5月18日，北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站今日掛出了12號招標出讓的房山兩地塊競標結(jié)果。北京建工集團以14.02億斬獲房山線長陽站8號地，折合樓面價7500/平米，創(chuàng)造了房山的新地王。而“老地王”萬科和中糧地產(chǎn)聯(lián)合體斬獲了另一地塊，即長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號地，成交價格9.83億，折合樓面價6223元/平米。
值此有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，該地王建成后的售價每平米不能低于15000元，而此時房山區(qū)的平均房價為每平米14000元左右?？梢娺@塊地王的誕生，拉動了房山的房價預(yù)期，讓這次房價調(diào)控又變得撲朔迷離。
細看北京地王的產(chǎn)生實際上并不為奇，如果依舊沿襲當前的房地產(chǎn)調(diào)控政策與經(jīng)濟政策，以下幾個根源還存在，在今后幾年乃至數(shù)年內(nèi)，不僅北京會繼續(xù)誕生地王，二三線城市也會不斷刷新地王記錄。
第一點：土地供給不足。首先看地王的產(chǎn)生，都是多個房企爭搶競價的結(jié)果。我們看09年各地地王，都存在幾個共性，一是周邊區(qū)域已經(jīng)無地可供，二是周邊有地不供，三是當?shù)禺a(chǎn)房地產(chǎn)都異?；钴S，四是當?shù)囟鄶?shù)開發(fā)商旗下的地塊不多。在不斷放大的市場預(yù)期下，未來可供房源與市場相比已經(jīng)捉襟見肘，因此才會在市場供給規(guī)模就是利潤的前提下，瘋狂搶地。而地方政府始終是以一塊地分成數(shù)塊的方式進行招拍掛出讓，不僅不一次拍出，反而始終保持低于市場需求預(yù)期的限量供給，正是這樣的土地供給方式，造成了開發(fā)商瘋狂搶地的現(xiàn)象發(fā)生?？梢姷赝醍a(chǎn)生的第一根源是土地供給不足。
第二點：經(jīng)濟政策寬松，流動性過大。此前數(shù)年的經(jīng)濟增長始終是依靠加大貨幣投放來完成的，因此造成數(shù)年間的物價飛速上漲，在CPI與PPI數(shù)據(jù)始終被保持沒有通脹發(fā)生的情況下，隱性通脹實際上是在逐年走高，而大宗商品價格就是通脹的最好印證。通脹下貨幣貶值速度加快，自然將有投資需求與財產(chǎn)保值需求的資本帶入房地產(chǎn)，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場需求旺盛的現(xiàn)狀，自然而然的對土地需求規(guī)模逐漸加大。
第三點：城市化進程的加速。雖然當前房地產(chǎn)投資與投機群體瘋狂購房的原因是固定資產(chǎn)可以升值獲利或保值，但是房地產(chǎn)的最終支撐依舊是城市化人群，盡管當前城市化人群的收入與消費力都無法對房地產(chǎn)起到支撐作用，但是居住需求的規(guī)模還在逐漸放大，按京滬穗深等地每年的人口增長速度看，即使其中有5%人群可以達到購房收入，在土地限制供給導(dǎo)致商品房市場供給有限的情況下，也會消化掉每年新建商品住房規(guī)模的60%以上，其余40%在炒家與開發(fā)商手中捂盤，可以繼續(xù)推高房價獲利。此前我們所看到的7成房產(chǎn)被投資群體買走實際上就是一種變相捂盤行為，是資本利用壟斷市場來制造恐慌推動房價。
第六點：財政需求。眾所周知當前房地產(chǎn)業(yè)是地方的財政支柱，在當前外部經(jīng)濟環(huán)境惡劣，出口業(yè)世風(fēng)日下的時代，無論地方經(jīng)濟還是地方就業(yè)，都需要投資帶動，而自從分稅制之后財政政策與基礎(chǔ)建設(shè)等方面就出現(xiàn)了本末倒置的現(xiàn)象，財政中中央政府拿得多，地方政府拿的少，而城市建設(shè)與社會投資是中央政府管得少，地方政府責(zé)任多，地方政府的融資平臺業(yè)正是因此而迫不得已才發(fā)展出來的，那么在地方政府財政赤字與融資平臺負債率，加在一起相傳已經(jīng)超過10萬億大多的情況下，地方政府唯一的財政依賴房地產(chǎn)業(yè)，斷然無法從政府需求中廢除，因此才會出現(xiàn)中央調(diào)控嚴厲，地方打折執(zhí)行的現(xiàn)象，只要這種現(xiàn)象不改，房價未來預(yù)期就存在上揚，而開發(fā)商敢制造地王也正源于此。
到最后表面看地王是開發(fā)商造出來的，實則是地方政府造出來的，如果再繼續(xù)深究，那就是中央政府造出來的。地王的產(chǎn)生主要來自于制度問題，腐敗只算是一個現(xiàn)象，真實原因一是制度導(dǎo)致的地方與中央財政分配不公，二是政府臃腫，需要的開支與利益需求過大，最終都只能把手伸向民生，而房地產(chǎn)正是這個竊取民間財富的工具。
