獨(dú)家高端領(lǐng)袖對(duì)話·2012——萬達(dá)圖謀消費(fèi)帝國
采訪中，這位“萬達(dá)模式”的締造者在霸氣之外，留給人的印象卻是縝密和遠(yuǎn)慮。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)信手捏來，對(duì)行業(yè)指標(biāo)了如指掌，援引史料印證發(fā)展模式，理據(jù)充分，邏輯清晰。但他也毫不猶豫：談“規(guī)?！本驼勛畲?，談“檔次”就談最高端，談“模式”就談最前沿。
王健林說過：“只要萬達(dá)進(jìn)入的行業(yè)，其他企業(yè)都沒機(jī)會(huì)做老大！”而這份霸氣不只是來自膽略，更來自對(duì)現(xiàn)實(shí)的判斷和掌控力，這或許是萬達(dá)突進(jìn)消費(fèi)“全行業(yè)”背后的邏輯。
商業(yè)地產(chǎn)增速
《英才》：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模巨大，盡管其他領(lǐng)域增長較快，但今年商業(yè)地產(chǎn)似乎有急剎車的跡象？
王健林：萬達(dá)今年上半年純商業(yè)地產(chǎn)比去年降低了9%，其實(shí)這跟地產(chǎn)行業(yè)都有關(guān)系。如果在一年的某個(gè)時(shí)段來看，可能會(huì)出現(xiàn)數(shù)字同比去年有所降低，但是應(yīng)該看全面的數(shù)字。去年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是903億，今年我估計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)接近1100億。如果按照商業(yè)地產(chǎn)公司來算，應(yīng)該接近1200億。這同比去年凈增200億以上了，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)放緩的情況下，200億的增長相當(dāng)于20%以上，也算不少了。
《英才》：那萬達(dá)曾經(jīng)的40%年增長還會(huì)有嗎？
王健林：萬達(dá)連續(xù)五年，一直到2011年之前都是同比40%以上的增長，去年過了千億，今年假如到1500億，那就有40%了。然而隨著萬達(dá)規(guī)模越來越大，明年能不能維持就難說了，明年在1500億的基礎(chǔ)上再增長40%，那就需要凈增600億，會(huì)感到吃力。但是萬達(dá)在看得見的這十年之內(nèi)，每年維持20%以上的增長是不成問題的。
《英才》：你認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)最壞的年份是在兩年后？
王健林：我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)問題高峰應(yīng)該是在兩到三年以后。做商業(yè)地產(chǎn)要重視商業(yè)資源，先把商業(yè)資源搞好再來做商業(yè)地產(chǎn)，但很多做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)并不是這樣。
《英才》：未來萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式是怎樣的？
王健林：今后20年商業(yè)地產(chǎn)對(duì)萬達(dá)來說就基本固化和工廠化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過萬達(dá)信息中心2011年推出的“購物中心模塊化管理軟件”管理。
進(jìn)軍旅游產(chǎn)業(yè)
《英才》：旅游產(chǎn)業(yè)的投資是否比商業(yè)地產(chǎn)更大，比如長白山項(xiàng)目？
王健林：那當(dāng)然了。
《英才》：那投資回報(bào)相比商業(yè)地產(chǎn)是否更好？
王健林：這個(gè)東西還在摸索，模式上其實(shí)還是和地產(chǎn)有所結(jié)合。長白山這個(gè)度假區(qū)規(guī)劃400多萬平米的住宅，現(xiàn)在因?yàn)檫@個(gè)度假區(qū)剛開業(yè)，另外人們對(duì)這個(gè)認(rèn)識(shí)還不夠，房價(jià)只能賣3000元每平米。但是我相信隨著時(shí)間的推移，比如五年以后、八年以后，也許能賣到七八千元，那賣個(gè)400多萬平米就把這個(gè)投資收回來了。
《英才》：還是用住宅來平衡？
王健林：事實(shí)上還是用住宅來平衡，有地產(chǎn)的模式在里邊。包括我現(xiàn)在的文化旅游城，我也做了一小部分的住宅。住宅開發(fā)這塊把我整個(gè)投資稀釋掉50%，或者稀釋掉40%，我就有勇氣能投更多的文化內(nèi)容和綜合性內(nèi)容。
《英才》：這與以前的盈利模式豈不是一樣了？
王健林：應(yīng)該說核心的盈利模式是有變化的，過去我萬達(dá)廣場靠住宅開發(fā)，現(xiàn)在都不是住宅了，在2011年萬達(dá)銷售項(xiàng)目當(dāng)中60%來自非住宅類。銷售的物業(yè)就基本把我們?nèi)f達(dá)廣場開發(fā)的錢流回來了。
《英才》：像萬達(dá)這樣的全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠裼绊懻w效率？
王健林：我們自己也是試驗(yàn)當(dāng)中。我不敢百分之百打保票說我每一個(gè)行業(yè)、每一個(gè)產(chǎn)業(yè)都做的最好。但是如果你不做全，多要素不組合，你就沒有創(chuàng)新的能力，你就沒有新的吸引別人的地方。
盡管全產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)我們?nèi)瞬?、知識(shí)經(jīng)驗(yàn)都是挑戰(zhàn)，但是如果沒有這個(gè)決心，或者說沒有這個(gè)膽量，那不去做就永遠(yuǎn)也做不成事。
中國院線大鱷
《英才》：當(dāng)初你怎么發(fā)現(xiàn)AMC的呢？
王健林：萬達(dá)當(dāng)時(shí)就是想把電影院做大，做大以后就要走并購路線，而并購肯定是美國最好。所以我們就派了一個(gè)團(tuán)隊(duì)去做調(diào)研，把前五大院線摸了個(gè)遍，我們覺得最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)是AMC。
《英才》：有人說AMC買貴了，你怎么看？
王健林：不要人云亦云。舉個(gè)例子，萬達(dá)花26億美元，AMC當(dāng)時(shí)賬面有3個(gè)多億的現(xiàn)金，它持有的股票是2億多美元，這兩個(gè)隨時(shí)可以拋，加在一起就6億美元，我就等于20億美元買下來。20億乘6.3是126億，對(duì)應(yīng)5000塊屏幕，每塊屏幕只有300萬多一點(diǎn)。不要說在美國，在中國每塊屏幕的成本400萬，何況怎么可能同時(shí)占有338個(gè)這樣的地段和資源呢？
《英才》：AMC未來盈利能力怎么樣？
王健林：想要AMC賺大錢也不太可能。我就是要這個(gè)規(guī)模，另外利用兩個(gè)市場的資本差價(jià)，在美國就算每年我做到5000萬美元的凈利潤去上市，可能也就是把我的投資拿回來，掙不了多少錢。但是要把它裝在中國的資本市場，或拿到香港市場去上市，可能也就完全不一樣了。
我再拿這個(gè)錢去投資，把所有的影院全都重新改造一遍，院線盈利就真的提升了。
劍指消費(fèi)帝國
《英才》：未來萬達(dá)的定位是否已不是一家房地產(chǎn)公司，而是一家文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)？
王健林：也不是文化產(chǎn)業(yè)，我給自己定的方向就是2020年萬達(dá)徹底轉(zhuǎn)型，萬達(dá)標(biāo)志就是以文化旅游為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)包括購物中心、商業(yè)地產(chǎn)。文化、旅游、商業(yè)地產(chǎn)各為支柱產(chǎn)業(yè)的一個(gè)企業(yè)集團(tuán)，但是整個(gè)企業(yè)已經(jīng)不是以房地產(chǎn)為主業(yè)，房地產(chǎn)的收入來自于房地產(chǎn)銷售一定要低于50%。
萬達(dá)現(xiàn)在拼命發(fā)展旅游、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，而且做零售，做大萬達(dá)百貨，都是為了這個(gè)目標(biāo)努力。為什么呢？有些人會(huì)覺得是不是房地產(chǎn)名聲不好聽我才這么做？不是這樣的，只是房地產(chǎn)看不到長期現(xiàn)金流，說穿了就是這種情況。
《英才》：為什么？商業(yè)地產(chǎn)畢竟有穩(wěn)定的租金。
王健林：我做商業(yè)地產(chǎn)，但我因?yàn)闆]有上市，需要開發(fā)銷售來獲得現(xiàn)金流。當(dāng)然如果今后上市了，上市募集這點(diǎn)錢也支持不了我每年投資1000億或者更多來建這么多購物中心。
《英才》：要依靠旅游文化來支撐？
王健林：旅游文化它本身是國家扶持的產(chǎn)業(yè)方向。國家關(guān)于支持旅游發(fā)展的意見是今年初才出臺(tái)的，文化產(chǎn)業(yè)大方向的會(huì)是去年底才開的，我們這個(gè)做到前面去了。而且更重要的是，商業(yè)地產(chǎn)說穿了還是在做項(xiàng)目、做現(xiàn)金，是企業(yè)層面來考慮的。做旅游投資，特別是做文化產(chǎn)業(yè)，是在做歷史，做成就感。
其實(shí)萬達(dá)就是圍繞一個(gè)概念——消費(fèi)行業(yè)，不管是建購物中心、酒店、文化產(chǎn)業(yè)、旅游、百貨，都是消費(fèi)概念。為什么圍著這個(gè)做呢？我始終有一個(gè)觀點(diǎn)，13億人就是最好的市場，就是我最大的依靠。13億人窮的時(shí)候是負(fù)擔(dān)，可是13億人富了以后就是最大的市場。
獨(dú)家高端領(lǐng)袖對(duì)話·2011——王健林： 建了就賣的模式已到頭
調(diào)控是利好？
《英才》：你怎么看當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控？
王健林：我覺得，中國房地產(chǎn)確實(shí)到了應(yīng)該下決心整頓的時(shí)候了。這一輪嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，可能會(huì)使系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性減少，或者時(shí)間推遲，是一種好事。據(jù)我分析，這輪調(diào)控絕不是暫時(shí)的。住宅“建了就賣”的模式已經(jīng)走到頭了，中國的土地資源支撐不住每年二三十億平米的開發(fā)量。房地產(chǎn)開發(fā)在任何國家都不是永久性產(chǎn)業(yè)，等到人口增長開始下降的時(shí)候，房地產(chǎn)的好日子就過去了。再過一二十年，等到中國的城市化率達(dá)到70%，我們也會(huì)進(jìn)入這個(gè)階段的。
《英才》：目前的限購政策是針對(duì)住宅地產(chǎn)的，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是利好嗎？
王健林：目前是一種利好，我們這一兩個(gè)月就明顯感覺到寫字樓商鋪銷售的更好，但這是暫時(shí)現(xiàn)象，如果人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體預(yù)期改變了，他對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的購買也會(huì)審慎的。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)火，絕對(duì)是暫時(shí)現(xiàn)象，就是個(gè)別投資者的預(yù)期還沒有改變，覺得住宅不能炒我炒商鋪吧，但是如果這個(gè)風(fēng)向一改變，他就啥也不炒了。基于這種情況，我們上半年就維持少拿地、不拿地，到6月再看，如果上半年的銷售掉到2萬億以內(nèi)，全年肯定會(huì)出大問題，那我們下半年就象征性弄幾個(gè)得了。其實(shí)，我們現(xiàn)在買的地不是為2013年，而是為2014年在做準(zhǔn)備，存一點(diǎn)糧食，雖然不像吃新糧那么舒服，但是不至于餓死。
《英才》：房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，對(duì)中國整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型會(huì)有什么影響？
王健林：內(nèi)需特別是消費(fèi)需求不旺仍然是制約我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素，擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)，最重要的是要?jiǎng)?chuàng)造新的消費(fèi)熱點(diǎn)、刺激新的消費(fèi)需求。近年來，我國消費(fèi)的發(fā)展主要依賴商品房和汽車。2010年，全國商品房銷售額約5.2萬億元、汽車消費(fèi)額約1.4萬億元，兩項(xiàng)合計(jì)占社會(huì)商品零售總額的42%。但從去年下半年開始，商品房和汽車的消費(fèi)受到明顯抑制，政府系列宏觀調(diào)控政策將使商品房和汽車消費(fèi)進(jìn)入平穩(wěn)增長階段。在這種形勢下，必須創(chuàng)造新的消費(fèi)熱點(diǎn)，以填補(bǔ)住房、汽車消費(fèi)增速下降產(chǎn)生的空間，從而促進(jìn)消費(fèi)增長。今后，應(yīng)把消費(fèi)和生產(chǎn)并重，把文化、娛樂、休閑、體育等產(chǎn)業(yè)作為擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)新的增長點(diǎn)，從傳統(tǒng)的“提袋式”消費(fèi)模式盡快向“體驗(yàn)式”消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變。這也是萬達(dá)廣場在招商時(shí)，規(guī)定非零售業(yè)態(tài)，即文化、娛樂、休閑、體育、餐飲等，必須超過50％的原因。
為什么拼命擴(kuò)張？
《英才》：你覺得目前中國房地產(chǎn)行業(yè)自身還存在哪些問題？
王健林：內(nèi)部管控太不精確。像萬達(dá)，我們拿的每一塊地都建立在嚴(yán)格的模型基礎(chǔ)上，拿地費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、建造成本、招商租金，要全部提前算好，誤差控制在萬元以內(nèi)。但很多房地產(chǎn)企業(yè)做不到這一點(diǎn)。為什么？
首先，拿地成本沒法算，因?yàn)樽≌囟际桥馁u，價(jià)格靠大家一輪一輪去加，事先誰也不知道多少錢能拿到。很多房地產(chǎn)企業(yè)都是算一個(gè)大概，比如大概20億成本就不拿了，還有企業(yè)管它多少錢，拿了再算。地拿到手后，可能賬就算不過來了，但沒關(guān)系，過兩年再算，地價(jià)不是年年漲么？撐死膽大的，餓死膽小的。
像萬科當(dāng)時(shí)在東五環(huán)外用1.7萬樓面價(jià)拿了一塊地，如果按照2009年的形勢，他早死在那兒了，但是到2010年，旁邊房子賣3萬多了，行了，他的賬又算得過來了。要是買塊地捂它5年，就賺大錢了。這幾年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)很壞的情況——賣的越慢越賺錢，賣的越快越吃虧。也就是說，沒本事賣房子的反而賺大錢，營銷水平好的、有品牌的，賺小錢。這不成問題了嗎？
《英才》：對(duì)于系統(tǒng)性行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，萬達(dá)有什么防范措施？
王健林：為什么我們現(xiàn)在拼命地快速擴(kuò)張？就是希望能爭取多一點(diǎn)時(shí)間。只要再給萬達(dá)兩年時(shí)間，到時(shí)候我們持有的開業(yè)物業(yè)超過1000萬平米，每年租金收入六七十億，就算系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)降臨，我們的吃飯、還息都不成問題了。
另外，萬達(dá)做的主要是持有型物業(yè)，涉及的大量是零售、服務(wù)業(yè)。一般來說，從出現(xiàn)危機(jī)、經(jīng)濟(jì)下滑、就業(yè)下滑、收入下降，到最終波及吃穿住行、消費(fèi)終端，至少要一年以上的周期。比如2007年爆發(fā)金融危機(jī)，我們2008年初預(yù)感到危機(jī)很嚴(yán)重、可能要過冬，就把租金收繳率的標(biāo)準(zhǔn)降了一點(diǎn)，但實(shí)際上當(dāng)年的租金收繳率并沒有降低。其實(shí)還沒等危機(jī)波及到我們這個(gè)領(lǐng)域，就緩過來了。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的忠告
《英才》：你做了十年商業(yè)地產(chǎn)，如果讓你給新近入者一個(gè)忠告，如何避免猝死，你會(huì)說什么？
王健林：商業(yè)地產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)最大的不同，在于周期。一般住宅地產(chǎn)公司從拿地到銷售，半年就能完成一個(gè)現(xiàn)金流周期。過去形勢好的時(shí)候，甚至還有“日光盤”。干得快的企業(yè)，一筆錢每年可以用兩次。
商業(yè)地產(chǎn)則完全不同，從分析、決策、跟政府溝通、拿地、建成到出租，怎么也得兩三年周期。所以做商業(yè)地產(chǎn)的公司，心態(tài)一定要正確，你做這個(gè)是為了企業(yè)長命百歲、為了長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，公司才能走得下去。如果你僅僅是把商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)避風(fēng)港，或者另一種賺錢模式，說住宅不好賺，就做商業(yè)地產(chǎn)吧，然后你做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，還是買了地、賣商鋪的銷售模式，那是一定走不下去的。
商業(yè)地產(chǎn)一定是要找租戶進(jìn)來的，你即使賣，也要替投資者把租戶找進(jìn)來，幫他們做好租金分析，怎么也得讓投資者拿到百分之四五的回報(bào)，怎么也得高于存款利率吧，這樣才可能撐得下去。
《英才》：你想明白這個(gè)問題，大概是哪年？
王健林：2000年5月，我在萬達(dá)召開了三天“務(wù)虛會(huì)”。當(dāng)時(shí)我已經(jīng)經(jīng)歷過兩次政策調(diào)控了，感覺中國房地產(chǎn)的問題比較多。一個(gè)是“政策市”，它不是完全市場化的；第二個(gè)，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤率、十幾年只漲不跌的態(tài)勢，傳遞給人們一種信號(hào)，“買就贏”，“買就賺”，一旦形成這種心態(tài)，就成問題了。我相信，這個(gè)行業(yè)一定會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)。
現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)成了中國產(chǎn)業(yè)的一個(gè)吸金黑洞，每年市場上將近一半的資金被吸到房地產(chǎn)行業(yè)里去了，流入實(shí)體的資金大量減少。而且房地產(chǎn)行業(yè)的高額回報(bào)，讓人覺得做其他沒意思。比如你投一億搞了一個(gè)工廠，可能一年辛辛苦苦就賺300萬，那還不如把工廠賣了，拿這一億去買10套房，第二年就掙2000萬，三年就能翻一番。這對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是很不利的。
全產(chǎn)業(yè)鏈模式
《英才》：據(jù)說現(xiàn)在萬達(dá)的項(xiàng)目百分之百都來自地方政府的邀請。
王健林：商業(yè)地產(chǎn)總是比住宅受歡迎得多，政府總是希望有人給他投資一個(gè)長期的、持有的物業(yè)，這樣稅收是持續(xù)的。當(dāng)年萬達(dá)剛開始做的時(shí)候，一些知名品牌還沒有進(jìn)入各大城市，而我已經(jīng)拉到了沃爾瑪、家樂福等500強(qiáng)，我去各地談項(xiàng)目，就承諾除了自己投資做購物中心，還給你拉幾個(gè)500強(qiáng)，這一忽悠，在政府那里還挺受歡迎的。當(dāng)然現(xiàn)在我們已經(jīng)不需要?jiǎng)e的企業(yè)和品牌撐門面了，只要說萬達(dá)廣場這個(gè)品牌，就肯定沒問題。目前在中國，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)起到很重要的促進(jìn)作用。比如萬達(dá)去年開業(yè)15個(gè)店，解決了8萬多人就業(yè)，帶動(dòng)的其他邊際消費(fèi)更不用說。
《英才》：萬達(dá)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，有參考嗎？
王健林：全球排名前幾的商業(yè)地產(chǎn)公司，都有自己的設(shè)計(jì)單位和管理公司，但一般和開發(fā)公司是分開獨(dú)立的。在歐美、澳大利亞，購物中心更像是金融企業(yè)，全球95%以上的購物中心是由REITS（房地產(chǎn)信托基金）持有的。但在中國，我們沒有這種金融產(chǎn)品的支撐，被逼得沒辦法，只好自己做一個(gè)全能型選手，設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理全都自己來。
《英才》：現(xiàn)在是不是很難把萬達(dá)稱作一個(gè)純粹的地產(chǎn)商了？
王健林：對(duì)，現(xiàn)在萬達(dá)已經(jīng)不是地產(chǎn)商了，我們更像一個(gè)服務(wù)企業(yè)，你看我的員工一年增長1萬多，每年春節(jié)元旦我們都緊張得要命，因?yàn)檫@個(gè)季節(jié)是銷售旺季，物業(yè)是節(jié)假日，但電影院、酒店、百貨店、管理公司正是火的時(shí)候。可能再過3年，萬達(dá)就真的是服務(wù)企業(yè)了，人才的98%、95%全都是搞服務(wù)業(yè)的。
要捐出80%以上股權(quán)做慈善
《英才》：王石跟你差不多是同年代的人，他現(xiàn)在退休去游學(xué)了，你有退休計(jì)劃嗎？
王健林：我有退的打算，但我想完全退下來大概是10年以后。我這么早退下去沒事干呀。而且我身體條件各方面都不錯(cuò)，現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展各方面也挺好，正是發(fā)展的好時(shí)機(jī)。另外，我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解、各方面的經(jīng)驗(yàn)，可能還需要時(shí)間來逐漸貫徹到團(tuán)隊(duì)當(dāng)中去。等到真的退下來，我的股權(quán)中百分之八九十要捐出來做慈善基金的。
《英才》：有沒有想過你退下來之后的萬達(dá)會(huì)是什么樣？
王健林：戴爾先生曾經(jīng)說過一句話，他說他這一生最大的功績是創(chuàng)建了一個(gè)偉大的組織。我要說，我這一生最大的貢獻(xiàn)是創(chuàng)造了一個(gè)優(yōu)秀的組織，可能是世界級(jí)的優(yōu)秀組織。更重要的是，我交出來以后，它依然是一個(gè)優(yōu)秀的組織。所以我現(xiàn)在要盡可能干吃力的活，蓋房子、把物業(yè)積累下來，這房子一垛在那兒，百來年它不會(huì)出事，對(duì)不對(duì)？到時(shí)候，我交出去的公司，就算發(fā)展慢一點(diǎn)，它也依然是一個(gè)大公司。另外，我的公司章程再約束得好一點(diǎn)，不讓他們搞金融衍生品，就不會(huì)有大問題。
《英才》：那你會(huì)讓職業(yè)經(jīng)理人來接手嗎？還是用你的家人？
王健林：看情況吧，我就一個(gè)兒子，從英國留學(xué)回來，思想很西化。他現(xiàn)在自己創(chuàng)業(yè)，不愿意跟著我受約束。照萬達(dá)現(xiàn)在一年一萬多人的增長速度，等到我10年后交班，這個(gè)企業(yè)將是20萬人、幾千億銷售的規(guī)模，到時(shí)候誰有本事誰接吧。
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