8000多億元的負(fù)債以及用到極致的杠桿，猶如懸在恒大頭頂之上的達(dá)摩克利斯之劍，回歸A股成為破局的關(guān)鍵。
本刊記者 杜鵬/文
8178.67億元的巨量負(fù)債、“明股暗債”的千億永續(xù)債，以及用到極致的杠桿，猶如懸在恒大頭頂之上的達(dá)摩克利斯之劍，回歸A股成為破局的關(guān)鍵之舉。
2014年“9·30新政”開啟了新一輪房地產(chǎn)上漲周期，2016年以來更是迎來高潮，房?jī)r(jià)開啟加速上漲模式，恒大回歸A股迎來最佳窗口期。從恒大舉牌廊坊發(fā)展（600149.SH）開始，市場(chǎng)就認(rèn)為恒大即將借殼回歸A股，嘉凱城（000918.SZ）、廊坊發(fā)展等多家上市公司均成為傳聞對(duì)象。
如今，謎底終于揭曉，深圳國(guó)資委旗下的深深房A（000029.SZ）成為恒大地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入平臺(tái)。
中國(guó)恒大（03333.HK）10月3日下午1時(shí)起停牌，盤后發(fā)布公告稱，中國(guó)恒大與深深房訂立協(xié)議，后者將以發(fā)行A股或現(xiàn)金方式購買中國(guó)恒大境內(nèi)附屬公司廣州市凱隆置業(yè)有限公司(下稱“凱隆置業(yè)”)持有的100%恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱“恒大地產(chǎn)”)股權(quán)，凱隆置業(yè)將成為深深房控股股東，恒大地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)借殼回歸A股。深深房及深投控股同意，在正式協(xié)議簽署前，可引入總額約300億元人民幣的戰(zhàn)略投資者。
根據(jù)公告顯示，深深房及深投控股均為中國(guó)恒大的獨(dú)立第三方，深深房主要從事物業(yè)的持有和開發(fā)。
凱隆置業(yè)承諾恒大地產(chǎn)未來三年凈利潤(rùn)將達(dá)到888億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出往年水平。盡管恒大管理層及不少市場(chǎng)人士對(duì)此信心十足，但是突如其來的房地產(chǎn)調(diào)控新政所產(chǎn)生的不利影響不容忽視。在已經(jīng)到來的新一輪房地產(chǎn)下行周期中，恒大地產(chǎn)能否獨(dú)善其身實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，仍有待持續(xù)跟蹤觀察。
此外，在以往會(huì)計(jì)年度中，物業(yè)重估收益在中國(guó)恒大凈利潤(rùn)構(gòu)成中扮演著關(guān)鍵的角色，這也會(huì)令投資者對(duì)恒大地產(chǎn)未來三年的業(yè)績(jī)承諾含金量產(chǎn)生擔(dān)憂。
此次借殼交易，采用了香港上市公司分拆資產(chǎn)回歸A股的路線。而在此之前，尚未有成功實(shí)施先例，截至目前，證監(jiān)會(huì)相關(guān)政策也不明朗，美銀美林、摩根大通等國(guó)際投行對(duì)此也均有擔(dān)憂。而且，此次交易規(guī)模至少在1000億元以上，如此體量的借殼在A股市場(chǎng)中極其罕見，要想順利實(shí)施，并非坦途。
破局千億負(fù)債
1996年6月26日，許家印在廣州創(chuàng)立恒大。經(jīng)過短短20年時(shí)間，恒大目前已經(jīng)躋身世界500強(qiáng)，總資產(chǎn)達(dá)到9999.15億元，2016年1-9月累計(jì)銷售額已達(dá)2805.8億元，同比大增117.9%，一舉超越萬科A（000002.SZ）成為地產(chǎn)行業(yè)銷售金額“一哥”。
恒大奇跡靠的是兩件法寶：高周轉(zhuǎn)和高杠桿。恒大從創(chuàng)立之初，許家印就確立了“快”的開發(fā)戰(zhàn)略，堅(jiān)持“立即開發(fā)、快速建設(shè)、大規(guī)模開發(fā)、快速銷售，快速周轉(zhuǎn)”的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式；與此同時(shí)，恒大激進(jìn)舉債，將杠桿發(fā)揮到極致，尤其在土地儲(chǔ)備和對(duì)外收購方面體現(xiàn)得淋漓盡致。
從土地儲(chǔ)備上來看，中國(guó)恒大土地儲(chǔ)備從2009年躍居全國(guó)第一后，保持至今，年均增長(zhǎng)率達(dá)到33.5%。截至2016年6月底，中國(guó)恒大期末土地儲(chǔ)備總建筑面積1.86億平方米，較2015年，年底增加2986萬平方米，增幅約19%；項(xiàng)目分布于中國(guó)175個(gè)城市，數(shù)量總計(jì)454個(gè)。
從對(duì)外收購來看，2015年，中國(guó)恒大用于地產(chǎn)項(xiàng)目收購的資金高達(dá)600多億元，包括以70億港元收購重慶御龍?zhí)锓?，?5億港元從華人置業(yè)手中接盤成都的三個(gè)項(xiàng)目，以339億元收購新世界和周大福位于北京、上海等多個(gè)大城市的若干項(xiàng)目，以及斥資125億港元收購華人置業(yè)位于香港的地標(biāo)建筑美國(guó)萬通大廈。2016年，恒大收購的腳步并沒有減緩，又先后收購了人和集團(tuán)哈爾濱的4個(gè)項(xiàng)目、廊坊發(fā)展以及嘉凱城等項(xiàng)目。
激進(jìn)的擴(kuò)張導(dǎo)致中國(guó)恒大背上了天量負(fù)債。
公告顯示，截至2016年中期，中國(guó)恒大總資產(chǎn)9999.15億元，總負(fù)債8178.67億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81.79%；總借款3812.61億元，其中短期借款1727.52億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物為1182.48億元，賬面現(xiàn)金不足以覆蓋短期有息負(fù)債；2015年年底，債務(wù)對(duì)息稅及折舊攤銷前利潤(rùn)的比率升至15倍，高于2014年的9.1倍，EBITDA對(duì)利息的覆蓋率降至1.0倍，也遜于2014年的1.3倍。
盡管中國(guó)恒大的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)處于較高水平，但公司真實(shí)負(fù)債率遠(yuǎn)不止于此。
中國(guó)恒大從2013年開始，通過民生、平安等銀行陸續(xù)發(fā)行永續(xù)債，首年即發(fā)行了近250億元，截至2016年中期，公司永續(xù)債規(guī)模大幅攀升至1160.02億元。
永續(xù)債是指一種不規(guī)定債務(wù)到期期限但可以按期取得利息的債券，債權(quán)持有人只有在企業(yè)破產(chǎn)重組時(shí)才可以要求清償本金，其還債順序排在普通股之后。由于在核算時(shí)算作權(quán)益而非債務(wù)，與此同時(shí)，永續(xù)債的債券性質(zhì)并不會(huì)對(duì)公司股權(quán)稀釋，因此，很大程度上可以修飾房企的資產(chǎn)負(fù)債表。
據(jù)計(jì)算，在永續(xù)債作為權(quán)益的計(jì)算公式中，中國(guó)恒大凈負(fù)債率為92.97%，而如果將永續(xù)債計(jì)算入債務(wù)，其凈負(fù)債率將大幅攀升至431.91%。凈負(fù)債率是公司的有息負(fù)債扣除貨幣資金后與所有者權(quán)益的比例，凈負(fù)債率過高則顯示房企擴(kuò)張快，企業(yè)面臨較大資金運(yùn)營(yíng)壓力。
相比普通債券，永續(xù)債融資成本更高，初始利率就比較高，通常來說第三年開始利息會(huì)增加，成本猛增。在2013年給恒大做了第一筆永續(xù)債的民生銀行相關(guān)人士在接受媒體采訪時(shí)稱，恒大永續(xù)債的初始利息幾乎都在10個(gè)點(diǎn)以上，前兩年是12個(gè)點(diǎn)，第三到五年是15個(gè)點(diǎn)，然后依次提高，永續(xù)債沒有期限，越久越高。
2016年，恒大地產(chǎn)的信用評(píng)級(jí)遭國(guó)際機(jī)構(gòu)下調(diào)。2016年4月8日，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)宣布，將恒大地產(chǎn)的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，展望為負(fù)面。與此同時(shí)，將恒大地產(chǎn)優(yōu)先無抵押票據(jù)的長(zhǎng)期債務(wù)評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“CCC+”，將該票據(jù)的大中華區(qū)信用體系評(píng)級(jí)從“cnB+”下調(diào)至“cnCCC+”。
標(biāo)普稱，下調(diào)恒大地產(chǎn)的評(píng)級(jí)，這是因?yàn)樵摴?015年財(cái)務(wù)狀況的惡化程度比預(yù)期的更為嚴(yán)重，而且預(yù)期未來12個(gè)月內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯改善。
“恒大地產(chǎn)對(duì)短期融資和替代性融資的依賴不斷上升，可能表明其普通長(zhǎng)期融資渠道受限，在市場(chǎng)上的信貸融資地位趨弱。盡管該公司強(qiáng)勁的銷售執(zhí)行能力和大規(guī)模不受限制的現(xiàn)金余額抵消部分流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但我們認(rèn)為該公司將繼續(xù)依賴有利的市場(chǎng)和信貸狀況實(shí)現(xiàn)債務(wù)展期?！睒?biāo)普稱。
天量負(fù)債以及“明股暗債”的千億永續(xù)債，使恒大已經(jīng)很難再繼續(xù)加大杠桿，來滿足擴(kuò)張需求，而且還導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劇增。因此，降杠桿、拓展股權(quán)融資渠道迫在眉睫，回歸A股成為破局的首選。
中國(guó)恒大收入和利潤(rùn)幾乎全部來自于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，財(cái)報(bào)顯示，公司2015年實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東凈利潤(rùn)104.6億元。按照10月11日收盤價(jià)計(jì)算，在港股上市的中國(guó)恒大總市值為650億元，對(duì)應(yīng)2015年P(guān)E為6.21倍。
相比港股市場(chǎng)，A股市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)上市公司給出的估值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者，普遍在10倍以上。比如，按照10月11日收盤價(jià)計(jì)算，在所有A股房地產(chǎn)上市公司中，市值最大的三家是萬科A（000002.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）、綠地控股（600606.SH），市值分別為2769.23億元、1214.86億元、1129.2億元，按照2015年凈利潤(rùn)計(jì)算，對(duì)應(yīng)的估值分別為15.28倍、25.05倍、16.4倍。
即使按照10倍PE計(jì)算，在此次借殼交易中，恒大地產(chǎn)的估值至少將要達(dá)到1000億元以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出港股估值，不僅可以極大增厚中國(guó)恒大的安全墊，同時(shí)也可以實(shí)施金額更大的股權(quán)融資，凈負(fù)債率指標(biāo)有望改善。
借殼并非坦途
恒大此次交易的規(guī)模至少將達(dá)到1000億元以上，如此體量的借殼在A股市場(chǎng)中極其罕見，要想順利實(shí)施，過程并非坦途。
中國(guó)恒大在公告中表示，深深房及深投控股同意，在正式協(xié)議簽署前，恒大地產(chǎn)可引入總額約300億元人民幣的戰(zhàn)略投資者。這將是此次借殼交易首先要邁過的第一關(guān)。
為什么這一關(guān)對(duì)中國(guó)恒大如此重要呢？中國(guó)恒大將地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆回歸A股，核心訴求之一是提升市值、拓展融資渠道、降低杠桿及負(fù)債率。2016年9月，證監(jiān)會(huì)修改了借殼政策，新政策規(guī)定“一旦構(gòu)成借殼將被取消配套融資”。按照新規(guī)定，深深房A在此次借殼交易中是不允許配套融資的。因此，恒大地產(chǎn)只能通過“在各方簽署正式協(xié)議前，引入戰(zhàn)略投資者”的方式，來規(guī)避證監(jiān)會(huì)新規(guī)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)300億元的股權(quán)融資。如果能夠成功，對(duì)照2016年中國(guó)恒大中報(bào)的數(shù)據(jù)，可使恒大的凈負(fù)債率從92.9%降至65.8%。
另一方面，如果恒大地產(chǎn)不能引入戰(zhàn)略投資者，那么注入深深房A的資產(chǎn)規(guī)模，將會(huì)受到極大限制。
根據(jù)深交所上市規(guī)則，當(dāng)股權(quán)分布發(fā)生以下變化時(shí)將不再具備上市條件：社會(huì)公眾持有的股份低于公司股份總數(shù)的25%；公司股本總額超過四億元的，社會(huì)公眾持有的股份低于公司股份總數(shù)的10%。上述社會(huì)公眾是指除了以下股東之外的上市公司其他股東：1.持有上市公司10%以上股份的股東及其一致行動(dòng)人；2.上市公司的董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員及其關(guān)系密切的家庭成員，上市公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員直接或者間接控制的法人或者其他組織。
資料顯示，目前深深房A股本為8.92億股。按照上述規(guī)定，此次借殼交易完成后，凱隆置業(yè)作為新控股股東，持有深深房A的股權(quán)比例將不得超過90%。假設(shè)此次交易全部采用深深房A發(fā)行股份方式（目前深深房A賬面現(xiàn)金僅有15.03億元）完成，在不引入戰(zhàn)略投資者的情況下，深深房A最多可以向凱隆置業(yè)發(fā)行新股80.28億股。按照深深房A目前20日均價(jià)11.28元計(jì)算，注入的恒大地產(chǎn)估值最高也只能給到905.56億元。很顯然，精明的許家印是不會(huì)做這種虧本生意的。
相反，如果恒大地產(chǎn)能夠順利引入300億元的戰(zhàn)略投資者，那么深深房A可以向凱隆置業(yè)發(fā)行的新股數(shù)，要顯著高于前者，恒大地產(chǎn)也能夠給到許家印預(yù)期中的估值。
因此，對(duì)于許家印而言，引入戰(zhàn)略投資者至關(guān)重要。究竟能不能遂愿呢？目前時(shí)點(diǎn)最大的不利因素是，國(guó)慶期間多個(gè)熱點(diǎn)城市先后出臺(tái)限購政策，已持續(xù)兩年的房地產(chǎn)上行周期有望結(jié)束，步入下行調(diào)整期。這一不利因素會(huì)帶來多大影響，有待后續(xù)觀察。
不過，即使恒大地產(chǎn)能夠引入戰(zhàn)略投資者，也有機(jī)構(gòu)擔(dān)憂能否獲得證監(jiān)會(huì)審批。美銀美林最新發(fā)表的研究報(bào)告稱，中國(guó)恒大將地產(chǎn)資產(chǎn)售予A股深深房，變相借殼A股上市，存在不明確因素，首先中國(guó)證監(jiān)會(huì)是否放行成疑，是次交易牽涉集資300億元人民幣，及最近收緊了企業(yè)重組規(guī)則。
在此次交易中，中國(guó)恒大采用了香港上市公司分拆回歸A股的路線。在此之前，尚未有成功實(shí)施的先例，面臨政策不確定性。中國(guó)證監(jiān)會(huì)曾在例行新聞發(fā)布會(huì)上明確表示，市場(chǎng)對(duì)海外上市的紅籌企業(yè)，通過并購重組回到A股市場(chǎng)上市存在質(zhì)疑，認(rèn)為這類企業(yè)回歸A股市場(chǎng)有較大的特殊性，正對(duì)這類企業(yè)通過IPO、并購重組回歸A股市場(chǎng)可能引起的影響進(jìn)行深入分析研究。
目前唯一可供參考的是中國(guó)忠旺（01333.HK），該企業(yè)采用的也是分拆回歸A股的路線，不過目前仍在證監(jiān)會(huì)審核階段。
資料顯示，3月22日，中國(guó)忠旺公告，其間接全資附屬公司忠旺精制與中房股份（600890.SH）訂立資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，中房股份同意以人民幣282億元的預(yù)估對(duì)價(jià)購買遼寧忠旺全部股權(quán)，忠旺精制同意以人民幣2億元的預(yù)估對(duì)價(jià)購買新疆資產(chǎn)，兩項(xiàng)對(duì)價(jià)將相互抵消，差額將以中房股份向忠旺精制發(fā)行約39.3億股對(duì)價(jià)股份的方式支付。
9月3日，中房股份收到上交所問詢函。問詢函稱，中房股份實(shí)施中的重大資產(chǎn)重組，屬于境外紅籌上市公司通過分拆方式實(shí)現(xiàn)在A股上市，在目前的政策環(huán)境下，能否實(shí)施存在重大不確定性。
除了證監(jiān)會(huì)外，此次借殼交易還需要獲得港交所、深圳國(guó)資委、商務(wù)部等其他部門批準(zhǔn)。對(duì)上述環(huán)節(jié)，機(jī)構(gòu)亦有不少擔(dān)憂。
摩根大通表示，此次重組是否可行仍存在疑問，因?yàn)橹亟M后恒大幾乎是純控股公司，未必符合香港聯(lián)交所相關(guān)上市規(guī)則，恒大的離岸貸款人也未必接受公司物業(yè)資產(chǎn)增加一層股權(quán)結(jié)構(gòu)。
業(yè)績(jī)承諾之重
中國(guó)恒大公告稱，凱隆置業(yè)承諾，2017–2019年，恒大地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)期合約銷售額分別約為4500億元、5000億元、5500億元，預(yù)期營(yíng)業(yè)收入分別約為2800億元、3480億元、3800億元，承諾的歸上市公司股東扣非凈利潤(rùn)分別約為243億元、308億元、337億元，三年合計(jì)高達(dá)888億元。若在業(yè)績(jī)承諾期滿后，標(biāo)的資產(chǎn)的實(shí)際利潤(rùn)不足承諾業(yè)績(jī)，則凱隆置業(yè)應(yīng)按照監(jiān)管部門的規(guī)定和認(rèn)可的方式進(jìn)行補(bǔ)償。
值得注意的是，2015年，中國(guó)恒大合約銷售額、營(yíng)業(yè)收入、歸屬母公司股東凈利潤(rùn)分別為2013億元、1331億元、105億元。相比2015年，恒大地產(chǎn)2017年承諾的預(yù)期合約銷售額、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)同比增速將分別達(dá)到123.5%、110.37%、131.43%，2018年和2019年承諾的業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒏摺?/span>
如此高的業(yè)績(jī)承諾究竟能否實(shí)現(xiàn)呢？對(duì)此，不少分析人士表示樂觀。知名財(cái)經(jīng)媒體人秦朔認(rèn)為，只需銷售額年均增長(zhǎng)約10%、預(yù)售均價(jià)年均增長(zhǎng)約6%、核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率年均增長(zhǎng)約8%，即可實(shí)現(xiàn)。
然而，突如其來的房地產(chǎn)調(diào)控新政，所帶來的負(fù)面影響不容忽視。
2016年9月底至國(guó)慶黃金周期間，北京、深圳、杭州、南京等21個(gè)城市相繼推出地產(chǎn)新政。從政策措施上來看，一是限購，國(guó)內(nèi)限購城市已超過20個(gè)；二是限貸，提高首套房、二套房貸款的首付比例；此外部分城市還就房地產(chǎn)資金來源、商品房預(yù)售許可、限購限貸范圍等問題做了嚴(yán)格規(guī)定。從政策力度來看，21個(gè)限購限貸城市商品房銷售額占全國(guó)比重超過40%。
方正證券分析師任澤平認(rèn)為，從2014年“9·30新政”開啟的新一輪房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)歷史之最，本次房地產(chǎn)調(diào)控堪稱史上最嚴(yán)。各地步調(diào)一致、態(tài)度堅(jiān)決、政策嚴(yán)厲，并有央媒引導(dǎo)輿論，可能是各地落實(shí)最新中央精神，建議重視此次調(diào)控決心。
任澤平判斷稱，這一輪房地產(chǎn)上行小周期趨于結(jié)束，房?jī)r(jià)上漲接近尾聲。
海通證券分析師姜超認(rèn)為，2016年四季度，一、二線城市銷售面積或有明顯下滑，三線城市由于暫未受到限購影響而短期平穩(wěn)。2017年若不出臺(tái)寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)，一、二、三四線城市商品房銷量增速或分別為-15.9%、-9.4%和-16.8%，全國(guó)地產(chǎn)銷量增速或?yàn)?14.6%。
在新一輪的房地產(chǎn)下行周期中，恒大地產(chǎn)能否獨(dú)善其身實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，仍有待后續(xù)跟蹤觀察。
除了行業(yè)因素外，物業(yè)重估收益在中國(guó)恒大歷年利潤(rùn)中扮演著重要的角色，這無疑會(huì)令投資者擔(dān)憂恒大地產(chǎn)未來三年業(yè)績(jī)承諾的含金量。
公告顯示，2011-2015年，中國(guó)恒大“投資物業(yè)之公允價(jià)值變動(dòng)”分別為42億元、45億元、58億元、129億元，當(dāng)年凈利潤(rùn)分別為114億元、92億元、125億元、128億元、105億元。香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許地產(chǎn)公司將持有的投資物業(yè)價(jià)值重估，重估收益并不會(huì)直接為上市公司帶來現(xiàn)金流，這成為不少房企調(diào)節(jié)利潤(rùn)的重要方式之一。
此外，永續(xù)債未來也可以成為恒大地產(chǎn)的利潤(rùn)調(diào)節(jié)器。有資深投資人士分析稱，2014-2016年，中國(guó)恒大由于大量使用永續(xù)債，大約支付了200億元的費(fèi)用化利息，這是從歸屬股東凈利潤(rùn)里預(yù)支出來的，因?yàn)橄鄳?yīng)的永續(xù)債項(xiàng)目大多沒有結(jié)算收入。那么2017年起，當(dāng)需要釋放利潤(rùn)完成業(yè)績(jī)承諾時(shí)，完全可以逐年減少永續(xù)債的使用，降低永續(xù)債余額，從而減少永續(xù)債利潤(rùn)分成，“歸還”利潤(rùn)給上市公司股東。
A股資本布局
中國(guó)恒大宣布旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)借殼深深房之前，就已經(jīng)分別通過旗下的恒大地產(chǎn)和恒大人壽，在A股資本市場(chǎng)布局，舉牌、參股、控股多家上市公司。
2016年4月，中國(guó)恒大通過恒大地產(chǎn)，多次舉牌廊坊發(fā)展。廊坊發(fā)展8月7日發(fā)布的公告顯示，恒大地產(chǎn)8月4日合計(jì)增持廊坊發(fā)展1900萬股，增持后，恒大地產(chǎn)持有廊坊發(fā)展股份的15%，成為第一大股東。公告還稱，恒大地產(chǎn)不排除在未來12個(gè)月內(nèi)對(duì)上市公司或其子公司的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進(jìn)行出售、合并、與他人合資或合作的計(jì)劃，或上市公司擬購買或置換資產(chǎn)的重組計(jì)劃。
對(duì)此，市場(chǎng)人士猜測(cè)，恒大地產(chǎn)買入廊坊發(fā)展可能是想“借殼上市”回歸A股。不過，在此之后，廊坊控股立即宣布增持廊坊發(fā)展，持股比例重新超過恒大地產(chǎn)，恒大地產(chǎn)控股廊坊發(fā)展的計(jì)劃最終并未如愿。
4月13日，恒大人壽與寶鷹股份（002047.SZ）簽訂股份認(rèn)購協(xié)議，以9.42元/股的價(jià)格，認(rèn)購寶鷹股份定增的6900萬股，認(rèn)購金額總計(jì)約6.5億元。定增完成后，恒大人壽將持有寶鷹股份6.25%的股份。
4月24日，中國(guó)恒大再下一城，當(dāng)日在港交所發(fā)布公告稱，恒大地產(chǎn)以36.09億元的對(duì)價(jià)，協(xié)議受讓嘉凱城52.78%的股份。目前股份過戶登記手續(xù)已經(jīng)辦理完成，恒大地產(chǎn)正式成為嘉凱城控股股東，許家印成為嘉凱城實(shí)際控制人。
4個(gè)月之后，中國(guó)恒大加入“寶萬混戰(zhàn)”，再度迅速成為資本市場(chǎng)的焦點(diǎn)。2016年8月15日，中國(guó)恒大發(fā)布公告稱，從8月8日到8月15日，該公司通過附屬公司再次在二級(jí)市場(chǎng)收購萬科2.56億股A股，連同此前收購，其所持萬科A股股份已達(dá)7.53億股，持股比例增至6.82%，收購代價(jià)共計(jì)達(dá)到人民幣145.7億元。
至此，許家印旗下的恒大系，在A股市場(chǎng)中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“一控三參”的資本布局。除此之外，恒大人壽還悄然出現(xiàn)在多家上市公司股東之列，包括世紀(jì)游輪(002558.SZ)、粵宏遠(yuǎn)A(000573.SZ)、騰達(dá)建設(shè)(600512.SH)、金科股份(000656.SZ)、金螳螂(002081.SZ)等。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至目前，許家印旗下的恒大系合計(jì)買入13家A股上市公司股票，總計(jì)持股市值近300億元。
恒大系舉牌A股上市公司，被市場(chǎng)解讀為意在拓展融資渠道，同時(shí)也可以為回歸A股、借殼深深房A做好財(cái)務(wù)鋪墊。
專家們認(rèn)為，在實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債比已經(jīng)高企、還本付息壓力巨大的情況下，進(jìn)一步獲得銀行和債券融資的能力也會(huì)受到限制。但如果能夠收購資產(chǎn)負(fù)債率較低的企業(yè)，就可以降低自身整體的資產(chǎn)負(fù)債率，獲得更大的融資空間和收購能力，達(dá)到“不加杠桿”就可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額的目的。
此外，不難發(fā)現(xiàn)，恒大系舉牌對(duì)象，幾乎全部是房企及相關(guān)上市公司。對(duì)此，中國(guó)恒大在公告中表示，此舉可以豐富其土地儲(chǔ)備資源，進(jìn)一步增加一、二線城市項(xiàng)目數(shù)量占比，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。
以嘉凱城、廊坊發(fā)展為例，兩者均位于中國(guó)最發(fā)達(dá)的城市圈，前者位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，后者處于京津冀經(jīng)濟(jì)圈，市場(chǎng)長(zhǎng)期前景向好，中國(guó)恒大通過控股、參股這些房企，可以獲得大量低成本的優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目。公告顯示，嘉凱城項(xiàng)目主要位于上海、杭州、蘇州等長(zhǎng)三角區(qū)域，共計(jì)約50個(gè)項(xiàng)目，剩余總可售面積近600萬平方米。
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