□金瑋

    在二手房買賣過程中，當(dāng)委托購房者與一家房產(chǎn)中介公司簽署求購房屋的 《看房確認書》后，卻又另行委托了另一家房產(chǎn)中介公司提供房產(chǎn)交易居間服務(wù)，并成功進行了房產(chǎn)交易。

    在該委托購房者與第一家房產(chǎn)中介公司簽署的具備房屋居間合同性質(zhì)的 《看房確認書》中，購房者的 “跳單”行為是否屬于違約？當(dāng)事人的“跳單”行為又應(yīng)當(dāng)如何被認定？

    承辦過多起房屋居間合同糾紛案件的黃浦區(qū)法院法官在接受記者采訪時表示， “跳單”違約行為的具體認定過程中，應(yīng)考量中介公司是否履行中介服務(wù)，委托人是否利用中介公司提供的信息跳開中介公司與出賣人訂立合同，以及委托人有無惡意逃避支付傭金義務(wù)等行為。

買家“跳單”被指違約發(fā)生爭議雙方打官司

    位于黃浦區(qū)保屯路某弄內(nèi)的一套房屋原為單先生所有。年前，單先生委托某房產(chǎn)中介公司以47.5萬元出售，傭金為實際成交價的1％。幾天后，房產(chǎn)中介公司便領(lǐng)著有購房打算的徐先生上門實地看房，并在看房完畢后，與徐先生簽訂了《看房確認書》一份，約定徐先生委托某房產(chǎn)中介公司居間購房，房產(chǎn)中介公司提供系爭房屋并帶徐先生實地看房，看房后若成交，傭金為實際成交價的1％；另外還約定徐先生在看房后六個月內(nèi)，不得私下成交或利用某房產(chǎn)中介公司的信息、機會另行委托他人居間成交，否則構(gòu)成違約，應(yīng)支付相當(dāng)于傭金數(shù)額的違約金。

    之后，在某房產(chǎn)中介公司居間下，單先生、徐先生、某房產(chǎn)中介公司簽訂《房屋置換 （轉(zhuǎn)讓）中介代辦手續(xù)協(xié)議》，以47.3萬元成交，房屋置換手續(xù)由某房產(chǎn)中介公司辦理，單先生、徐先生各自支付某房產(chǎn)中介公司傭金4730元。徐先生當(dāng)場支付定金2萬元，其中1.5萬元交給單先生、其余5000元由某房產(chǎn)中介公司保管。就在簽署協(xié)議后的第二天，單先生由于買房事宜未及時落實而反悔，表示不再出售涉案房屋，提出不再履行合同，并退還徐先生定金1.5萬元，某房產(chǎn)中介公司當(dāng)日將5000元退還徐先生。

    然而就在不久之后，單先生委托另一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所掛牌出售其名下位于保屯路某號的房屋，掛牌價為48萬元。不久，徐先生便通過這家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所與單先生簽訂房地產(chǎn)居間合同和上海市房地產(chǎn)買賣合同，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為48萬元，徐先生支付房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所傭金4800元，單先生不支付傭金。

    徐先生在取得原屬單先生名下的房屋產(chǎn)權(quán)證的當(dāng)日，還向先前一家房產(chǎn)中介公司支付了傭金4800元。然而，該房產(chǎn)中介公司卻認為，其帶徐先生看房后，徐先生利用其房源信息另行委托他人居間成交，系跳單行為，構(gòu)成違約，要求徐先生支付違約金4800元。

購房者行為不構(gòu)成違約房產(chǎn)中介公司被判敗訴

    法院審理后認定，徐先生與某房產(chǎn)中介公司簽訂的《看房確認書》符合居間合同的法律特征，具備居間合同的主要條款，可認定為居間合同。

    法院認為， 《看房確認書》中約定 “徐先生在看房后六個月內(nèi)，不得私下成交或利用該房產(chǎn)中介公司的信息、機會另行委托他人居間成交，否則構(gòu)成違約，應(yīng)支付相當(dāng)于傭金數(shù)額的違約金。”此處的違約行為是指委托人以逃避支付傭金為目的的不正當(dāng)交易行為，旨在保護中介公司作為居間人依法應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益，并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認定為有效。單先生與徐先生簽訂房屋置換（轉(zhuǎn)讓）協(xié)議后，單先生單方違約，并提出解除合同，某房產(chǎn)中介公司將定金交還徐先生，應(yīng)當(dāng)視為同意解除合同。

    而徐先生在合同的履行過程中遵守了誠實信用的原則，在該房產(chǎn)中介公司同意解除房屋置換 （轉(zhuǎn)讓）協(xié)議并退還定金的情況下通過其他中介公司再次與單先生簽訂房屋買賣合同，成交價格高于47.3萬元，且在某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間成功后，徐先生并未逃避支付傭金，而是按約向某房產(chǎn)中介公司支付了全額傭金4800元，因此徐先生的行為不構(gòu)成違約。

    據(jù)此，黃浦區(qū)法院根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定判決駁回某房產(chǎn)中介公司要求徐先生支付違約金4730元的訴訟請求。

法官說法

    承辦過多起房屋居間合同糾紛案件的黃浦區(qū)法院陳建勇法官向記者坦言，當(dāng)下二手樓市中，買賣雙方通過中介公司進行房地產(chǎn)交易已成為一種普遍方式，賣方找多家中介公司掛牌、買方找多家中介公司看房的情形也相當(dāng)普遍。本案即是因多家中介公司參與同一房屋居間交易而引起的傭金請求權(quán)糾紛。

    陳建勇法官指出，此類糾紛的爭議多集中在以下三點：一、客戶與中介公司簽訂的類似 《房地產(chǎn)求購確認書》合同的法律性質(zhì)如何認定；二、 《房地產(chǎn)求購確認書》中的規(guī)避 “跳單”條款是否有效；三、客戶就同一房屋與一家中介公司居間交易的行為是否對其他中介公司構(gòu)成違約。

《看房確認書》的法律性質(zhì)

    “合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。”陳建勇法官表示，居間人的義務(wù)是向委托人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人的義務(wù)是在居間人促成合同訂立后向其支付居間報酬或傭金。

    陳建勇法官指出，本案中，徐先生到某房產(chǎn)中介公司表示買房的意愿，該房產(chǎn)中介公司向徐先生提供房源信息，并帶徐先生實地看房，看房后雙方簽訂 《看房確認書》，明確約定：徐先生愿委托該房產(chǎn)中介公司居間購房，并由該房產(chǎn)中介公司帶其實地驗看涉案房屋，提供購房媒介服務(wù)，傭金為房屋實際成交價的1%。該確認書符合 《合同法》規(guī)定的居間合同的法律特征，具備居間合同的主要條款，應(yīng)認定為居間合同。

規(guī)避“跳單”條款的效力

    陳建勇法官告訴記者，在居間法律關(guān)系中，居間人是為委托人服務(wù)的，這種服務(wù)表現(xiàn)為報告訂約的機會或者提供訂約的媒介，其目的在于通過居間活動取得傭金。但是，在房地產(chǎn)中介市場上，存在委托人“跳單”行為，如中介公司帶看房或介紹買賣雙方認識后，買賣雙方為不付傭金而私下成交，或者手拉手到另一家中介公司成交而達到少付傭金的目的。為了防止委托人“跳單”的不誠信行為，中介公司擬定的合同中多列明規(guī)避“跳單”條款，常見的條款內(nèi)容即本案違約條款：徐先生在看房后六個月內(nèi)，不得私下成交或利用某房產(chǎn)中介公司的信息、機會另行委托他人居間成交，否則構(gòu)成違約，應(yīng)支付相當(dāng)于傭金數(shù)額的違約金。

    關(guān)于規(guī)避 “跳單”條款的效力，一種意見認為，該條款并非格式合同，不存在合同法規(guī)定的無效情形，應(yīng)為合法有效；另一種意見認為， 《看房確認書》系中介公司擬定的格式條款，中介公司只要帶委托人看了房，無需提供其他媒介服務(wù)，即可取得傭金，該條款明顯加重了對方的責(zé)任，免除了自己的責(zé)任，應(yīng)認定為無效。

    陳建勇認為，上述兩種意見均有不妥之處。 《合同法》第39條第二款規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款”。根據(jù)本市房地產(chǎn)中介市場交易習(xí)慣，類似 《房地產(chǎn)求購確認書》或 《看房確認書》的合同通常是中介公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并且就條款內(nèi)容在訂立時未與對方協(xié)商，因此應(yīng)認定為格式條款。 《合同法》第40條規(guī)定： “提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”。但該類條款是關(guān)于客戶跳開中介公司的違約責(zé)任條款，并不是指中介公司只要帶委托人看了房，無論成交與否，中介公司均可獲取居間傭金，而是指中介公司履行帶看房的報告義務(wù)后，委托人如有惡意逃避傭金支付行為的，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于傭金的違約金。該條款旨在保護中介公司作為居間人依法應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益，并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，故應(yīng)認定為有效。

“跳單”違約行為的認定

    “《合同法》第426條、第427條規(guī)定：居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。”陳建勇法官同時也表示，如果任由委托人看房后跳開中介公司，逃避支付傭金的約定義務(wù)，則對居間人顯屬不公平。 “在該類案件中，違約行為是指委托人以惡意逃避支付傭金為目的的不正當(dāng)交易行為。根據(jù) 《合同法》第45條第二款規(guī)定 ‘當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。’如果委托人為了不交或少交傭金而不正當(dāng)?shù)刈柚箓蚪鹬Ц稐l件成就，視為條件已成就，委托人應(yīng)向居間人支付傭金。”

    陳建勇法官坦言，關(guān)于本案被告徐先生是否構(gòu)成違約，一種意見認為，根據(jù)系爭違約調(diào)控，徐先生雖未與出賣方私下成交，但某房產(chǎn)中介公司向其提供了房源信息，徐先生另行委托某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間成交，應(yīng)認定其行為構(gòu)成違約；另一種意見認為，系爭房源信息并非某房產(chǎn)中介公司獨家壟斷，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所利用自有的房源信息居間促成合同訂立，且徐先生已向某房產(chǎn)中介公司支付了房屋成交價1%的全額傭金，因此不應(yīng)認定為違約。

    法院在審判過程中則基本采納第二種意見， “跳單”違約行為的認定應(yīng)滿足三個條件： （1）中介公司提供了房源信息或成交機會，并且積極履行媒介服務(wù)；（2）委托人利用該信息、機會與出賣方私下成交或另行委托他人居間成交； （3）委托人主觀上存在逃避支付傭金的惡意。

    陳建勇法官表示，本案中，單先生先委托某房產(chǎn)中介公司出售房屋，與徐先生簽訂房屋置換 （轉(zhuǎn)讓）協(xié)議，后單先生提出解約，在某房產(chǎn)中介公司同意后委托某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所掛牌售房，因此，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所合法地占有涉案房屋的房源信息。單先生提出解除合同后，某房產(chǎn)中介公司將保管的定金交還徐先生，應(yīng)當(dāng)視為同意解除合同，某房產(chǎn)中介公司并未完成與徐先生約定的代辦房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)服務(wù)。之后單先生再次在其他中介公司掛牌出售，徐先生以高于原定價格購買，且在某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間成功后，徐先生按約支付了全額傭金，不存在逃避支付傭金的不正當(dāng)目的。

    因此，徐先生的行為不構(gòu)成違約。某房產(chǎn)中介公司認為，只要中介公司帶委托人看了房，委托人與出賣人不經(jīng)該中介公司而訂立合同即構(gòu)成跳單。照此理解，除非中介公司與委托人形成獨家委托關(guān)系，否則在出賣人于多家中介公司掛牌銷售房屋的情形下，中介公司在履行實地查看的居間義務(wù)后無需積極促成合同訂立，只要靜待其他中介公司促成合同訂立，即可坐收相當(dāng)于傭金的違約金。而委托人在未委托獨家代理的情況下，對參與交易過程但未促成合同成立的中介公司均需支付成交價1%的傭金，可能導(dǎo)致其支付雙倍甚至多倍傭金的結(jié)果，這明顯加重了委托人的責(zé)任，顯失公平。因此，某房產(chǎn)中介公司的主張未被法院采納。