恒大才是真的“大數(shù)據(jù)”擁有者：總土儲(chǔ)1.83億平方米、總現(xiàn)金2120.0億元、可使用資金3380.1億元、負(fù)債總額8178億元、資產(chǎn)總值為9999億元。
陳業(yè)／文
因?yàn)閰⒓诱f(xié)會(huì)議，董事會(huì)主席許家印未現(xiàn)身恒大2016年半年度業(yè)績會(huì)。業(yè)績會(huì)上，恒大總裁夏海鈞透露，許家印以后參加半年業(yè)績會(huì)的概率會(huì)減少。
沒有了許家印的業(yè)績會(huì)雖然少了些許味道，但坐鎮(zhèn)業(yè)績會(huì)現(xiàn)場的夏海鈞依舊hold住了全場。在入股萬科、高負(fù)債等關(guān)鍵問題上，其回答得游刃有余。
例如在入股萬科問題上，夏海鈞就明確表態(tài)，這個(gè)問題僅回答一次。“恒大完全是用自己的銷售資金買的萬科股票。未來會(huì)遵循市場規(guī)則，依照相關(guān)法律法規(guī)披露進(jìn)一步事宜”。
2016年上半年恒大銷售額達(dá)1417.8億元，同比增長62.8%；累計(jì)合約銷售面積1661萬平方米，同比增長45.9%。合約銷售平均價(jià)為8538元每平方米,同比增加11.5%。
恒大上半年1417.8億元的合約銷售額中,大部分業(yè)績貢獻(xiàn)來自二三線城市。其中，一線城市銷售達(dá)106.0億元，占比7.5%；二線城市銷售達(dá)801.6億元,占比56.5%。
值得一提的是，銷售大幅上升的同時(shí)，上半年恒大關(guān)鍵性的財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)并不突出。期內(nèi)，恒大的收入為人民幣875.0億元，同比上升12.6%；毛利為人民幣247.7億元，同比上升12.2%。
上半年恒大的凈利潤只有20.17億元，較萬科的70.9億元少50億元，較中海的196.9億港元，少近150億元人民幣。物業(yè)發(fā)展及其他業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)利潤為人民幣78.1億元，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)利潤為104.9億元，同比增長19.1%。
除盤子大、賺錢少外，恒大的另一個(gè)痛點(diǎn)是其高負(fù)債。截止期末，恒大的負(fù)債總額為8178億元，資產(chǎn)總值為9999億元。恒大的凈負(fù)債率達(dá)92％。
“因?yàn)?120.0億元的現(xiàn)金、1.86億平方米土地儲(chǔ)備，構(gòu)成了恒大的高負(fù)債”，于業(yè)績會(huì)上，總裁夏海鈞認(rèn)為高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)僅是恒大的戰(zhàn)略問題。
夏海鈞解釋稱，土地瘋漲的時(shí)候，恒大已經(jīng)完成最原始的土地儲(chǔ)備，即便五年內(nèi)不買地，也可以保證未來幾千億的銷售規(guī)模。
“恒大所擁有土地的原值為2500多億元，市場估值為5700多億元，增值了3100多億元，土地一經(jīng)變現(xiàn)，恒大的凈負(fù)債只有56.7%”，夏海鈞補(bǔ)充道。
夏海鈞還認(rèn)為，目前1.86億平方米的土地儲(chǔ)備，5700億元的土地估值，還體現(xiàn)不出恒大的真正實(shí)力。比如恒大深圳龐大的土地儲(chǔ)備在1.86億平方米中僅體現(xiàn)了131萬平方米。目前恒大在深圳已經(jīng)拿了22個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總規(guī)劃1200萬平方米。土地貨值在4000億元左右。
“前兩年恒大儲(chǔ)備了大量土地，為公司未來三到五年公司高速增長奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。恒大有足夠的面粉在手上，有面粉了才能做面包?？吹缴鲜龀晒?，還認(rèn)為是高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)，那是對恒大過去戰(zhàn)略的一種誤讀。如果前兩年不在負(fù)債率高的情況下，拿一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目土地，恒大就會(huì)失去戰(zhàn)略轉(zhuǎn)機(jī)。相信在未來幾年內(nèi)，恒大的負(fù)債率會(huì)降低?！?/p>
數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期末，包括上半年銷售回籠的1100億元現(xiàn)金在內(nèi)，恒大現(xiàn)金總額達(dá)到2120.0億元，較2015年年末人民幣1640.2億元增加29.3%。2120.0億元的現(xiàn)金超中海的1179.7億港元的一半。這一現(xiàn)金儲(chǔ)備為恒大上市以來的最高水平。
截止6月底，恒大未使用銀行授信額度達(dá)1260.1億元，連同人民幣2120.0億元的現(xiàn)金總額，恒大可使用資金合計(jì)人民幣3380.1億元。
土地儲(chǔ)備方面，截止2016年6月30日,恒大的土地儲(chǔ)備建筑面積為1.86億平方米，較2015年底增加2986萬平方米,增幅約19.0%。1.86億平方米土地分布于中國175個(gè)城市，項(xiàng)目數(shù)量總計(jì)454個(gè)，累計(jì)平均成本約人民幣1302元每平方米。
其中，今年上半年恒大耗資八百多億元購買了80幅土地。上半年新獲土地中，一線城市投資額占比10.1%，二線城市投資額占比63.8%，一二線城市項(xiàng)目投資額合計(jì)占比達(dá)到73.9%，而新獲取的三線城市項(xiàng)目則位于惠州、岳陽、許昌等城市中心區(qū)域。
于當(dāng)日業(yè)績會(huì)上，當(dāng)被問及2120.0億元現(xiàn)金如何花時(shí)，夏海鈞透露，公司會(huì)從兩個(gè)途徑花錢：一個(gè)是并購小地產(chǎn)商；其次是并購金融機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)全牌照化。
事實(shí)上，除支撐新的拓展計(jì)劃外，未來恒大的現(xiàn)金或仍將用于支付土地款與還債。
于2016年6月30日，恒大應(yīng)付總土地款為人民幣3819.6億元，已付3017.1億元，未到期未付土地款802.5億元。其中2016年下半年到期應(yīng)付377.3億元，2017年到期應(yīng)付287.7億元，2018年到期應(yīng)付89.2億元，2019年后應(yīng)付48.3億元。
另于2016年上半年，恒大發(fā)行了非公開中國企業(yè)債券人民幣100億元，并于海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)7億美元，于2019年到期。恒大的永續(xù)債增幅凈額為人民幣402.7億元。
作者：陳業(yè)，樂居深度報(bào)道記者。喜歡另辟蹊徑的角度，更愿別開生面地挖掘行業(yè)興趣點(diǎn)。工作郵箱：chenye5@leju.com。報(bào)料加微信qianya333。
