顏雪明 萬科企業(yè)股份有限公司
上傳時間:2010-12-10
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中小媒體報道：今年4月12日，張先生與房主宋女士簽約，購買位于海淀區(qū)藍靛廠翠疊園的一套房屋，總價為555萬元，張先生計劃貸款200萬元。第二天，他向宋女士支付了15萬元定金。就在張先生辦理貸款過程中，因“新國十條”
[1]出臺，無法得到銀行貸款。為此他起訴到法院要求解除與宋女士的房屋買賣合同，并要求對方退還定金。庭審中，張先生提供了與妻子馬女士的結(jié)婚證，并拿出兩個房產(chǎn)證，顯示兩人名下已分別登記了海淀區(qū)、朝陽區(qū)各一套房產(chǎn)。房主宋女士認為，兩人簽訂的合同真實有效，而且合同當(dāng)中已經(jīng)約定，如果買房人貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足，應(yīng)補足購房首付款。因此不受“新國十條”中關(guān)于住房貸款的限制，應(yīng)按合同執(zhí)行。法院審理認為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，張先生家庭住房套數(shù)已達兩套，因此涉案房屋正是“新國十條”規(guī)定的第三套房，屬于暫停發(fā)放貸款的范圍。新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，是張先生在簽訂合同時無法預(yù)見的，如果要求張先生繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。因此張先生請求法院解除合同于法有據(jù)，宋女士須返還張先生已支付的定金15萬元。據(jù)稱，這是北京市判決的首例第三套房買賣糾紛。
[2]情勢變更作為法律規(guī)定，出現(xiàn)在《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》當(dāng)中。據(jù)聞該解釋制定時，全國人大法工委就擔(dān)心情勢變更被濫用，曾建議適用情勢變更的案件由最高人民法院把關(guān)。從本案來看，這種擔(dān)心并非沒有道理。
一、買賣雙方追求的都是經(jīng)濟利益，面對的都是商業(yè)風(fēng)險
本案雙方，都屬都市富有階層，不存在強勢弱勢；其交易成敗，只涉及自身財產(chǎn)損益，無關(guān)社會和諧穩(wěn)定。這樣的買賣行為，無論是賺是賠，都應(yīng)由自己承擔(dān)全部后果，買方無權(quán)要求賣方保障其投資利益，賣方也沒有為買方承擔(dān)風(fēng)險的義務(wù)。雖然說在商品房買賣中，買方不一定都是投資性的，但就本案而言，買方的投資性顯而易見。政府正是為了抑制房地產(chǎn)投資才出臺政策禁止第三套房貸款，由此導(dǎo)致本案原告的投資發(fā)生困難，可見，本案原告正是政策限制的對象，他面臨的當(dāng)然也就是商業(yè)風(fēng)險。依照法律規(guī)定，商業(yè)風(fēng)險不在情勢變更之列。
買方毀約，表面理由是得不到貸款，實際上是因為房價走低，投資可能虧損。所以本案的實質(zhì)，是由于市場變化，買方預(yù)期投資利益不能實現(xiàn)，而單方毀約。假如銀行不給貸款了，而房價仍像去年那樣繼續(xù)上漲，買方會毀約嗎？或者，在房價持續(xù)上漲形勢下，賣方以買方違反政策，得不到銀行貸款為由要求解除合同，法院會支持嗎？買方和法院都會說，拿不拿得到貸款是買方的事，與你賣方有何相干？只要有錢付給你不就完了？同樣的道理，買方想毀約，為什么可以拿貸款落空作理由并且還得到法院的支持？
二、貸款落空是可預(yù)見的風(fēng)險
“情勢變更”的首要條件，是客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的重大變化。從事經(jīng)濟活動需要具備許多條件，其中資金是最重要的，這是基本的常識。房屋買賣作為一個金額巨大的交易，資金是否充足、來源是否可靠、有無可能變化，都是購買人必須考慮的。向銀行借款是籌資的一種途徑，沒有任何人保證這一途徑是萬無一失的。本案的合同中，雙方明確約定，如果買房人貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足，應(yīng)補足購房首付款。這就明白無誤地說明，雙方對這種可能出現(xiàn)的情況，有預(yù)見并且約定了處理的方法。買方主張客觀情況發(fā)生了無法預(yù)見的重大變化，顯然不符合事實。貸款落空固然會增加買方的困難，但既已預(yù)見，且有約定，故該困難不應(yīng)成為拒絕履行合同的理由。雙方的約定不違反法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)遵守。
三、貸款落空并不導(dǎo)致明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的
情勢變更的另一個重要條件，是客觀情況發(fā)生重大變化之后，繼續(xù)履行對一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的。比較典型的情形是長期供貨合同，如果主要原材料價格發(fā)生了超常上漲，使貨物的成本超過了供貨的價格，這對供貨人來說是毀滅性的，既不公平也難以為繼，這時以情勢變更為由，變更或者解除合同，是對交易公平的保護。但在房屋買賣合同中，銀行減少按揭成數(shù)、降低利率優(yōu)惠甚至不放貸款，房屋本身的價格并沒有發(fā)生變化，雙方交易的公平基礎(chǔ)也沒有改變，這當(dāng)然不符合情勢變更的最重要條件。買方從其他途徑籌集資金，仍然可以繼續(xù)履行，其經(jīng)濟負擔(dān)不會增加，賣方也沒有不合理的獲利，交易的結(jié)果不會出現(xiàn)明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的。
能否實現(xiàn)合同目的，不能以當(dāng)事人自己的期待為判斷標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)當(dāng)以合同本身能否得到正常履行為依據(jù)。本案中原告之所以主張情勢變更，是因為在他看來，確實出現(xiàn)了事與愿違、得不償失的情形，因為市場與他原來的預(yù)期相比，發(fā)生了重大的變化，不但不漲，還有下滑的趨勢，當(dāng)然叫苦不迭。這恰恰是典型的商業(yè)風(fēng)險。當(dāng)市場行情對自己不利時，就找理由拒絕履行合同，其本質(zhì)是要求交易對方替自己承擔(dān)商業(yè)風(fēng)險，這在商業(yè)社會中根本不能成立。
四、可以不繼續(xù)履行，但不能不承擔(dān)違約責(zé)任
事實上，無論有沒有政策變化，個人的資金能力下降都是有可能發(fā)生的，比如疾病、死亡、職業(yè)變動、意外事故、投資失敗等都會造成收入減少，所以合同中才要約定逾期付款的違約責(zé)任。違約責(zé)任是不講過錯的，主觀上有無惡意在所不問，只要違反了合同約定，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，以此保護相對人的利益，維護社會的交易安全。在違約行為中，確實存在一些值得同情的原因，即便如此，也不能因為事出有因或者值得同情，就可以免除違約方的責(zé)任。
因經(jīng)濟能力變化，買方實在沒有能力購買，賣方也沒有必要強迫他履行合同。本案中賣方要求繼續(xù)履行合同，并非是一個好的策略。房屋總價為555萬元，計劃貸款200萬元沒有了，資金缺口超過1/3,你叫他如何履行？這種情況下，按約定支付違約金后解除合同，也不失為一個辦法。買方有355萬元的經(jīng)濟能力，已足夠承擔(dān)違約責(zé)任。報道中沒有提到合同中是否約定了違約金，但定金有15萬元，那么沒收定金、解除合同也未嘗不可。法院判賣方退還定金，法理上匪夷所思，客觀上造成了一個很不公平的后果：買方嚴(yán)重違約，而未受任何損失；守約的賣方卻損失了一個在市場價格較高時成交的機會而沒有得到任何補償。如此判決，保護了因投機受阻而違約的買方，損害了誠實守信的賣方，更重要的是損害了合同的效力，破壞了交易的安全，在當(dāng)前房地產(chǎn)投機嚴(yán)重的情況下，產(chǎn)生了不良的示范作用。如果法院判決合同解除，但不支持返還定金，效果要好得多，對賣方的損失有所補償，買方雖然付出一定代價，但避免了更大的損失，這樣的結(jié)局，對雙方都有利，也維護了合同與法律的尊嚴(yán)。
