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 引言 在地產(chǎn)白銀十年，如何在拿地規(guī)則多變、拿地成本巨大、拿地要求嚴(yán)格、自持比例提高的環(huán)境下，如何通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，控制基本建設(shè)成本、提高銷售總價(jià)、提高去化速度，是我們成本地產(chǎn)人迫切需要解決的一難題。

本文通過(guò)麗湖馨居地產(chǎn)的設(shè)計(jì)策劃案例來(lái)解一解這個(gè)難題。

項(xiàng)目情況介紹

1.1 麗湖馨居地產(chǎn)項(xiàng)目地塊情況

該項(xiàng)目土地出讓價(jià)格約21億人民幣，總計(jì)50萬(wàn)平方米，土地價(jià)格平均成本約4000元/m2，分121地塊(01-01、02)，122地塊(01-03、04)，如圖1紅線方框所示。

圖1 項(xiàng)目交通區(qū)位圖

1.2 麗湖馨居地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)

對(duì)于該項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，確定不同業(yè)態(tài)的比例及建筑形式的區(qū)位分布，是項(xiàng)目策劃的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。采用優(yōu)缺點(diǎn)列舉法進(jìn)行項(xiàng)目方案分析，確定各個(gè)地塊業(yè)態(tài)的優(yōu)點(diǎn)，如表1所示：

表1 項(xiàng)目業(yè)態(tài)方案分析

建筑壽命周期成本的構(gòu)成

建筑壽命周期(LCC)是指工程產(chǎn)品從研究開發(fā)、設(shè)計(jì)、建造、使用直到報(bào)廢所經(jīng)歷的全部時(shí)間。在工程壽命周期成本構(gòu)成，主要有以下三個(gè)方面：

①經(jīng)濟(jì)成本：是指工程項(xiàng)目從項(xiàng)目構(gòu)思到項(xiàng)目建成投入使用直至工程壽命終結(jié)全過(guò)程所發(fā)生的一切可直接體現(xiàn)為資金耗費(fèi)的投入的總和，包括建設(shè)成本和使用成本。

②環(huán)境成本：根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織環(huán)境管理體系（ISO 14000）精神，工程壽命周期環(huán)境成本是指工程產(chǎn)品系列在其全壽命周期內(nèi)對(duì)于環(huán)境的潛在和顯在的不利影響。

③社會(huì)成本：工程壽命周期社會(huì)成本指工程產(chǎn)品在從項(xiàng)目構(gòu)思、產(chǎn)品建成投入使用至報(bào)廢不堪再用全過(guò)程中對(duì)社會(huì)的不利影響。

由于環(huán)境成本與社會(huì)成本一般難以定量化，地產(chǎn)行業(yè)建筑壽命周期成本指的是經(jīng)濟(jì)成本，即建設(shè)成本和使用成本。建筑壽命周期（LCC）包括設(shè)計(jì)階段、施工階段和使用階段。典型壽命周期成本狀態(tài)如圖2所示，壽命周期成本構(gòu)成體系如圖3所示。

圖2 典型壽命周期成本狀態(tài)

圖3 壽命周期成本構(gòu)成體系

設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目壽命周期成本的影響

實(shí)踐證明，在項(xiàng)目全壽命周期成本中，約70%的項(xiàng)目總成本費(fèi)用在設(shè)計(jì)階就已確定。這是因?yàn)殡m說(shuō)項(xiàng)目的實(shí)際成本主要發(fā)生在施工階段，但在設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)一旦確定，清單隨之確定，整個(gè)項(xiàng)目總成本就基本確定了。隨著設(shè)計(jì)工作的深入，這種影響逐漸降低。

所以設(shè)計(jì)優(yōu)化，尤其是策劃階段的優(yōu)化，不僅僅是優(yōu)化建筑外形，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，更是對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目降低成本、提高盈利、盤活資產(chǎn)重要的一環(huán)。建筑設(shè)計(jì)是開發(fā)項(xiàng)目管理中重要一環(huán)，項(xiàng)目能否保質(zhì)保量地完成，不僅僅取決于施工階段，在很大程度上取決于設(shè)計(jì)的優(yōu)劣，建筑設(shè)計(jì)是否可行、設(shè)計(jì)內(nèi)容是否到位、相關(guān)專業(yè)是否協(xié)調(diào)都會(huì)影響到項(xiàng)目成本、甚至直接影響到項(xiàng)目必要功能的實(shí)現(xiàn)；同時(shí)建筑設(shè)計(jì)具有重大意義。下面通過(guò)案例分析討論，在滿足政府相關(guān)規(guī)劃及容積率的情況下，通過(guò)好的方案設(shè)計(jì)，提高建筑產(chǎn)品的附加值。

4.1 研究對(duì)象

麗湖馨居121地塊的O1C地塊，位于梨雙公路旁，距離地鐵站約200米，屬于新興的商業(yè)區(qū)域，01C地塊要求：商業(yè)金融建筑面積42000m2，建設(shè)限高為35米，配套公建面積1600m2，由于該地塊為01地塊的最后一期，所欠缺的規(guī)劃上的人防面積、車位數(shù)量均需要在該地塊內(nèi)落實(shí)，所以選擇01C地塊建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案研究對(duì)象，并對(duì)其進(jìn)行價(jià)值分析。

4.2 項(xiàng)目功能成本分析

通過(guò)成本分析法，通過(guò)定量分析確定該地塊內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)類型，從而得到最大價(jià)值的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。

4.2.1 原設(shè)計(jì)方案分析：

4座辦公樓，每座辦公樓層高5.1米，頂層層高4.4米，每層1296m2，合計(jì)總36288m2，4座小型商業(yè)樓，建筑面積合計(jì)5712m2。

①初步計(jì)算出銷售總價(jià)M1：

按照市場(chǎng)行情和分析周邊銷售情況，辦公樓的銷售價(jià)格為1.1萬(wàn)元/m2，獨(dú)立商業(yè)房的銷售價(jià)格為1.9萬(wàn)元/m2，可以初步計(jì)算出原設(shè)計(jì)方案的銷售總價(jià)M1如表2所示。

表2 原設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目銷售收入分析M1

②初步計(jì)算項(xiàng)目總建設(shè)成本M2：

按照目標(biāo)成本初步計(jì)算項(xiàng)目總建設(shè)成本M2如表3所示。

表3 原設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目建設(shè)成本分析M2

③計(jì)算項(xiàng)目毛利潤(rùn)M：

M=M1-M2=7083.94(萬(wàn)元)

4.2.2 新設(shè)計(jì)方案分析：

在滿足政府相關(guān)規(guī)劃及容積率的情況下，結(jié)合價(jià)值工程，在基本建設(shè)成本相差不大的情況下，加大高價(jià)值產(chǎn)品的數(shù)量，從而提高該地塊項(xiàng)目的價(jià)值工程，新的設(shè)計(jì)方案如下:

設(shè)計(jì)4棟酒店式公寓，商住兩用，一、二層設(shè)置為商業(yè)，三層至七層為酒店式公寓。一層、二層層高6米，一層、二層面積皆為5184m2；三層至六層層高為4.8米(可以自行搭建閣樓及LOFT公寓的戶型)，每層面積為5184m2，共20736m2，七層層高為3.4米，面積為5184m2。設(shè)計(jì)一棟獨(dú)立商業(yè)樓，面積為5712m2，人防車庫(kù)4000m2，配套公建1500m2。原設(shè)計(jì)地下車庫(kù)面積為4000m2，增加地下車庫(kù)面積為4000m2，合計(jì)建設(shè)地下面積為8000m2。

①初步計(jì)算出銷售總價(jià)M1：

按照市場(chǎng)行情和分析周邊銷售情況，4.8米層高的公寓樓銷售價(jià)格為1.2萬(wàn)元/m2，3米層高的公寓樓銷售價(jià)格為1.2萬(wàn)元/m2，獨(dú)立商業(yè)房的銷售價(jià)格為1.9萬(wàn)元/m2，底商一層的銷售價(jià)格為1.9萬(wàn)元/m2，底商二層的銷售價(jià)格為1.4萬(wàn)元/m2，可以初步計(jì)算出新設(shè)計(jì)方案的銷售總價(jià)M1如表4所示。

表4 新設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目銷售總價(jià)分析M1

②初步計(jì)算項(xiàng)目總建設(shè)成本M2：

表5 新設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目建設(shè)總成本分析M2

③計(jì)算項(xiàng)目毛利潤(rùn)M：

M=M1-M2=10447.54(萬(wàn)元)

4.3 方案評(píng)價(jià)及分析總結(jié)

由上面的分析可以看出，通過(guò)增加業(yè)態(tài)，增加地下車庫(kù)面積，豐富產(chǎn)品的類型，在基本保持原來(lái)的基本建設(shè)成本不變的情況，增加了項(xiàng)目的銷售收入，盤活項(xiàng)目資產(chǎn)。

總  結(jié)   

在地產(chǎn)白銀十年，在拿地規(guī)則多變，拿地成本巨大，而政府規(guī)劃對(duì)于商業(yè)、租賃高自持等高要求之下，我們需要通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，控制基本建設(shè)成本、提高銷售收入。我們有四種設(shè)計(jì)優(yōu)化的思路：

①以項(xiàng)目的價(jià)值為導(dǎo)向，通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，增加價(jià)值高、容易出售業(yè)態(tài)的面積，例如公寓。

②豐富業(yè)態(tài)，將純辦公調(diào)整為商住兩用的綜合業(yè)態(tài)，講純住宅小區(qū)調(diào)整為業(yè)態(tài)配套豐富的小鎮(zhèn)。

③在滿足政府規(guī)劃要求下，增加了停車位的數(shù)量、配套特色商鋪，提高商業(yè)價(jià)值。

④在基本建設(shè)成本相同的情況下，最大限度地增加產(chǎn)品的附加值，例如增加優(yōu)質(zhì)配套幼兒園，提升物業(yè)水平等。