業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)。業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行召集業(yè)主大會會議職責(zé)。如業(yè)主委員會任期屆滿，不組織召開業(yè)主大會換屆，那么誰才能組織召開業(yè)主大會呢？
一、案例分析
在成都某小區(qū)業(yè)主劉某某就狀告街道辦，要求街道辦責(zé)令由前業(yè)主委員會來組織召開業(yè)主大會會議。原告劉某某所住小區(qū)于2007年成立首屆業(yè)主委員會，該小區(qū)的《管理規(guī)約》明確規(guī)定首屆業(yè)主委員會的任期為三年，即2010年屆滿，應(yīng)進(jìn)行換屆選舉。但業(yè)委會沒有組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆。根據(jù)住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第五十七條規(guī)定“業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉”。逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。因此，原告等認(rèn)為被告應(yīng)當(dāng)責(zé)令小區(qū)首屆業(yè)主委員會限期舉行換屆選舉。街道辦事處在2012年9月28日向社區(qū)發(fā)出了通知，要求小區(qū)組織換屆，但首屆業(yè)主委員會還是未能履行職責(zé)，沒有組織換屆。2016年初原告又以郵遞的方式要求街道辦責(zé)令小區(qū)首屆業(yè)主委員會開展換屆選舉工作，請求被告履行責(zé)令小區(qū)首屆業(yè)主委員會限期舉行換屆選舉的法定義務(wù)。但這次請求未被街道辦采納，而是責(zé)令社區(qū)居委會組織換屆工作，原因是首屆業(yè)委會逾期達(dá)6年，重未組織開展換屆工作，已不具備換屆組織能力。
就上述權(quán)利提起訴訟應(yīng)當(dāng)由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意決定。而本案中，劉某某以自己的名義提起行政訴訟不符合上述條件，其不具有原告的主體資格。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第四十九條第一項(xiàng)、最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國行政訴訟法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》第三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，駁回原告劉某某的起訴。
二、相關(guān)法律知識
1.《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意決定。
2.《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議。
