摘自《中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀》
作者：王洪明 欒軍（遼寧中恒信土地房地產(chǎn)評估有限公司）
摘要：房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅，對不動產(chǎn)估價方法的運用產(chǎn)生重大影響。根據(jù)分析，本文認為：首先，為適應增值稅作為價外稅的特征，營改增后需要在估價報告中明確估價結果是否含有增值稅。其中，所謂含或不含增值稅，是指銷項稅額，而非應納稅額，更不是進項稅額。其次，營改增對各不動產(chǎn)估價方法的運用均有一定影響，最重要的是估價中采用的各估價參數(shù)需適應營改增后估價模型的要求，保持參數(shù)內(nèi)涵與取值統(tǒng)一，才能保證測算的價值或價格內(nèi)涵一致。
關鍵詞：營改增；不動產(chǎn)；估價
根據(jù)國務院要求，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱營改增）試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。營改增對不動產(chǎn)評估理論及實務均有重大影響，從業(yè)人員應積極研究，加以應對。
分析營改增對不動產(chǎn)估價方法及運用的影響，須學習財政部、國稅總局關于營改增的系列文件，包括2016年3月23日財政部、國家稅務總局發(fā)布的《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[ 2016）36號），3月30日國家稅務總局發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）、《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號）、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號），以及4月25日財政部、國家稅務總局發(fā)布的《關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[ 2016]43號）等。目前關于不動產(chǎn)轉讓、租賃增值稅征繳規(guī)定，相關宣傳、說明已足夠充分，本文不再贅述，僅在其基礎上討論營改增對不動產(chǎn)估價方法及其運用的影響。
一、需明確的兩個基本觀點
1．稅負負擔變化對評估價值的影響
由于營改增后，一般情況下稅負會有所降低，據(jù)此有估價師通過計算試圖得出評估價格會變化的結果。例如，以出租人為小規(guī)模納稅人（含個人）為例，若其擁有的某建筑面積1 00平方米商鋪含稅租金每月100元/m2，報酬率10 %，收益期限30年。假設租金及報酬率不變，且不考慮其他因素，其營改增前后的收益價值計算結果如表1所示。
根據(jù)表1計算結果可以看出，由于營改增后稅負下降，導致房地產(chǎn)收益價值上升。但是，這個計算過程忽略了一個根本問題，即在市場中，房地產(chǎn)價值或價格是在供需關系的共同作用下最終形成的，而不單由收益能力決定。例如，營改增后供需雙方較量的結果，可能是不動產(chǎn)交易價格上升（如市場處于賣方市場），也可能是下降（如市場處于買方市場），還可能維持不變。如果房地產(chǎn)的價值或價格并沒有發(fā)生變化，則其原因是報酬率提高了，即房地產(chǎn)投資收益水平上升。
因此，營改增導致的稅負變化，不是房地產(chǎn)評估價值或價格發(fā)生變化的根本原因。同一房地產(chǎn)在營改增前后估價結果的變化應是市場結果的反映，而市場中房地產(chǎn)價值或價格的變化應由市場力量對比變化來決定。
2．稅種性質(zhì)對價格或價值內(nèi)涵的影響
營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，而增值梡屬十價外稅。在征收營業(yè)稅條件下，無特別指出時，不動產(chǎn)評估價格或價值一般是含有營業(yè)稅的價值或價格，這在成本法估價中的體現(xiàn)最明顯。銷售稅費是構成房地產(chǎn)價格的成本項目之一，銷售稅費通常定義為營業(yè)稅及附加。增值稅是價外稅，營改增后在估價實務中需要首先明確一個問題，即不動產(chǎn)評估價值或價格是包含增值稅的價格還是不包含增值稅的價格。
值稅雖然屬于價外稅，但由于房地產(chǎn)的特殊性，又存在明顯的價內(nèi)化特征。從一個典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)活動來看，銷售不動產(chǎn)的增值稅納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過銷售稅額與進項稅額抵扣最終確定其應納增值稅額，并且向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不得開具增值稅專用發(fā)票，因此一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售產(chǎn)品的報價通常為含增值稅價格，這樣更便于使買受人接受。開發(fā)企業(yè)在測算項目的實際投資收益能力時，通常也會將實際稅負水平作為投資來看待。根據(jù)合同法相關規(guī)定，若合同價款未約定是否含稅，一般應解釋為含稅價格。在存量不動產(chǎn)交易中，稅費轉嫁是經(jīng)常發(fā)生的行為，但稅費轉嫁并不影響購房者對不動產(chǎn)價格的認識與判斷，因為實際交易價格及其內(nèi)涵是確定的、唯一的。
相同的房地產(chǎn)在市場中轉讓時，買方給出的買價是相同或相近的，不會因為賣方實際稅負的不同出不同的買價。同樣對賣方而言也是一樣，盡管原始取得價格因取得時間等因素可能不同，從而以相同的價格轉讓時，其實際應納增值稅額可能不同，但由于替代以及競爭關系的存在，相同的房地產(chǎn)在市場中只能獲得相同的賣價。
因此，為適應增值稅作為價外稅的特征，估價報告中應表明估價結果是否含有增值稅。其中，所謂含或不含的增值稅，是指銷項稅額，而非應納稅額，更不是進項稅額。至于在估價實務中，將估價結果價值內(nèi)涵界定為含增值稅還是不含增值稅，應參考估價目的以及法律法規(guī)的規(guī)定。例如，根據(jù)《關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅([2016]43號），計征契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅的計稅價格或收入均為不含增值稅的價格或收入。稅收相對于抵押擔保債權而言，屬于一般優(yōu)先權，在抵押權實現(xiàn)時轉讓所得中所含有的應納增值稅不能用于償還抵押擔保債權，因此根據(jù)謹慎原則，在抵押估價中宜評佔不含增值稅的房地產(chǎn)價值或價格，但金融機構通常通過調(diào)整貸款乘數(shù)來平衡保障程度。與市場中通常采用價稅合并定價方式一致，不動產(chǎn)評估中通常應評估含增值稅的房地產(chǎn)價值或價格，但需要在估價報告中說明價值內(nèi)涵。
在土地使用權交易市場中，交易各方通常以土地一級出讓市場交易實例的成交價格作為價格高低的衡量標準。同時，土地所有者出讓土地使用權，免征增值稅。免征，即應征而不征。因此，估價對象為土地使用權時，適應市場認知習慣，宜采用免征增值稅的土地價格內(nèi)涵，即土地價格評估，特別是土地出讓價格評估，評估結果宜為含增值稅的土地權利價格。
二、對估價方法運用的影響
（一）比較法
在運用比較法估價時，首先應弄清楚交易實例成交價格是含稅價格還是不含稅價格，建立價格比較基礎時既可以統(tǒng)一為含增值稅的價格，也可以統(tǒng)一為不含增值稅的價格。但需要注意的是，在進行房地產(chǎn)交易情況、市場狀況以及房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，無論是以比例調(diào)整，還是以數(shù)額調(diào)整，其調(diào)整比例或數(shù)額，應與建立比較基礎后的可比實例成交價格內(nèi)涵保持一致。例如，在含增值稅價格內(nèi)涵下，某高層住宅樓每增高一層，價格增加2C某高層住宅樓每增高一層，價格增加200元／m2，若以不含增值稅成交價格為基礎進行樓層調(diào)整，按5 %征收率計算應納增值稅額，則每增15 %征收率計算應納增值稅額，則每增高一層的價格增加額應當是
表2的計算結果表明，無論是以含增值稅價格為基礎還是以不含增值稅價格為基礎進行修正或調(diào)整，其修正或調(diào)整后的結果應當是相同的。同時也提醒估價師，在比較法以及其他估價方法運用中，所采用的修正或調(diào)整比例及數(shù)額等估價參數(shù)取值，應注意保持修正或調(diào)整的基礎一致，否則會因價格內(nèi)涵不一致造成錯誤。
（二）收益法
在收益法估價中，當通過租賃途徑測算收益水平時，首先應明確租賃收入的價格內(nèi)涵是包含增值稅的收入還是不含增值稅的收入。根據(jù)租賃不動產(chǎn)權利人不同，應區(qū)分為一般納稅人、小規(guī)模納稅人和其他個人。對其他個人而言，由于征收管理等多方面原因，目前租賃市場中稅收流失較多，或者直接轉嫁，交易租金一般為不含增值稅收入。對作為固定資產(chǎn)管理的企業(yè)（包括一般納稅人和小規(guī)模納稅人），交易租金一般應為含增值稅收入，因此在測算凈收益時應將應納增值稅額作為運營費用扣除。
一般納稅人和小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)取得收入，應納增值稅計稅方式以及稅率不完全一致?！慵{稅人出租其2016年4月30日以前取得的不動產(chǎn)，以及小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，適用簡易計稅方式計算應納增值稅額；一般納稅人出租其2016年5月1日以后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方式計算應納增值稅額。按照一般計稅方式計算出租不動產(chǎn)納稅人應納增值稅的過程比較復雜，存在較多不確定性。根據(jù)規(guī)定，適用一般計稅方法的納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60 %，第二年抵扣比例為40 %。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，應按照3 %的預征率預繳稅款，預繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%) x 3%。在納稅申報日應以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減預繳稅款后申報納稅。
實際估價中，可以不區(qū)分房地產(chǎn)納稅人類別、取得應稅房地產(chǎn)時間，統(tǒng)一采用簡易計稅方式模擬不動產(chǎn)的租賃收益能力。原因是，相同的房地產(chǎn)在租賃市場中可獲得的租賃價格應相同；不同出租人的實際增值稅額負擔不同，只表明其實際獲得租賃收益的能力不同，而不表明其房地產(chǎn)收益價值或價格不同。另外，增值稅作為運營費用構成內(nèi)容時，是凈收入的扣減項，按簡易計稅方式確定應納增值稅符合謹慎原則要求，在估價中是可以接受的。
需要注意的是，采用簡易計稅方式確定應納增值稅額測算凈收益模式下，報酬率、資本化率等估價參數(shù)應通過采用簡易計稅方式中可比實例的相關收益、價值或價格等估價數(shù)據(jù)測算取得，以保證估價數(shù)據(jù)、估價參數(shù)的內(nèi)涵保持一致。例如，當估價結果設定為含增值稅價格時，估價測算中采用的報酬率、資本化率宜通過可比實例的含增值稅交易價格、出租凈收益等數(shù)據(jù)測算確定；當估價結果設定為不含增值稅價格時，估價測算中采用的報酬率、資本化率宜通過可比實例的不含增值稅交易價格、出租凈收益等數(shù)據(jù)測算確定。另外，還需要注意不同用途的房屋，其出租收入應納增值稅的稅率是不相同的，估價中應根據(jù)估價對象權利人性質(zhì)、估價對象用途，選擇適用的增值稅率。通過自營模式測算凈收益時，不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)或業(yè)種，適用的增值稅率可能存在差異，估價中應在調(diào)查估價對象實際經(jīng)營業(yè)態(tài)或業(yè)種的基礎上，根據(jù)最高最佳利用原則設定估價對象的經(jīng)營業(yè)態(tài)或業(yè)種，并選擇適用的增值稅率測算應納增值稅額。
以表1示例為例，通過測算不同價格內(nèi)涵下的估價參數(shù)來說明上述結論，測算結果見表3。下面對表3計算測算過程及結果予以簡要說明分析。在表3所示的測算中，根據(jù)市場供需雙方競爭結果不同，可能出現(xiàn)5種不同的收益結果。其中：
情形1假設經(jīng)市場競爭，含稅出租收入、房地產(chǎn)報酬率（含增值稅價格條件下）均維持營改增前的水平不變。 由于營改增后稅負降低，導致房地產(chǎn)凈收益由99000元上升為100000元，導致房地產(chǎn)收益價值由營改增之前的含稅價格93.33萬元（見表4）上升為94.27萬元，上升了0.94萬元。
情形2假設經(jīng)市場競爭，含稅出租收入、含增值稅收益價值或價格均維持營改增前的水平。營改增后稅負降低，導致房地產(chǎn)的收益水平由99000元上升為100000元，由于房地產(chǎn)的價值或價格未發(fā)生變化，因此改變的只能是房地產(chǎn)報酬率，即由營改增之前的10%上升為10.12%，表明房地產(chǎn)收益能力上升。
情形3假設經(jīng)市場競爭，出租凈收益、房地產(chǎn)報酬率（含增值稅價格條件下）均維持營改增前的水平不變，則房地產(chǎn)的收益價值或價格與營改增之前相同，均為99. 33萬元。
情形4假設經(jīng)市場競爭， 營改增導致的稅負降低額（1000元）在出租人和承租人之間平均分配，房地產(chǎn)報酬率（含增值稅價格條件下）維持營改增前的水平不變，則含增值稅房地產(chǎn)價值為93. 80萬元， 比情形2和3要高，原因是部分出租人稅負降低額轉化為房地產(chǎn)收益價值或價格。
情形5假設經(jīng)市場競爭，營改增導致的稅負降低額（1000元）在出租人和承租人之間分配，房地產(chǎn)報酬率（含增值稅價格條件下）也發(fā)生變化（在市場條件不發(fā)生變化條件下通常是上升），則含增值稅房地產(chǎn)價值或價格將可能變?yōu)?3.35萬元，介于情形1和3的收益價值之間。
上述5種市場競爭結果中，情形1和3僅在特定市場條件下可能出現(xiàn)，而情形5將是常態(tài)。另外，設定各情形下含稅房地產(chǎn)價值不變化，將通過收益公式測算的收益價值或價格設定為不含稅條件下的收益價格時，所采用的房地產(chǎn)報酬率與將公式測算的收益價值或價格設定為含稅條件下時會不同。從表1的測算結果可以看出，直接測算不含稅房地產(chǎn)價值所采用的房地產(chǎn)報酬率是上升的，原因是營改增后實際稅負降低，房地產(chǎn)收益水平呈上升趨勢，因而在房地產(chǎn)報酬率取值上得以體現(xiàn)。
（三）成本法
由于過去營業(yè)稅作為價內(nèi)稅，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成內(nèi)容之一，因而營改增對估價方法運用影響最明顯的就是成本法。
成分法是以房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)費用為基礎，測算房地產(chǎn)價值或價格的方法，從房地產(chǎn)產(chǎn)品成本費用構成的來源與性質(zhì)區(qū)分，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值可分解為外購成本、自行支付成本和追求利潤三部分。在過去的營業(yè)稅體制下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外購成本部分可取得增值稅專用發(fā)票，但由于房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于非納增值稅產(chǎn)品，不能抵扣，外購成本中所含有的增值稅作為產(chǎn)品成本予以資本化。營改增后，凡符合增值稅抵扣條件的，均可抵扣房地產(chǎn)產(chǎn)品銷項稅額。并且隨著營改增全面試點的推進，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算也會相應變化，如一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本將逐漸調(diào)整為不含增值稅可抵扣進行稅額的價格，估價師通過調(diào)查典型房地產(chǎn)開發(fā)項目收集的成本費用數(shù)據(jù)也將逐漸區(qū)分為含增值稅進項稅額的數(shù)據(jù)和不含增值稅可抵扣進項稅額的數(shù)據(jù)。因此，實際運用成本估價時，對房地產(chǎn)開發(fā)項目，測算含增值稅的成本價格時將有兩種典型的處理方式。
第一種處理方式，將銷售稅費界定為銷項數(shù)額，除此之外的所有成本項目均界定為不含進項稅額價格。住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳《關于做好建筑業(yè)營改增建設工程計價依據(jù)調(diào)整準備工作的通知》（建辦標[ 2016]4號）規(guī)定，營改增后工程造價可按以下公式計算：工程造價=稅前工程造價X(1+11%)。其中，1 1%為建筑業(yè)增值稅稅率，稅前工程造價為人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤和規(guī)費之和，各費用項目均以不包含增值稅可抵扣進項稅額的價格計算，相應計價依據(jù)按上述方法調(diào)整。借鑒工程造價計價方式調(diào)整規(guī)定，估價師在分解房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本構成的基礎上，可將各部分的取值均按不包含增值稅可抵扣進項稅額的價格計算。
下面對在該處理方式下成本法計算公式“房地產(chǎn)成本價格=土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費”中各成本構成項目取值規(guī)則說明如下：
(1)土地成本，根據(jù)土地購置價格以及繳納土地取得稅費確定，與營改增前一致。
(2)建設成本，包括前期費用、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)期間稅費、其他工程費。各建設成本構成項目按不含增值稅可抵扣進項稅額的價格確定。例如，在確定建筑安裝工程費用時，若取得實例的工程造價水平為含增值稅可抵扣進項稅額的價格，應根據(jù)下列公式調(diào)整取得稅前工程造價：稅前工程造價=工程造價／(1+11%)。其他各建設成本構成項目均按照上述思路調(diào)整。其中不含增值稅可抵扣進項稅額的，不需要調(diào)整，例如繳納的政府基金等。
(3)管理費用，根據(jù)類似項目不含增值稅可抵扣進項稅額的價格水平確定。估價中通常按照建設成本的一定比例來計算管理費用。管理費率可通過調(diào)查類似項目不含增值稅可抵扣進項稅額的管理費用水平，并測算其與建設成本的比率關系，綜合分析后確定。
(4)銷售費用，根據(jù)類似項目的不含增值稅可抵扣進項稅額的價格水平確定。一個可借鑒的實例是，假設全部采用代理方式銷售，開發(fā)企業(yè)支付給代理機構的費用通常為含增值稅的價格，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)適用增值稅率為6%，則稅前銷售費用=含稅銷售費用／（1+6 %）。
(5)投資利息，不動產(chǎn)評估中的投資利息是資本參與利潤分配的一種形式，其計算形式與銀行貸款計算利息相同，但性質(zhì)不相同。投資利息按照社會要求的不含增值稅可抵扣進項稅額的利息水平計算。
(6)開發(fā)利潤，根據(jù)類似項目要求的利潤率計箄。直接成本利潤率、成本利潤率、投資利潤率和銷售利潤率涵義及計算公式均與營改增之前相同，不同的是計算基數(shù)應均采用不含可抵扣進項稅額的成本價格指標，可通過對類似項目數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析確定。
(7)銷售稅費，包括增值稅以及附加。增值稅按照房地產(chǎn)轉讓取得全部價款和價外費用，扣除對應的土地價款后的余額計算銷售額，適用11%的增值稅率計算應納增值稅額。由于上面建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發(fā)利潤過程中，各成本構成項目均為不包含可抵扣進項稅額的價格，因此應納增值稅額為上述各項之和與11%增值稅率的乘積。
增值稅附加包括城市維護建設費、教育費附加、地方教育附加．以府納增值稅額為稅基計算。由于上述測算的應納增值稅額為全部進項稅額和應納增值稅額之和，即為銷項稅額，不能作為計算增值稅附力口的稅基。但考慮增值稅附加稅率較低，僅為2 %，若應納增值稅額為銷售價格的5 %，則增值稅附加額僅為銷售價格的0.6 %，對估價結果影響程度較小。實際估價中，增值稅附加額可根據(jù)測算中采用的投資利息率、利潤率等參數(shù)取值情況，按照下列公式確定：增值稅附加=含稅銷售價格X(3%—5%)X 12%。其中，當計算投資利息時間長、投資利息率高、利潤率高時，宜取較高測算值，反之宜取較低測算值。
即，房地產(chǎn)成本價格=土地取得成本+（建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤）X（1+增值稅率）+增值稅附加
式中：建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發(fā)利潤均為不含增值稅可抵扣進項稅額的價格。
上述兩種處理方式中，第一種方式測算過程能夠顯示出所測算的成本價格中含有的增值稅銷項稅額，與房地產(chǎn)轉讓市場中價稅合并計價定價方式一致，估價結果便于估價報告使用人理解。第二種方式測算的成本價格中各成本構成項目均包含可抵扣進項稅額，測算結果中的增值稅就成為實際應納增值稅額，該測算方式能夠顯示出增值稅的實際負擔水平，但需要先行測算出進項稅額與銷項稅額。而由于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成復雜，要準確測算各成本項目中含有的增值稅可抵扣進項數(shù)額是比較困難的。實際估價中，估價師應根據(jù)獲得的成本法估價資料情況，選擇適當?shù)奶幚矸绞?。不管采用上述何種方式，甚至采用其他變化方式，最根本的一點就是要保證成本構成項目內(nèi)涵清楚、適用，以確保算的成本價格中不存在價值重復計算，也不遺漏。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積10000m2，土地樓面地價、開發(fā)成本等數(shù)據(jù)見表7，假設營改增前后含稅銷售價格不變化，均為10000元／m2，采用上述兩種處理方式計算營改增后房地產(chǎn)價格，并與營改增前計算過程進行比較，見表7。根據(jù)計算結果，在含稅售價均不發(fā)生變化的情況下，營改增前營業(yè)稅及附加為560萬元，利潤總額為1319.21萬元，成本利潤率為17.09 %；營改增后，由于稅負降低，增值稅實際稅負為2.99 %，從而利潤水平提高，成本（含進項稅額）利潤率提高到20 %。當所有成本構成項目均不含可抵扣進項稅額價格時，成本利潤率數(shù)值發(fā)生變化，為20.86%，這是由于計算成本利潤率的基數(shù)涵義發(fā)生變化造成的。成本利潤率數(shù)值在不同計算模型下數(shù)值的變化，充分說明了估價帥在估價中要特別重視，所采用估價參數(shù)的內(nèi)涵應適應估價模型的要求。
另外，土地估價的成本逼近法，本質(zhì)上是以土地所有人的視角測算地價的方法，而在土地歸國家所有的前提下，對土地取得、開發(fā)形成可出讓土地過程發(fā)生的所有成本費用，即使取得增值稅專用發(fā)票，也不能用于抵扣，也無需進行抵扣。另外，根增值稅法相關規(guī)定，土地所有人出讓土地使用權，免征增值稅。土地出讓價格評估應采用含增值稅價格內(nèi)涵。因此，土地成本逼近法估價中，各成本構成項目采用含增值稅可抵扣進項稅額的價格即可，并且市場中取得相關成本構成項目的價格也均為該涵義下的價格。
（四）假設開發(fā)法
假設開發(fā)法是成本法的“倒算”，與成本法運用要求基本一致。在測算含增值稅條件下的在建工程或土地使用權價格時，若開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值或價格采用價稅合并定價方式確定，則后續(xù)開發(fā)建設成本及費用可按照上述成本法分析的兩種處理方式中的任何一種規(guī)則確定。但應注意銷售稅費構成的不同，當后續(xù)建設成本及費用均不含增值稅可抵扣進項稅額的價格時，銷售稅費中增值稅應為以開發(fā)完成后不動產(chǎn)價格計算的銷項稅額；當后續(xù)建設成本及費用均含增值稅可抵扣進項數(shù)額時，銷售稅費中的增值稅應為以開發(fā)完成后不動產(chǎn)價格計算的銷項稅額抵扣進項稅額后的余額。若開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值或價格為不含增值稅的價格，即采用價稅分離定價方式確定，則后續(xù)開發(fā)建設成本及費用均應采用不含增值稅可抵扣進項稅額的價格，并且銷售稅費中不包含增值稅。
在運用動態(tài)分析法時，所采用的折現(xiàn)率應根據(jù)類似項目的數(shù)據(jù)，按照相同的計算模式測算取得，以保證折現(xiàn)率的內(nèi)涵與計算模式適應。
（五）其他
根據(jù)估價目的評佔不含增值稅條件下的不動產(chǎn)價格，可直接運用適用的估價方法選擇適當?shù)墓纼r方式直接測算不含增值稅的不動產(chǎn)價格，也可以先測算含增值稅的不動產(chǎn)價格，然后扣除其中包含的增值稅，取得測算結果。例如，運用比較法估價時，可直接以不含增值稅或調(diào)整為不含增值稅的交易實例為可比實例，修正調(diào)整取得估價對象在不含增值稅條件下的價值或價格。運用成本法估價時，可直接采用各成本構成項目均不含增值稅可抵扣進項稅額的計算模式，并且成本價格構成中不包括增值稅。運用收益法以及假設開發(fā)法估價時，宜先測算含增值稅的不動產(chǎn)價格，然后扣除其中包含的增值稅銷項稅額，取得估價對象在不含增值稅條件下價值或價格的測算結果。
另外，上述分析中，以“新項目”為前提。對于“老項目”，增值稅法規(guī)定，均采用簡易計稅方式計征增值稅，與營業(yè)稅相比，僅僅是計算方式發(fā)生變化，即營業(yè)稅=銷售價格X營業(yè)稅率，而增值稅=含稅銷售價格／（1+增值稅征收率）X適用稅率，估價實務中注意調(diào)整稅負計算方式即可。
三、結語
根據(jù)上述分析，營改增對不動嚴估價方法最本質(zhì)的影響，就是要求在估價中應保持估價參數(shù)內(nèi)涵與取值的一致性。而要做到此要求，估價師首先應弄清楚在適用估價目的要求下估價結果的內(nèi)涵，并以此為基礎，考慮選擇適用的估價方式；然后在選擇的估價方式下，界定應選用的估價參數(shù)及其內(nèi)涵，并根據(jù)市場實際提取出在相應價格內(nèi)涵下的各估價參數(shù)取值；最終測算出相應的估價結果。
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