本文刊登于：4月15日中國房地產(chǎn)報(bào)B3版、新浪房產(chǎn)
先試想，土地儲(chǔ)備量有多少才算是“剛好”？難以為繼肯定不行，過量囤地又必然使存貨量和資金成本增加，總應(yīng)有一個(gè)“剛好”值或區(qū)間。
之所以拋出這一問題，是因?yàn)樵谘凶x各家年報(bào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，土地儲(chǔ)備愈發(fā)顯現(xiàn)出“雙刃劍”作用，并影響了許多企業(yè)的業(yè)績增長。
土地儲(chǔ)備是衡量房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營增長狀況或成長性的指標(biāo)之一，其他指標(biāo)還有銷售增長率、總資產(chǎn)增長率、利潤增長率等。分析這些指標(biāo)，可以看出一個(gè)企業(yè)的業(yè)績成長性、穩(wěn)健性和未來發(fā)展的可持續(xù)性。關(guān)于幾個(gè)增長率指標(biāo)，前幾篇文章已用大量數(shù)據(jù)得出了結(jié)論：增速整體放緩，不同企業(yè)的增速在明顯分化。本篇重點(diǎn)評述與土地儲(chǔ)備相關(guān)的幾個(gè)指標(biāo)，包括土地儲(chǔ)備量、土地存續(xù)比等，并提出優(yōu)化土地儲(chǔ)備的建議。
中小房企
土地儲(chǔ)備不足成軟肋
隨著金融街、天房發(fā)展等公布2012年年報(bào)，截至4月4日，已有109家上市房企發(fā)布了正式年報(bào)，其中滬深A股74家，香港內(nèi)房企35家，占全部176家上市房企的62%。從年報(bào)中所披露的土地儲(chǔ)備量來看，整體格局變化不大，部分中小企業(yè)土地儲(chǔ)備明顯不足，而恒大、碧桂園等企業(yè)依然保持著較高的儲(chǔ)備量。
統(tǒng)計(jì)顯示，年銷售額為幾十億元的企業(yè)中，有58%的企業(yè)土地存續(xù)比不足10。也就是，按照2012年四季度的銷售面積計(jì)算，土地儲(chǔ)備量支撐不了10個(gè)季度。其中，去年業(yè)績較差的萬好萬家、新梅置業(yè)、萬方地產(chǎn)、中江地產(chǎn)、綠景控股等，有十幾家企業(yè)幾乎沒有土地儲(chǔ)備。知名企業(yè)中，去年?duì)I業(yè)收入30.8億元的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，2012年末土地儲(chǔ)備不足百萬平米。而據(jù)推算，如果華遠(yuǎn)地產(chǎn)欲在三年內(nèi)挺進(jìn)“百億軍團(tuán)”，在今后幾年內(nèi)年均開復(fù)工面積就要能保持在180萬平方米之上，其土地儲(chǔ)備顯然不足。為此，今年華遠(yuǎn)地產(chǎn)安排了40億元的新項(xiàng)目投資。去年?duì)I業(yè)收入40.7億元的萬通地產(chǎn)，土地儲(chǔ)備短板已不是什么新話題。目前多數(shù)現(xiàn)有項(xiàng)目已進(jìn)入后期，又沒有新增項(xiàng)目，“立體城市”又不在上市公司內(nèi)，土儲(chǔ)軟肋也無疑成為其業(yè)績增長的極大制約。其他如廣宇發(fā)展、渝開發(fā)等也都存在土地儲(chǔ)備不足而制約業(yè)績增長的問題。相比而言，臥龍地產(chǎn)土地儲(chǔ)備有250多萬平方米，信達(dá)地產(chǎn)有427萬平方米，都比較充裕，業(yè)績增長可期。
恒大保利土地儲(chǔ)備領(lǐng)先
年銷售額百億以上的五十多家房企中，恒大地產(chǎn)2012年末的土地儲(chǔ)備量達(dá)1.4億平方米（實(shí)際確權(quán)面積未知），高居國內(nèi)房企之首。其次是保利地產(chǎn)，是9238萬平方米。碧桂園和萬科也均超過5000萬平方米。另外，非上市的綠地的土地儲(chǔ)備預(yù)計(jì)可達(dá)8000萬平方米左右。
研讀各家企業(yè)的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)企業(yè)對土地儲(chǔ)備的說法定義不明，語焉不詳。其實(shí)土地儲(chǔ)備量的數(shù)據(jù)口徑應(yīng)是“權(quán)益規(guī)劃建筑面積”，即已經(jīng)確權(quán)的面積，而且是剔除合作項(xiàng)目中非企業(yè)權(quán)益的部分。其次，比簡單的土地儲(chǔ)備面積更為重要的是土地儲(chǔ)備價(jià)值，也就是要考慮到樓面地價(jià)的平均土地價(jià)格。因?yàn)榧词雇让娣e的土地儲(chǔ)備，由于單價(jià)差別很大，土地價(jià)值差別也很大。第三，其實(shí)衡量企業(yè)土地儲(chǔ)備量非常重要的指標(biāo)之一是土地存續(xù)比。土地存續(xù)比是指土地儲(chǔ)備面積與上季度銷售面積的比值，它是真正反映企業(yè)土地儲(chǔ)備面積多少的指標(biāo)。例如，有的企業(yè)的土地存續(xù)比是10，可支持10個(gè)季度（2.5年）的開發(fā)；有的企業(yè)可能是5，而個(gè)別企業(yè)還有超過40的。遺憾的是，年報(bào)都沒有說清楚這些。而且在幾個(gè)行業(yè)排行榜的評價(jià)指標(biāo)體系中，也沒有充分考慮到這些問題。
土地儲(chǔ)備并非越多越好
要特別強(qiáng)調(diào)并提請房企注意的是，其實(shí)土地儲(chǔ)備并非越多越好。目前的市場是，地價(jià)早已過了每年增值百分之幾十的“土地紅利”年代，而資金成本及財(cái)務(wù)費(fèi)用卻居高不下。一個(gè)簡單的邏輯是，如果企業(yè)的土地儲(chǔ)備增值低于資金成本，其實(shí)意味著儲(chǔ)備是“虧損”的。而且去年年中新的《閑置土地處置辦法》施行后，也有因?yàn)橥恋亻e有被無償收回或罰款的可能?？紤]到企業(yè)未來要保持20%~30%的業(yè)績增長率，蘭德咨詢研究顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地存續(xù)比在15~20之間比較恰當(dāng)。例如，2012年末萬科的土地存續(xù)比就是16.6。另外要切記，適量的土地儲(chǔ)備也要以快速開發(fā)高周轉(zhuǎn)為前提，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備無時(shí)無刻不在推高樓面地價(jià)。以樓面地價(jià)每平方米4000元、利率10%計(jì)算，閑置一年樓面地價(jià)變成了4400元，兩年則變成了4840元。如果后期開發(fā)銷售速度也比較慢，樓面地價(jià)和其他成本費(fèi)用也都是不斷上漲的，最終極有可能凈利潤很低。這正是近年來高周轉(zhuǎn)成為主流開發(fā)模式的根本原因。
為了保證企業(yè)始終有適量的土地儲(chǔ)備，每年企業(yè)還要補(bǔ)充一定量的土地（補(bǔ)充“面粉”），對應(yīng)的年度指標(biāo)是“新增土地儲(chǔ)備”。“新增土地儲(chǔ)備”可以用權(quán)益規(guī)劃建筑面積及存續(xù)比來衡量，也可以用資金量控制。研究顯示，企業(yè)每年可按照營業(yè)收入的25%~35%預(yù)算出新增土地儲(chǔ)備投入。至于新增土地儲(chǔ)備的時(shí)機(jī)，一方面要深入研究市場周期，盡量做到逆周期操作，爭取做到“逆市拿地，旺市賣房”。例如，2012年龍湖地產(chǎn)拿的地很多都是底價(jià)成交，有溢價(jià)的，溢價(jià)率也不高，也就百分之一二十。另一方面，要考慮到企業(yè)的開發(fā)能力和去化情況，特別是從拿地到實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目前期開發(fā)周期。研究顯示，每年一季度和三季度是企業(yè)拿地的相對高峰期，這實(shí)際就與前期開發(fā)周期長短有關(guān)。例如，如果前期開發(fā)周期是6~8個(gè)月，則這兩個(gè)時(shí)間段就對應(yīng)著9、10月份和第二年5、6月份。當(dāng)然這不能一概而論，具體還要看市場預(yù)期和土地市場情況，以及企業(yè)的項(xiàng)目前期開發(fā)周期長短。
土地是房地產(chǎn)企業(yè)的基本資源要素，其中土地儲(chǔ)備量、儲(chǔ)備時(shí)機(jī)，以及目標(biāo)城市和項(xiàng)目土地等，應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況深入研究，并形成相應(yīng)的策略、漏斗模型（測評標(biāo)準(zhǔn)）和具體指引。如果今后再憑感覺拿地，拿地時(shí)測算不準(zhǔn)，一味舉牌爭勝，拿地后慢吞吞地開發(fā)，就極有可能被土地“雙刃劍”自傷。
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