[ 導(dǎo)讀 ]
「黑石傳說」與房企投資之道。
在地產(chǎn)金融圈，有一位神一樣的存在，
就是他
他叫彼得·彼得森。
曾拿著200美金到麻省理工上學(xué)闖世界，
不幸因抄襲論文被麻省開除。
此后，
他卻華麗麗地大踏步走上了人生巔峰：
34 歲任美國(guó)財(cái)富 300 強(qiáng)企業(yè)貝靈巧總裁，
出任美國(guó)商務(wù)部長(zhǎng)，
拯救雷曼兄弟變身華爾街投行明星
......
其間，還夾雜著《教父》般的橋段：
遭合伙人暗算逼宮黯然出走雷曼
他于 1985 年，
在華爾街開起了一家小型并購公司——黑石
20 年之后，
黑石成為華爾街的 PE 之王。
房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，面對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度放緩，利潤(rùn)不斷攤薄的大環(huán)境，房企紛紛走上了金融化的道路。那么，金融能否成為房企轉(zhuǎn)型的出口呢？
且讓我們反其道而尋之，從金融機(jī)構(gòu)（黑石）的地產(chǎn)投資思路來一窺究竟。
PE 之王黑石的地產(chǎn)投資之道
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成立于1985年的黑石集團(tuán)，是全球最大的獨(dú)立另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一，以卓越的投資能力被譽(yù)為華爾街PE之王。
在黑石的業(yè)務(wù)范疇內(nèi)，地產(chǎn)基金投資占相當(dāng)大比例（地產(chǎn)基金的管理資產(chǎn)額占公司管理資產(chǎn)總額的 28% ）。過去三年，黑石集團(tuán) 40% 以上的資產(chǎn)升值收益和對(duì)外分配收益都來自地產(chǎn)基金的貢獻(xiàn)。
「買入+修復(fù)+賣出」策略
1、收購成熟的能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)資產(chǎn)
黑石旗下地產(chǎn)基金的投資目標(biāo)主要以成熟的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)為主，較少涉足開發(fā)或培育期的物業(yè)，目標(biāo)資產(chǎn)主要涉及購物中心、辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等。
以低于重置成本的價(jià)格來收購這些成熟的物業(yè)資產(chǎn)，取得所謂的成本或機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，收購成熟物業(yè)相較開拓培育新市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
2、品牌擴(kuò)張、物業(yè)資產(chǎn)升值
黑石通過收購提高其在某一領(lǐng)域內(nèi)的市場(chǎng)份額，然后將這些收購的成熟物業(yè)資產(chǎn)都整合到統(tǒng)一的投資管理平臺(tái)上，改善其管理，提升運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)品牌擴(kuò)張和物業(yè)資產(chǎn)升值。
3、出售
被收購物業(yè)經(jīng)過打包運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)升值之后，黑石就將其出售給保險(xiǎn)公司或 REITS 公司等長(zhǎng)期投資人。
黑石通過「買入+修復(fù)+賣出」的這一系列環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)資產(chǎn)的升值，賺取運(yùn)營(yíng)帶來的規(guī)模擴(kuò)張的紅利。以基金的運(yùn)作模式操作，降低風(fēng)險(xiǎn)，用輕模式撬動(dòng)重資產(chǎn)。
黑石模式的運(yùn)作條件
1、存量市場(chǎng)環(huán)境
誕生于 80 年代的黑石，趕上了時(shí)代的機(jī)遇，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入存量階段，為房地產(chǎn)基金提供了投資的入口。同時(shí)，針對(duì)商業(yè)、辦公、工業(yè)、物流等存量物業(yè)的運(yùn)營(yíng)商成長(zhǎng)起來，為細(xì)分領(lǐng)域物業(yè)的專業(yè)化、效能提升、物業(yè)升值提供了條件。
2、完善的法律監(jiān)管體系
有效的法律監(jiān)管是市場(chǎng)投資良性發(fā)展的保障。房地產(chǎn)證券化的施行在美國(guó)已經(jīng)有四十多年的歷史，相關(guān)的法律監(jiān)管體系也最為完善。
REITs 首先立法于 1960 年美國(guó)國(guó)內(nèi)稅收法規(guī)（Internal Revenue Code），同年美國(guó)國(guó)會(huì)通過房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）法案（Real EstateInvestment Trust Act）是REITs制度建立的開端。
就 REITs 而言，它的組織方式、投資內(nèi)容、收益來源與收益分配等，都必須符合一些嚴(yán)格的規(guī)定。
上圖信息來源：《房地產(chǎn)證券化》（臧大年等著）
中國(guó)市場(chǎng)能否復(fù)制「黑石模式」
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在共享經(jīng)濟(jì)的浪潮下，「聯(lián)合辦公」、「長(zhǎng)租公寓」成為地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)，這種現(xiàn)象的背后即存量市場(chǎng)盤活的顯現(xiàn)。
那么，「黑石模式」是否適合中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)呢？
看市場(chǎng)：正邁入存量階段
1、空間崛起
在目前 7 億平方米房地產(chǎn)庫存里，有接近 3 億平米的寫字樓和商場(chǎng)，這些同質(zhì)化的存量在 2015 年被「空間」激活了。 2015 年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)全國(guó)共享辦公空間已超 2000 家，不到一年時(shí)間內(nèi)，空間數(shù)量增加近 10 倍，呈現(xiàn)井噴狀態(tài)。
2、公寓風(fēng)靡
2015 年 11 月，公寓首次被寫進(jìn)國(guó)務(wù)院的政策文件。在「供給側(cè)改革」之下，面向青年群體租賃需求的長(zhǎng)租公寓，成為資本和開發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入的新領(lǐng)域。
2014 年， YOU+ 國(guó)際青年公寓獲得雷軍創(chuàng)始的順為資本領(lǐng)投的一億元 A 輪融資；蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、青客公寓也相繼獲得資本注入。以萬科為代表的部分開發(fā)商也瞄上了出租公寓這一萬億級(jí)的市場(chǎng)。
不論形式如何，究其實(shí)質(zhì)仍是消化、盤活閑置的存量房地產(chǎn)資源。雖然已邁入存量階段，但運(yùn)營(yíng)理念初生，運(yùn)營(yíng)能力還有待提升，促進(jìn)存量物業(yè)升值才是關(guān)鍵。
看監(jiān)管：相關(guān)立法不完善
我國(guó)目前已有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》等法規(guī)，監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)并不完善。
1、缺乏專項(xiàng)法規(guī)
從性質(zhì)上看， REITs 屬于產(chǎn)業(yè)投資基金，但是中國(guó)現(xiàn)行的法律中沒有專門的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，而只出臺(tái)了《證券投資基金法》，其中只規(guī)定了《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》這一行業(yè)規(guī)章，REITs在創(chuàng)立階段和實(shí)際運(yùn)作過程中將會(huì)面臨法律障礙。
2、缺乏稅收配套法規(guī)
目前，尚未建立針對(duì)REITs的稅收制度，都是參照現(xiàn)有的一般經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)政策規(guī)定，針對(duì)信托稅收制度存在重復(fù)征稅問題，在很大程度上削弱了REITs的競(jìng)爭(zhēng)力。
3、土地制度存在風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)土地歸集體和國(guó)家所有，土地使用期限將可能會(huì)是REITs運(yùn)行中一個(gè)巨大的不確定風(fēng)險(xiǎn)。
4、缺乏其他配套法律
REITs 運(yùn)作流程較復(fù)雜，需要委托專門管理機(jī)構(gòu)管理，加大了信息不對(duì)稱程度。在信托過程中，針對(duì)受托人侵犯委托人利益的情形，需確認(rèn)各違規(guī)法操作所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
同時(shí)， REITs 在上市方面也需要有具體的監(jiān)管規(guī)定，并且所管理財(cái)產(chǎn)的相關(guān)信息應(yīng)該及時(shí)披露。
看主體：房企整體處于起步階段
「輕資產(chǎn)」模式將成為趨勢(shì)
以萬達(dá)、綠地、恒大為首的千億級(jí)房企紛紛涉足金融領(lǐng)域，但開辟新領(lǐng)域的目的是為了平衡日益攤薄的行業(yè)利潤(rùn)，依附房地產(chǎn)上下游挖掘金融機(jī)會(huì)，或?yàn)轫?xiàng)目籌集資金，降低融資成本。
但隨著房企在金融領(lǐng)域的深入，輕資產(chǎn)化必然成為未來的趨勢(shì)，如萬科秉持的小股操盤模式，萬達(dá)已明確提出輕資產(chǎn)化，而綠地大金融已涉及到了房地產(chǎn)基金，未來房企金融會(huì)越來越多的涉及基金運(yùn)作。
幾大房企的金融舉措：
萬科：2015年6月，萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起國(guó)內(nèi)首只公募REITs，以萬科前海企業(yè)公館租金收益權(quán)為標(biāo)的，發(fā)行規(guī)模30億，一半用于購買前海萬科公館資金收益權(quán)，另一半用于購買固定收益類債券產(chǎn)品。
萬達(dá)：2015年，萬達(dá)成立金融集團(tuán)。聯(lián)手快錢發(fā)行首款眾籌產(chǎn)品「穩(wěn)賺1號(hào)」，順利完成50億發(fā)行計(jì)劃。2015年，金融業(yè)務(wù)收入達(dá)208.9億元，完成年計(jì)劃697%。2016年，計(jì)劃接入五大業(yè)務(wù)板塊，三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)IPO。
綠地：2014年，綠地「大金融」戰(zhàn)略確定類金融、金融股權(quán)投資、基金投資及管理、資本運(yùn)作等四大板塊業(yè)務(wù)，相繼與中國(guó)平安、阿里巴巴、騰訊公司等合作設(shè)立理財(cái)產(chǎn)品等。
恒大：2015年，收購中新大東方人壽保險(xiǎn)公司50%股權(quán)，更名恒大人壽。2016年3月，39億港元收購盛京銀行已發(fā)行股本5.59%股權(quán)。完成了金融產(chǎn)業(yè)最關(guān)鍵的兩張牌照收購：保險(xiǎn)和銀行。
起步階段，萬達(dá)優(yōu)勢(shì)明顯
就目前存量市場(chǎng)整合而言，萬達(dá)在商業(yè)領(lǐng)域占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)資源聚攏明顯。目前，已開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng) 133 個(gè)，累計(jì)持有物業(yè)面積 2632.1 萬平方米。此外，萬達(dá)對(duì)外推出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，由投資者出地出全部投資，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，收取管理費(fèi)用，分享租金收益。
其他，如住宅、辦公、工業(yè)領(lǐng)域，各房企雖有嘗試，但目前仍處于起步階段，尚未形成資源聚攏。
地產(chǎn)下半場(chǎng)，環(huán)境倒逼房企不斷升級(jí)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式。在這番轉(zhuǎn)型中，各家不約而同的選擇了金融。答案已然很明顯！資本運(yùn)作的模式是存量市場(chǎng)的必然選擇。
在這場(chǎng)即將打響的存量之戰(zhàn)中，萬達(dá)、綠地、恒大這些率先試水的房企，再次占領(lǐng)了先機(jī)。下半場(chǎng)，地產(chǎn)的玩兒法將更有趣，也更加考驗(yàn)企業(yè)的資源協(xié)調(diào)能力和運(yùn)營(yíng)能力。且讓我們拭目以待！
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