作者單位：溧陽市不動產(chǎn)登記交易中心
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某工業(yè)企業(yè)的宗地已辦理建設(shè)用地使用權(quán)的抵押登記，該宗地上房屋正在建造之中，申請人需將該在建工程融資，在申請辦理不動產(chǎn)登記時，是按在建建筑物的抵押首次登記辦理呢，還是按建設(shè)用地使用權(quán)的抵押變更登記呢？按習慣思維操作，一般給其辦理在建建筑物的抵押首次登記。但筆者認為，在建工程是尚在建造中的房屋，是變化過程中的物，不動產(chǎn)作為一個整體，在建工程房屋建筑物為土地的附著物，土地因附著物變化而使其價值發(fā)生變化，所以，宗地上增加在建工程應(yīng)辦理抵押權(quán)變更登記較為合理。下面筆者就從以下幾個方面論述為何辦理抵押權(quán)變更登記，以及辦理中還需要注意哪些事項：
一、在建工程抵押登記的歷史
1997年，原建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（以下簡稱《抵押管理辦法》）首次提出在建工程抵押的概念，明確在建工程是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，而為償還貸款進行的擔保。由此可見，將在建工程作為抵押物時，首先是抵押人不能作為第三人為他人進行擔保，其次不能為其他性質(zhì)的債權(quán)進行擔保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔保。
2007年《物權(quán)法》規(guī)定了“正在建造的建筑物”可以設(shè)定抵押，理論界有人認為，此舉不應(yīng)該再加以限制。但此時房屋登記與土地登記仍然分開登記，建設(shè)部立法的本意，是使在建工程能通過抵押獲得繼續(xù)建造的資金，減少爛尾樓的出現(xiàn)，從而保障購買消費者利益等。如果以在建工程為第三人抵押，反而會增加爛尾樓的生成。作為當時的房屋登記機構(gòu)，還是按《抵押管理辦法》的這一規(guī)定辦理。
2008年建設(shè)部《房屋登記辦法》將抵押登記分為一般抵押登記、最高額抵押登記以及在建工程抵押。按這種區(qū)分，一般抵押登記和最高額抵押登記是按擔保的債權(quán)是否特定來區(qū)分的，而在建工程抵押是以抵押的標的物來區(qū)分的。由于當時房屋登記是單獨登記，與土地使用權(quán)是分開登記的，因而在建工程也只能按在建工程抵押登記來辦理。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，由于歷史慣性，各地登記機構(gòu)對在建工程抵押的把握仍然尺度不一，有的登記機構(gòu)審查內(nèi)容較多較為嚴格，而有的登記機構(gòu)審核較為寬松。
二、在建工程抵押的類型及審查內(nèi)容
1、土地使用權(quán)抵押視同地上建筑物一并抵押
《物權(quán)法》規(guī)定，以建筑物單獨抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)視為一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)單獨抵押的，該土地上的建筑物視為一并抵押。
以上案例中的工業(yè)用地一般為獨立基本單元，有其獨立基本單元編號，不管其上建造多少房屋建筑物、附著物，其獨立基本單元的性質(zhì)不會因此而改變。因些，在該宗地上建造房屋只是該宗地標的物的價值量發(fā)生變化，該宗地的基本單元并未變化。
若該宗地已辦理純土地使用權(quán)的抵押登記，其宗地又正進行建設(shè)，即可辦理因標的物價值量改變而導(dǎo)致抵押物價值變化的抵押權(quán)變更登記，若抵押物增值部分抵押給不同抵押權(quán)人，也只需辦理第二順位的土地使用權(quán)抵押登記。如果建設(shè)完成，因標的物物權(quán)發(fā)生變化，建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記導(dǎo)致抵押權(quán)變更的，這兩種變更登記可以一并辦理。
從以上分析，這一過程中，應(yīng)始終把建筑物作為土地的附著物，無需考慮在建工程抵押這種抵押登記類型。
2、審查在建工程抵押款用途等的必要性
原建設(shè)部《抵押管理辦法》中明確，在建工程是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，而為償還貸款進行的擔保。目的是使該項目順利完工，若使貸款應(yīng)用于該項目繼續(xù)建造資金可能也有些絕對。比如，建設(shè)單位有A、B兩個建設(shè)項目，為了更好使兩個項目都順利完工，企業(yè)計劃集中力量先將A項目完工，并將A項目出售后的款項再用于B項目，這樣就有可能先將B項目的貸款用于A項目完全也是合理的。
因此，登記機構(gòu)無需審查在建工程貸款用途及抵押雙方主體等：
一是貸款是企業(yè)自主的經(jīng)營需要，企業(yè)在民事活動中復(fù)雜的各種民事法律關(guān)系均為民事行為，其由民事主體承擔相應(yīng)民事責任；
二是《物權(quán)法》規(guī)定了“正在建造的建筑物”可以設(shè)定抵押，此舉不應(yīng)再加以限制，登記機構(gòu)只需根據(jù)法律規(guī)定依法行政；
三是貸款用途用于該項目繼續(xù)建造資金與項目完工也沒有必然聯(lián)系，購房消費者權(quán)益可以讓購房者選擇申請預(yù)售資金監(jiān)管，也可以通過明確告知抵押擔保情況及通過預(yù)告登記等方式來實現(xiàn)保障。
3、開發(fā)商在建工程辦理抵押的注意事項
開發(fā)商開發(fā)用地已辦理土地使用權(quán)抵押登記的，按理也應(yīng)遵循“土地使用權(quán)抵押視同地上建筑物一并抵押”這一原則。但與上述工業(yè)用地不同，工業(yè)用地一般為獨立基本單元，有其獨立基本單元編號，而開發(fā)用地在辦理土地抵押時一般以一件來登記的，但地塊竣工時即變更為多個獨立基本單元，恰恰其中可能有些基本單元辦理預(yù)告登記等情況，因而比工業(yè)用地獨立宗用地較為復(fù)雜。
如圖，某開發(fā)商取得C地塊的建設(shè)用地使用權(quán)，地塊已辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，地塊開發(fā)一幢五層房屋（以一幢為例，共15戶），當房屋建造至三層時，開發(fā)商準備申請三層房屋的在建工程抵押登記，其中有4戶（202、302、402、502）已辦理預(yù)售預(yù)告，住戶準備辦理預(yù)告登記。開發(fā)商申請辦理在建工程抵押，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)注意哪些事項：
（1）該登記仍可理解為建設(shè)用地使用權(quán)變更登記，土地使用權(quán)由原來一個基本單元變更為多個基本單元（15戶即15個基本單元），土地使用權(quán)抵押由原來一個基本單元整體抵押變更為多個基本單元抵押，只是考慮在建部分（一至三層）基本單元的抵押物價值應(yīng)考慮其投入。
（2）土地使用權(quán)由原來一個基本單元變更為多個基本單元，實際上是整個共用宗地的拆分，由于房屋尚未建造完成，宗地實際未真正拆分不動產(chǎn)物。申請人只需提供虛擬樓盤表、預(yù)測繪數(shù)據(jù)，并由此生成虛擬權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)。
（3）從在建工程抵押登記與預(yù)告登記的關(guān)系來分析，在建工程這一尚在建造房屋的物權(quán)并未成立，預(yù)告登記也是為保障將來取得物權(quán)，因而容易將在建工程抵押登記與預(yù)告登記混淆。
若將在建工程抵押登記的看成土地使用權(quán)抵押的變更登記，那么在建工程抵押登記與預(yù)告登記的區(qū)別也就顯而易見了。
（4）在建工程抵押既可以幢為基本單元，也可以套、層、間作為基本單元辦理。但為保障購房人預(yù)告登記的權(quán)利，建議以套、層、間作為基本單元提供預(yù)測繪數(shù)據(jù)并辦理相應(yīng)在建工程抵押登記，在辦理登記時，一般應(yīng)將已辦理預(yù)告登記的基本單元（圖中4戶）予以扣除。
另外，只要經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押后不動產(chǎn)單元也可設(shè)立預(yù)告登記。
（5）根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，在建建筑物抵押權(quán)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看。若抵押雙方當事人確認在建建筑物坐落及其建造等情況，并經(jīng)有權(quán)部門確認，登記機構(gòu)可以不到現(xiàn)場查看。
有人認為，到現(xiàn)場查看在建工程需要到達一定形象進度才能辦理抵押，這是沒有依據(jù)的。筆者認為，只要當事人認為抵押標的物的價值發(fā)生增值變化，直至在建工程完工后，均可辦理抵押變更登記。
4、在建工程是否轉(zhuǎn)本登記
根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的規(guī)定，在建建筑物竣工，辦理建筑物所有權(quán)首次登記時，當事人應(yīng)當申請將在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記。但如果理解宗地上增加在建工程為土地使用權(quán)抵押權(quán)變更登記的話，當在建工程建造完成，可以再次辦理抵押權(quán)變更登記，不過，這次抵押權(quán)變更登記可與房屋建造完成的不動作變更登記一并辦理。
三、總結(jié)
綜上所述，在土地上建造房屋，建造物為土地附著物，土地附著物的多少只是調(diào)整土地這一物的價值。對于這樣的在建工程抵押，我們可以理解為土地使用權(quán)抵押變更登記。在具體工作中，不動產(chǎn)登記機構(gòu)無需查驗在建工程繼續(xù)建造資金的貸款有途，也無需要查驗其是否為第三人擔保。但若是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在建工程抵押，我們需根據(jù)不動產(chǎn)基本單元考慮預(yù)測繪數(shù)據(jù)，厘清各種關(guān)系，確保權(quán)利人利益。
