關(guān)于房地產(chǎn)研究，我有個看法，就是別老在短期現(xiàn)象上弄來弄去，研究點兒規(guī)律和國情可能更重要。在過去二十年的時間里面，人們的注意力始終在兩個關(guān)鍵詞上，一個叫房價，一個叫政策，這兩件事兒重要不重要呢？重要，但它們是不是房地產(chǎn)迫切最需要研究的薄弱環(huán)節(jié)呢？不一定。
房價是什么呢？房價不過是市場中多方面、多種利益關(guān)系綜合的外在反應，如同你發(fā)燒，可能是肺部感染了，也可能是有外傷或者其他問題。政策是什么呢？政策不過是人們的主觀選擇。再高級的政策，不管是哪一級的文件，也不過是人的主觀認識、主觀選擇。別以為政策就一定都是對的。這個世界上并不存在像上帝一樣無所不知、無所不能的人。只要是人決定的事，就一定存在著主觀和客觀相脫離的可能。
我們對房地產(chǎn)認識的視角和水平，我以為應該更多地拓寬，更多地觀察、探索這個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律和中國的國情。
很多人說，中國的房地產(chǎn)要實現(xiàn)調(diào)整和轉(zhuǎn)型。從調(diào)整與轉(zhuǎn)型的角度考慮，我們該往哪兒轉(zhuǎn)？有哪幾個轉(zhuǎn)型呢？從二十一世紀的中國城市化發(fā)展看，我以為大概可以概括為四個轉(zhuǎn)型。
第一，從特大城市優(yōu)先發(fā)展轉(zhuǎn)向多層次城市結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展。過去十年，我們的城市化明顯表現(xiàn)為是以建設(shè)沿海特大城市為主的城市化。今后，要轉(zhuǎn)向二三線城市和縣城及中心鎮(zhèn)為主的城市化。過去十年，沿海特大城市成為了城市化的重心，這的確是有客觀原因的。北京開奧運會，上海開世博會，廣州亞運會在即，這個過程迫使我們不得不把政策和大量人力、物力資源集中在一些沿海特大城市的發(fā)展上，不論是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還是住房建設(shè)，還是信貸資源、市場條件等。這個十年過去了。下一個時期，十二五規(guī)劃開始，二三線城市和中小城市發(fā)展，應當是我們城市建設(shè)和住房建設(shè)的主戰(zhàn)場。
第二，從主要為城里人建住房，要轉(zhuǎn)到為更多的農(nóng)民工定居落戶建住房。這個轉(zhuǎn)型是中國的國情決定的。城市化的第一個標志就是城市人口在總?cè)丝谥兴急戎?。中國的國情決定，影響這個比重的關(guān)鍵因素是農(nóng)村人口向城市、城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移。沒有農(nóng)民工在城市中的定居落戶，我們這個城市化就是偽城市化。
第三，從以脫困為主的需求轉(zhuǎn)向滿足人們適度改善型的需求。我們得明確無誤地說，中國城鎮(zhèn)的大多數(shù)老百姓沒住在馬路上，他們已經(jīng)住在房子里了。中國城市中住房危機的時代、嚴重“房荒”的時代已經(jīng)過去了。對大多數(shù)人來說，從沒有房子住到有房子住、從有一間筒子樓到有成套住宅，這個“脫困”任務已經(jīng)基本完成。但這不是中國城鎮(zhèn)大規(guī)模住房建設(shè)任務的終結(jié)。下一個階段，我們還得滿足城鎮(zhèn)居民從脫困需求向適度改善型需求的轉(zhuǎn)變。脫困型住房是只能滿足人們基本住房需求的住房，盡管按現(xiàn)在的標準，脫困型住房也必須是成套住宅，廉租房也必須是成套住宅。但這個標準只是溫飽型的標準。要建設(shè)全面的小康社會，就要讓日益增多的家庭住到具有適度改善型功能的房子里去。適度改善型需求將是未來一個長時期內(nèi)支撐我國房地產(chǎn)市場的主要需求。
第四，從單一的市場和相對滯后的保障這樣一個發(fā)展路線轉(zhuǎn)為重視人人都有房住以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的雙軌并行。我們要實現(xiàn)的不僅是大多數(shù)人有房住的目標，今后一段時期，我們還有一個艱巨任務，就是實現(xiàn)人人有房住。這就要注重完善和發(fā)展住房保障體系。社會永遠有一部分依靠競爭性的資源配置機制無法解決住房問題的群體。市場經(jīng)濟有個規(guī)律。非市場化的資源配置體系越完善，市場經(jīng)濟的原則就能貫徹得越徹底。
如果說我們有什么轉(zhuǎn)型的話，我以為從這樣四個方面理解是比較重要的。(作者：陳淮 中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長)
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