一、
（一）
（2015）遼審一民申字第585號(hào)：孫某與甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理了預(yù)告登記。后甲公司將該房屋出售給梁某并實(shí)際交付。孫某起訴繼續(xù)履行合同。再審裁判：因甲公司將涉案房屋另行出售給梁某且梁某已實(shí)際使用該房屋，且甲公司又明確表示不同意繼續(xù)履行案涉合同，法院認(rèn)定合同不能繼續(xù)履行，符合法定解除條件。評(píng)論：此裁判值得商榷，預(yù)告登記可排除之后的物權(quán)變動(dòng)。
（二）
2015吉民一終字第24、27號(hào)：尚某、姜某分別與甲公司先簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理了預(yù)告登記。后常某與甲公司因合同糾紛申請(qǐng)查封了上述房產(chǎn)，強(qiáng)制執(zhí)行中尚某、姜某異議，常某提起異議之訴，法院以預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)可以對(duì)抗第三人駁回了常某的異議之訴。
2015豫法民二終字第5號(hào)：牛某與甲公司簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理了預(yù)告登記，后發(fā)生糾紛仲裁，裁決認(rèn)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效并繼續(xù)履行。后該預(yù)告登記撤銷。之后，張某將其從甲公司處購(gòu)買(mǎi)的房屋轉(zhuǎn)讓給王某。牛某就仲裁裁決向法院申請(qǐng)執(zhí)行，執(zhí)行法院辦理了房產(chǎn)預(yù)售登記。王某的異議被駁回。遂起訴請(qǐng)求確認(rèn)其所有權(quán)并停止執(zhí)行。
一審法院認(rèn)為：王某購(gòu)買(mǎi)的時(shí)間晚于仲裁裁決時(shí)間，且執(zhí)行過(guò)程中又辦理了房產(chǎn)預(yù)售登記，故王某房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力不能對(duì)抗法院的查封措施。二審法院認(rèn)為：民訴法227條所規(guī)定的案外人異議之訴，要求訴訟請(qǐng)求與原判決、裁定無(wú)關(guān)。這里的判決、裁定是指作為執(zhí)行依據(jù)的判決、裁定，不包括仲裁裁決；這里的無(wú)關(guān)是指訴訟請(qǐng)求所指向的執(zhí)行標(biāo)的與執(zhí)行依據(jù)所確定的標(biāo)的不同。而本案中，執(zhí)行依據(jù)是仲裁裁決，王某在本案訴訟請(qǐng)求主張的房屋包括在該項(xiàng)所指的房屋中，其訴請(qǐng)顯然與裁決有關(guān)，故駁回王某起訴。
預(yù)告登記具有阻止執(zhí)行的效力，阻止執(zhí)行的效力有兩種，一種是停止處分，另一種是進(jìn)行本登記。在預(yù)告登記確定地不能發(fā)生完成本登記的情況下，法院能否恢復(fù)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行處分？如要商品房預(yù)售合同或者房屋買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)告登記場(chǎng)合，如果該商品房確定地不能建成或者預(yù)告登記后房屋滅失，則預(yù)告登記權(quán)利人的轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)因履行不能而轉(zhuǎn)化為損害賠償請(qǐng)求權(quán)、不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)，此時(shí)，預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)是否具有代位效力并進(jìn)而阻止執(zhí)行的效力？另外，此時(shí)房屋買(mǎi)受人的預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)能否優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)？
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，鑒于預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)具有一定的物權(quán)效力，且基于登記的公示性，在標(biāo)的物滅失、不存在的情況下，應(yīng)該賦予預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)以代位效力，并依據(jù)其預(yù)告登記的時(shí)間確定其對(duì)于代位物的優(yōu)先次序。從預(yù)告登記的效力來(lái)看，它具有保全效力、順位效力以及破產(chǎn)保護(hù)效力，但通說(shuō)并不認(rèn)為其所擔(dān)保的債權(quán)具有代位效力。預(yù)告登記制度作為物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法的一項(xiàng)制度，旨在實(shí)現(xiàn)一定的物權(quán)秩序，具體而言是旨在保障預(yù)告登記權(quán)利人所有債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的，或者說(shuō)，并不保障預(yù)告登記權(quán)利人物權(quán)變動(dòng)之外的請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)，包括該物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。所以，因房屋等標(biāo)的物不存在或滅失等情況下，預(yù)告登記權(quán)利人要么解除其與義務(wù)人之間的合同，要么請(qǐng)求替代履行的損害賠償請(qǐng)求權(quán)，其轉(zhuǎn)移所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)只能轉(zhuǎn)化為不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)或損害賠償請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)為一般債權(quán)。
（三）
2015黑民終字第106號(hào)：徐某與甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理預(yù)告登記，甲公司嗣后將該房屋另行出賣(mài)給張某。張某請(qǐng)求繼續(xù)履行。法院判決不予支持。
二、
（一）已辦理預(yù)告登記的抵押合同是否具有優(yōu)先受償效力
2015民申字第766號(hào)裁判要旨，在建房屋抵押預(yù)告登記并不產(chǎn)生債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)從拍賣(mài)在建房屋的價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)姆珊蠊?，而只是?duì)將來(lái)建成房屋所作的一種事先約束，以約束債務(wù)人以將來(lái)建成房屋作為抵押標(biāo)的物。當(dāng)房屋建成后，債務(wù)人有履行在建房屋抵押合同規(guī)定的義務(wù)和在建房屋抵押預(yù)告登記的責(zé)任，配合在建房屋抵押預(yù)告登記權(quán)利人向房屋登記機(jī)關(guān)提出變更登記，轉(zhuǎn)變?yōu)榉课莸盅旱怯洠瑥亩鴮?shí)現(xiàn)在債務(wù)人不能清償債務(wù)時(shí)，以拍賣(mài)、變賣(mài)建成房屋的價(jià)款優(yōu)先受償。債務(wù)人不履行配合義務(wù)，抵押權(quán)人只能主張違約責(zé)任。本案中，即使抵押人履行配合義務(wù)也不能辦理房屋抵押登記，因?yàn)榧w所有的宅基地使用權(quán)不能抵押，土地使用權(quán)和房屋分開(kāi)抵押不符合我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)定。
2015浙民申字第809、810、811號(hào)：某銀行與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房擔(dān)保借款合同，購(gòu)房人以其房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記及第三人連帶保證責(zé)任，法院判決銀行對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。裁判要旨：盡管案涉房產(chǎn)抵押權(quán)僅辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，并不直接產(chǎn)生設(shè)定物權(quán)的效力，但是銀行對(duì)預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為正式抵押登記并無(wú)過(guò)錯(cuò)。抵押權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。
2014皖民二終字第780號(hào)：劉某與銀行簽訂購(gòu)房貸款合同并辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，后劉某違約，銀行起訴請(qǐng)求對(duì)抵押房產(chǎn)享有抵押權(quán)并優(yōu)先受償，起訴時(shí)，案涉房產(chǎn)因其所在小區(qū)規(guī)劃車位數(shù)量不足導(dǎo)致無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，亦未交付。法院判決：正在建造中的房屋可以進(jìn)行抵押，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，且未限定抵押登記的形式，因此，無(wú)論是抵押預(yù)告登記還是正式抵押登記，只要當(dāng)事人辦理了抵押登記，抵押權(quán)就有效設(shè)立，當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。物權(quán)法第20條規(guī)定的預(yù)告登記旨在限制現(xiàn)實(shí)權(quán)利人行使處分權(quán)，保證預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益。本案中，劉某辦理了抵押預(yù)告登記，如果要求抵押權(quán)人必須等待辦理正式抵押登記后才能行使抵押權(quán)，顯然不符合立法本意及當(dāng)事人簽訂抵押合同的本意。
評(píng)論：抵押權(quán)預(yù)告登記的義務(wù)來(lái)源于抵押人和抵押權(quán)人在抵押合同中關(guān)于預(yù)告登記的合意，而非該抵押合同所擔(dān)保的主債權(quán)債務(wù)合同，是為了保障抵押權(quán)人請(qǐng)求抵押人辦理抵押本登記并成立抵押權(quán)的權(quán)利，所以，主債權(quán)尚不能受到抵押權(quán)預(yù)告登記的保護(hù)，而是抵押合同中的請(qǐng)求權(quán)受到預(yù)告登記的保護(hù)，主債權(quán)不具有優(yōu)先效力的結(jié)論就順理成章。
預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)于預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記無(wú)過(guò)錯(cuò)的情形下，預(yù)告登記能否具有與本登記相同的效果進(jìn)而使主債權(quán)受到抵押權(quán)的保護(hù)？法院至多判決在未來(lái)登記條件具備時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)依據(jù)該判決單方完成本登記。進(jìn)一步，在抵押權(quán)預(yù)告登記后，發(fā)生房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等物權(quán)變動(dòng)，即該預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)之后又有其他權(quán)利人時(shí)，其效力如何？有兩種途徑，一是因權(quán)利沖突，預(yù)先登記權(quán)利人有權(quán)予以排除，二是，由于預(yù)告登記保全的是抵押權(quán)設(shè)立的請(qǐng)求權(quán)，預(yù)告登記已經(jīng)發(fā)生公示效力，之后的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓人承受預(yù)告登記的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)。
對(duì)于主債權(quán)屆至但本登記未完成時(shí)，主債權(quán)是否具有優(yōu)先效力，另一種解決辦法是，從當(dāng)事人的真實(shí)意思出發(fā)，動(dòng)態(tài)地解釋雙方當(dāng)事人的抵押合同，將抵押合同的抵押物解釋為從在建工程到完成初始登記的房屋這一不斷變化的過(guò)程，換言之，雖然當(dāng)事人約定的抵押物是房屋，抵押約定的是在建工程到房屋。
（二）在建工程抵押權(quán)預(yù)告登記與建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的次序問(wèn)題
閩民終字第140號(hào)：甲公司作為83件系列案件的被執(zhí)行人，執(zhí)行法院就其所有的某大廈一二層拍賣(mài)所得款作出分配方案，分配原則：以乙公司對(duì)該大廈樁基及地下一二層設(shè)定在建工程抵押權(quán)為由及該工程承包方丙公司的建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)按照大廈地下一二層所占整個(gè)大廈份額確定優(yōu)先受償?shù)谋壤瓌t。丙公司提出執(zhí)行異議之訴主張其債權(quán)優(yōu)先于乙公司優(yōu)先受償。裁判要旨：原審法院確認(rèn)了丙公司依法享有對(duì)拍賣(mài)價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，但在審查分配方案的分配方式上，在未查明被拍賣(mài)大廈是否還有其他可拍賣(mài)樓層以及財(cái)產(chǎn)價(jià)值的事實(shí)基礎(chǔ)上，即認(rèn)為“除本案拍賣(mài)新興大廈地下一二層所得價(jià)款外，丙公司剩余債權(quán)還可參與新興大廈后續(xù)其他樓層拍賣(mài)處置所得款的分配”，并“按某大廈地下一二層所占整個(gè)大廈份額確定優(yōu)先受償比例”的方案符合法律規(guī)定的意見(jiàn)，沒(méi)有法律依據(jù)。
評(píng)論：在建工程抵押權(quán)登記在先，買(mǎi)受人基于商品房預(yù)售合同的請(qǐng)求權(quán)登記在后，則在建工程抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)優(yōu)先于商品房預(yù)售合同的請(qǐng)求權(quán)，商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記僅能排除其登記之后的物權(quán)變動(dòng)，在預(yù)售商品房確定地不能建成，或者建成后由于抵押權(quán)的行使導(dǎo)致買(mǎi)受人不能取得商品房所有權(quán)，是買(mǎi)受人正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）
黑高商終字第145號(hào)裁判要旨：雖然馬某與甲公司約定案涉房屋為案涉1050萬(wàn)元借款提供抵押擔(dān)保，但雙方并未就此辦理房屋的抵押登記手續(xù)，而是以商品房買(mǎi)賣(mài)的形式簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并辦理了房屋預(yù)告登記手續(xù)，該行為的性質(zhì)屬于讓與擔(dān)保。該擔(dān)保行為系馬某與甲公司的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)合法有效。由于案涉房屋不屬于法律、行政法規(guī)禁止擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，案涉以買(mǎi)賣(mài)形式用來(lái)?yè)?dān)保的房屋已經(jīng)進(jìn)行商品房預(yù)登記，其目的是為了限制該擔(dān)保房屋的轉(zhuǎn)讓或作其他處分，具有物權(quán)公示的效果。判決：馬某有權(quán)以購(gòu)房協(xié)議書(shū)項(xiàng)下預(yù)登記房屋拍賣(mài)的價(jià)款清償案涉借款。
關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為借款合同的擔(dān)保，雖然雙方的關(guān)系為民間借貸，未明確承認(rèn)出借人對(duì)標(biāo)的物的優(yōu)先受償權(quán)，但在標(biāo)的物為房屋且進(jìn)行了預(yù)告登記場(chǎng)合，由于預(yù)告登記具有足以排除之后的物權(quán)變動(dòng)，在法律上出賣(mài)人即不可能另行處分。由此，出借人通過(guò)拍賣(mài)標(biāo)的物清償債務(wù)的方式獲得了事實(shí)上的優(yōu)先受償權(quán)?？梢哉f(shuō)，此種事實(shí)上的優(yōu)先受償效力并非是預(yù)告登記的效力，而是預(yù)告登記排除物權(quán)變動(dòng)效力的衍生品。
三、
2015民一終字第37號(hào)：案涉房屋的建設(shè)工程承包人乙公司起訴發(fā)包人甲公司（前訴）。該案立案后，出賣(mài)人甲公司50%的股東黃某與出賣(mài)人甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，黃某支付了全部?jī)r(jià)款并辦理了商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記，黃某以該房屋和銀行設(shè)定抵押并貸款。在前訴中，黃某及銀行均未參加訴訟。前訴判決甲公司向乙公司交付部分房屋并辦理過(guò)戶手續(xù)。黃某起訴請(qǐng)求撤銷前訴判決。裁判要旨：前訴判決將案涉部分房屋交付乙公司并辦理過(guò)戶手續(xù)，黃某在本案中主張其已向甲公司買(mǎi)受了包括上述房屋在內(nèi)的房屋，前訴判決結(jié)果影響黃某對(duì)案涉房產(chǎn)的權(quán)利，黃某應(yīng)為前訴中的第三人；黃某為甲公司50%股權(quán)的股東，未能舉證證明在提起本案撤銷之訴之前，知悉前訴判決結(jié)果較之知悉該案訴訟過(guò)程的條件有何不同，依據(jù)黃某的股東身份、持股比例以及案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同與前訴起訴事件的關(guān)系，推定黃某知曉前案訴訟，符合常理和企業(yè)一般經(jīng)營(yíng)決策慣例。黃某不能證明因不能歸責(zé)于本人的事由未參加該案訴訟，不符合第三人撤銷之訴的條件。
四、
（一）
2014民申字第1341號(hào)：潘某與甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，支付了全部?jī)r(jià)款并辦理了備案登記，但未辦理預(yù)告登記和交付。之后，甲公司與案外人乙公司借貸糾紛發(fā)生訴訟，乙公司申請(qǐng)查封上述房屋。甲乙公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議后，因甲公司未履行調(diào)解協(xié)議，乙公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。潘某提出異議被駁回，潘某提起本案訴訟，主張備案登記具有物權(quán)效力。法院認(rèn)為備案登記系行政管理手段，不能對(duì)抗第三人，不能阻止執(zhí)行。
在2015民申字第661號(hào)判決中，對(duì)于備案登記的購(gòu)房人，考慮到買(mǎi)受人支付了全部?jī)r(jià)款、且為善意以及當(dāng)時(shí)無(wú)預(yù)告登記制度而認(rèn)定備案登記與預(yù)告登記有同一效力。
而在陜民一終字第0056號(hào)判決書(shū)中，法院認(rèn)為由于備案登記人尚未支付全部?jī)r(jià)款，案涉房屋被查封時(shí)尚在建，備案登記不能改變房屋的所有權(quán)，不能對(duì)抗第三人，其執(zhí)行異議不符合阻卻查封、執(zhí)行的條件。
在預(yù)告登記制度實(shí)施以后，由于法律已經(jīng)為買(mǎi)受人提供了足以阻止物權(quán)變動(dòng)的法律手段，如果買(mǎi)受人僅辦理商品房預(yù)售登記備案而未辦理預(yù)告登記，雖然支付全款，但未實(shí)際占有的情況下，則不應(yīng)具有阻止執(zhí)行的效力。
（二）
2015瓊民一終字第16、19號(hào)：甲公司出資與乙公司出地合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。甲公司將案涉房屋出售給李某，李某一次性支付房款850萬(wàn)元。同日，李某與甲公司簽訂特別協(xié)議約定李某借給甲公司850萬(wàn)元并以上述房產(chǎn)作為擔(dān)保并簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，李某支付了850萬(wàn)元。后李某與甲公司簽訂協(xié)議，約定解除特別協(xié)議并追認(rèn)前述850萬(wàn)元為購(gòu)房款，李某認(rèn)可甲公司交房并將上述房產(chǎn)出租給甲公司。嗣后，丙公司與甲乙公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受上述房屋并辦理了商品房買(mǎi)賣(mài)備案登記。李某因甲公司未全面履行合同申請(qǐng)仲裁，李某依據(jù)仲裁裁決申請(qǐng)執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中，丙公司主張上述房產(chǎn)所有權(quán)并提出執(zhí)行異議，執(zhí)行異議被駁回后，提起執(zhí)行異議之訴。法院認(rèn)為：李某以及丙公司均未辦理物權(quán)登記，但李某與甲公司之間的返租行為屬于甲公司對(duì)李某的交付，李某已實(shí)際行使房產(chǎn)收益的權(quán)利，故李某對(duì)該爭(zhēng)議的房產(chǎn)享有優(yōu)先權(quán)。
五、
合同解除后預(yù)告登記與預(yù)查封的效力問(wèn)題
2015蘇執(zhí)復(fù)字第8號(hào)執(zhí)行異議復(fù)議案：代某與甲公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案（前訴），法院判決解除代某與甲公司之間關(guān)于2號(hào)房屋的部分（已辦理預(yù)告登記）。該案二審期間，乙公司與代某因借貸發(fā)生糾紛成訴（后訴），乙公司查封了上述2號(hào)房屋。前訴判決生效后，甲公司以生效判決已解除2號(hào)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同為由提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除查封。法院認(rèn)為：甲公司要求解除合同在先，本案預(yù)查封保全措施在后，本案不存在甲公司以解除合同規(guī)避執(zhí)行的情形。合同解除后，繼續(xù)查封的基礎(chǔ)條件不存在，根據(jù)查封規(guī)定第18條的規(guī)定，應(yīng)解除查封措施。
2015蘇商終字第00079號(hào)：徐某與甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并通過(guò)辦理銀行抵押貸款支付全部房款，甲公司為擔(dān)保人，雙方辦理了商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記。甲公司完成初始登記后，與徐某未辦理過(guò)戶登記手續(xù)。后徐某遲延履行還款義務(wù)，甲公司替徐某償還部分借款，起訴解除合同并勝訴。徐某因與案外人借貸糾紛成訴，案涉房屋被預(yù)查封并進(jìn)入執(zhí)行階段。甲公司提出執(zhí)行異議被駁回，又提起本案執(zhí)行異議之訴。法院認(rèn)為：法院有權(quán)對(duì)被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進(jìn)行預(yù)查封，待房屋權(quán)屬登記后自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。徐某因尚未取得涉案房產(chǎn)所有權(quán)，僅享有合同債權(quán)，執(zhí)行法院在查封裁定中明確甲公司禁止轉(zhuǎn)移、抵押查封財(cái)產(chǎn)，所涉退房則協(xié)助扣留退房款。該裁定未禁止商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的變更，甲公司解除合同后的退房款仍可作為執(zhí)行標(biāo)的，故應(yīng)停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。
江某與甲公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并辦理預(yù)售備案登記，后因江某未依約償還銀行貸款，甲公司替代履行后請(qǐng)求解除合同并通過(guò)調(diào)解解除合同。在調(diào)解之前，江某債權(quán)人黃某起訴江某還款獲得勝訴，執(zhí)行過(guò)程中查封了上述房產(chǎn)。甲公司異議后提起異議之訴，請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人并停止執(zhí)行。法院認(rèn)為：法院對(duì)備案登記或預(yù)告登記的房屋可以預(yù)查封，但甲公司與江某之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同已解除，原審法院繼續(xù)對(duì)涉案房屋采取預(yù)查封措施，沒(méi)有法律依據(jù)。但民事調(diào)解書(shū)中江某的債權(quán)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)化為執(zhí)行標(biāo)的。
評(píng)論：物權(quán)法第20條的債權(quán)消滅，應(yīng)當(dāng)包括合同解除導(dǎo)致的債權(quán)消滅。合同解除并未導(dǎo)致債權(quán)完全消滅，而是導(dǎo)致原來(lái)的變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)轉(zhuǎn)化為占有返還、不當(dāng)?shù)美颠€或者賠償損失等債權(quán)。因此，合同解除后，這一請(qǐng)求權(quán)已歸于消滅或者轉(zhuǎn)化為非以物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)，基于預(yù)告登記的從屬性原則及其功能，預(yù)告登記亦應(yīng)歸于消滅。
六、
七、
破產(chǎn)保護(hù)效力，是指經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具有類似物權(quán)的特征，在債務(wù)人處于破產(chǎn)或者支付不能被宣告破產(chǎn)，因預(yù)告登記而受保護(hù)的債權(quán)人，仍可向管理人請(qǐng)求履行。
（一）
2015浙民提字第69號(hào)：如鄧某、陳某向趙某、宣某借款，甲公司與宣某簽訂預(yù)售合同，約定如鄧某、陳某不能如期還款，以甲公司的房產(chǎn)按合同約定的價(jià)格等條件過(guò)戶給趙某、宣某，如按時(shí)還款，則撤銷預(yù)售合同，辦理了備案登記但未預(yù)告登記，后甲公司進(jìn)入破產(chǎn)程序，甲公司起訴請(qǐng)求確認(rèn)前述預(yù)售合同無(wú)效。法院認(rèn)為：商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議實(shí)為借款擔(dān)保，系流質(zhì)契約而無(wú)效。
2015蘇審二商終字00243號(hào)：彭某、張某與甲公司簽訂借款協(xié)議后又簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并辦理了預(yù)告登記，借款協(xié)議約定，如甲公司按期還款，則彭某、張某協(xié)助甲公司辦理回購(gòu)業(yè)務(wù)，協(xié)助辦理退房手續(xù)，如不能按期還款，則房屋歸彭某、張某所有。后，甲公司破產(chǎn)，彭某、張某請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。
法院認(rèn)為：債權(quán)清償期屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議的，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人可以返回不履行抵債協(xié)議；在辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，一方返還，要求認(rèn)定以物抵債協(xié)議的，不予支持。預(yù)告登記不發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)效力，故甲公司反悔不履行以商品房抵債協(xié)議的，應(yīng)予支持。
（一）
2014蘇審二民申字第1593號(hào)：馮某向?qū)O某借款，甲公司以其開(kāi)發(fā)的68套商品房作擔(dān)保并與孫某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如馮某不能償還，則孫某有權(quán)出售給第三人，后馮某未能償還成訴，經(jīng)法院調(diào)解雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，如馮某、甲公司不能償還借款進(jìn)入執(zhí)行階段的，則已經(jīng)出售給孫某的房屋沖抵部分借款。在執(zhí)行過(guò)程中，登記機(jī)構(gòu)根據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知，將上述商品房預(yù)告登記到孫某名下。后甲公司破產(chǎn)，乙公司拍得甲公司名下的房屋，將包括上述房屋在內(nèi)的商品房過(guò)戶登記至乙公司名下。破產(chǎn)清算期間，孫某申報(bào)債權(quán)，該債權(quán)為一般債權(quán)。孫某起訴要求確認(rèn)其對(duì)68套房屋享有物權(quán)，不應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。法院認(rèn)為：商品房預(yù)告登記系基于法院生效法律文書(shū)，非當(dāng)事人合意，且該房產(chǎn)在甲公司宣告破產(chǎn)時(shí)系在建工程，達(dá)不到交付條件；該68套商品房已作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)，拍得人乙公司已將部分房屋出賣(mài)，客觀上已無(wú)對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)并進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記的條件。
關(guān)于如何理解《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)法司法解釋》第68條的請(qǐng)示的答復(fù)人民法院受理破產(chǎn)案件前，針對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)啟動(dòng)了執(zhí)行程序，但該執(zhí)行程序在人民法院受理破產(chǎn)案件后僅作出了執(zhí)行菜單，尚未將財(cái)產(chǎn)交付給申請(qǐng)人的，不屬于司法解釋指的執(zhí)行完畢的情形，該財(cái)產(chǎn)在債務(wù)人被宣告破產(chǎn)后應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)注意以下情況：
一、正在進(jìn)行的執(zhí)行程序不僅作出了生效的執(zhí)行裁定，而且就被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的處理履行了必要的評(píng)估程序，相關(guān)人已支付了對(duì)價(jià)，此時(shí)雖未辦理變更登記手續(xù)，且非該相關(guān)人的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)視為執(zhí)行財(cái)產(chǎn)已向申請(qǐng)人交付，該執(zhí)行已完畢，該財(cái)產(chǎn)不應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。
二、人民法院針對(duì)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)采取了相應(yīng)執(zhí)行措施，該財(cái)產(chǎn)已脫離債務(wù)人實(shí)際控制，視為已向權(quán)利人交付，該執(zhí)行已完畢，該財(cái)產(chǎn)不應(yīng)被列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。
民訴法司法解釋第四百九十三條（拍賣(mài)成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣(mài)成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移。）調(diào)解書(shū)的以物抵債與裁定書(shū)的以物抵債不能等同視之，主要原因在于調(diào)解書(shū)的以物抵債，只是當(dāng)事人的合意，不能象執(zhí)行裁定的以物抵債而產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。如果本案孫某的預(yù)告登記是當(dāng)事人合意履行的結(jié)果，則不能適用破產(chǎn)法第18條的解除，管理人應(yīng)繼續(xù)履行。
八、
2014晉商終字第78號(hào)：甲公司向乙公司借款后到期未還，雙方達(dá)成以甲公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某寫(xiě)字樓抵償借款并簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。在此之前，甲公司以在建工程抵押給銀行并辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。嗣后，涉房屋已辦理初始登記。乙公司起訴甲公司交付房屋辦理過(guò)戶登記。甲公司以房屋已設(shè)立抵押并辦理預(yù)告登記為由主張合同無(wú)效。法院判決：案涉房屋已辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)自登記之日起3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)房屋抵押登記，但預(yù)告權(quán)利人未將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記，因此，登記失效。該預(yù)告登記不能對(duì)抗甲乙公司之間所簽的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
根據(jù)房屋登記辦法第60條，申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅?，需要建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)及在土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。實(shí)踐中，之所以需要對(duì)抵押權(quán)辦理預(yù)告登記而非本登記，主要原因可能是這兩項(xiàng)證書(shū)尚不具備，例如，在建工程尚未取得規(guī)劃許可證。
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