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房屋性質(zhì)

應(yīng)納稅種及政策依據(jù)出處

營(yíng)業(yè)稅及附加（按5.5%全額或差額計(jì)征）

個(gè)人所得稅（按所得額20%或全額2%核定計(jì)征）

土地增值稅（按全額1.5%～2%或按增值額依四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征）

印花稅

契稅

備注

二手商品房

轉(zhuǎn)讓

滿五年的普通住宅

×（免征）

指?jìng)€(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的（財(cái)稅[2009]157號(hào)）

 ×（免征）

指自用5年以上且家庭唯一生活用房（國(guó)稅發(fā)【2006】108號(hào)）；

√除符合上述規(guī)定情形以外，其他情形應(yīng)依法按適用稅率計(jì)稅。

   ×（免征）

指滿五年或五年以上的（土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則），或自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次銷售普通住房暫免征收土地增值稅。（財(cái)稅[2008]137號(hào)）

×（免征）

指2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次銷售或購(gòu)買普通住房暫免征收印花稅（財(cái)稅[2008]137號(hào)）；

√其他情形按《印花稅暫行條例》第二條規(guī)定的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)” 按所載金額依適用稅率萬(wàn)分之五貼花。

√個(gè)人購(gòu)買商品住房以購(gòu)房成交價(jià)格(贈(zèng)與的參照市場(chǎng)價(jià)格核定、房屋交換的為交換房屋的價(jià)格差額)為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅，稅率為3%（廣東省契稅實(shí)施辦法）；

√(減征)對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購(gòu)房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門出具（財(cái)稅[2008]137號(hào)）。

營(yíng)業(yè)稅“二轉(zhuǎn)五”政策： 2010年1 月1 日起，營(yíng)業(yè)稅政策由原“2年”恢復(fù)為“5 年”，政策依據(jù)為：財(cái)稅[2009]157號(hào)文；

非普通住房的界定：《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（粵府辦[2005]56號(hào)），①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，②單套住房套內(nèi)建筑120㎡以下或單套建筑面積144㎡以下，③實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。不符合以上標(biāo)準(zhǔn)的住房均為非普通住房。

個(gè)人將通過(guò)無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)購(gòu)房時(shí)間的確定:對(duì)通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）中第四條有關(guān)購(gòu)房時(shí)間的規(guī)定執(zhí)行；對(duì)通過(guò)其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定，不再執(zhí)行國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）中第四條有關(guān)購(gòu)房時(shí)間的規(guī)定。

滿五年的非普通住宅或不足五年的普通住宅

√（按差額征收）

指?jìng)€(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的（財(cái)稅[2009]157號(hào)）

  ×（免征）

指自用5年以上且家庭唯一生活用房（國(guó)稅發(fā)【2006】108號(hào)）；

√除符合上述規(guī)定情形以外，其他情形應(yīng)依法按適用稅率計(jì)稅。

   ×（免征）

指滿五年或五年以上的，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次銷售普通住房暫免征收土地增值稅。（財(cái)稅[2008]137號(hào)）

 ×（免征）

個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅（條例實(shí)施細(xì)則）

√（減半征收）

指居住滿三年的；

√（全額征收）

指居住未滿三年的。（條例實(shí)施細(xì)則）

未滿五年的非普通住宅

√（全額征收）

指?jìng)€(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的（財(cái)稅[2009]157號(hào)）

√財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（即以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額）計(jì)稅（個(gè)人所得稅法）

×（免征）

指自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次銷售住房暫免征收土地增值稅。（財(cái)稅[2008]137號(hào)）

√（減半征收）

指居住滿三年的；

√（全額征收）

指居住未滿三年的（條例實(shí)施細(xì)則）。

房屋性質(zhì)

應(yīng)納稅種及政策依據(jù)出處

營(yíng)業(yè)稅及附加（按5.5%全額或差額計(jì)征）

個(gè)人所得稅（按所得額20%或全額1%核定計(jì)征）

土地增值稅（按全額1.5%～2%或按增值額依四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征）

印花稅

契稅

備注

贈(zèng)

與

個(gè)

人

   ×（免征）

(財(cái)稅[2009]111號(hào))個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營(yíng)業(yè)稅：（一）離婚財(cái)產(chǎn)分割；（二）無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

√（全額征收）

《營(yíng)業(yè)稅細(xì)則（修訂后）》：自2009年1月1日起，對(duì)單位或個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的 “非有償”行為，作為“特案規(guī)定”納入了視同銷售范圍。

    視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額或價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定核定征收。

    納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

 ×（免征）

對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與符合該表備注欄所述的財(cái)稅【2009】78號(hào)規(guī)定情形，當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅；

√（按所得計(jì)征）

除符合上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人取得的所得，按其他所得項(xiàng)目依稅率為20%稅率計(jì)稅（財(cái)稅【2009】78號(hào)）；

在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收(國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào))

×（免征）

土地增值稅不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為（條例實(shí)施細(xì)則）

(同上)

(同上)

√對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅(國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào))

贈(zèng)予營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題：在2009年1月1日前，對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

贈(zèng)予個(gè)人所得稅問(wèn)題：《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知 》（財(cái)稅【2009】78號(hào)）規(guī)定：以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：
　　(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
　　(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
　　(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

繼承房產(chǎn)不征契稅:法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅(國(guó)稅函[2004]1036號(hào))