當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與空間利用對(duì)城市功能提出新的更高的要求，為滿足城市功能升級(jí)需求，城市更新已成為城市發(fā)展的主要途徑，成為拓展城市空間、優(yōu)化城市功能的重要方式之一。
而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，城市土地紅利逐漸消失，而城市更新作為房企未來(lái)發(fā)展的第二曲線，紛紛涉水城市更新業(yè)務(wù)。
話雖如此，但城市更新是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“硬骨頭”，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@項(xiàng)工程流程相當(dāng)漫長(zhǎng)、資金投入巨大、過(guò)程中不確定因素多、需要很強(qiáng)的專業(yè)能力和人才。
下面舉例來(lái)看看各大百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)是如何做城市更新的。
1、融創(chuàng)·武漢1890
融創(chuàng)·武漢1890，坐落在有著130年歷史的工業(yè)遺址之上，建筑面積約130萬(wàn)方，為這塊積淀厚重的地塊實(shí)現(xiàn)了重新賦能，不僅讓人們找到通往歷史的甬道，還借由這處城市新地標(biāo)看到未來(lái)。
規(guī)劃效果圖 來(lái)源：光華樓評(píng)
2019年，融創(chuàng)競(jìng)得漢陽(yáng)鐵廠地塊，意圖以工業(yè)遺產(chǎn)改造為基底，結(jié)合原有建筑遺址、文化記憶，進(jìn)行這一工業(yè)地域的改造與重生。
目前融創(chuàng)·武漢1890已建立工業(yè)遺址示范區(qū)并開(kāi)放，由張之洞博物館與之相望的兩座廠房組成。
實(shí)景圖 來(lái)源：融創(chuàng)
2、華僑城運(yùn)河匯
坐標(biāo)江蘇無(wú)錫，項(xiàng)目原址無(wú)錫鋼廠，1958年建廠，1988年7月達(dá)到生產(chǎn)的輝煌和鼎盛，這里記錄了一代人的豪情和夢(mèng)想，老廠房、舊車間……承載著這個(gè)城市和行業(yè)的歷史記憶和文化積淀。
無(wú)錫華僑城運(yùn)河匯 效果圖
華僑城運(yùn)河匯將運(yùn)河、工業(yè)廠房和文化詩(shī)意結(jié)合，形成活力開(kāi)放的水岸商業(yè)空間。
在尊重場(chǎng)地的基礎(chǔ)上，融入人文、藝術(shù)、娛樂(lè)場(chǎng)所與活動(dòng)，將廢棄工廠的可能性展現(xiàn)在大家面前，充分激發(fā)了城市活力。
該項(xiàng)目摒棄了傳統(tǒng)的舊城改造房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)模式，而是從城市更新產(chǎn)業(yè)空間再造、激發(fā)城市內(nèi)核、賦能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)考慮，以人-城-產(chǎn)合理的空間思考帶動(dòng)新產(chǎn)城融合的發(fā)展模式。
運(yùn)用前瞻的商業(yè)規(guī)劃理念，打破邊界，以漫步式的空間格局、多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)，打造涵蓋文化、商務(wù)、零售、餐飲、休閑等多重功能的高端綜合體，形成面向城市開(kāi)放的多元化城市會(huì)客廳。
項(xiàng)目體量約4.3萬(wàn)方，地塊整體規(guī)劃形成沿街商業(yè)區(qū)、保留改造區(qū)和濱水商業(yè)區(qū)三大分區(qū)。
三大分區(qū) 示意圖
沿街商業(yè)區(qū)，城市主干道交界處的大尺度空間，規(guī)劃出引領(lǐng)國(guó)際時(shí)尚潮流的沿街商業(yè)，盡呈未來(lái)都會(huì)風(fēng)尚，引領(lǐng)全新的消費(fèi)體驗(yàn)。
沿街商業(yè)區(qū) 效果圖
高街以全新的“街區(qū)+mall”規(guī)劃布局，整體建筑處于一個(gè)對(duì)外開(kāi)放的狀態(tài)，有室內(nèi)外空間的轉(zhuǎn)換，打造一種街區(qū)式的漫步體驗(yàn)。
這樣的開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)、多樣化的業(yè)態(tài)配比，舒適度更高、體驗(yàn)感更好，能滿足和接納更高消費(fèi)人流的空間需求。
保留改造區(qū)，通過(guò)精細(xì)化的商業(yè)設(shè)計(jì)，營(yíng)造富有工業(yè)感的體驗(yàn)式商業(yè)空間，達(dá)到修舊如舊，凸顯工業(yè)特色，同時(shí)以新補(bǔ)新，滿足商業(yè)訴求。
老廠房改造后 效果圖
在新舊結(jié)合理念上補(bǔ)充新穎的設(shè)計(jì)語(yǔ)言，使建筑本身充滿魅力，形成了自身獨(dú)特的建筑IP。
老廠房的更新設(shè)計(jì)既有大刀闊斧式的創(chuàng)造性改變，也有小心翼翼的百米巨跨工業(yè)廠房的保留，新舊并存。
1號(hào)廠房改造后游客集散中心 效果圖
3號(hào)廠房改造后 效果圖
項(xiàng)目改造的是1號(hào)廠房和3號(hào)廠房，這兩個(gè)廠房，具有各自不同的空間形式、結(jié)構(gòu)形式和風(fēng)格特征，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)根據(jù)原建筑空間形式的相似性和差異性，給予合適的商業(yè)定位。
濱水商業(yè)區(qū)，打造傳統(tǒng)江南水鄉(xiāng)人文商業(yè)，濱水低密度的小尺度商業(yè)水岸新里，在規(guī)劃中加入運(yùn)河的概念，從外部運(yùn)河將水引入，與內(nèi)部運(yùn)河連接，營(yíng)造江南水鄉(xiāng)的效果。
水岸新里 效果圖
在建筑內(nèi)外，融入當(dāng)下新派潮流氣息，打造出街巷交錯(cuò)式格局的靈動(dòng)街區(qū)，整體開(kāi)放、錯(cuò)落式的坡屋頂建筑形態(tài)，有進(jìn)有退，整個(gè)區(qū)域洋溢著親和、休閑的生活氣息。
整體設(shè)計(jì)通過(guò)大、中、小空間尺度上的過(guò)渡和轉(zhuǎn)換，使內(nèi)外形成對(duì)比與呼應(yīng)，同時(shí)消弱各個(gè)分區(qū)間的沖突，實(shí)現(xiàn)建筑與景觀的相互滲透及室內(nèi)外空間的融合。
華僑城此次改造是希望達(dá)到從“引人走進(jìn)來(lái)”到“讓人留下來(lái)”的目的。保有人性關(guān)懷，正是這個(gè)全新的文旅商業(yè)綜合體項(xiàng)目的理念，用“人與空間”關(guān)系的改變，創(chuàng)造一種新的生活方式和一個(gè)傳達(dá)當(dāng)代生活方式與理念的創(chuàng)意型復(fù)合空間。
身處其中，感受五大空間的錯(cuò)落有致、場(chǎng)景的穿插交互、高端的品質(zhì)調(diào)性……這樣沉浸式的未來(lái)生活場(chǎng)景，定能激活城市板塊的活力、喚醒人們對(duì)生活的熱情。
3、萬(wàn)科 蘇州淮海街
蘇州淮海街，始建于1994年10月，2020年9月27日，經(jīng)歷了5個(gè)多月的提升改造，以更加活力、年輕的姿態(tài)重新回歸大眾視野。
在過(guò)往的幾年里，淮海街這條560m長(zhǎng)的街道不過(guò)是蘇州的“日料一條街”，蘇州萬(wàn)科聯(lián)合萬(wàn)科城市研究院在此基礎(chǔ)上，以“讓馬路變成街道”為核心理念進(jìn)行改造，打造一條真正的日式風(fēng)情街道，成為全新的城市微度假地標(biāo)。
該街道從建筑景觀、建筑立面、市政設(shè)施、智慧街道、品牌形象升級(jí)和文化藝術(shù)等方面介入進(jìn)行全方位的設(shè)計(jì)和升級(jí)。
實(shí)景圖 圖源：云知光照明微課堂
首先，入口處的門(mén)樓是日方設(shè)計(jì)與中方設(shè)計(jì)合作的項(xiàng)目，材質(zhì)從歐洲進(jìn)口，是一個(gè)文化共融的方案，也是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的對(duì)望，更是對(duì)淮海街原有記憶的尊重。
實(shí)景圖 圖源：云知光照明微課堂
其次在匹配運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，為每一家店設(shè)計(jì)了門(mén)頭，并通過(guò)色彩與材質(zhì)的表達(dá)，打造門(mén)頭與立面之間的對(duì)比配合，讓每一家店既“獨(dú)立”，又成為街道主題的一部分。
還取消了路邊停車位，擴(kuò)大了步行區(qū)域路幅寬度，道路不再像以前一樣擁擠，行人可以慢行在其中，旅行打卡拍照，享受漫游時(shí)光。
實(shí)景圖 圖源：云知光照明微課堂
公共區(qū)域的合理規(guī)劃，將原未被合理利用的空地和綠地改造為櫻花公園、口袋公園、中外文化交流館、淮海街小劇場(chǎng)等休閑展覽空間，打造兼具人性化的藝術(shù)街區(qū)，以及宜游、宜商的智慧型城市街道。
除此之外，還引入了一個(gè)完整且充滿細(xì)節(jié)日式街道要素：燈箱、燈籠必不可少，地上的路燈、導(dǎo)視、廣告牌等等，都在圍繞著這個(gè)場(chǎng)景風(fēng)格而衍生，除卻改不了的公共交通導(dǎo)視，幾乎沒(méi)有漏項(xiàng)，細(xì)節(jié)處也做的很好。
實(shí)景圖 圖源：云知光照明微課堂
蘇州淮海，并沒(méi)有在一味的去模仿誰(shuí)，而是將最終場(chǎng)景思考的很明確，就是要打造一條日式風(fēng)情街道。
強(qiáng)烈的“場(chǎng)景力”，帶來(lái)傳播、打卡和話題，進(jìn)而逐漸成為一座城市的新度假名片。關(guān)于中國(guó)的城市更新，重新開(kāi)放的淮海街，一定是個(gè)不錯(cuò)的參考答案。
4、融信·海月江潮
城市需要更新，城市也需要記憶。融信·海月江潮的面世很好的詮釋了這句話，福州蒼霞地區(qū)歷經(jīng)風(fēng)云更迭，在一場(chǎng)致敬文化的復(fù)興運(yùn)動(dòng)中風(fēng)華再現(xiàn)。
福州·海月江潮鳥(niǎo)瞰效果圖
修復(fù)前后對(duì)比圖
百年前，這里比肩上海灘的“十里洋場(chǎng)”，聚集了260多家商行、100多家錢(qián)莊、30多個(gè)會(huì)館，堪稱古建“博物館”，商貿(mào)興盛，富賈聚居，可謂“一條中平路，半座福州城”。
百年后，通過(guò)融匯百年文化底蘊(yùn)與國(guó)際前沿風(fēng)潮，以驚艷世界的東方名片，為城市續(xù)寫(xiě)繁榮。
中平路沿街古建修復(fù)后實(shí)景圖
融信秉持“修舊如舊、傳承煥新”的原則和理念，聘請(qǐng)古建團(tuán)隊(duì)（清華設(shè)計(jì)院、美國(guó)伍德設(shè)計(jì)事務(wù)所、JWDA駿地設(shè)計(jì)、LANDAU朗道國(guó)際、北京集美組、上海樂(lè)尚）以及非遺手工傳承藝人共同參與修復(fù)工作。
修復(fù)過(guò)程圖
整個(gè)修復(fù)的過(guò)程是異常艱難的，尤其是對(duì)一些細(xì)節(jié)的處理，從一朵雕花，到一根木梁，都采用傳統(tǒng)手工工藝，對(duì)建筑肌理進(jìn)行保護(hù)，無(wú)法修復(fù)的老師傅手工則一比一復(fù)刻，還原當(dāng)初建筑的原貌，力保修舊如舊。
邱德康煙絲廠修復(fù)前后對(duì)比圖
嘉賓洋菜館修復(fù)前后對(duì)比圖
南方日?qǐng)?bào)社修復(fù)前后對(duì)比圖
歷時(shí)4年，以23棟歷史建筑為原本，修復(fù)了邱德康煙行、浣花莊、南方日?qǐng)?bào)社、中平旅社、蒼霞精舍、民國(guó)錢(qián)莊等，再現(xiàn)古韻風(fēng)貌。
修復(fù)后內(nèi)部實(shí)景圖
所有建筑均盡力地留存了歷史文脈，運(yùn)用福州特色建筑元素，復(fù)原蒼霞街巷肌理，傳統(tǒng)與當(dāng)代、東方與世界在此間有機(jī)交融，地脈得以傳承、空間得以激活、文化得以新生。
中平路沿街古建修復(fù)后實(shí)景圖
為了復(fù)興城市文脈，讓近百年來(lái)于蒼霞沉淀下的不同時(shí)代的建筑文化，重新參與到未來(lái)的城市化進(jìn)程，融信創(chuàng)造出了“城市拼貼”的新舊建筑空間處理手法，主要分為場(chǎng)景拼貼與多業(yè)態(tài)拼貼兩種方式。
這種創(chuàng)作手段，并非強(qiáng)調(diào)結(jié)果的“現(xiàn)代化街區(qū)”，當(dāng)然也不是完全不做改動(dòng)、照搬承襲的“古建保護(hù)區(qū)”，而是通過(guò)富有時(shí)代感的重組整合，以多樣化的社區(qū)景象和空間形態(tài)，表達(dá)了福州與蒼霞的人文百態(tài)，讓空間的形態(tài)和社區(qū)的場(chǎng)景，成為展示蒼霞人文全貌的建筑百科全書(shū)。
海月江潮實(shí)景圖
空間街區(qū)化、體驗(yàn)人文化、功能復(fù)合化、尺度人性化的典型特征，讓融信海月江潮，成為可以代言蒼霞乃至福州“未來(lái)城市生活”的一處人文范本。
5、仁恒蘇州倉(cāng)街
仁恒蘇州倉(cāng)街項(xiàng)目由仁恒置地所有并親自操盤(pán)，項(xiàng)目位于蘇州古城及新區(qū)交界的歷史遺跡保護(hù)區(qū)核心，占地約38500㎡。
鳥(niǎo)瞰效果圖
如何在尊重和保護(hù)古跡遺產(chǎn)不被破壞的前提下，將倉(cāng)街地塊轉(zhuǎn)變成一個(gè)新舊結(jié)合、致敬姑蘇文化的零售和公共空間成為團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)考量的核心要素。
效果圖? 仁恒置地
Woods Bagot擔(dān)綱該項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)，在與蘇州城市規(guī)劃局和國(guó)家級(jí)歷史文化名城保護(hù)專家進(jìn)行多次討論交流之后，立意打造一個(gè)糅合詩(shī)意與新意、人文與時(shí)尚、美食與休閑的多元生態(tài)商業(yè)體。
以歷史元素的現(xiàn)代詮釋為原則，古城城市格局和建筑遺產(chǎn)都恰到好處地融入到商業(yè)布局和細(xì)部設(shè)計(jì)中。
仁恒倉(cāng)街商業(yè)建筑效果圖? 仁恒置地
團(tuán)隊(duì)仔細(xì)研究了蘇州的城市文化和民俗民風(fēng)，提取了這一千年古城的精髓和記憶點(diǎn)。逐漸遞進(jìn)的空間，層層展露的街區(qū)，錯(cuò)落有致的建筑與景觀，深植城市肌理的設(shè)計(jì)語(yǔ)言將使得蘇州仁恒倉(cāng)街成為一個(gè)品味蘇州獨(dú)特歷史美學(xué)和城市文化的“放大鏡”。
效果圖? 仁恒置地
考量到基地的大體量和平江路相對(duì)窄小入口，主商業(yè)街連接城市原有格局，并圍繞 4 個(gè)下沉廣場(chǎng)形成完美矩陣，團(tuán)隊(duì)以“中央庭園”廣場(chǎng)為設(shè)計(jì)重點(diǎn)，“設(shè)四園，立四季”，從而聚集商場(chǎng)人流，每個(gè)“園”都具有鮮明的特色。
效果圖? 仁恒置地
建筑設(shè)計(jì)方面則繼承蘇州古城的建筑遺產(chǎn)，以蘇州傳統(tǒng)的“絲織”手工藝為靈感，轉(zhuǎn)譯形成編織紋理的外立面設(shè)計(jì)，柔和的木色屋頂與編織紋理的外立面相得益彰，新建筑與基地原址在這里進(jìn)行了一場(chǎng)深度對(duì)話。
這里將成為一個(gè)可以代表蘇州文化精髓和現(xiàn)代時(shí)尚的多元公共空間。
結(jié)語(yǔ)：
從最初的“大拆大建”到經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期的追求規(guī)模與數(shù)量，再到強(qiáng)調(diào)質(zhì)與量并行的理性更新，中國(guó)城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”的時(shí)代。
城市更新并不同于地產(chǎn)商平時(shí)的高周轉(zhuǎn)模式，其實(shí)更是一個(gè)小火慢燉的過(guò)程，不僅僅是基本的建設(shè)能力，資金運(yùn)作能力、專業(yè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力、 規(guī)劃定位能力、建設(shè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力等都是關(guān)鍵。
在地產(chǎn)“大變局”背景之下，下一個(gè)十年，房地產(chǎn)行業(yè)比拼的將會(huì)是“綜合能力”。
本資料聲明：
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