隨著農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)改革的深入和流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立，農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押活動(dòng)也逐步興起，這有效地緩解了農(nóng)業(yè)企業(yè)融資難的問(wèn)題。在農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款過(guò)程中，農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值非常關(guān)鍵，它直接影響到銀行的放貸金額，影響農(nóng)民的收益。本文在歸納農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)特征和抵押目的等相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估理論的基礎(chǔ)上，對(duì)目前評(píng)估理論認(rèn)識(shí)上的模糊性和評(píng)估參數(shù)確定的困難性進(jìn)行了梳理和分析，認(rèn)為農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估中應(yīng)該使用抵押貸款價(jià)值類(lèi)型，指出評(píng)估目的是在保證銀行盈利性和安全性的前提下，確定農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)的真實(shí)價(jià)值，為抵押人（農(nóng)業(yè)企業(yè)）能取得合理的貸款金額提供參考意見(jiàn)。
一、引言：
近年來(lái)在城鎮(zhèn)化背景下，農(nóng)地流轉(zhuǎn)進(jìn)程明顯加快，2014年11月，中央發(fā)布了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》，進(jìn)一步統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識(shí)、把握重點(diǎn)、明確任務(wù)。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，全國(guó)農(nóng)村承包耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)3.8億畝，占承包耕地總面積的28.8%。隨著黨的十八屆三中全會(huì)要求各級(jí)政府深化經(jīng)濟(jì)體制改革，市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的土地價(jià)值問(wèn)題再次成為學(xué)界關(guān)注的焦點(diǎn)。目前國(guó)內(nèi)外針對(duì)農(nóng)地價(jià)值的研究較多，但是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的研究比較少，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)起步較晚，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估的研究更是匱乏，嚴(yán)重阻礙了農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的發(fā)展。
目前我國(guó)大力推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)是解決家庭經(jīng)營(yíng)規(guī)模超小、土地細(xì)碎化以及土地撂荒的根本途徑，但大多數(shù)土地交易活動(dòng)都屬于非正規(guī)交易，缺乏可以強(qiáng)制執(zhí)行的合同，市場(chǎng)運(yùn)行缺乏效率，市場(chǎng)規(guī)模也被限制在可以通過(guò)非正規(guī)手段進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的部分區(qū)域。
長(zhǎng)期看，在農(nóng)村土地轉(zhuǎn)換為非農(nóng)用地過(guò)程中，農(nóng)村土地使用權(quán)的擁有者應(yīng)該成為平等的利益分享者。因此對(duì)農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行貨幣化計(jì)量，并將其納入資源成本核算體系，一方面可以彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制作用不足給農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策帶來(lái)的影響，提高農(nóng)地的比較效益，緩解我國(guó)農(nóng)地流失態(tài)勢(shì)；另一方面，可以修訂和完善我國(guó)當(dāng)前的農(nóng)地分等定級(jí)成果、征地補(bǔ)償制度，為制定和實(shí)施農(nóng)地生態(tài)管護(hù)政策提供理論與實(shí)踐依據(jù)。隨著我國(guó)穩(wěn)步實(shí)施農(nóng)村土地制度改革，以農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)作為對(duì)象的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款等經(jīng)濟(jì)行為越來(lái)越多，在農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款方面的研究主要集中在農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的可行性、運(yùn)行模式、具體省區(qū)針對(duì)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的開(kāi)展情況，還有一部分是關(guān)于現(xiàn)行農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款運(yùn)行過(guò)程中存在的一些主要問(wèn)題以及提出的解決對(duì)策。由于農(nóng)業(yè)用地價(jià)格評(píng)價(jià)方面存在的一些問(wèn)題在以往的資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域中出現(xiàn)較少，因而對(duì)其評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用就具有較多的不確定性和開(kāi)拓性。
國(guó)外學(xué)者從不同角度研究了農(nóng)地抵押貸款的問(wèn)題。Bell 和Clemenz(1998)運(yùn)用斯塔伯格博弈過(guò)程論述了為何視土地為命的農(nóng)戶(hù)會(huì)冒著失去土地的風(fēng)險(xiǎn)以土地作為抵押物，進(jìn)而闡明農(nóng)地抵押貸款政策推行的可行性條件。Bienert 和 Rehkugler（2005）對(duì)歐洲抵押貸款實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，認(rèn)為抵押貸款價(jià)值與抵押的目的更加匹配。而Crosby et al（2000）則反對(duì)在進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)采用抵押貸款價(jià)值類(lèi)型。
國(guó)內(nèi)，關(guān)于農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押方面的文獻(xiàn)主要集中在農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的可行性、制約因素、制度設(shè)計(jì)、農(nóng)民的貸款意愿調(diào)查等方面。關(guān)于農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的可行性和模式方面還處于探索階段，從2005年重慶市的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押巧妙試點(diǎn)(吳紅纓，2006)，到2006年福建三明市明溪縣、將樂(lè)縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸試點(diǎn)(鄭良，2008 )，遼寧省法庫(kù)縣農(nóng)信社2009年為當(dāng)?shù)氐睦苯泛献魃绨l(fā)放農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款30萬(wàn)(朱英剛、王吉獻(xiàn)，2009)，武漢2009年為當(dāng)?shù)囟嗉移髽I(yè)發(fā)放農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款(謝瓊，2011)，再到2010年江蘇新沂試點(diǎn)(滿東廣、艷麗，2010)等。黃桂英（2010）指出農(nóng)地抵押制度的推行是以發(fā)達(dá)的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)為前提條件，而我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展水平較為低下、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)程度低、缺乏規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀并不適合采取農(nóng)地抵押貸款。王尚鵬（2011）認(rèn)為農(nóng)地所有權(quán)不明晰、農(nóng)地抵押法律法規(guī)的障礙、農(nóng)地抵押貸款管理機(jī)制不科學(xué)以及農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制不完善阻礙了當(dāng)前農(nóng)地抵押貸款的開(kāi)展。針對(duì)我國(guó)發(fā)展農(nóng)地抵押貸款存在的困境，史衛(wèi)民（2010）認(rèn)為我國(guó)應(yīng)該修改完善立法、完善組織機(jī)構(gòu)、建立擔(dān)保機(jī)制。
關(guān)于抵押價(jià)值類(lèi)型的討論學(xué)術(shù)界看法各異：一方面認(rèn)為應(yīng)該選擇清算價(jià)值類(lèi)型（劉桂良、招平，2004），但崔宏（2008）認(rèn)為抵押資產(chǎn)評(píng)估理論體系應(yīng)以“抵押貸款價(jià)值”為核心概念，提出抵押貸款價(jià)值類(lèi)型。周霞、王德起（2011）認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價(jià)值類(lèi)型選用市場(chǎng)價(jià)值是造成被動(dòng)高估風(fēng)險(xiǎn)的主要成因，建議以非公開(kāi)市場(chǎng)基準(zhǔn)下的抵押價(jià)值代替市場(chǎng)價(jià)值。劉宇迪（2011）也提出應(yīng)該使用非公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。文豪（2012）對(duì)銀行從業(yè)人員所做的問(wèn)卷調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，37%的受調(diào)查者認(rèn)為知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押評(píng)估應(yīng)采用抵押貸款價(jià)值類(lèi)型，并認(rèn)為銀行質(zhì)押貸款為目的的知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估關(guān)注的不僅是質(zhì)押的知識(shí)產(chǎn)權(quán)未來(lái)最有可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，更關(guān)注知識(shí)產(chǎn)權(quán)的變現(xiàn)能力和風(fēng)險(xiǎn)程度。另一方面劉倩、張文鋒（2008）則認(rèn)為抵押資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。
綜上所述，我國(guó)目前對(duì)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估的研究還較為匱乏，尚未形成完整的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估理論框架，查閱的文獻(xiàn)大多是各地基層工作人員或者金融機(jī)構(gòu)人員對(duì)工作開(kāi)展現(xiàn)狀的總結(jié)，針對(duì)抵押特定目的下的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估的理論研究很少，主要參照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》中對(duì)農(nóng)地資源評(píng)估理論的規(guī)定，對(duì)農(nóng)地資產(chǎn)的特殊性及經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估目的的特殊性考慮的不充分，個(gè)別學(xué)者在文章中探討了農(nóng)地評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用，但對(duì)于具體方法的適用性和基于不同評(píng)估目的下的價(jià)值類(lèi)型的選擇沒(méi)有深入研究，對(duì)評(píng)估方法的實(shí)證分析基本空白，本文的意義在于一方面，運(yùn)用效用價(jià)值理論、新古典福利理論及外部性理論，提出農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值影響因素的指標(biāo)體系，有助于豐富農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估理論。另一方面，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段以后，需要從理論上進(jìn)行指導(dǎo)，尤其是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)定價(jià)問(wèn)題，地方政府碰到了難以突破的制度、法律瓶頸，改革面臨著一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。最后對(duì)涉農(nóng)中小企業(yè)農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估進(jìn)行研究，采用科學(xué)合理的評(píng)估方法確定農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值，有利于緩解涉農(nóng)中小企業(yè)融資難的問(wèn)題，促進(jìn)涉農(nóng)中小企業(yè)的發(fā)展，也有助于銀行采取正確的信貸決策，拓寬銀行的貸款渠道，緩解銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證銀行貸款安全。
二、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值評(píng)估
1．農(nóng)地資源價(jià)值
農(nóng)地資源價(jià)值受到農(nóng)地規(guī)模、農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及社會(huì)保障價(jià)值等因素的影響。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的最終目標(biāo)是提高農(nóng)業(yè)收入水平，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本。這就要求農(nóng)地形成一定的規(guī)模，提高耕種效率，降低成本，提高農(nóng)地租出率。
農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是土地租金，土地租金影響著農(nóng)地的供求雙方。土地租金提高，則農(nóng)戶(hù)的土地租出意愿也會(huì)相應(yīng)提高。但是，土地租金的提高，意味著土地經(jīng)營(yíng)成本的增加，農(nóng)地的租入率自然就會(huì)降低。
農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)值指的是農(nóng)地廣大農(nóng)民的“衣食之源、生存之本”，農(nóng)用地本身所具有的養(yǎng)育功能、承載功能、蓄積和增值資產(chǎn)功能可以轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的養(yǎng)老保障、就業(yè)保障、醫(yī)療保障和生活福利的可靠手段。
2．家庭非農(nóng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
家庭非農(nóng)經(jīng)濟(jì)，是指家庭中勞動(dòng)力從事非農(nóng)工作獲得的收入水平。家庭非農(nóng)收入包括非農(nóng)收入和非農(nóng)投入，這二者之間一般情況下是相輔相成的。一個(gè)家庭的非農(nóng)收入越多，就表明這個(gè)家庭從事非農(nóng)工作的勞動(dòng)投入越多，從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，則是從事農(nóng)業(yè)工作的勞動(dòng)力投入越少。在這種情況下，土地的租出會(huì)增加，而租入減少。故而，一個(gè)家庭非農(nóng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平在一定程度上影響著農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。
3．農(nóng)戶(hù)對(duì)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)意愿
年紀(jì)大的老農(nóng)對(duì)土地仍然有著深厚的情感，再加上農(nóng)業(yè)稅的取消，承包土地的補(bǔ)貼，一定程度上也降低了農(nóng)戶(hù)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的意愿。近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，使這一情況有所改善。但是在一定程度上，農(nóng)戶(hù)對(duì)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)意愿仍然影響著農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。
4．農(nóng)村土地制度
由于我國(guó)土地制度的特殊性，農(nóng)村土地制度也影響著農(nóng)地流轉(zhuǎn)?！稇椃ā贰ⅰ锻恋毓芾矸ā?、《農(nóng)業(yè)法》等重要法律都明確規(guī)定：我國(guó)農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，土地所有權(quán)的主體不明晰，而且農(nóng)村土地處在動(dòng)態(tài)調(diào)整中，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)屬無(wú)法固定，也在一定程度上制約著農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。
5．農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制
“土地市場(chǎng)與土地流轉(zhuǎn)是一種辯證統(tǒng)一的關(guān)系，二者相輔相成，互相促進(jìn)。土地流轉(zhuǎn)可以促進(jìn)土地市場(chǎng)的發(fā)育和完善，而健全的土地市場(chǎng)又能為土地流轉(zhuǎn)提供規(guī)范的交易場(chǎng)所，使土地流轉(zhuǎn)更趨合理化”(陳小君，2004) 。在有效健全的市場(chǎng)機(jī)制是保證農(nóng)地有效率流轉(zhuǎn)的基本前提。我國(guó)目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化程度不高，還沒(méi)有建立有效的土地流轉(zhuǎn)對(duì)接平臺(tái)，也沒(méi)有有效的流轉(zhuǎn)的機(jī)制，這種情況下，農(nóng)地供求雙方的信息流通有一定的障礙，制約了農(nóng)地流轉(zhuǎn)。而農(nóng)戶(hù)私下進(jìn)行的流轉(zhuǎn)又存在著諸多的問(wèn)題，特別是對(duì)于農(nóng)戶(hù)來(lái)說(shuō)，自身權(quán)益很難得到充分的保障。
農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估的特殊性表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的特殊性，二是抵押資產(chǎn)評(píng)估的特殊性。
1．農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的特殊性分析
《民法通則》第80條第2款規(guī)定：“公民集體依法對(duì)集體所有的或國(guó)家所有由集體使用的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，受法律保護(hù)。承包雙方的權(quán)利和義務(wù)，依照法律由承包合同規(guī)定?！笨梢?jiàn)，農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指公民集體對(duì)于集體所有的土地或國(guó)家所有由集體使用的土地進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利。農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的特殊性也主要是由于我國(guó)土地制度的特殊性，《憲法》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》等重要法律也都明確規(guī)定：我國(guó)農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有。這表明農(nóng)地所有權(quán)不明晰，在評(píng)估時(shí)難以界定。
2．抵押資產(chǎn)評(píng)估的特殊性分析
抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是指符合抵押條件，已被當(dāng)事人各方設(shè)定為抵押或擬設(shè)定為抵押的資產(chǎn)，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)程序，以統(tǒng)一的貨幣單位對(duì)其現(xiàn)價(jià)進(jìn)行評(píng)定估算，為抵押權(quán)人確定貸款額度提供參考依據(jù)的咨詢(xún)型經(jīng)濟(jì)行為。其特殊性表現(xiàn)在：資產(chǎn)抵押階段的評(píng)估是設(shè)定在委估資產(chǎn)所有權(quán)不變化的前提條件下而進(jìn)行的資產(chǎn)價(jià)值鑒定。當(dāng)?shù)盅浩跐M，抵押人以抵押資產(chǎn)清償債務(wù)時(shí)一般要另行確定資產(chǎn)價(jià)值，原評(píng)估值不能作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)值依據(jù)。
3．農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估的特殊性分析
由于資產(chǎn)抵押階段的評(píng)估是設(shè)定在委估資產(chǎn)所有權(quán)不變化的前提條件下而進(jìn)行的資產(chǎn)價(jià)值鑒定，而農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的所有權(quán)并不屬于私人所有，而是歸國(guó)家、集體共有，所以農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估本身就存在一定的矛盾性。在進(jìn)行農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估時(shí)，一定要明確界定農(nóng)地資產(chǎn)所有權(quán)。（未完見(jiàn)下期）
本文來(lái)自《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估》雜志
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