/ 本周全國租賃 行情資訊 /
政策
?國務(wù)院:家政從業(yè)人員納入公租房保障范圍，給租賃補貼；
?徐州放寬“人才”政策，租房補貼30%，購房補貼5%。
點評：人才政策不斷放寬，各城人才優(yōu)惠紛紛加碼。政府積極推動改善家政從業(yè)人員居住條件，聚焦民生。
動態(tài)
?一線城市規(guī)范住房租賃市場 廣州嚴(yán)堵 “明租實售”漏洞；
?深圳擬發(fā)布租房指導(dǎo)價格：在政府平臺簽租約2023年底前零稅率；
?五部門發(fā)布意見稿規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布住房租賃信息，網(wǎng)上發(fā)布租賃房源需明碼標(biāo)價；
?天津住房保障租賃補貼保障范圍擴大 市場租房家庭補貼標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)。
點評：地方不斷規(guī)范住房租賃市場管理,促進(jìn)租房租賃市場發(fā)展,維護(hù)廣大租客的權(quán)益。
觀點
?萬科郁亮：在房地產(chǎn)領(lǐng)域必須租售并舉做到數(shù)一數(shù)二；
?頭部城市租賃人口占比將突破40% 超七成青年租客稱不一定買房。
點評：在“租購并舉”政策的加持下，租賃行業(yè)正在快速發(fā)展。近兩年來，機構(gòu)化長租行業(yè)發(fā)展梯隊逐漸明顯。
相較于傳統(tǒng)租房市場需要中介費、租房不可隨意轉(zhuǎn)租等缺點，長租公寓在運營、管理、服務(wù)上都凸顯其便捷、品質(zhì)等優(yōu)越性。不過，由于長租公寓尚屬初期發(fā)展階段，難免暴露不少行業(yè)痛點。本期介紹的EQR（ Equity Residential ）成立于 1969 年，是一家總部位于美國芝加哥專注于經(jīng)營和管理公寓的運營企業(yè)。其在 1993 年正式上市，成為美國第一家上市的公寓型 REITs 。此長租公寓的成功模式將對國內(nèi)項目的運營模式起到一定的示范作用。
01
EQR 發(fā)展戰(zhàn)略：從規(guī)模擴張到聚焦核心市場
作為美國最大的公寓 REITs 運營商之一， EQR 在1993年上市后，在美國的宏觀經(jīng)濟和出租公寓的整體市場環(huán)境的影響下，公司的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)生多次轉(zhuǎn)變。根據(jù)公司戰(zhàn)略與資產(chǎn)規(guī)模，公司的發(fā)展主要可以分為三大階段：
02
EQR 運營優(yōu)勢：從招租到增值服務(wù)到成本運營
在確定聚焦核心城市，并逐漸轉(zhuǎn)向以單位租金較高的中高層房型的投資策略以后， EQR 在運營端從招租獲客、協(xié)助客戶簽約入住、再到入住后的租后服務(wù)提供了全流程、高品質(zhì)的便利服務(wù)，為 EQR 降低空置率、獲得更高的租金溢價奠定了堅實的基礎(chǔ)。
客群鎖定青年群體，引入信息系統(tǒng)拓展招租渠道
從招租獲客開始，首先在客群上， EQR 將客群鎖定在千禧一代中高素質(zhì)、高學(xué)歷、高收入的青年群體。相較于中年人士，青年更加注重事業(yè)的追求與生活的品質(zhì)，租房對比住房提供了更多的便捷性與靈活性，而 EQR 的公寓多位于核心城市的核心地段，能很好滿足的青年人的租房需求。
鎖定主力客群后，從招租渠道上， EQR 自 90 年代起便引入了信息系統(tǒng)以實現(xiàn)從租房到入住的全流程一站式服務(wù)，其便捷性從招租開始就得以體現(xiàn)。通過 EQR 的官方網(wǎng)站，租客可以便捷的點擊進(jìn)入所在城市查找房源相關(guān)信息，并選擇想要居住的區(qū)域。在房源展示頁面，網(wǎng)站完整的展示了公寓的社區(qū)配套、內(nèi)部共有設(shè)施，以及周邊的公園、餐飲、交通系統(tǒng)等公共設(shè)施。
以「服務(wù)化、社區(qū)化、便捷化、靈活性」四大宗旨構(gòu)建服務(wù)體系
其服務(wù)從租前到租后貫穿「租賃生命周期」的全流程：招租獲客伊始，公司除了通過線上官網(wǎng)建設(shè)擴大影響力，降低招租獲客成本外，公司還通過與行業(yè)龍頭公司合作提供了兩項重要的租前服務(wù)（搬家、家具供應(yīng)）提高租客的簽約率。
EQR 的租客搬入新房之后，有 30 天的體驗期，在體驗期間，如有不滿意，可以無條件換房或退房。如租客決定退房，則僅需支付實際居住天數(shù)的租金即可，剩余租金將被全部退還（但與申請入住相關(guān)的費用將不能退還）。我們認(rèn)為這充分體現(xiàn)了 EQR 以客戶為導(dǎo)向的服務(wù)理念，有助于提高入住率。
除了配套完善之外， EQR 的對服務(wù)質(zhì)量也提出了很高的要求。日常服務(wù)請求承諾在 48 小時之內(nèi)解決， EQR 的日常服務(wù)包括對：室內(nèi)電燈開關(guān)和出口，空調(diào)，熱水器，冰箱，灶臺，洗碗機，洗衣機，干衣機，垃圾處理器，排水管堵塞，門鎖，窗鎖，煙霧探測器和一氧化碳探測器等各類設(shè)備的維修護(hù)理。如果在規(guī)定時間內(nèi)未解決，客戶有權(quán)利進(jìn)行投訴，而 EQR 將在 24 小時內(nèi)對客戶進(jìn)行補償，直到問題解決為止。
除了提供居住中的服務(wù)， EQR 考慮到還不僅是租賃居住本身。它的服務(wù)更是衍生到了居住以外。首先，值得一提的是 EQR 的「轉(zhuǎn)移計劃」：當(dāng)租客發(fā)生家庭變化或工作變動時， EQR 將協(xié)助租客在其未入住的公寓中進(jìn)行選擇，以匹配租客未來的工作生活需求。由于 EQR 對于核心區(qū)域的完善布局，使得其能夠覆蓋大部分租客的搬家需求，轉(zhuǎn)移計劃在體現(xiàn) EQR 人性化的同時，也提升了 EQR 的續(xù)租率。
部分內(nèi)容選自《廣發(fā)證券研究報告》、cric地產(chǎn)觀察
商務(wù)合作
