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富力故事:3年稅收增8倍背后

 

富力故事:3年稅收增8倍背后

第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)吳曉波

  今年富力銷售目標(biāo)為160億元。預(yù)計(jì)年內(nèi)可以完成發(fā)行A股再度融資,所得資金會(huì)繼續(xù)吸納土地儲(chǔ)備
  9月公布的中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)榜上,房地產(chǎn)業(yè)合計(jì)納稅額較上一年增長(zhǎng)64.29%,為167.31億元。
  其中,富力地產(chǎn)(2777.HK),以15.46億元占房地產(chǎn)業(yè)近十分之一的納稅額,年增長(zhǎng)率超出平均水平近100個(gè)點(diǎn),在行業(yè)遙遙領(lǐng)先,還登上了私企納稅排行榜的首位。
  相比較房地產(chǎn)整體在眾多行業(yè)中“納稅侏儒”的形象,富力地產(chǎn)顯然是一個(gè)“納稅巨人”。在高納稅背后,富力地產(chǎn)的市值以及市場(chǎng)規(guī)模也更加凸顯,作為首家內(nèi)陸在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè),富力跑出了一條陽(yáng)光下高效的創(chuàng)富模式。未來(lái)三年,即使面臨宏觀調(diào)控進(jìn)一步深化的趨勢(shì),富力仍然表示有信心繼續(xù)努力維持每年20%的純利率以及60%以上的綜合增長(zhǎng)率。
  1994~2001:發(fā)家
  和內(nèi)陸許多大開(kāi)發(fā)商一樣,富力的創(chuàng)始人張力和李思廉同樣是白手興家。“剛開(kāi)始是搞裝修,那時(shí)候沒(méi)有資本,就從小工程做起。”作為富力的聯(lián)席董事長(zhǎng)張力回憶道,最初下海時(shí),斷斷續(xù)續(xù)做了大概五年的時(shí)間,積累下了兩三百萬(wàn)元的資金。但那時(shí)的張力感覺(jué)到,“做裝修資金積累也比較慢。做地產(chǎn)機(jī)會(huì)更多一點(diǎn)”,就開(kāi)始考慮并最終下定決心轉(zhuǎn)而投身房地產(chǎn)。正是這一決定,使他開(kāi)始了與香港人李思廉長(zhǎng)達(dá)十余年的合作。
  張力說(shuō):“1993年下半年,我也不做工程了,李生也不做他的貿(mào)易生意了,我們才真正在一起,齊心合力地把時(shí)間全部放在做房地產(chǎn)上。”1993年,正是內(nèi)陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升階段。張力和李思廉憑著2000萬(wàn)元原始資金攜手進(jìn)軍廣州房地產(chǎn)業(yè),拆遷廣州嘉邦化工廠建設(shè)富力新居,成功掘得“第一桶金”。
  富力地產(chǎn)于1994年在廣州正式成立,當(dāng)時(shí)的注冊(cè)資金是7.6億元。而13年之后,它的市值已突破1000億元,總資產(chǎn)突破200億元,成為內(nèi)陸數(shù)一數(shù)二的房產(chǎn)巨頭。從它納稅增長(zhǎng)速度來(lái)看,它快速擴(kuò)張始于1999年前后。
  1998年,廣州全面取消福利分房。從此廣州上千萬(wàn)市民開(kāi)始了自己花錢買房的生活。從1999年開(kāi)始,房地產(chǎn)稅收政策也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變:個(gè)人自用的物業(yè),轉(zhuǎn)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅;個(gè)人購(gòu)買普通住宅,減半征收契稅。
  正處于亞洲金融風(fēng)暴帶來(lái)的陰影中的商品房市場(chǎng)由此迎來(lái)此后十年飛速擴(kuò)張的拐點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),這一年廣州的商品房銷售金額創(chuàng)紀(jì)錄地超過(guò)200億元大關(guān)。而銷售面積和銷售金額一樣,都同比增加了35%以上。
  主要針對(duì)中等收入家庭的富力地產(chǎn)也迎來(lái)了自己的拐點(diǎn)。其成名作富力廣場(chǎng)在1999年以交易確權(quán)19.63萬(wàn)平方米的成績(jī),奪得廣州單盤(pán)銷售面積冠軍。這一年,富力的納稅額增加到了3800萬(wàn)元。
  隨著市民購(gòu)房需求的釋放,從1999年開(kāi)始,富力與合生創(chuàng)展等集團(tuán)從中型開(kāi)發(fā)商向大型開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變。1999~2001年,富力開(kāi)始在不同地區(qū)同時(shí)開(kāi)工多個(gè)大型樓盤(pán),到了2001年,集團(tuán)的年銷售額開(kāi)始突破10億元,并已連續(xù)三年成為廣州地區(qū)銷售冠軍。
  業(yè)內(nèi)人士總結(jié),這一階段的富力開(kāi)發(fā)路線是:選擇在市區(qū)中的舊廠房地塊上,開(kāi)發(fā)大型社區(qū),然后再以合理的價(jià)格、完善的配套、快節(jié)奏的產(chǎn)銷模式迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。
  2002~2005:轉(zhuǎn)型
  2002年3月,在廣州已雄踞一方的富力地產(chǎn)為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的突破,開(kāi)始了它的全國(guó)化進(jìn)程。2002~2004年,富力相繼落子北京和天津地區(qū),到2005年實(shí)現(xiàn)了年銷售利潤(rùn)突破10億元。
  “在2001年,我感覺(jué)到整個(gè)廣州市對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控控制比較嚴(yán),土地投放量很少。同時(shí)我也預(yù)感到未來(lái)幾年,廣州市政府只會(huì)收緊土地投放量。”在這種宏觀形勢(shì)下,張力認(rèn)為,“公司要發(fā)展,必須要向外,不向外的話可能要困死在廣州。”這一年,北京贏得了奧運(yùn)的主辦權(quán),也使準(zhǔn)備向外擴(kuò)張的富力把目光投向了北京。“迎奧運(yùn),中國(guó)政府、北京市政府會(huì)大量投放資金在基礎(chǔ)建設(shè)上,這正是房地產(chǎn)最需要的。我們當(dāng)時(shí)認(rèn)為,在北京站穩(wěn)了腳跟,將能產(chǎn)生全國(guó)性的影響力。”于是,在2002年3月,富力以32億元投得當(dāng)時(shí)在內(nèi)陸屬于樓面地價(jià)最高、規(guī)模最大的公開(kāi)招標(biāo)地塊項(xiàng)目——北京富力城,富力的名字一時(shí)響徹大江南北。
  從2004年開(kāi)始,以“8·31大限”為標(biāo)志的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大幕開(kāi)啟,房地產(chǎn)企業(yè)再也不能像以往一樣通過(guò)拿下大規(guī)模的廉價(jià)地塊,獲得豐厚的土地溢價(jià)收入了。而土地招拍掛制度的全國(guó)推行以及銀根緊縮,也使不少像富力一樣剛開(kāi)始謀求全國(guó)化擴(kuò)張的企業(yè)面臨更激烈的市場(chǎng)環(huán)境。
  但正是2002年富力開(kāi)始的全國(guó)布局尤其是在北京破釜沉舟式地拿下“地王”,使它資金需求增加,從而開(kāi)始考慮赴港上市的籌備,而上市的籌備又使它全面升級(jí)了自己的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),為后期的爆發(fā)積蓄了力量。
  “如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要做大做強(qiáng),上市是一條必經(jīng)之路。土地市場(chǎng)公開(kāi)招拍掛已成為常態(tài),仍處于初級(jí)發(fā)展階段的企業(yè)只靠自己的資本金、銀行貸款、預(yù)售款已不足以撬動(dòng)大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)很難成為全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商。但上市后企業(yè)的身份就不一樣了,可以在資本市場(chǎng)有融資動(dòng)作,銀行會(huì)提高企業(yè)的評(píng)級(jí)。雖然上市后企業(yè)要面對(duì)更多的條條框框和約束,但卻更有利于業(yè)務(wù)運(yùn)作明晰、做大做強(qiáng)。”李思廉在提到為何從2002年開(kāi)始籌備赴港上市時(shí)曾經(jīng)如此解釋。
  而為了上市,從2004年開(kāi)始富力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,在廣州珠江新城陸續(xù)拿下15幅商業(yè)地塊,改善企業(yè)單一依靠開(kāi)發(fā)獲得收入的結(jié)構(gòu)。2005年7月富力正式赴港上市,2006年9月,富力地產(chǎn)實(shí)施拆股計(jì)劃,一舉募集資金超過(guò)16億港元。兩次融資使他們?cè)?8個(gè)月內(nèi)合計(jì)籌得30多億港元。而他們的土地儲(chǔ)備也由上市輔導(dǎo)期時(shí)的400萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)至2007年8月的3300萬(wàn)平方米。
  富力管理層回憶,香港IPO時(shí)的規(guī)劃是2005年的銷售目標(biāo)是80億~85億元,其中北方地區(qū)45~50億元,廣州地區(qū)35億元。“而2006年銷售額可能達(dá)到100億到110億元,其中預(yù)計(jì)北方地區(qū)是70億元。”到了2010年及以后,“我們公司的目標(biāo)是300億~350億元之間(每年的銷售額),同時(shí)大概有25億~30億元的年租金收入。”
  這是富力第一次在公司目標(biāo)中明確提到租金回報(bào),張力說(shuō),這就是為什么富力從2004年開(kāi)始逐漸加大商業(yè)投資的分量的原因。但他沒(méi)提到的是,這一份在當(dāng)時(shí)內(nèi)陸房企中少見(jiàn)的商業(yè)規(guī)劃,也使境外投資者在對(duì)富力保持每年100%高速綜合增長(zhǎng)率同時(shí)仍能維持穩(wěn)健現(xiàn)金流的狀況建立信心,使其股價(jià)從2005年7月發(fā)行時(shí)的10.8港元上漲至2007年9月21日的復(fù)權(quán)價(jià)134.8元。
  2004年,富力的銷售額達(dá)到60億元,納稅3.96億元,相比五年前增加了10倍。2005年,其納稅額達(dá)到5.86億元,從這一年開(kāi)始,富力走上業(yè)績(jī)“核爆期”。
  2005~2007:A+H
  2005~2007年,富力開(kāi)始追趕內(nèi)陸房企領(lǐng)軍位置,規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)入成立以來(lái)的最快階段。
  2005年12月,富力榮獲國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“全國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力第一名”。到了2006年,富力成為內(nèi)陸第三家達(dá)到年銷售額超過(guò)百億元的房企,納稅額達(dá)到15.46億元,同比增加164%。
  2005~2007年,隨著樓價(jià)的日漸上漲,土地儲(chǔ)備越來(lái)越向巨頭手中集中,像富力這樣迅速崛起的巨頭,通過(guò)搶占更多的土地儲(chǔ)備、更多的市場(chǎng)份額,具備了更多的市場(chǎng)影響力。2005年中,富力在上市前的土地儲(chǔ)備只有400萬(wàn)平方米,在北京、廣州、天津三個(gè)地區(qū)發(fā)展。而到了2007年中期,富力的土地儲(chǔ)備已達(dá)到3300多萬(wàn)平方米,范圍涵蓋北京、廣州、天津、上海、江蘇、海南、成都、重慶、西安、惠州、太原等十多個(gè)地區(qū)。2005年,富力的旗下樓盤(pán)銷售均價(jià)只是5000余元/平方米。時(shí)至2007年中期,其銷售均價(jià)已達(dá)9780元/平方米,廣州區(qū)域的銷售均價(jià)已超過(guò)萬(wàn)元/平方米,其在廣州高端市場(chǎng)的影響力已足以撼動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的均價(jià)水平。
  富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示,隨著內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展高速增長(zhǎng),公司的盈利繼續(xù)保持樂(lè)觀預(yù)期,今年的銷售目標(biāo)為160億元。預(yù)計(jì)年內(nèi)可以完成發(fā)行A股再度融資,所得資金會(huì)繼續(xù)吸納土地儲(chǔ)備。而公司已將昔年的目標(biāo)上調(diào),預(yù)期至2010年公司的合約銷售額可達(dá)500億元,屆時(shí)500億元的合約銷售當(dāng)中,北京及廣州占60%,華東及西南地區(qū)占40%。
  富力董事長(zhǎng)助理陳志濠則表示:“重回A股一方面是因?yàn)閮?nèi)陸市場(chǎng)暢旺,時(shí)機(jī)比較容易把握,另一方面,富力也在為自己尋找一個(gè)更為廣闊的融資平臺(tái)。”而近三年內(nèi),即使面臨宏觀調(diào)控進(jìn)一步深化的趨勢(shì),富力仍然有信心繼續(xù)努力維持每年20%的純利率以及60%以上的綜合增長(zhǎng)率。至2010年,富力將有10個(gè)投資物業(yè)交付使用。其中北京及廣州地區(qū)約7個(gè),涵蓋酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等項(xiàng)目。預(yù)期2010年租金收益可達(dá)10億元,銷售額達(dá)到460億元。
  今年前7個(gè)月,富力就已經(jīng)實(shí)際繳稅16.89億元,超過(guò)2006年全年的實(shí)際繳付數(shù)額,預(yù)計(jì)今年繳稅額將達(dá)到31億元左右,相比三年前又增加近8倍。
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