“我必須得走了，公司老拿不到地，品牌部天天搞酒會(huì)、搞論壇，醉生夢死，等這個(gè)項(xiàng)目賣完，都得喝西北風(fēng)?！蓖豕谧谛前涂说囊巫由希闷鹈媲暗陌组_水喝了一口，“我喝不了咖啡，喝了就睡不著，每天都要出去找地的，混吃等死怎么行？”
2017年已經(jīng)過半，王冠終于下定決心離職。
他的前東家是深圳一家以開發(fā)頂級豪宅聞名的中型房企。在投資部工作的近一年內(nèi)，王冠屢屢受挫，老板想要深圳核心地段、成片兒成規(guī)模的地，但現(xiàn)實(shí)是深圳土地爭奪正在迅速縮小戰(zhàn)場，實(shí)力較弱的中小房企已被擠到觀眾席。
土地市場的觀眾席
深圳可能將成為四個(gè)一線城市中，最先進(jìn)入存量房時(shí)代的城市。
截至2017年6月30日，深圳上半年無一例住宅用地掛出。過去幾年，每年還至少有三塊左右的住宅地出讓。
上半年供應(yīng)的12宗商服地塊中，深圳灣超級總部基地的5宗地塊由于對競買企業(yè)的主體資格和土地出讓條件均設(shè)置了嚴(yán)格要求，針對性強(qiáng)，最終全部以底價(jià)成交。而剩下的自由競爭的商服地塊由平安、華僑城等大型房企拿下，均刷新了周邊樓面地價(jià)。
用業(yè)內(nèi)的大白話講，招拍掛就是一個(gè)“扔錢游戲”。
過去幾年，中小房企可以通過與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合解決資金問題。這其中的佼佼者有潮汕房企龍光地產(chǎn)，龍光地產(chǎn)在2014年、2015年兩年間拿下的白石龍和紅山地王，均是與平安信托的平安大華基金合作，基金占股49%。兩塊地王加起來總價(jià)159.3億元，而龍光地產(chǎn)2014年的毛利僅為38億元。
金融機(jī)構(gòu)入局分得一杯羹，看起來比獨(dú)食更為劃算。而龍光這種當(dāng)初較為小體量的地產(chǎn)商正合基金公司的胃口，也更容易談判。
王冠稱，過去幾年這種情況在資本活躍的深圳非常普遍：“原來就是老板只要有一點(diǎn)小錢啟動(dòng)就可以了，其他都是用銀行、信托之類的錢。比如說我預(yù)估這個(gè)項(xiàng)目可以達(dá)到30%的毛利，我沒錢，找一家信托公司出錢，權(quán)益分一下。金融機(jī)構(gòu)也得給資金找出路?！?/p>
2016年下半年開始，從境內(nèi)到境外，覆蓋證券、銀行、信托間市場的全面調(diào)控接踵而來，房企融資渠道正在被全面收緊。同時(shí)，深圳土地交易中心已逐步提高進(jìn)場門檻，
中小房企如今很難再通過一小部分資金撬動(dòng)招拍掛，再加上近些年逐漸提高的進(jìn)場門檻，深圳招拍掛的大門對他們幾近關(guān)閉。
根據(jù)深圳土地交易中心的最新規(guī)定，如果5個(gè)工作日內(nèi)無法交清土地款，不僅要沒收保證金，還要罰款成交價(jià)的20%。
“深圳這個(gè)地方招拍掛很嚴(yán)格的，拍下之后要在五個(gè)工作日內(nèi)把錢交清，原來有些企業(yè)出現(xiàn)過這樣的事兒，我同意一年之內(nèi)分期交，但交著交著最后沒錢了，這種情況就很麻煩了，這個(gè)項(xiàng)目壓著，政府的財(cái)政收入、建設(shè)任務(wù)都有壓力的，中途沒干好要重新招標(biāo)，耽誤政府的時(shí)間。為什么會(huì)出這種事兒？有些開發(fā)商根本沒有實(shí)力，但它就是要搞出地王來把周邊價(jià)格抬得很高，它自己的項(xiàng)目就好賣了?！蓖豕谡f。
愈加高昂的保證金也成為阻攔中小房企參與土拍的攔路石。
深圳最近幾次的土拍保證金已經(jīng)到6億－9億元的高位，上個(gè)月萬科在廣州市拍下的廣國投資產(chǎn)包，保證金高達(dá)46億元。
“這么高的保證金，如果沒有把握拿下，損失的不僅是利息，還有時(shí)間成本，這段時(shí)間把它投資到哪兒都行?！笔缆?lián)行首席工改顧問董極說，“所以他們把目光轉(zhuǎn)向工改來了?！?/p>
城市更新一票難求
如何在人口規(guī)模高位運(yùn)行、空間不足的深圳爭得一席之位？只剩城市更新（舊改）一條路徑，深圳土地供應(yīng)的主流就是城市更新。其中，舊村改造的利潤最高，吸引力最大；工改即工業(yè)區(qū)改造，因門檻較低逐漸變熱。
目前，深圳城市更新正迎來第三批掠食者。
開發(fā)商對深圳舊改的爭奪可以簡單地劃分三個(gè)階段，佳兆業(yè)、星河、鴻榮源、京基、卓越作為第一批吃螃蟹的房企，早在十幾年前就已攻城略地，圈好了大批的優(yōu)質(zhì)土地，比如鴻榮源在2002年就開始在寶安區(qū)收工業(yè)區(qū)地塊，之后順利轉(zhuǎn)性。
第二批的代表是恒大，時(shí)間稍晚一些，但依仗強(qiáng)大的實(shí)力瘋狂掃貨，短時(shí)間內(nèi)拿下30多宗舊改地塊。
現(xiàn)在輪到了第三批，龍湖、華夏幸福、泰禾、碧桂園等外地大型房企紛紛進(jìn)駐，設(shè)立深圳公司尋找地塊。
“中小房企切入舊改太晚了?！蓖豕趪@了一口氣，“我現(xiàn)在找地的時(shí)候，經(jīng)常能看見碧桂園他們，人家大公司一個(gè)投資發(fā)展部都幾百號人，我們才十幾個(gè)人，人家都收刮了N遍了，湯都不剩。”
據(jù)了解，碧桂園深圳公司目前至少有超過100人的團(tuán)隊(duì)在找地，佳兆業(yè)深圳公司則實(shí)行“全員拓展”，即動(dòng)員公司400多名員工一起找地。
同時(shí)，一些具有舊改專業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)的本土房企，正在通過尋找“金主”、聯(lián)合開發(fā)的方式擠占市場。
華僑城在兩年前收購了深圳花伴里開發(fā)舊改項(xiàng)目的子公司恒祥基，花伴里最為知名的就是整理土地的能力，華僑城不需要直接做舊改，相當(dāng)于從花伴里的手里買地，華僑城負(fù)責(zé)開發(fā)和銷售。
一名在鴻榮源負(fù)責(zé)投資拓展的員工透露，他們正在與一些有土地資源、有地緣關(guān)系，但不是專業(yè)做房地產(chǎn)開發(fā)的小企業(yè)談合作，利用自身的舊改經(jīng)驗(yàn)合作開發(fā)。
“未來這樣的機(jī)會(huì)正在變多?！兵櫂s源的這名員工說。
撕開一條血路
據(jù)了解，最早一批被拿下的舊改地塊，改造難度較小。當(dāng)時(shí)的本地村民剛接觸舊改，溝通起來障礙不多，工業(yè)區(qū)地塊的權(quán)屬人通常只有一個(gè)，整體的成交價(jià)都比較低。
比如華潤在2005年前開始介入的南山大沖村舊改，從一開始就沒遇到過其他房企的競爭。當(dāng)?shù)卮迕窕貞洠麄兪盏酱逦瘯?huì)的第一個(gè)通知就是華潤置地要來改造，村民聽說可以住上全新的商品房，就欣然接受了。再因?yàn)榇鬀_村近千戶業(yè)主中，有三分之一已移民至港澳，無暇顧及拆遷細(xì)節(jié)，整個(gè)過程都比較順利。
難度較大的舊改村，主要有容積率過高、與村民的議價(jià)空間小等問題。在舊改漸成風(fēng)氣之后，許多村民私自加蓋樓房，盤踞在布吉關(guān)的幾個(gè)村落，多數(shù)從三五層加蓋至十層以上，等官方反應(yīng)過來強(qiáng)行撲火已經(jīng)來不及。
在王冠看來，就算搶到了舊改地塊，中小房企可能根本就啃不下去。雖然舊改地價(jià)比招拍掛地價(jià)便宜，但短則三五年，長則九十年的改造周期，考驗(yàn)了一家企業(yè)的資金實(shí)力和專業(yè)能力。
也有中小房企在舊村改造競爭中撕開了一條血路，來自江蘇的中南置地已經(jīng)開始介入羅湖草鋪村的舊改。
據(jù)村民介紹，此前也有大型房企來談過，后多數(shù)被高容積率“嚇跑”。雖然最終確定的1:1回遷比例低于全市平均水平，但多數(shù)村民也欣然接受，畢竟許多村民用活動(dòng)板房加蓋的樓層，也成功算計(jì)了拆遷面積。
容積率越高的村落，毛利越低，這種項(xiàng)目是王冠的前東家絕對不能接受的?！暗禺a(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目毛利一般是50%－60%，很多可以做到80%—100%，豪宅更高，300%以上都很正常。我老板賣豪宅起家的，怎么都接受不了低毛利的項(xiàng)目，他寧可把賭注下在一個(gè)放高利貸的小老板身上。”
據(jù)他介紹，他的前東家在半年前與福田一處寫字樓業(yè)主達(dá)成協(xié)議，公司投資5億元，該業(yè)主負(fù)責(zé)在一年內(nèi)與周邊四棟寫字樓溝通，5棟樓一起進(jìn)行整體拆除重建，如果一年后無法動(dòng)工，業(yè)主返還5億元現(xiàn)金并付25%的違約金。
“這個(gè)項(xiàng)目，懂行的都知道，根本沒戲。其他四棟樓，有一棟是一家銀行的數(shù)據(jù)中心，要24小時(shí)運(yùn)作不能斷的，你要拆它得在其他地方找個(gè)地塊整體移過去，中間絕對不能出錯(cuò)，人家怎么可能讓你拆？”王冠說。
“后來我搞清楚了，這個(gè)業(yè)主就是搞民間借貸的，5億的現(xiàn)金一口氣打給他，他拿去放高利貸，利息保守點(diǎn)兒翻一倍，一年后賠25%的違約金，它還有75%可以賺。我們老板當(dāng)然知道這個(gè)事兒啊，但一般的投資回報(bào)哪兒有25%那么高？5億連付個(gè)土拍保證金都不夠，他就當(dāng)普通投資了，而且說不定走了運(yùn)，還做成了呢?！?/p>
“工改工”樂土不再
相比如今難度較大的舊村、舊商業(yè)區(qū)改造，工業(yè)區(qū)改造因價(jià)格低廉、政策寬松、土地供應(yīng)充沛，在過去幾年受到中小房企青睞，成為他們套取土地紅利的重要手段，而且還受到了投資客的追捧，早期的工改可以建loft戶型的工改公寓，寶安的一處工改公寓曾在2014年底遭空殼公司整層掃樓。
但從今年起，這片“樂土”正在消失。據(jù)了解，多家大型房企已經(jīng)開始介入，目前碧桂園在深圳已拿下六幅左右的工改地塊，卓越在觀望近兩年后在前段時(shí)間終于“下手”，甚至主營業(yè)務(wù)非地產(chǎn)開發(fā)的中電也在尋求機(jī)會(huì)。
工改項(xiàng)目價(jià)格水漲船高，在世聯(lián)行董極看來，現(xiàn)在再進(jìn)來“已經(jīng)很遲了。”據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2014年之前的工改成本在1000元／平方米－2000元／平方米，如今關(guān)內(nèi)的普遍在20000元／平方米左右。
“現(xiàn)在很多原業(yè)主要價(jià)非常高，一掛出來就獅子大開口，最高我見過龍華報(bào)到3萬多的，加上改造的成本，總體價(jià)格比招拍掛大得多了?！倍瓨O說，“小企業(yè)拿到了也不知道怎么盈利，大企業(yè)可能還能搏一搏?！?/p>
沒有土地就意味著死亡，擺在中小房企面前的路也許還有一條，就是朝新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。過去一年，“小鎮(zhèn)”席卷全國，一些小型開發(fā)商應(yīng)聲而出。多年前離開房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向電商的郭麗莎，選擇在現(xiàn)在“殺回”房地產(chǎn)，她的公司漢莎國際集團(tuán)在5月正式掛牌，如今落地的項(xiàng)目已有5個(gè)，深圳有一個(gè)。
但郭麗莎并不認(rèn)為這是普通中小房企可以求生的路徑。她之前在深圳多家上市房企做到過管理職位，擁有上市公司及各種機(jī)構(gòu)的人脈資源，包括北京娛樂圈，“沒有資源是很難做成這些事。公司未來還可以將項(xiàng)目前期負(fù)責(zé)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系剝離后，再與上市公司合作開發(fā)經(jīng)營?！?/p>
在王冠看來，郭麗莎的公司不是嚴(yán)格意義上的開發(fā)商：“它沒有開發(fā)和運(yùn)營的實(shí)力，只能說去運(yùn)作土地，成了大型房企的渠道公司?！?/p>
離職之后，王冠接到了許多獵頭的電話，最后他又選擇了一家中型房企：“中型房企里可發(fā)揮的空間大，而且新公司的老板和我理念一致，說項(xiàng)目不分大小，只要能賺錢，都可以去做，去臨深片區(qū)、去粵港澳大灣區(qū)的城市，其他三四線城市也可以做，保存實(shí)力，有朝一日再回深圳。”
（應(yīng)受訪者要求，王冠為化名）
