知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成
若會(huì)得時(shí)，只說一個(gè)知，已自有行在；只說一個(gè)行，已自有知在
投資成本費(fèi)用：
對于一般租售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其投資成本費(fèi)用由以下部分組成：
土地費(fèi)用
前期工程費(fèi)
房屋開發(fā)費(fèi)用（建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）
期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）
開發(fā)期間稅費(fèi)
其他費(fèi)用
不可預(yù)見費(fèi)等
項(xiàng)目投資
一、土地費(fèi)用
土地征收拆遷費(fèi) ：分為農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。農(nóng)村土地征收拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其它費(fèi)用。城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。
土地出讓地價(jià)款 ：是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開發(fā)商，需要進(jìn)行房屋拆遷和土地開發(fā)活動(dòng)，并相應(yīng)支付城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準(zhǔn)地價(jià)，具體宗地 的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。
3.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) ：是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
4.土地租用費(fèi) ：是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項(xiàng)目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中較為少見。
土地投資折價(jià) ：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土地使用權(quán)評估作價(jià)。
項(xiàng)目投資
特別說明：開發(fā)間接費(fèi)用
含義：指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房（板房）攤銷等（工程部門發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用）及資本化利息。
問題：1、外聯(lián)發(fā)生的費(fèi)用；2、樣板房攤銷呢；3、銀行借款利息如何列支。
目的：1、歸集分配、準(zhǔn)確核算單個(gè)項(xiàng)目的成本收益；2、對企業(yè)所得稅（結(jié)算調(diào)整毛利差環(huán)節(jié)）及土地增值稅（清算計(jì)算增值率環(huán)節(jié)）有較好的籌劃。
區(qū)別：管理費(fèi)用作為期間費(fèi)用，區(qū)別還是比較大的，但如何劃分這兩項(xiàng)費(fèi)用，卻沒有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際工作中，通常以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果開發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場機(jī)構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織其開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用，企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，計(jì)入管理費(fèi)用。
項(xiàng)目投資
四、管理費(fèi)用
管理費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門（總部或行政管理部門華南城舉例： ）為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。
主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)
董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤消、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。
提示：管理費(fèi)可按項(xiàng)目（前期工程費(fèi)）+（房屋開發(fā)費(fèi)）的3%～5%估算。
注：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?/p>
項(xiàng)目投資
五、財(cái)務(wù)費(fèi)用
定義：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。公司存款利息及理財(cái)收益抵減。
若單列開發(fā)間接費(fèi)，則僅核算開發(fā)前、項(xiàng)目竣工后及過程中非正常中斷連續(xù)超3個(gè)月。
提示：
利息的計(jì)算：可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；
計(jì)算基數(shù)=（一）+（二）
融資費(fèi)用： 利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。
項(xiàng)目投資
六、銷售費(fèi)用
定義: 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。
包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)、樣板房、售樓部攤銷等。
廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的1%~2%。
銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%~2%。
其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。
提示：銷售費(fèi)用約占到銷售收入的3%-5%。集團(tuán)規(guī)定見附表
項(xiàng)目投資
九、不可預(yù)見費(fèi)
定義：根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度
提示：（一）~（八）各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%～7%估算。
土地成本視具體情況而定是否加入
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時(shí)，還應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)營期間的運(yùn)營費(fèi)用。
運(yùn)營費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)用， 辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)， 不可預(yù)見費(fèi)。
項(xiàng)目收入
項(xiàng)目收入的關(guān)鍵要素
1.收入估算：估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃(含銷售、出租、自營等計(jì)劃)。租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。
2.開發(fā)方案 ：整個(gè)開發(fā)期擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量。
租售方案 ：對于一個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，此時(shí)必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個(gè)租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。
3.租售價(jià)格 ：租售價(jià)格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定租金單價(jià)或銷售單價(jià)。
項(xiàng)目收入
三、價(jià)格估算—市場比較法（適用于具有交易性的物業(yè)，價(jià)格受外部環(huán)境影響波動(dòng)較大）
定義：根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價(jià)對象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，經(jīng)過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素諸項(xiàng)修正，得出估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格。
市場比較法定價(jià)過程：①搜集交易實(shí)例，②選擇比較實(shí)例房地產(chǎn)，③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，④比較實(shí)例的比較和修正，⑤確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格
計(jì)算公式：PD＝PB×A×B×D×E。式中：
·PD——待估物業(yè)價(jià)格；
·PB ——比較案例價(jià)格；
·A ——待估物業(yè)情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)
·B ——待估物業(yè)估價(jià)期日價(jià)格指數(shù)/比較案例物業(yè)交易日期指數(shù)
·D ——待估物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)
·E ——待估物業(yè)個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)個(gè)別因素條件指數(shù)
項(xiàng)目收入
三、價(jià)格估算——收益法
概念：是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后用報(bào)酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，是從未來的角度評估房地產(chǎn)的價(jià)格。
適用：酒店、公寓、寫字樓等投資性物業(yè)。
公式：房地產(chǎn)的價(jià)格=預(yù)期凈收益/報(bào)酬率或資本化率。
說明：實(shí)際操作過程中，測算凈收益要包括土地使用權(quán)的價(jià)值和地上建筑物的價(jià)值，要綜合考慮經(jīng)濟(jì)年限、空置率、殘值率等復(fù)雜因素，同時(shí)報(bào)酬率或資本化率的確定還要考慮凈現(xiàn)值因素，在此僅了解概念，不作解讀。
項(xiàng)目收入
三、價(jià)格估算—成本法（適用于新開樓盤，無參照物且受政策影響波動(dòng)不大）
定義：房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各種費(fèi)用加和的一種方法。
新建：取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售費(fèi)用；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤。
基本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+ 銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（開發(fā)商期望平均利潤）
項(xiàng)目收入
五、稅費(fèi)估算—土地增值稅
概念：反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費(fèi)。
預(yù)征：土地增值稅在取得收入時(shí)或預(yù)售款時(shí)預(yù)繳按收入預(yù)繳具體稅率由所在稅務(wù)局定南昌普通住宅1%；非普通住宅3%；非住宅5%，達(dá)到清算條件后清算，多退少補(bǔ)。
增值率不超過20%免征土地增值稅。經(jīng)測算：一般毛利率在34.63%以上都需要繳納
清算方法（步驟）：
計(jì)算增值額：增值額=收入額—扣除項(xiàng)目金額
計(jì)算增值率：增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額
確定適用稅率：依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率
依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率—扣除項(xiàng)目*速算扣除系數(shù)
