富力故事：3年稅收增8倍背后
第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)吳曉波
今年富力銷售目標(biāo)為160億元。預(yù)計(jì)年內(nèi)可以完成發(fā)行A股再度融資，所得資金會(huì)繼續(xù)吸納土地儲(chǔ)備
9月公布的中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)榜上，房地產(chǎn)業(yè)合計(jì)納稅額較上一年增長(zhǎng)64.29%，為167.31億元。
其中，富力地產(chǎn)（2777.HK），以15.46億元占房地產(chǎn)業(yè)近十分之一的納稅額，年增長(zhǎng)率超出平均水平近100個(gè)點(diǎn)，在行業(yè)遙遙領(lǐng)先，還登上了私企納稅排行榜的首位。
相比較房地產(chǎn)整體在眾多行業(yè)中“納稅侏儒”的形象，富力地產(chǎn)顯然是一個(gè)“納稅巨人”。在高納稅背后，富力地產(chǎn)的市值以及市場(chǎng)規(guī)模也更加凸顯，作為首家內(nèi)陸在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，富力跑出了一條陽(yáng)光下高效的創(chuàng)富模式。未來(lái)三年，即使面臨宏觀調(diào)控進(jìn)一步深化的趨勢(shì)，富力仍然表示有信心繼續(xù)努力維持每年20％的純利率以及60％以上的綜合增長(zhǎng)率。
1994~2001：發(fā)家
和內(nèi)陸許多大開(kāi)發(fā)商一樣，富力的創(chuàng)始人張力和李思廉同樣是白手興家。“剛開(kāi)始是搞裝修，那時(shí)候沒(méi)有資本，就從小工程做起。”作為富力的聯(lián)席董事長(zhǎng)張力回憶道，最初下海時(shí)，斷斷續(xù)續(xù)做了大概五年的時(shí)間，積累下了兩三百萬(wàn)元的資金。但那時(shí)的張力感覺(jué)到，“做裝修資金積累也比較慢。做地產(chǎn)機(jī)會(huì)更多一點(diǎn)”，就開(kāi)始考慮并最終下定決心轉(zhuǎn)而投身房地產(chǎn)。正是這一決定，使他開(kāi)始了與香港人李思廉長(zhǎng)達(dá)十余年的合作。
張力說(shuō)：“1993年下半年，我也不做工程了，李生也不做他的貿(mào)易生意了，我們才真正在一起，齊心合力地把時(shí)間全部放在做房地產(chǎn)上。”1993年，正是內(nèi)陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升階段。張力和李思廉憑著2000萬(wàn)元原始資金攜手進(jìn)軍廣州房地產(chǎn)業(yè)，拆遷廣州嘉邦化工廠建設(shè)富力新居，成功掘得“第一桶金”。
富力地產(chǎn)于1994年在廣州正式成立，當(dāng)時(shí)的注冊(cè)資金是7.6億元。而13年之后，它的市值已突破1000億元，總資產(chǎn)突破200億元，成為內(nèi)陸數(shù)一數(shù)二的房產(chǎn)巨頭。從它納稅增長(zhǎng)速度來(lái)看，它快速擴(kuò)張始于1999年前后。
1998年，廣州全面取消福利分房。從此廣州上千萬(wàn)市民開(kāi)始了自己花錢買房的生活。從1999年開(kāi)始，房地產(chǎn)稅收政策也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變：個(gè)人自用的物業(yè)，轉(zhuǎn)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅；個(gè)人購(gòu)買普通住宅，減半征收契稅。
正處于亞洲金融風(fēng)暴帶來(lái)的陰影中的商品房市場(chǎng)由此迎來(lái)此后十年飛速擴(kuò)張的拐點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一年廣州的商品房銷售金額創(chuàng)紀(jì)錄地超過(guò)200億元大關(guān)。而銷售面積和銷售金額一樣，都同比增加了35%以上。
主要針對(duì)中等收入家庭的富力地產(chǎn)也迎來(lái)了自己的拐點(diǎn)。其成名作富力廣場(chǎng)在1999年以交易確權(quán)19.63萬(wàn)平方米的成績(jī)，奪得廣州單盤(pán)銷售面積冠軍。這一年，富力的納稅額增加到了3800萬(wàn)元。
隨著市民購(gòu)房需求的釋放，從1999年開(kāi)始，富力與合生創(chuàng)展等集團(tuán)從中型開(kāi)發(fā)商向大型開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變。1999~2001年，富力開(kāi)始在不同地區(qū)同時(shí)開(kāi)工多個(gè)大型樓盤(pán)，到了2001年，集團(tuán)的年銷售額開(kāi)始突破10億元，并已連續(xù)三年成為廣州地區(qū)銷售冠軍。
業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，這一階段的富力開(kāi)發(fā)路線是：選擇在市區(qū)中的舊廠房地塊上，開(kāi)發(fā)大型社區(qū)，然后再以合理的價(jià)格、完善的配套、快節(jié)奏的產(chǎn)銷模式迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。
2002~2005：轉(zhuǎn)型
2002年3月，在廣州已雄踞一方的富力地產(chǎn)為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的突破，開(kāi)始了它的全國(guó)化進(jìn)程。2002~2004年，富力相繼落子北京和天津地區(qū)，到2005年實(shí)現(xiàn)了年銷售利潤(rùn)突破10億元。
“在2001年，我感覺(jué)到整個(gè)廣州市對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控控制比較嚴(yán)，土地投放量很少。同時(shí)我也預(yù)感到未來(lái)幾年，廣州市政府只會(huì)收緊土地投放量。”在這種宏觀形勢(shì)下，張力認(rèn)為，“公司要發(fā)展，必須要向外，不向外的話可能要困死在廣州。”這一年，北京贏得了奧運(yùn)的主辦權(quán)，也使準(zhǔn)備向外擴(kuò)張的富力把目光投向了北京。“迎奧運(yùn)，中國(guó)政府、北京市政府會(huì)大量投放資金在基礎(chǔ)建設(shè)上，這正是房地產(chǎn)最需要的。我們當(dāng)時(shí)認(rèn)為，在北京站穩(wěn)了腳跟，將能產(chǎn)生全國(guó)性的影響力。”于是，在2002年3月，富力以32億元投得當(dāng)時(shí)在內(nèi)陸屬于樓面地價(jià)最高、規(guī)模最大的公開(kāi)招標(biāo)地塊項(xiàng)目——北京富力城，富力的名字一時(shí)響徹大江南北。
從2004年開(kāi)始，以“8·31大限”為標(biāo)志的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大幕開(kāi)啟，房地產(chǎn)企業(yè)再也不能像以往一樣通過(guò)拿下大規(guī)模的廉價(jià)地塊，獲得豐厚的土地溢價(jià)收入了。而土地招拍掛制度的全國(guó)推行以及銀根緊縮，也使不少像富力一樣剛開(kāi)始謀求全國(guó)化擴(kuò)張的企業(yè)面臨更激烈的市場(chǎng)環(huán)境。
但正是2002年富力開(kāi)始的全國(guó)布局尤其是在北京破釜沉舟式地拿下“地王”，使它資金需求增加，從而開(kāi)始考慮赴港上市的籌備，而上市的籌備又使它全面升級(jí)了自己的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為后期的爆發(fā)積蓄了力量。
“如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要做大做強(qiáng)，上市是一條必經(jīng)之路。土地市場(chǎng)公開(kāi)招拍掛已成為常態(tài)，仍處于初級(jí)發(fā)展階段的企業(yè)只靠自己的資本金、銀行貸款、預(yù)售款已不足以撬動(dòng)大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)很難成為全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商。但上市后企業(yè)的身份就不一樣了，可以在資本市場(chǎng)有融資動(dòng)作，銀行會(huì)提高企業(yè)的評(píng)級(jí)。雖然上市后企業(yè)要面對(duì)更多的條條框框和約束，但卻更有利于業(yè)務(wù)運(yùn)作明晰、做大做強(qiáng)。”李思廉在提到為何從2002年開(kāi)始籌備赴港上市時(shí)曾經(jīng)如此解釋。
而為了上市，從2004年開(kāi)始富力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在廣州珠江新城陸續(xù)拿下15幅商業(yè)地塊，改善企業(yè)單一依靠開(kāi)發(fā)獲得收入的結(jié)構(gòu)。2005年7月富力正式赴港上市，2006年9月，富力地產(chǎn)實(shí)施拆股計(jì)劃，一舉募集資金超過(guò)16億港元。兩次融資使他們?cè)?8個(gè)月內(nèi)合計(jì)籌得30多億港元。而他們的土地儲(chǔ)備也由上市輔導(dǎo)期時(shí)的400萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)至2007年8月的3300萬(wàn)平方米。
富力管理層回憶，香港IPO時(shí)的規(guī)劃是2005年的銷售目標(biāo)是80億~85億元，其中北方地區(qū)45~50億元，廣州地區(qū)35億元。“而2006年銷售額可能達(dá)到100億到110億元，其中預(yù)計(jì)北方地區(qū)是70億元。”到了2010年及以后，“我們公司的目標(biāo)是300億~350億元之間(每年的銷售額)，同時(shí)大概有25億~30億元的年租金收入。”
這是富力第一次在公司目標(biāo)中明確提到租金回報(bào)，張力說(shuō)，這就是為什么富力從2004年開(kāi)始逐漸加大商業(yè)投資的分量的原因。但他沒(méi)提到的是，這一份在當(dāng)時(shí)內(nèi)陸房企中少見(jiàn)的商業(yè)規(guī)劃，也使境外投資者在對(duì)富力保持每年100%高速綜合增長(zhǎng)率同時(shí)仍能維持穩(wěn)健現(xiàn)金流的狀況建立信心，使其股價(jià)從2005年7月發(fā)行時(shí)的10.8港元上漲至2007年9月21日的復(fù)權(quán)價(jià)134.8元。
2004年，富力的銷售額達(dá)到60億元，納稅3.96億元，相比五年前增加了10倍。2005年，其納稅額達(dá)到5.86億元，從這一年開(kāi)始，富力走上業(yè)績(jī)“核爆期”。
2005~2007：A+H
2005~2007年，富力開(kāi)始追趕內(nèi)陸房企領(lǐng)軍位置，規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)入成立以來(lái)的最快階段。
2005年12月，富力榮獲國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“全國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力第一名”。到了2006年，富力成為內(nèi)陸第三家達(dá)到年銷售額超過(guò)百億元的房企，納稅額達(dá)到15.46億元，同比增加164%。
2005~2007年，隨著樓價(jià)的日漸上漲，土地儲(chǔ)備越來(lái)越向巨頭手中集中，像富力這樣迅速崛起的巨頭，通過(guò)搶占更多的土地儲(chǔ)備、更多的市場(chǎng)份額，具備了更多的市場(chǎng)影響力。2005年中，富力在上市前的土地儲(chǔ)備只有400萬(wàn)平方米，在北京、廣州、天津三個(gè)地區(qū)發(fā)展。而到了2007年中期，富力的土地儲(chǔ)備已達(dá)到3300多萬(wàn)平方米，范圍涵蓋北京、廣州、天津、上海、江蘇、海南、成都、重慶、西安、惠州、太原等十多個(gè)地區(qū)。2005年，富力的旗下樓盤(pán)銷售均價(jià)只是5000余元/平方米。時(shí)至2007年中期，其銷售均價(jià)已達(dá)9780元/平方米，廣州區(qū)域的銷售均價(jià)已超過(guò)萬(wàn)元/平方米，其在廣州高端市場(chǎng)的影響力已足以撼動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的均價(jià)水平。
富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，隨著內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展高速增長(zhǎng)，公司的盈利繼續(xù)保持樂(lè)觀預(yù)期，今年的銷售目標(biāo)為160億元。預(yù)計(jì)年內(nèi)可以完成發(fā)行A股再度融資，所得資金會(huì)繼續(xù)吸納土地儲(chǔ)備。而公司已將昔年的目標(biāo)上調(diào)，預(yù)期至2010年公司的合約銷售額可達(dá)500億元，屆時(shí)500億元的合約銷售當(dāng)中，北京及廣州占60%，華東及西南地區(qū)占40%。
富力董事長(zhǎng)助理陳志濠則表示：“重回A股一方面是因?yàn)閮?nèi)陸市場(chǎng)暢旺，時(shí)機(jī)比較容易把握，另一方面，富力也在為自己尋找一個(gè)更為廣闊的融資平臺(tái)。”而近三年內(nèi)，即使面臨宏觀調(diào)控進(jìn)一步深化的趨勢(shì)，富力仍然有信心繼續(xù)努力維持每年20％的純利率以及60％以上的綜合增長(zhǎng)率。至2010年，富力將有10個(gè)投資物業(yè)交付使用。其中北京及廣州地區(qū)約7個(gè)，涵蓋酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等項(xiàng)目。預(yù)期2010年租金收益可達(dá)10億元，銷售額達(dá)到460億元。
今年前7個(gè)月，富力就已經(jīng)實(shí)際繳稅16.89億元，超過(guò)2006年全年的實(shí)際繳付數(shù)額，預(yù)計(jì)今年繳稅額將達(dá)到31億元左右，相比三年前又增加近8倍。
