2023年以來，隨著疫情管控措施的優(yōu)化和房地產(chǎn)政策的調(diào)整，全國房地產(chǎn)市場迎來了積極變化，開發(fā)投資額、新開工面積、銷售金額等重點指標出現(xiàn)向好的趨勢。重慶房地產(chǎn)市場也進入新的發(fā)展周期，盡管目前市場依然處于修復(fù)調(diào)整的階段，但穩(wěn)步復(fù)蘇的態(tài)勢已經(jīng)形成。
短期來看，新房供需量價等指標已完成筑底。在“房住不炒、因城施策”的大背景下，今年以來重慶房地產(chǎn)市場運行好轉(zhuǎn)，整體呈現(xiàn)一些向好的特點。一是供需總體平衡。2023年1—4月，全市商品房上市面積904萬平方米，銷售面積1292萬平方米；中心城區(qū)商品房上市面積413萬平方米，銷售面積487萬平方米。同時期的銷售量大于供給量，使得新房短期庫存處于健康水平。目前，全市商品住房短期庫存去化周期降到6個月以下。二是房價平穩(wěn)增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年以來，重慶新房價格環(huán)比連續(xù)4個月上漲，二手住房價格環(huán)比連續(xù)3個月上漲；4月重慶新建商品住宅銷售價格同比上漲1.2%，保持溫和增長態(tài)勢。
隨著重慶市總體經(jīng)濟形勢穩(wěn)步回升，在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)加速推進與打造“七個之城”高質(zhì)量發(fā)展目標指引下，重慶城市價值將更加凸顯，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)長期穩(wěn)定、向上向好的態(tài)勢。
中長期來看，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈的產(chǎn)業(yè)升級與城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，為重慶市房地產(chǎn)市場提供了較大的發(fā)展空間。
一是重慶城鎮(zhèn)化進入平穩(wěn)增長階段，城鎮(zhèn)人口尤其是主城都市區(qū)人口的持續(xù)流入，仍將帶來可觀的潛在住房需求。
2022年我市常住人口城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升，達到70.96%，比2021年提高0.64個百分點，增速快于全國平均水平0.14個百分點。2023年，我市致力于推動20萬左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口落戶，力爭全市常住人口城鎮(zhèn)化率達到71.5%左右，未來五年城鎮(zhèn)化率將達到75%水平。
二是成渝雙城經(jīng)濟圈的輻射帶動效應(yīng)，對周邊地區(qū)人口具有強大的吸引力，從而支持重慶市房地產(chǎn)健康發(fā)展。
成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈是中國最為重要的城市群之一，也是“雙循環(huán)”經(jīng)濟格局的重要戰(zhàn)略支撐。就世界范圍的城市發(fā)展規(guī)律來看，城市化中后期，人口向以大城市為核心的都市圈集中是人口遷移的大趨勢。例如1950-2010年，美國5-25萬人的都會區(qū)人口比重減少0.3個百分點，25-100萬人的都會區(qū)人口比重增加2.9個百分點，而100-500萬人、500萬人以上的都會區(qū)人口比重分別增加12.2、12.4個百分點。成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)正處于成勢見效階段，雙城經(jīng)濟圈建設(shè)規(guī)劃綱要印發(fā)實施，配套政策體系基本形成，近5年滾動實施三批次重大合作項目、完成投資3916億元。成渝“雙核”型都市圈正逐步成型，2022年四川省常住人口的城鎮(zhèn)化率僅為58.4%，還處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段。在成渝地區(qū)一體化發(fā)展的背景下，重慶市作為國家級中心城市對于成渝和周邊地區(qū)人口的流入具有巨大的吸引力，可以有效支撐住房市場的未來需求。
三是重慶市未來產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?，必然吸引大量的從業(yè)人口，可以帶來可觀的住房需求。
近5年，重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值從2017年的2.01萬億元增加到2.91萬億元、年均增長5.4%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值從64176元提高到90663元、高于全國平均水平。六個支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值規(guī)模均邁上千億級臺階，汽車、電子產(chǎn)業(yè)分別達到4500億、7000億級規(guī)模。隨著重慶市產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)能級的不斷提升，對就業(yè)人才的吸引力不斷加強，這將對重慶市房地產(chǎn)市場會形成穩(wěn)步增長的潛在需求。
如今，我市房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步復(fù)蘇的過程中，居民住房需求正從量的“有沒有”向質(zhì)的“好不好”轉(zhuǎn)變。中長期來看，重慶市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口吸引力增強的態(tài)勢，將為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，提供多重機遇。
（本文作者：劉貴文教授 重慶大學(xué)副校長）
