高房?jī)r(jià)一直以來(lái)是老百姓心頭的一座大山，越來(lái)越高的房?jī)r(jià)給每個(gè)普通家庭越來(lái)越大的壓力，很多人干脆覺(jué)得以后不買房，房?jī)r(jià)愛(ài)怎么樣怎么樣，反正買不起。

但是2020年受這次風(fēng)波的影響，樓市開(kāi)始步入寒冬，部分地區(qū)二手房市場(chǎng)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象，甚至有的地方二手房大幅降價(jià)也無(wú)人問(wèn)津，暴露出了很多地方房?jī)r(jià)虛高的本質(zhì)。這讓很多人覺(jué)得樓市的拐點(diǎn)將要到來(lái)，房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌，又重新燃起了購(gòu)房的信心。

盡管很多人都看跌樓市，但是樓市一夜之間又出現(xiàn)各種回暖的聲音，比如戴口罩排隊(duì)買房，樓盤秒售罄等消息撲面而來(lái)，四月份又有部分開(kāi)發(fā)商集體宣布漲價(jià)，真是讓購(gòu)房者眼花繚亂，不知道今年的樓市到底是怎么個(gè)情況。

房?jī)r(jià)6字真言

我可以用六個(gè)字來(lái)分析2020年到底要不要買房：人口、土地、金融。這6個(gè)字可以說(shuō)是決定房?jī)r(jià)未來(lái)發(fā)展的最重要三個(gè)因素。這六個(gè)字是恒大首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出來(lái)的，他的原話是：長(zhǎng)期看人口數(shù)量；中期看土地；短期看金融地段。這三句話一直被稱為房地產(chǎn)業(yè)最經(jīng)典的三句話，這三個(gè)因素基本決定了房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)。

人口趨勢(shì)

咱們先來(lái)分析一下中國(guó)的總?cè)丝谧兓厔?shì)。近日2019年的新生人口出爐，讓我們看一下最近四年新生人口的數(shù)量。

2016年新生人口數(shù)量為1786萬(wàn)，2017年新生人口數(shù)量為1723萬(wàn)，2018年新生人口數(shù)量為1523萬(wàn)，而最新出爐的2019年新生人口數(shù)量為1456萬(wàn)。從幾年來(lái)看，新生人口數(shù)量每年下滑嚴(yán)重，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)幾十年，中國(guó)的人口紅利已經(jīng)開(kāi)始逐漸消失，宏觀來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)是必然(忽略物價(jià)上漲和通貨膨脹的影響)。

從每個(gè)城市來(lái)分析，盡管中國(guó)整體人口是下降的，但是一線城市和新一線城市的人口應(yīng)該不會(huì)減少，由于每年各地的人口不斷流入，能支撐起這些城市的人口數(shù)量，這些城市單從人口來(lái)看不會(huì)下跌，但是一線城市和新一線城市的房?jī)r(jià)也已經(jīng)漲至高位，長(zhǎng)期來(lái)看，這些城市房?jī)r(jià)更傾向于趨于穩(wěn)定。

而其他經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，隨著出生率的降低加上人口的不斷流出，人口只會(huì)越來(lái)越少，人口紅利會(huì)逐漸消失，長(zhǎng)期看來(lái)房?jī)r(jià)必然會(huì)下跌，比如現(xiàn)在很多三四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下跌，二手房市場(chǎng)更是有價(jià)無(wú)市，單從人口來(lái)看，這些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的區(qū)域房?jī)r(jià)處于高位，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌已成必然。

土地因素

土地是最直接影響房?jī)r(jià)的，土地也就是地段，地段好的地方地價(jià)本身就貴，當(dāng)然房?jī)r(jià)也不會(huì)便宜。李嘉誠(chéng)曾說(shuō)過(guò)：決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。李嘉誠(chéng)這句話直接道出了土地的重要性，地段的重要性。其實(shí)也可以理解，一些地段好的地方，比如學(xué)區(qū)房，一些商業(yè)區(qū)，一些交通便利生活設(shè)施完善的地方，房?jī)r(jià)必然有上漲的空間。

所以2020年你要是決定買房的話，地段是一個(gè)非常重要的因素，一定要分析好地段的好壞再做決定。

金融形勢(shì)

短期來(lái)看，金融是最影響房?jī)r(jià)的因素，金融會(huì)直接影響到房?jī)r(jià)的漲跌。中國(guó)的金融情況最主要看國(guó)家的政策方向，是否推出對(duì)房地產(chǎn)具有利好的政策，還有國(guó)家對(duì)資金流向房地產(chǎn)的管控。

從政策方面來(lái)看，最后棚改攻堅(jiān)十三五明確要求：到2020 年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。未來(lái)棚改將會(huì)退出歷史舞臺(tái)，舊改登場(chǎng)，這意味著未來(lái)的老房子能不拆就不拆，能更好的管控資金流入房地產(chǎn)業(yè)。

從資金流向來(lái)看，銀行對(duì)資金流入房地產(chǎn)的管控越來(lái)越嚴(yán)，一些不良資金現(xiàn)在越來(lái)越難流入房地產(chǎn)行業(yè)。就拿信用卡來(lái)說(shuō)，以前管控不嚴(yán)的時(shí)候，部分人使用信用卡惡意套現(xiàn)就可以湊夠首付，現(xiàn)在如果想要購(gòu)房的話，不還清信用卡銀行根本就不放貸款，就連網(wǎng)上的一些貸款平臺(tái)也不能有留有欠款。

從金融方面來(lái)看，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金管控地越來(lái)越嚴(yán)，相信未來(lái)一段時(shí)間樓市形勢(shì)不會(huì)太好。同時(shí)中國(guó)現(xiàn)在一直進(jìn)行經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，只有資金大量流入制造業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，中國(guó)才能真正的強(qiáng)大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

總結(jié)：其實(shí)對(duì)于2020年到底要不要買房，根據(jù)人口、土地、金融這房?jī)r(jià)的六字真言分析就足夠，不過(guò)按現(xiàn)在的樓市情況來(lái)看，如果不是急需買房，還是持續(xù)觀望比較好。