一直以來，房產(chǎn)證似乎是市民在購房時(shí)最關(guān)心的問題，殊不知，小土地證也與市民的房地產(chǎn)權(quán)息息相關(guān)。近日，就小土地證問題，記者專程采訪了太原市國土資源局土地登記管理中心登記科曹亞龍科長。
現(xiàn)象：
只知房產(chǎn)證不知土地證
我國《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，個(gè)人或集體所購商品房應(yīng)具備“國有土地使用權(quán)證”和“房屋所有權(quán)證”。也就是說，個(gè)人擁有的一套完整的房地產(chǎn)權(quán)，應(yīng)該包括《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》兩個(gè)證件。其中，土地證是對個(gè)人或單位取得的《國有土地使用權(quán)證》的俗稱，“小土地證”是指居民每套樓房在一宗地內(nèi)相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e領(lǐng)取的《國有土地使用證》?！靶⊥恋刈C”是相對企事業(yè)單位或開發(fā)公司領(lǐng)取的整宗地的大土地證而言的。
目前，社會(huì)普遍存在的問題是，很多居民只領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》，而未領(lǐng)取“小土地證”。使自己的土地使用權(quán)益缺乏應(yīng)有的法律憑證，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)不夠完整。
針對小土地證的問題，記者進(jìn)行了隨機(jī)采訪，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)市民對小土地證的認(rèn)識(shí)都很模糊。市民在購房時(shí)似乎都會(huì)關(guān)心有沒有“五證”。言外之意就是，只關(guān)心自己買的房子將來能不能辦下房產(chǎn)證。而對于小土地證的問題，有的人甚至從未聽說過也沒有考慮過，以為只要有房產(chǎn)證就萬事大吉。也有個(gè)別人認(rèn)為只要開發(fā)商手里有大土地證就行，個(gè)人手里有沒有小土地證都無所謂。反正即使沒有小土地證也照樣可以進(jìn)行交易、過戶、抵押等。
危害：
無小土地證將導(dǎo)致一系列風(fēng)險(xiǎn)
既然小土地證是一套房產(chǎn)的合法證明之一，那么，沒有小土地證又會(huì)有什么危害和后果呢？就此，記者采訪了太原市國土資源局土地登記管理中心曹科長。
曹科長告訴記者，居民擁有小土地證，其住房用地的合法權(quán)益就可得到法律保護(hù)，特別是對公寓式住宅，售房時(shí)開發(fā)商已將房屋所占土地及附屬公共用地計(jì)入房屋總價(jià)，購房人理應(yīng)共同享有這部分土地的使用權(quán)。若不辦理住房用地登記，那么就不能在法律上予以明確。如果開發(fā)商把購得的土地使用權(quán)一直捏在手中，那么購房者就不會(huì)再享有特定份額的土地權(quán)益。
舉例說明，很多購房者在購房后，只有房產(chǎn)證，沒有土地證，這時(shí)開發(fā)商在原本屬于小區(qū)所有業(yè)主的公共部位違規(guī)加層、建超市、會(huì)所、停車場等用于收費(fèi)得益，這時(shí)侵犯的就是全體業(yè)主的土地權(quán)益。另外，如果購房者沒有小土地證，那么就有被原土地使用者(開發(fā)商)轉(zhuǎn)讓、抵押或因其他債務(wù)問題而遭受司法執(zhí)行的危險(xiǎn)；而且在拆遷安置時(shí)，購房者只能得到房屋補(bǔ)償而得不到土地補(bǔ)償?shù)牟糠?。再者，如果土地使用?quán)期限屆滿，沒有小土地證自然也不能申請自動(dòng)延期。
綜上所述，沒有土地證市民就不能保證自身住房用地的合法權(quán)益受法律保護(hù)，容易被人侵犯。
為了更生動(dòng)形象地說明房產(chǎn)證和小土地證的關(guān)系，曹科長打了個(gè)比方：房屋是土地上的建筑物，如果住房用地不合法，房屋就成了“空中樓閣”。這就好比人們要建一座樓房，沒有土地，房屋又從何談起？所以說，土地是“皮”，樓房是“毛”。
程序：
“土地分割”后方可辦理小土地證
了解了小土地證的重要性，也許很多市民會(huì)問，小土地證怎么辦理？是由開發(fā)商辦理還是業(yè)主自己去國土部門辦理？
曹科長告訴記者，辦理“小土地證”的前提是，開發(fā)商必須先到國土部門辦理土地分割登記，取得由國土部門頒發(fā)的《國有土地分割轉(zhuǎn)讓許可憑證》，市民憑此憑證和房產(chǎn)證再去國土部門辦理“小土地證”。對老弱病殘等特殊情況的市民，國土部門將會(huì)提供上門服務(wù)。
曹科長說，近年來，太原市國土資源局辦理了和信商業(yè)廣場、王府大廈、國貿(mào)大廈和恒大綠洲等多家住宅和商業(yè)地產(chǎn)的土地分割手續(xù)。也就是說，這些單位的業(yè)主可以憑土地分割憑證到太原市國土資源部門辦理“小土地證”。
另外，曹科長告訴記者，四種情況不能辦理小土地證：沒有領(lǐng)取大土地證和大房產(chǎn)證的；土地和房屋權(quán)屬有爭議的；土地違法行為尚未處理或正在處理的；法院查封或其他依法限制土地和房屋權(quán)利的。
據(jù)了解，2002年4月15日起，太原市國土資源局依據(jù)國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證工作的通知》精神，結(jié)合太原市房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，啟動(dòng)了太原市城鎮(zhèn)居民住房用地登記發(fā)證工作，迄今為止共辦理發(fā)放分割轉(zhuǎn)讓憑證15萬余件，共辦理小土地證5.5萬余件。
2011年，為進(jìn)一步規(guī)范太原市的土地分割登記工作，太原市國土資源局還制定了《太原市國土資源局城鎮(zhèn)住房用地分割登記暫行辦法》，并于2011年4月1日由原來在太原市國土資源局辦理，下放到六城區(qū)國土分局辦理。2012年底又增加了太原市國土資源局一個(gè)窗口，共7個(gè)窗口辦理，發(fā)證人由原來的3人增加到現(xiàn)在的22人，極大地方便了群眾辦證。
措施：
加大對小土地證的發(fā)放力度
提到小土地證在現(xiàn)實(shí)中存在的困難，曹科長表示，除個(gè)人對小土地證的認(rèn)識(shí)不足外，另外一個(gè)重要的原因就是好多房屋沒有合法的土地手續(xù)，沒有在國土部門辦理土地初始登記，開發(fā)商違規(guī)建設(shè)，改變土地用途，改變?nèi)莘e率，法院查封，沒有合法的房產(chǎn)手續(xù)等，致使小土地證根本無法辦理。
為此，太原市國土資源局將加大宣傳力度，通過各種媒體廣泛宣傳土地登記發(fā)證工作的有關(guān)政策、法規(guī)、制度，做到家喻戶曉，提高社會(huì)各界，特使是住戶對辦理用地登記發(fā)證工作的重要性；以政府的名義發(fā)布通告，讓具備分割的單位在規(guī)定時(shí)間來申報(bào)辦理；今年10月1日起，太原市國土資源局對無正當(dāng)理由沒有為業(yè)主辦理土地分割登記的單位，列入誠信黑名單，并將停止其土地供應(yīng)、土地交易、規(guī)劃調(diào)整、土地登記等手續(xù)。
溫馨提示：
●辦理小土地證須提供的手續(xù)：城鎮(zhèn)居民本人身份證明、《房屋所有權(quán)證》、《土地分割憑證》、契稅票。
●收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：所需費(fèi)用包括登記費(fèi)、工本費(fèi)、測繪費(fèi)等。目前，太原市國土局辦理“小土地證”執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最低標(biāo)準(zhǔn)：每證登記費(fèi)13元，工本費(fèi)5元，測繪費(fèi)30元，共計(jì)48元。
●太原市六城區(qū)國土分局咨詢電話：小店區(qū)國土分局0351-7171002迎澤區(qū)國土分局0351-7553350杏花嶺區(qū)國土分局0351-5657721尖草坪區(qū)國土分局0351-5648440萬柏林區(qū)國土分局0351-6585612晉源區(qū)國土分局0351-6592313
晨報(bào)記者 薛珍平
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