恒大地產(chǎn)的快速擴(kuò)張還要?dú)w功于外資投行。早在2006年11月至2007年9月，恒大地產(chǎn)陸續(xù)與德意志銀行、美林、瑞信等投行簽訂協(xié)議，投行或認(rèn)購(gòu)恒大地產(chǎn)的可換股優(yōu)先股，或向其提供巨額的抵押貸款，拿到9億美元資金的恒大地產(chǎn)開(kāi)始大舉拿地。這個(gè)此前10年間累計(jì)銷售面積只有200萬(wàn)平方米、銷售額只有幾十億的地產(chǎn)商，2007年底土地儲(chǔ)備將高達(dá)4580萬(wàn)平方米。
現(xiàn)今，恒大地產(chǎn)雖然已經(jīng)度過(guò)了最危險(xiǎn)的階段，但仍然主要依靠借新債還舊債的方法維持資金鏈。2010年，恒大地產(chǎn)共發(fā)行優(yōu)先票據(jù)籌資89.87億元，銀行借款籌資197.72億元，償還銀行借款115.38億元，凈借得資金171.79億元。
恒大地產(chǎn)對(duì)資金的需求超過(guò)了自身創(chuàng)造現(xiàn)金的能力。雖然恒大地產(chǎn)樓盤已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模發(fā)售回款，但截至2010年底，恒大地產(chǎn)申請(qǐng)未使用的銀行信用額度就有332.5億元，2011年1月又發(fā)行優(yōu)先票據(jù)92.5億元，55.5億元3年期7.5厘優(yōu)先票據(jù)和37億元9.25厘5年期優(yōu)先票據(jù)，其中45%的融資用于償還此前借款。
不過(guò)隨著恒大地產(chǎn)業(yè)績(jī)的好轉(zhuǎn)，恒大地產(chǎn)借款利息率已經(jīng)大幅下降，2009年、2010年實(shí)際平均利率分別是9.58%和8.26%，到2011年，雖然經(jīng)過(guò)幾次加息，但是已經(jīng)能按7.5%的利率借款。
借款底氣
一度高達(dá)13%的借款利息率，以及一系列苛刻的借款條件，恒大地產(chǎn)為何敢于用如此高的利率融資，答案是房地產(chǎn)行業(yè)的暴利、不規(guī)范和恒大地產(chǎn)的精準(zhǔn)運(yùn)作，這正是恒大地產(chǎn)敢于高息借款的底氣。
在恒大地產(chǎn)發(fā)家之時(shí)，大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)如火如荼，競(jìng)爭(zhēng)激烈，恒大地產(chǎn)作為后起之秀，無(wú)力分羹，只得退而求其次，選擇二三線城市發(fā)展。如今，一線大城市以絕對(duì)的價(jià)格和絕對(duì)的泡沫成為中央房地產(chǎn)調(diào)控打擊的首要目標(biāo)，而二三線城市承接了一線大城市流出來(lái)的購(gòu)買力和房地產(chǎn)投資熱，房?jī)r(jià)漲幅更大。恒大地產(chǎn)憑借之前龐大而又便宜的土地儲(chǔ)備獲得了實(shí)實(shí)在在的暴利。
在巨大的土地儲(chǔ)備后盾下，恒大地產(chǎn)2010年推出總可售量1249萬(wàn)平方米，合約銷售率63.1%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售504.2億元，上升66.4%，合約銷售面積788.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)39.9%，銷售均價(jià)6394元/平方米，增長(zhǎng)19%，而截至2010年12月31日，恒大地產(chǎn)9600.3萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備平均成本才520元/平方米。
低價(jià)拿地，高價(jià)賣房給恒大地產(chǎn)帶來(lái)了超額收益。2010年房地產(chǎn)收入453.4億元，增長(zhǎng)800%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)75.9億元，股東權(quán)益回報(bào)率45.3%，遠(yuǎn)高于所有的借款成本。當(dāng)然賣房不是恒大地產(chǎn)收益的全部，恒大地產(chǎn)2010年竣工面積898.8萬(wàn)平方米，如果按此速度開(kāi)發(fā)，恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備可以開(kāi)發(fā)10年以上，恒大地產(chǎn)也可以直接賣地變現(xiàn)，如上述啟東項(xiàng)目。
不過(guò)，恒大地產(chǎn)還是很謹(jǐn)慎，因?yàn)槿缤麄€(gè)地產(chǎn)行業(yè)一樣，恒大地產(chǎn)還是缺錢，在資金壓力下，恒大地產(chǎn)幾乎沒(méi)有持有物業(yè)。截至2011年底，在恒大地產(chǎn)1044.52億元的總資產(chǎn)中，投資物業(yè)僅有101.17億元，這還不是成本價(jià)而是市場(chǎng)價(jià)，其中2010年就升值了33.5億元。
2011年，恒大地產(chǎn)目標(biāo)銷售700億元，同比增長(zhǎng)38.8%，交樓600億元，同比增長(zhǎng)32.2%。截至2011年7月，恒大地產(chǎn)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售510億元，同比增長(zhǎng)95.7%；累積銷售面積749.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)78.4%；銷售均價(jià)6807元，同比上升9.7%。按照700億元的全年銷售目標(biāo)，恒大地產(chǎn)至此已經(jīng)完成72.9%。
外資通道
外資支持恒大地產(chǎn)不是偶然的，是熱錢流入中國(guó)的一種方式，恒大地產(chǎn)是收益者，也是外資流入中國(guó)的一個(gè)工具。
外資借給恒大地產(chǎn)的是美元，但多數(shù)是按人民幣計(jì)價(jià)，恒大地產(chǎn)還的是人民幣。外資不僅可收回恒大地產(chǎn)的高額利息，還可享受到了人民幣升值的好處。如2010年1月，恒大地產(chǎn)發(fā)行了5年期7.5億美元年息13%的優(yōu)先票據(jù)，合人民幣51.2億元，如今人民幣已經(jīng)升值6%以上，加上承銷費(fèi)用，外資投行獲得了多重收益。
而如果恒大地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不善，外資則用相當(dāng)于對(duì)賭協(xié)議的合約將恒大地產(chǎn)控股。按照恒大上市前與外資的約定，恒大地產(chǎn)若在2008年之前實(shí)現(xiàn)上市，其回報(bào)將不少于股票發(fā)行總價(jià)值的30％；若在2008年6月6日前完成上市，其回報(bào)則不少于40％；若至2009年方完成上市，則承諾回報(bào)將上漲至不少于70％。按此方案，外資投行甚至可能會(huì)控股恒大地產(chǎn)，2007年，恒大地產(chǎn)為了沖擊上市，利息支出占營(yíng)業(yè)收入的29%。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路走高，外資投行苦于不能直接入境購(gòu)買，通過(guò)給國(guó)內(nèi)企業(yè)貸款購(gòu)買土地，進(jìn)則可以分享國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利，退則可以獲得高額利息和人民幣升值收益。這也是外資投行熱錢在中國(guó)房地產(chǎn)暴利和人民幣升值雙重誘惑下有保障的進(jìn)入中國(guó)的重要方法。
至今，外資仍然在恒大地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)揮巨大的作用。2010年1月和4月，恒大地產(chǎn)分別發(fā)行了7.5億美元債券、6億美元優(yōu)先票據(jù)；2011年，恒大地產(chǎn)又先后三次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，其中包括37億元9.25厘5年期以美元結(jié)算的優(yōu)先票據(jù)。
除了外資投行借恒大地產(chǎn)入道中國(guó)房地產(chǎn)，香港富豪也趨之若鶩。2010年4月，恒大地產(chǎn)向華人置業(yè)（0127.HK）及其主席劉鑾雄發(fā)行6億美元的票據(jù)，該票據(jù)將于2015年1月27日到期，票面年利率高達(dá)13%。再加上華人置業(yè)對(duì)恒大地產(chǎn)啟東項(xiàng)目所做的項(xiàng)目股權(quán)投資5億美元以及之前的其他投資，至此其對(duì)恒大地產(chǎn)的總投資額已升至13億美元。
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