近年來(lái)，城市更新一直是地產(chǎn)圈的一個(gè)熱詞。
中國(guó)經(jīng)過(guò)了30年的狂奔建設(shè)，大城市和特大城市的空間增速開(kāi)始減緩，規(guī)劃建設(shè)用地“零增長(zhǎng)”甚至呈現(xiàn)了“負(fù)增長(zhǎng)”。
當(dāng)速度不再是發(fā)展的第一因素，反思也隨之而來(lái)，在城市空間的增長(zhǎng)期是不是建造了太多不合適的建筑？這些建筑是不是只是當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的暫時(shí)所需？
當(dāng)下，新增土地稀缺已成為現(xiàn)實(shí)，在這樣的背景下，空間結(jié)構(gòu)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)已是必然，未來(lái)做住宅高周轉(zhuǎn)可能會(huì)變成“老”的行業(yè)，但城市更新將會(huì)是永遠(yuǎn)的主題，并將成為未來(lái)城市空間供給的重要途徑。
（據(jù)佳兆業(yè)發(fā)布的《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出，中國(guó)房地產(chǎn)總市值已超300萬(wàn)億，按每年2%的城市更新速率計(jì)算，城市更新迎來(lái)6萬(wàn)億元級(jí)市場(chǎng)，隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場(chǎng)將迎來(lái)10萬(wàn)億規(guī)模。）
可以說(shuō)，城市更新是城市化發(fā)展進(jìn)程的必然結(jié)果。
廣州·悅匯城改造前
廣州·悅匯城改造后? 吳鑒泉
01
關(guān)于城市更新
1、定義說(shuō)明
首先，城市更新概念是非常明確的。
主要是指對(duì)特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有基礎(chǔ)設(shè)施亟需完善、環(huán)境惡劣或現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能明顯不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求等情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進(jìn)行以綜合整治、有機(jī)更新或者拆除重建為主要方式的活動(dòng)。（改造力度由弱到強(qiáng)排序）
2、進(jìn)階演變
雖然更新改造幾乎伴隨著城市發(fā)展的全過(guò)程．但是現(xiàn)代意義上大規(guī)模的城市更新運(yùn)動(dòng)始于1970年代的美國(guó)，由聯(lián)邦政府補(bǔ)貼地方政府對(duì)貧民窟土地予以征收．然后以較低價(jià)格轉(zhuǎn)售給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“城市更新”。
在中國(guó)的發(fā)展，開(kāi)始于1989年，以政府主導(dǎo)的舊城改造為主，以完善民生配套為目標(biāo)。
1990-2007年，以民營(yíng)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的改造為主，眾多大規(guī)模、高速無(wú)序、簡(jiǎn)單粗暴的城市改造使得公共性不足、歷史文脈斷裂、生態(tài)破壞等諸多問(wèn)題堆積產(chǎn)生，城市無(wú)法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，城市適應(yīng)力、生命力衰弱喪失。
2008年后，政府初步介入城市改造，建立規(guī)劃管理機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)化運(yùn)作，全面推進(jìn)“自下而上、人本訴求”的有機(jī)更新理念，城市更新日益趨向社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、物質(zhì)、環(huán)境等多維度的升級(jí)改造。
2019年11月20日，中國(guó)城市更新（長(zhǎng)三角）峰會(huì)在滬舉行，2019年12月13日，城市更新受到中央政策鼓勵(lì)。
2020年，“十四五規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)建議”明確提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)”，這意味著我國(guó)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市更新方式將開(kāi)啟轉(zhuǎn)型升級(jí)的全新格局。
3、三種主要方式
綜合整治是不涉及房屋結(jié)構(gòu)的拆除、改造，主要對(duì)房屋的配套設(shè)施和周邊環(huán)境進(jìn)行整治、更新。包括老舊小區(qū)改造、河道整治、公園再生等都屬于此類。
有機(jī)更新是以原房屋建筑的保留為主，少量拆建，對(duì)建筑承載的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級(jí)。此類更新因主要涉及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，市場(chǎng)化投資力量比較強(qiáng)，對(duì)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的要求比較高。
拆除重建是指大部分建筑都被推倒重來(lái)，按新的規(guī)劃重新建設(shè)。可能改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體，也可能變更部分土地性質(zhì)，最典型的是城中村拆遷、棚戶區(qū)改造、老工廠的拆除等。
華燈初上的山口村城門樓鳥(niǎo)瞰 攝影：張柯
以上雖然可以將城市更新的方式分為這三大類，但在實(shí)際操作中應(yīng)視當(dāng)?shù)氐木唧w情況，將某幾種方式結(jié)合在一起使用。
4、參與者
城市更新不應(yīng)是一方主導(dǎo)，而是多方參與。
示意圖 圖源： 三舊改造研究院
一般前期的參與者為政府，后期的主要參與者有投資機(jī)構(gòu)（基金、金融機(jī)構(gòu)等）、開(kāi)發(fā)商、服務(wù)商，但他們?cè)诮槿氲臅r(shí)期、選擇的標(biāo)的資產(chǎn)、商業(yè)模式及各自優(yōu)勢(shì)等方面均差異顯著。
02
城市更新的具體類型及案例
1、老舊商業(yè)區(qū)改造
改造前 實(shí)景圖
改造后 實(shí)景圖
設(shè)計(jì)理念
上海世茂廣場(chǎng)整體采用全新的“城市歌劇院”的設(shè)計(jì)理念：顧客被賦予三種不同類型的“角色”：游客、觀眾、演員；建筑被定義為三種不同的場(chǎng)所：前廳、觀眾席、后臺(tái)。
實(shí)景圖 攝影師：吳清山
實(shí)景圖 攝影師：吳清山
實(shí)景圖 攝影師：吳清山
▲原廠區(qū)實(shí)景圖 (圖片來(lái)源于:既改那些事兒)
▲改造后西安大華·1935 實(shí)景圖
2011-2014年進(jìn)行了首次更新，2017年復(fù)星集團(tuán)特邀伍茲貝格建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（Woods Bagot）對(duì)大華·1935進(jìn)行了二次更新，打造出全新的充滿生機(jī)和活力的大華·1935。
實(shí)景圖
例：上海寶山區(qū)似乎是很多工業(yè)城市的縮影，破敗的廠區(qū)，糟糕的環(huán)境成為普遍現(xiàn)象，由三毛倉(cāng)庫(kù)升級(jí)而來(lái)的上海智慧灣卻成為了網(wǎng)紅級(jí)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新典范。
圖片說(shuō)明：原來(lái)三毛倉(cāng)庫(kù)中集裝箱堆場(chǎng)的一角
這里之前有大量廠房、倉(cāng)庫(kù)、集裝箱堆場(chǎng)閑置，噪音、粉塵污染嚴(yán)重，環(huán)境惡劣，且效益低下，周圍居民有大量的投訴。
圖片說(shuō)明：夜晚智慧灣燈火輝煌，盡顯一片繁華景象。
經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)型改造以后，2016年9月，上海智慧灣重新開(kāi)園，租金收入一舉達(dá)到2500w/年，遠(yuǎn)超甲方800萬(wàn)的心理預(yù)期。
如今已成為寶山區(qū)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的排頭兵，周圍其它企業(yè)紛紛與其合作，規(guī)模已經(jīng)從開(kāi)始的127畝不斷擴(kuò)充，今年將達(dá)到500畝。
實(shí)景圖
園區(qū)以個(gè)性化定制，科創(chuàng)與文創(chuàng)融合，使之成為24小時(shí)全天候、全面開(kāi)放的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。大量的科技型企業(yè)的入駐，徹底激發(fā)了本區(qū)域的城市活力，提升了城市形象，也為持久發(fā)展帶來(lái)了動(dòng)力，其長(zhǎng)期效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越一般的住宅區(qū)開(kāi)發(fā)。
2016鳥(niǎo)瞰圖（改造前）
2020鳥(niǎo)瞰圖（改造后）
實(shí)景圖
園區(qū)內(nèi)，對(duì)保護(hù)類建筑，如哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、孫科別墅等，通過(guò)“修舊如舊”的手法，對(duì)建筑的立面與空間進(jìn)行修復(fù)，最大化還原建筑原真性；對(duì)非保護(hù)類建筑，如麻腮風(fēng)大樓、控壓泵房等，則保護(hù)建筑自身的特色，結(jié)合其建筑功能進(jìn)行局部新材料、新手法的植入和改變，賦予建筑以新面貌。
不僅如此，上生·新所將空間開(kāi)放給周邊的居民，如城市界面導(dǎo)入口的設(shè)計(jì)以及集會(huì)廣場(chǎng)等，并引入多種業(yè)態(tài)，與周圍生活空間連通，這樣一來(lái)就形成很強(qiáng)的互動(dòng)性。
上生·新所項(xiàng)目是一個(gè)中國(guó)式城市更新的典型。
與眾多中心城區(qū)的歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)一樣，愚園路的改造升級(jí)同樣面臨著“如何兼顧保護(hù)與改善原住民生活品質(zhì)”的難題，但難度大小不一。
平面圖
愚園路因多種歷史保護(hù)建筑類型的匯集，在發(fā)展過(guò)程中就呈現(xiàn)了公共服務(wù)、行政辦公、社區(qū)商業(yè)等功能高度復(fù)合的狀況，由此將“拆、改、留”變?yōu)椤傲?、改、拆?/span>，最大程度利用現(xiàn)有空間解決人民群眾不斷提升的城市公共功能需求，將百年人文歷史與“文化、藝術(shù)、生活”的特色風(fēng)貌完美融合。
改造前 圖源網(wǎng)絡(luò)
改造后 圖源網(wǎng)絡(luò)
時(shí)至今年，從2014年開(kāi)始進(jìn)程更新的愚園路，大致經(jīng)歷了3個(gè)方面的更新：建筑風(fēng)貌及立面更新、藝術(shù)裝置構(gòu)建空間以及更新優(yōu)化街區(qū)業(yè)態(tài)。
愚園路的改造是分階段的，隨著改造的推進(jìn)以及不斷調(diào)整的過(guò)程，相較于“大拆大建”的改造思維，這樣的微更新改造更能激發(fā)城市居民參與街道生活的積極性和自覺(jué)性，在上海的城市更新改造實(shí)踐中取得了良好的效果。
在蘇州這樣敏感的城市，仁恒倉(cāng)街項(xiàng)目既尊重傳統(tǒng)又敢于創(chuàng)新，使之成為古城改造的一個(gè)典型案例，真正實(shí)現(xiàn)了一個(gè)高質(zhì)量的本地空間，最終將成為蘇州城市體驗(yàn)的重要部分。
改造前的十字街片區(qū)鳥(niǎo)瞰 實(shí)景圖
改造后的十字街片區(qū)鳥(niǎo)瞰 實(shí)景圖
都市實(shí)踐設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)提出了以介入實(shí)施為導(dǎo)向、由點(diǎn)及面漸進(jìn)式激活、以文化活動(dòng)促進(jìn)古城復(fù)興的發(fā)展模式，將南頭古城打造成為一個(gè)以“深圳本土原創(chuàng)為主題，集合創(chuàng)意設(shè)計(jì)、特色商業(yè)等多種元素”的設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)。
所有的城市更新其最大的價(jià)值就是對(duì)整個(gè)生活環(huán)境、整個(gè)板塊價(jià)值的改變，對(duì)于周圍住戶來(lái)說(shuō)，將擁有一個(gè)更好更全的生活配套；對(duì)于整座城市來(lái)說(shuō)，可能又多了一個(gè)生動(dòng)精彩的文化地標(biāo)。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中47%涉足城市更新領(lǐng)域，TOP50房企中61%涉足城市更新，如融創(chuàng)、萬(wàn)科、恒大、世茂、華僑城、佳兆業(yè)等等，對(duì)不再能適應(yīng)城市發(fā)展需要的建筑和規(guī)劃，注入新的產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟(jì)文化，擁有新的活力，才是房產(chǎn)商未來(lái)發(fā)展的空間。
本資料聲明：
1.本文為建筑設(shè)計(jì)技術(shù)分析，僅供欣賞學(xué)習(xí)。
2.本資料為要約邀請(qǐng)，不視為要約，所有政府、政策信息均來(lái)源于官方披露信息，具體以實(shí)物、政府主管部門批準(zhǔn)文件及買賣雙方簽訂的商品房買賣合同約定為準(zhǔn)。如有變化恕不另行通知。
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