持續(xù)的高樓價引來了民眾的不滿聲，兩會期間有關(guān)房地產(chǎn)的提案更占據(jù)了提案數(shù)量的“半壁江山”，可見居住問題矛盾的突出。為實(shí)現(xiàn)居者有其屋，在今年的政府工作報告中提出，繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，并將該工程列在了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”措施的首位，并提出中央擬安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元。計(jì)劃2010年將新增保障性住房300萬套 各類棚戶區(qū)改造280萬戶。
一系列措施以后，我們似乎已經(jīng)已經(jīng)看到中央對解決當(dāng)前住房問題的辦法，起碼是已經(jīng)有了一個明確的基本方向。即中高端收入家庭、購房投資需求的均通過完全的市場化進(jìn)行調(diào)節(jié)，市場供求關(guān)系決定最終的價格，政府爭取在日后盡量少直接干預(yù)市場行為。另一方面低需要保障的收入家庭，通過廉租房為代表的保障性住房公共產(chǎn)品滿足其最基本的居住需求。而介于兩者之間的中等收入家庭，則部分通過商品房市場，部分通過保障性住房進(jìn)行滿足。過渡階段，政府會通過限制套型面積，間接增加供應(yīng)套數(shù)，同時降低單元總價，最終實(shí)現(xiàn)部分商品房也參與到滿足中等收入家庭的購房需求。國家這一政策有效率優(yōu)先，兼顧公平的思路。想法是好的，但作為夾心階層的保障性住房產(chǎn)品(限價房、經(jīng)濟(jì)適用房)自推出便一直備受爭議。而其爭議點(diǎn)主要有：
一、分配不公的半公共產(chǎn)品
如何界定何種對象有權(quán)利購買各種保障性住房爭議最大。在某種程度上它既然抹去了效率優(yōu)先——干得好的要買貴的，干得不好反而可以買便宜的。也喪失了兼顧公平——對于收入相同但已經(jīng)購買了商品房的家庭不公。
同樣的勞動者，4000元月收入的必須去買12000元的昂貴的商品房，2000月收入的可以買6000元的價格低廉的經(jīng)濟(jì)適用房和限價房。以廣州為例，今年首批限價房其最高限價僅6375元/平，而周邊普通商品房樓價在9000～15000元之間，限價房的單價整整比周邊商品房低了一半以上。這里出現(xiàn)了兩個問題：一是保障低收入群體是否會最終變成了鼓勵落后?二是工作積極收入較高的，被迫買商品房后最終比低收入家庭背負(fù)更重的住房債務(wù)負(fù)擔(dān)，最終成為比困難戶更困難家庭。這對積極工作的一方是重大的打擊。另外，即便是收入條件同等且都應(yīng)該享受購買保障性住房的群體，一部分人先進(jìn)入商品房市場的人就得月月高價供樓，而后購房的則有機(jī)會可以少花大筆錢住同樣的房子。
需要強(qiáng)調(diào)的是，經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等產(chǎn)品均附帶產(chǎn)權(quán)出售，其實(shí)質(zhì)是全體納稅人的錢讓一小部分人分享，所以限價房、經(jīng)濟(jì)適用房除了解決居住問題以外，還屬于財富再分配問題，而當(dāng)前的分配制度也存在著明顯的缺憾。
從另外一個角度考慮，帶產(chǎn)權(quán)保障性住房是全社會納稅人為極少數(shù)人“幸運(yùn)兒”買單，更多的抽簽不中的買不到保障房“倒霉一族”，仍然只能購買昂貴的商品房。更倒霉的是他們作為普通納稅人，已經(jīng)把一部分錢“捐獻(xiàn)”給了那些中簽的“幸運(yùn)兒”先享受起來。
二、標(biāo)準(zhǔn)太高，惹“富人”惦記
漂亮的保障性住房可能最終保障不了需要保障的人群，正因?yàn)樗炼伊畠r，所以吸引了大量“富人”開始消尖腦袋想辦法也“申請”一套帶產(chǎn)權(quán)的保障性住房。我認(rèn)為當(dāng)前保障性住房產(chǎn)品設(shè)計(jì)即管理上存在以下三大問題。
1、 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)太高
當(dāng)前幾乎所有城市的保障性住房和普通商品并沒有太大區(qū)別，都有時尚的外立面，花園式小區(qū)，不少更是每套都帶入戶花園，基本都還設(shè)有車位……。相關(guān)的政府官員更將此豪華的保障性住房作為政績對外展示，殊不知是大錯特錯。正因?yàn)楸Ｕ闲宰》刻廊A，品質(zhì)和商品房相當(dāng)，而價格又便宜許多，才讓一些“富人”把手伸向保障房，如果產(chǎn)品品質(zhì)本身就存在差異，沒有車位，環(huán)境稍次等。“富人”便不會惦記保障性住房的主意了。所以保障性住房的品質(zhì)應(yīng)該和普通商品房有區(qū)別，而且區(qū)別是明顯的。保障房體系內(nèi)各種產(chǎn)品之間也應(yīng)該存在差別，經(jīng)適房應(yīng)該比限價房差，廉租房應(yīng)該比公租房差。
2、 套型面積過大
保障性住房是解決中低收入家庭基本居住問題的，屬于過渡型產(chǎn)品，如果家庭收入提高了，就應(yīng)該鼓勵其購買更高檔的商品房提高居住質(zhì)量。目前我們保障性住房的面積偏大，部分的確更蓋起來100、200平米的保障房。大套型保障房既容易引起違法現(xiàn)象，也讓得房率降低，讓可以受惠的需要保障的家庭數(shù)量減少。所以保障房應(yīng)該全部設(shè)為小套型產(chǎn)品，最多不應(yīng)該超過60平米的兩房單元，小的單間即可。若困難家庭人口多的，多分一套即可。雖然略有不方便，但起碼可以防止“富人”的惦記。
3、 違法成本太低
“富人”住保障性住房，條件改善了廉租房租戶不肯搬出等都是要受到處罰的，他們搶占了社會資源，使得需要保障的人反而得不到保障。但為什么這種顯現(xiàn)屢禁不止呢?原因就是違法成本太低，即便是發(fā)現(xiàn)了，也沒有什么傷筋動骨的處罰措施。所以應(yīng)該對這種顯現(xiàn)現(xiàn)象予以嚴(yán)懲、重罰，特別是針對經(jīng)濟(jì)利益方面。
大力提倡“限價房”“經(jīng)濟(jì)適用房”的專家們的理由是，香港、新加坡等高樓價的發(fā)達(dá)城市都為市民提供大量的類似產(chǎn)品，都比較成功地解決了城市化所帶來的高房價，并由高房價引發(fā)的居住矛盾。所以他們認(rèn)為上面的若干問題或者都僅僅是管理制度上的問題，若管理制度完善，此類漏洞便可以彌補(bǔ)，所以這類帶產(chǎn)權(quán)的保障性住房制度還是適合我們當(dāng)前國情的。
對于上述觀點(diǎn)，我個人認(rèn)為。要實(shí)現(xiàn)公平、公正則需要一個強(qiáng)大的、完善的、有力的社會制度。在區(qū)域不大，人口不多，制度相對健全的新加坡，香港等地推行此類住宅自然能收到效果。而我國現(xiàn)階段還沒有這樣一個強(qiáng)大的制度足以解決分配過程中所可能出現(xiàn)的問題的管理制度，所以才導(dǎo)致了屢見不鮮的開豪華轎車住經(jīng)適房等一系列不公平，不合理的情況。而一個制度建設(shè)與完善并不是一朝一夕能夠完成的，更何況我國是地廣人稠，區(qū)域之間存在嚴(yán)重的發(fā)展不平衡。在沒有強(qiáng)大制度支撐的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等產(chǎn)品的大量推出，勢必造成不公平，由于公平問題也可能引起一些新的社會矛盾，所以當(dāng)下并不應(yīng)該大規(guī)模推進(jìn)帶產(chǎn)權(quán)的保障性住房。
三、 完善租賃市場，解決中等收入家庭居住過渡問題
中高端收入家庭、購房投資需求的均通過完全的市場化進(jìn)行調(diào)節(jié)，低收入家庭通過廉租房為代表的保障性住房公共產(chǎn)品滿足其最基本的居住需求。這兩方面基本不存在太多的爭議，而中等收入家庭可以通過長時間的家庭積蓄，當(dāng)具備一定購買力后可以選擇購買普通商品房。所以現(xiàn)在問題的焦點(diǎn)主要集中在：中等收入家庭如何解決在儲蓄能力達(dá)到購買商品住宅之前的居住問題的解決。
帶產(chǎn)權(quán)的保障性住房有諸多不合理且難以解決的矛盾前邊已有論述。這批中等收入家庭由“無房“到”有房“應(yīng)該如何過渡呢?
其實(shí)完全可以通過租賃市場解決住房問題。此前一直有不少物業(yè)投資分析的觀點(diǎn)認(rèn)為：當(dāng)前房地產(chǎn)市場租售回報太低，大部分地區(qū)都租金年回報不足3%，諸如京、滬、穗、深等房價高企的城市，其年租金回報率均在2.5%左右，不少地區(qū)更是低至1%～2%之間，這正說明是租房住比買房住劃算，租房相當(dāng)?shù)谋阋?。所以?yīng)該鼓勵過渡階段的中等收入家庭選擇對儲蓄要求更低的，性價比更高的租賃市場解決購房前的住房問題。
但當(dāng)前許多家庭不選擇租房主要原因有兩點(diǎn)：一是法律對租戶保障不足，在中國，如果沒有屬于自己的房子，就沒有家的感覺。心里就不踏實(shí)，隨時會做夢房東有加租金或自己一家人被房東趕出家門，拿著大包小包坐在馬路邊上。二是戶口問題的影響，沒有房子，落不了戶，不能落戶問題一大堆，子女讀書問題最突出。
以上兩個問題當(dāng)中，法律對租戶保障不足比較容易解決。在德國，政府法律對租房者權(quán)益的保障非常完善。如果租房者沒錢支付房租，房主無權(quán)將其趕出去，必須上法庭，并提供證據(jù)證明租房者確實(shí)沒有足夠收入，才能在法官的監(jiān)督下解除房屋租賃合同并等承租人有了下一個住所后執(zhí)行。在美國，法律也保障處于弱勢的租戶群體，并有專門解決住房租賃糾紛的行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、幫助租戶獲得其合法利益。所以這些發(fā)達(dá)資本主義國家大量人口都選擇更靈活自由的租房生活方式。特別是事業(yè)處于發(fā)展階段的年輕人，過早定居某地并不利于其長期發(fā)展，租房絕對是效率更高的選擇。
另一方面，外地務(wù)工人員子女就讀等一系列不合理的戶口限制問題早有批評與建議取消的聲音。人有選擇自由流動，自由選擇生活地的權(quán)利。所以戶籍制度改革本身也都是一個遲早的事情，若這個問題也解決掉，則租房已經(jīng)完全可以中等收入家庭居住過渡的問題.
如果租房都能帶給我們一個家的安全感，誰還會愿意天價排隊(duì)購房?那時候的住宅作為一種純粹的資產(chǎn)，任由他的價格在市場如何折騰也無傷大雅了。所以完善租賃市場的管理可能是比大量提供帶產(chǎn)權(quán)的保障性住房更有利于解決當(dāng)前高房價所帶來的一系列困擾。
