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六大原因催生北京地王

5月18日,北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站今日掛出了12號招標出讓的房山兩地塊競標結(jié)果。北京建工集團以14.02億斬獲房山線長陽站8號地,折合樓面價7500/平米,創(chuàng)造了房山的新地王。而“老地王”萬科和中糧地產(chǎn)聯(lián)合體斬獲了另一地塊,即長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號地,成交價格9.83億,折合樓面價6223元/平米。 

值此有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,該地王建成后的售價每平米不能低于15000元,而此時房山區(qū)的平均房價為每平米14000元左右??梢娺@塊地王的誕生,拉動了房山的房價預(yù)期,讓這次房價調(diào)控又變得撲朔迷離。 

細看北京地王的產(chǎn)生實際上并不為奇,如果依舊沿襲當前的房地產(chǎn)調(diào)控政策與經(jīng)濟政策,以下幾個根源還存在,在今后幾年乃至數(shù)年內(nèi),不僅北京會繼續(xù)誕生地王,二三線城市也會不斷刷新地王記錄。 

第一點:土地供給不足。首先看地王的產(chǎn)生,都是多個房企爭搶競價的結(jié)果。我們看09年各地地王,都存在幾個共性,一是周邊區(qū)域已經(jīng)無地可供,二是周邊有地不供,三是當?shù)禺a(chǎn)房地產(chǎn)都異?;钴S,四是當?shù)囟鄶?shù)開發(fā)商旗下的地塊不多。在不斷放大的市場預(yù)期下,未來可供房源與市場相比已經(jīng)捉襟見肘,因此才會在市場供給規(guī)模就是利潤的前提下,瘋狂搶地。而地方政府始終是以一塊地分成數(shù)塊的方式進行招拍掛出讓,不僅不一次拍出,反而始終保持低于市場需求預(yù)期的限量供給,正是這樣的土地供給方式,造成了開發(fā)商瘋狂搶地的現(xiàn)象發(fā)生??梢姷赝醍a(chǎn)生的第一根源是土地供給不足。 

第二點:經(jīng)濟政策寬松,流動性過大。此前數(shù)年的經(jīng)濟增長始終是依靠加大貨幣投放來完成的,因此造成數(shù)年間的物價飛速上漲,在CPI與PPI數(shù)據(jù)始終被保持沒有通脹發(fā)生的情況下,隱性通脹實際上是在逐年走高,而大宗商品價格就是通脹的最好印證。通脹下貨幣貶值速度加快,自然將有投資需求與財產(chǎn)保值需求的資本帶入房地產(chǎn),從而引發(fā)房地產(chǎn)市場需求旺盛的現(xiàn)狀,自然而然的對土地需求規(guī)模逐漸加大。 

第三點:城市化進程的加速。雖然當前房地產(chǎn)投資與投機群體瘋狂購房的原因是固定資產(chǎn)可以升值獲利或保值,但是房地產(chǎn)的最終支撐依舊是城市化人群,盡管當前城市化人群的收入與消費力都無法對房地產(chǎn)起到支撐作用,但是居住需求的規(guī)模還在逐漸放大,按京滬穗深等地每年的人口增長速度看,即使其中有5%人群可以達到購房收入,在土地限制供給導(dǎo)致商品房市場供給有限的情況下,也會消化掉每年新建商品住房規(guī)模的60%以上,其余40%在炒家與開發(fā)商手中捂盤,可以繼續(xù)推高房價獲利。此前我們所看到的7成房產(chǎn)被投資群體買走實際上就是一種變相捂盤行為,是資本利用壟斷市場來制造恐慌推動房價。

第四點:政策扶植。雖然我們最近幾年總能看到房地產(chǎn)調(diào)控政策,尤其在今年不斷看見遏制部分城市房價上漲過快的口號,但是最重要的一句“大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”卻一直被大眾所忽視,按當前經(jīng)濟形勢看,政府為什么09年要保八?09年依靠什么來完成的保八?今年的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與09年有什么變化沒有?這都是房地產(chǎn)業(yè)面臨的關(guān)鍵問題,在政府無法擺脫房地產(chǎn)依賴癥的情況下,地方融資平臺與中央政府債務(wù)高達15.7萬億雖然不是太大問題,但是如果喪失房地產(chǎn)這根財政支柱,那么經(jīng)濟增長就將不復(fù)存在。因此,開發(fā)商心中的預(yù)期是政府不會拋棄房地產(chǎn)業(yè),所以對臨時性調(diào)控雖有恐慌,也同樣對未來預(yù)期看好。
 
第五點:房地產(chǎn)腐敗。剛剛傳來黃光裕被罰金6億沒收資產(chǎn)2億,判刑14年的消息,從這一消息可以看出一個問題,縱使黃光裕是個倒霉蛋,也罪不該誅,但是為何罰金與刑期都與普通人違法量刑相比很輕?主要原因就是黃光裕的涉案范圍之廣,牽涉人群之大,輕判黃光裕的直接原因就是許多刑不能量,許多人不能辦!同理可見,房地產(chǎn)業(yè)利益鏈上的螞蚱與黃光裕案相比可謂是駱駝比牛毛,大巫見小巫。我們時常看到各地方官員與開發(fā)商同進同出把酒言歡,試問這是為何?難道其中沒有利益關(guān)系嗎?再者,全國的商品房最大買家是誰?答案很肯定是公務(wù)員,也只有公務(wù)員的房屋持有數(shù)比例最高,這群人的利益在房地產(chǎn)業(yè)上來講是絕對不可動搖的,他們不僅占有規(guī)模龐大的商品房資源,還占有絕大部分的經(jīng)濟適用房使用權(quán),所謂發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),多年來只是在不斷滿足這一群體的欲望膨脹而已,只有滿足了他們才會輪得到普通百姓,經(jīng)濟適用房就是這一結(jié)論的最好證明。因此,這群人的資產(chǎn)保值期望下,房價調(diào)控一定是步履維艱。 

第六點:財政需求。眾所周知當前房地產(chǎn)業(yè)是地方的財政支柱,在當前外部經(jīng)濟環(huán)境惡劣,出口業(yè)世風(fēng)日下的時代,無論地方經(jīng)濟還是地方就業(yè),都需要投資帶動,而自從分稅制之后財政政策與基礎(chǔ)建設(shè)等方面就出現(xiàn)了本末倒置的現(xiàn)象,財政中中央政府拿得多,地方政府拿的少,而城市建設(shè)與社會投資是中央政府管得少,地方政府責(zé)任多,地方政府的融資平臺業(yè)正是因此而迫不得已才發(fā)展出來的,那么在地方政府財政赤字與融資平臺負債率,加在一起相傳已經(jīng)超過10萬億大多的情況下,地方政府唯一的財政依賴房地產(chǎn)業(yè),斷然無法從政府需求中廢除,因此才會出現(xiàn)中央調(diào)控嚴厲,地方打折執(zhí)行的現(xiàn)象,只要這種現(xiàn)象不改,房價未來預(yù)期就存在上揚,而開發(fā)商敢制造地王也正源于此。 

到最后表面看地王是開發(fā)商造出來的,實則是地方政府造出來的,如果再繼續(xù)深究,那就是中央政府造出來的。地王的產(chǎn)生主要來自于制度問題,腐敗只算是一個現(xiàn)象,真實原因一是制度導(dǎo)致的地方與中央財政分配不公,二是政府臃腫,需要的開支與利益需求過大,最終都只能把手伸向民生,而房地產(chǎn)正是這個竊取民間財富的工具。

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