大凡到過上海的人都知道新天地，卻鮮有人知道它的締造者——瑞安房地產主席羅康瑞。這個溫文爾雅的香港商人當初可能并未想到，新天地能讓他一炮而紅，并成為多少年來城市舊改試圖超越的范本。
1999年1月，羅康瑞不顧董事會反對，開始改造上海老弄堂的冒險之舉，瑞安集團上上下下都說“老板瘋了”，誰也不知這位將一半的資產賭在上海的香港商人的心思。
然而，2001年竣工的上海新天地表明了舊城改造的另一種可能：文化、歷史和商業(yè)如何很好地結合。有人評價說，“它不是純粹去舊建新的商業(yè)主義，也不是單純的犧牲商業(yè)的保護主義。”
最終，新天地成為與外灘、徐家匯齊名的上海地標，也讓羅康瑞一戰(zhàn)成名。盡管瑞安集團在香港地產界只能算是后起之輩，但據說連像李嘉誠和郭炳湘這樣的地產大亨見到羅康瑞，也會拍拍他的肩膀稱：“羅康瑞，你行啊，你有眼光，這么早到上海去投資?！?
羅康瑞將資產押寶內陸并非一時興起，他從80年代便開始到內陸調研，并展開了長達20余年的馬拉松賽跑。他見證了中國地產業(yè)瘋狂的增長，也結識不少一夜暴富的地產商，卻依舊堅持不賺快錢的理念。
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比起100米沖刺，他似乎更擅長馬拉松式的長跑。不管是商場，還是官場，抑或是情場，他都是個長跑高手。長跑需要耐得住寂寞，需要蘊蓄體力以備必要的沖刺，需要抵制太多路途中的誘惑，需要修煉被人超越時的平和心境。
而這一切又拜賜于早年的經歷。創(chuàng)業(yè)初期，羅康瑞曾連續(xù)四年依賴安眠藥才能入睡，“因為自己經驗不夠，所以很緊張，睡不著，這些經歷雖然很痛苦，但是真的很寶貴，我知道做事情是怎么樣的過程”，他向騰訊財經講述，“要是沒有經歷過那一段，今天哪有那么容易去管理一個大的集團或者做這些判斷”。
長跑企業(yè)
1948年出生的羅康瑞，是香港地產大亨羅鷹石的9個子女之一，排行第四。然而，他并非父親的當然繼承人。雖出身富貴，但自幼被父親嚴加管教。
每逢周日，羅鷹石便會帶上家里所有的孩子，穿梭于香港的大街小巷，視察建筑工地。這位富家子弟在15歲那年便被父親送往澳大利亞求學。為了鍛煉他的吃苦精神，羅鷹石甚至要求兒子乘船13天趕赴澳大利亞。在澳洲的6年里，父親沒有給過他一分錢，全靠自己打工。
回國后幾經折騰，羅康瑞從父親羅鷹石手上獲得有息貸款10 萬港元，開始了艱難的創(chuàng)業(yè)之旅。然而，他的雄心在這個商業(yè)極度發(fā)達的都市似乎沒有用武之地，畢竟要超越那些實力雄厚的地產大鱷實在太難。
直到1984年，羅康瑞才顯示出他的與眾不同之處。在一些香港商人紛紛籌備移民計劃時，羅康瑞則決定北上考察內陸市場。
早期的接觸不僅讓他對內陸的廣闊市場萌生興趣，亦開始編織在大陸的“關系網”。 從1994年開始，瑞安建業(yè)向中國西南部的水泥廠大舉投資。羅康瑞還通過另一家公司——瑞安房地產——建造了自己的旗艦開發(fā)項目新天地。
羅康瑞決不是唯一在中國內陸房地產領域如此大舉投資的人。但是，他把自己這么多財富建在中國內陸，卻非同尋常。從長遠來看，當年他這一決策無疑是明智的。如今，那些覬覦內陸市場的港資房企也只能望塵莫及。
當房地產行業(yè)遭遇嚴苛的宏觀調控時，不少開發(fā)商紛紛叫嚷“中國房地產的黃金十年已經過去”，而羅康瑞則表達了不同的看法，他認為，粗放式的增長模式已經過去，未來拼的是設計和質量，他仍然相信這個行業(yè)未來會越來越好，正如他所說，投資房地產不是今天做明天賣，因而即便在調控之下，公司也會以積極的心態(tài)去開發(fā)新項目。
與其他港商相比，羅康瑞打造長跑企業(yè)還突破了家族企業(yè)的管理理念。去年的一則公告引發(fā)了外界無數遐想。羅康瑞辭去了瑞安房地產行政總裁的職位，僅在集團擔任主席職務。而他一手培養(yǎng)起來的李進港走馬上任，成為公司新任行政總裁。
曾在瑞安房地產事必躬親的羅康瑞，如今決定放權回到瑞安集團中運籌帷幄。對于接班人的培養(yǎng)，他向騰訊財經表示，雖然也希望子女可以繼承父業(yè)，但會尊重他們的選擇，“如果勉強來做，對公司、對他們都不公平?！?
“個人色彩頗濃”，這是業(yè)內人士對羅康瑞旗下瑞安系的一致評價。然而，他最希望的是，褪去個人色彩以后，公司能夠更好地發(fā)展。“變化調整是必然會發(fā)生的，但是我現在希望到一天我自己不主政的時候，公司做的比我在位的時候更好，我是非常開心的?！?
香港中文大學教授范博宏曾研究了1987年到2005年間發(fā)生在香港、新加坡和臺灣的217個家族繼承案例。他發(fā)現，在企業(yè)所有權和控制權發(fā)生代際變更的前5年和后1年，經市場指數調整的公司股價平均下跌了56%。
也許正是由于羅康瑞出身于富商家族，早已領悟到家族企業(yè)的種種弊端，在面臨接班人這一問題時，才得以如此坦然。而最近頭疼的新鴻基郭氏兄弟在面臨權力爭奪時的劍拔弩張，多少讓人感慨家族企業(yè)的潛在風險。
時至今日，羅每天仍工作超過十小時，他似乎很享受工作的樂趣?！拔业哪繕耸悄軌蜃鱿裥绿斓剡@樣的項目，能夠做這些項目我覺得非常有滿足感?！?
與萬科、恒大等內陸龍頭房企快速周轉、現金為王的策略不同，多年以來，羅康瑞一直秉持不賺快錢的理念，他內心里更渴望做像新天地這樣的產品，因為“長期來說這些項目的價值是不可替代的?！?
缺乏爆發(fā)力
如今，出現在公眾場合的羅康瑞喜歡穿一身改良的中山裝，帶著眼鏡，花白頭發(fā)，笑容可掬。相由心生，他并不是一位個性張揚的企業(yè)家。
也正是由于這種平和而謹慎的個性，讓他從未試圖賺快錢，但另一方面，也讓他所領導的企業(yè)似乎缺乏一些狼性和爆發(fā)力。
從1996年以來，瑞安房地產開始進行回報周期漫長的大地塊商業(yè)地產開發(fā)。雖然土地價格低廉，且長時間的培養(yǎng)為公司帶來了超預期的回報，但其所面臨的挑戰(zhàn)也不容忽視：前期投入大，周轉比較慢，資金回流速度慢。
在一些投資人看來，瑞安開發(fā)速度太慢，開發(fā)周期太長，并且每開發(fā)一個項目都在上面沉淀過多的不動產物業(yè)，就等于將大部分利潤囤在那里。
更有分析師指出，瑞安房地產計劃2012年總樓面面積每年新增超過100萬平方米，就目前來說，壓力還是非常大的。
至今，新天地已在全國多個城市加以復制開發(fā)，這其中包括武漢、重慶、佛山等。然而，隨著商業(yè)地產競爭日趨白熱化，不少開發(fā)商開始覬覦城市舊改項目的蛋糕。盡管瑞安有成功的案例，但地方政府在選擇開發(fā)商時可能面臨的誘惑會更多，那些廉價拿地的日子已經一去不復返。
另一方面，不容忽視的還有拆遷成本的劇增，對于執(zhí)著于舊城改造和爛尾樓項目的瑞安系而言，無疑是前景迷霧重重。據羅康瑞介紹，在籌建上海新天地中，43天動遷了3800戶——這在今天幾乎是不可能完成的重任。
他亦坦承，“今天要動遷非常困難，釘子戶現在很多是契約化了”。談及轉型的方向，羅康瑞隱約透露，未來會考慮做一些小型的項目，加快資金的回籠。目前瑞安房地產所做的項目都在100萬平方米以上。
而當上海新天地成為經典后，下一個新天地在哪里似乎都難以逾越，這也是接班人所面臨的巨大挑戰(zhàn)。
粉紅商人
香港工商界送給羅康瑞“粉紅商人”的稱號，贊其與政府的關系處理得當。卸任行政總裁后的他似乎變得更忙碌了，他頻繁地出入內陸高端論壇和會議，或擔任討論嘉賓，或客串主持，又或者，靜靜地坐在臺下，認真地傾聽臺上的討論。
他告訴騰訊財經，“現在國際形勢太復雜了，我還是要帶領董事局抓戰(zhàn)略。我希望聽聽其他的行業(yè)專家的看法，才能夠幫助我看清楚、看透形勢，才可以做出這個判斷。”
當然，參加論壇的另一層含義是可以與內陸的官員經常照面和交流，這或許也是影響他判斷的重要因素之一。
2002年月11月，羅康瑞當選全國工商聯副主席，2003年，他被列入胡潤版中國百富榜“中國房地產影響力人物五十強”第七位。
羅自稱從上世紀80年代起開始“研究政治”，并從1985起至1990年任香港基本法咨詢委員會委員，這5年對他的商業(yè)活動影響很大。
雖然他并認為自己是“關系王”，但這些從政的經歷無疑成為他的寶貴財富，“我比較了解內陸在做這些政策跟決定的過程是怎么樣的，所以我現在跟這些官員、干部打交道是非常容易的，完全明白他們怎么看事情，怎么做事情?！彼f。
談及與政府打交道的秘訣，他笑稱，其實最好的招數就是做這些項目真的是為這個城市去設計、去推動，而不是從自己開發(fā)商的角度。為此，瑞安內部一直有一個口號“配合政府促繁榮，社會進步我發(fā)展”。
他認為政府與開發(fā)商可以實現共贏，“經濟增長跟房價是掛鉤的，要是這個地方經濟增長好，我們肯定有受益的的，我們在做這些項目，就是能夠支持這個地方增長他們的經濟”。
愛情長跑
近兩年來，羅康瑞頻頻攜妻出席內陸各種大型論壇。談及太太朱玲玲，他的臉上蕩漾著幸福的笑容，“我太太很支持我，她愿意陪我去不同地方，我的工作太忙，有時候也會覺得對她很抱歉，幸好她喜歡攝影，有花有草就很開心了。”
他笑著說，由于太太朱玲玲的名氣太大，自己行在街頭有時會都會被人稱為“朱先生”，到內陸參加活動時，也會常常被問及太太的情況，“好像關心她超過了關心我呢，”說完后，他有些不好意思地笑了。
2008年11月27日，羅康瑞與苦戀八年的朱玲玲終于結婚，給這段愛情長跑畫上了圓滿的注腳。有“最美麗港姐”之稱的朱玲玲是霍震霆的前妻，并育有霍啟剛、霍啟山和霍啟仁三個兒子。
在結婚同日，羅康瑞即向港交所申報朱玲玲太太身份，朱玲玲即時可共同擁有羅康瑞的46億身家。這在當年，一度成為商界和娛樂界的佳話。
對于財富，羅康瑞認為并非人生最重要的目標，“最重要的其實是自己的健康和家庭，還有做一些有意義的事情，你就會覺得生命是有意義的，很多有錢人其實生活是很空虛的，錢買不了快樂，買不了他的健康。”
界限
一直以來，羅康瑞都秉持不賺快錢的理念，他說自己從未嘗試過賺快錢，也鮮有嘗試炒賣土地和賣股票。
他在訪談中表示，“自己炒賣股票是有，但是不成功，一方面是沒有這個時間專注做炒賣股票，炒賣土地不是我要做的事情，我覺得炒賣土地是不太公平的，當然做開發(fā)的最主要賺錢還是在土地的漲價，但是最重要是你要加入規(guī)劃設計來提高價值?！?
從某種程度上看，羅有時候真是一個矛盾體，他為人謙遜，處事謹慎，而在骨子里又是個不折不扣敢于冒險的企業(yè)家；他認為企業(yè)長存的基石是不斷涌現的創(chuàng)意，而他又為公司的發(fā)展制定了很多“框框”。
為什么要有公司經營要旨？他指著辦公室墻上的裝幀精美的“公司經營要旨”告訴我們，這就是瑞安公司的“框框”，這其中有很多都是他一字一句琢磨出來的，包括對利潤的理解以及管理哲學。
諸如，“盡善盡美是我們做每一件事的目標，而追求進步和創(chuàng)新的決心，是我們永恒的激勵和挑戰(zhàn)”。又如，“為了保持長期的利潤，我們一定要提供訂價與品質均具競爭能力的服務和產品，以建立與客戶的恒久關系，和爭取長期的收入”。
他很清楚界限的重要性，“人一定是需要有一個框框，我是一定活在這個框框之內的。你只是做事就是用這個框框來做，要是你每天都不一樣，你下面的員工怎么去跟得上你呢？”
馮侖曾說，人的事業(yè)是個馬拉松,在一個彎道處,前后的次序都會有所變化,但最終跑到底的是最有毅力的人,而不是某一段跑得最快的人,最后的勝利正是發(fā)槍后跑得最有毅力而又不跑錯方向的人。
無疑地，羅康瑞希望他所創(chuàng)辦的企業(yè)可以長跑，而他多年所堅持的理念也證明了這一點。不管是在事業(yè)抑或人生的馬拉松比賽中，他都力圖演繹得更加完美，就如影響他多年的《天地一沙鷗》中的追求獨立和完美的沙鷗：“……爬高到一千尺，全速向前直飛，然后低頭向下、鼓翼、垂直、俯沖。然后每次要往上揚起時，左翼就不能動，身體猛烈地向左翻轉，于是把右翼停下來恢復平衡，接著就像一團火狂野地向右旋轉。”（文/劉雁）
