面積贈(zèng)送對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者來說是個(gè)出現(xiàn)頻率很高的詞，只所以出現(xiàn)贈(zèng)送面積是為了提高產(chǎn)品附加值，利于產(chǎn)品的銷售
但對(duì)于贈(zèng)送面積的態(tài)度，不同的職能卻抱著不同的態(tài)度
營(yíng)銷和設(shè)計(jì)無疑是贈(zèng)送面積的擁護(hù)者
對(duì)于營(yíng)銷而言，贈(zèng)送面積意味著更高的銷售附加值，更多的溢價(jià)或者更快的去化
對(duì)于設(shè)計(jì)來說，贈(zèng)送面積意味著在規(guī)范的范圍內(nèi)“偷面積”，提升了產(chǎn)品的打擊力，也體現(xiàn)了設(shè)計(jì)的創(chuàng)新力
而成本和工程對(duì)贈(zèng)送面積則抱著抵觸或觀望的態(tài)度
對(duì)于成本來說，贈(zèng)送面積無疑意味著成本的增加
對(duì)工程則是要面對(duì)施工難度及后期的整改
正式由于對(duì)贈(zèng)送面積的不同態(tài)度，造成在決策是否做贈(zèng)送及贈(zèng)送面積大小的時(shí)候，幾個(gè)職能經(jīng)常產(chǎn)生矛盾。
其實(shí)在筆者看來，是否做贈(zèng)送面積以及做多少贈(zèng)送面積一點(diǎn)都不難決策，今天就跟大家講一講贈(zèng)送面積
01
什么是贈(zèng)送面積
所謂贈(zèng)送面積是指利用現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，盡量多設(shè)計(jì)可利用但又不計(jì)算或只計(jì)算一半面積的居住空間，以提高單位使用率，提高產(chǎn)品附加值。
贈(zèng)送面積的做法始于深圳，深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)置業(yè)需求旺盛；但深圳的土地供給有限，因而寸土寸金，樓面地價(jià)日益飆升，銷售單價(jià)水漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實(shí)用率的產(chǎn)品成為市場(chǎng)不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深圳所有房企贏得市場(chǎng)的利器
02
贈(zèng)送面積常見方式
1、贈(zèng)送面積的方式
贈(zèng)送面積的方式很多，本文系統(tǒng)的跟大家介紹一下，按照贈(zèng)送面積的大小可以分為全贈(zèng)送面積和半贈(zèng)送面積
全贈(zèng)送面積的方式有：
（1）、 凸窗(外飄窗)無限度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi))
(空間的延伸)
（2）、 落地凸窗(2.2米內(nèi))
(空間的延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積)
（3）、可局部拆卸內(nèi)假凸窗
(增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高)
（4）、 兩層高以上的普通大露臺(tái)
(增加使用面積但是不占用房間面積)
（5）、 兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園
(增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積)
（6）、 層高小于2.2米的地下室，半地下室空間
(增加輔助使用空間)
（7）、 雙首層設(shè)計(jì)的”地下空間
(增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積)
（8）、 一樓庭院和樓頂?shù)氖褂妹娣e
(增加輔助使用空間)
（9）、 超高內(nèi)庭院
(可變現(xiàn)實(shí)用面積)
（10）、室內(nèi)層高2.2米以下的夾層，插層，技術(shù)層
(增加輔助使用面積)
（11）、室內(nèi)4.4米－6米甚至更高
(增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)
半贈(zèng)送面積的方式有：
（1）、一層普通大陽臺(tái)，未封閉的陽臺(tái)，挑廊
（2）、與房屋相連有上蓋無柱的走廊
（3）、可以變房間的內(nèi)陽臺(tái)
（4）、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊
2、幾種常見的贈(zèng)送面積示例
（1）、室內(nèi)凸窗
將房間靠近窗戶的部分空間砌筑出平臺(tái)，平臺(tái)處的室內(nèi)凈高小于2.2m，不計(jì)規(guī)劃及銷售面積，客戶入住后可將飄臺(tái)拆除
凸窗有如下優(yōu)點(diǎn)：
① 給業(yè)主帶來實(shí)惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不計(jì)入建筑面積；
② 通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好；
③ 美觀的建筑外立面；精心設(shè)計(jì)的凸窗建筑能把房間、自然融為一體；
但凸窗本身亦存在局限性：
政策對(duì)凸窗高度的限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)， 即使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破
（2）落地衣柜
落地式式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。
缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。
（3）大面積設(shè)備平臺(tái)
將單個(gè)或幾個(gè)房間與住宅戶內(nèi)用隔墻隔開不連通，報(bào)批時(shí)注明為設(shè)備平臺(tái)，可不計(jì)入面積，房間的窗戶預(yù)留洞口，驗(yàn)收完畢后再安裝。
（4）花池
①將房間改為陽臺(tái)及花池，陽臺(tái)和花池間用欄桿分隔，陽臺(tái)計(jì)入一半面積，花池不計(jì)算面積。
②將大進(jìn)深陽臺(tái)用欄桿分隔為陽臺(tái)及花池，贈(zèng)送花池面積
（5）奇偶露臺(tái)贈(zèng)送
將兩個(gè)房間在奇偶層分別挑空，形成露臺(tái)，不計(jì)規(guī)劃及銷售面積
（6）利用結(jié)構(gòu)構(gòu)架增加戶內(nèi)使用面積，入住時(shí)進(jìn)行改造
（7）入戶花園
入戶花園，在入戶門與客廳門之間設(shè)計(jì)一個(gè)類似玄關(guān)概念的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用
以上是市場(chǎng)上常見的幾種贈(zèng)送面積的方式
03
贈(zèng)送面積與成本的關(guān)系
贈(zèng)送面積無疑會(huì)增加成本，最直接的是提高銷售面積單方
那贈(zèng)送面積與成本變動(dòng)的關(guān)系到底是怎么樣的呢
經(jīng)某實(shí)際項(xiàng)目測(cè)算可知結(jié)論如下
1、成本與售價(jià)的變化關(guān)系
從數(shù)據(jù)可以得出結(jié)論，隨著贈(zèng)送率的提高，在保證一定利潤(rùn)的前提下，增加的成本單方和需要提高的銷售單價(jià)不是線性同步的
2、售價(jià)與增加成本的關(guān)系
用一個(gè)更為直觀的表述方式來對(duì)比保證一定毛利時(shí)不同贈(zèng)送率成本和售價(jià)之間的關(guān)系
由表中數(shù)據(jù)可得結(jié)論，在保證凈利潤(rùn)20%，毛利率40%的前提下：
贈(zèng)送率10%，售價(jià)/成本=2.11，即贈(zèng)送率為10%，售價(jià)需要是成本的2.11倍
贈(zèng)送率20%，售價(jià)/成本=2.18，即贈(zèng)送率為20%，售價(jià)需要是成本的2.18倍
......
贈(zèng)送率150%，售價(jià)/成本=3.11，即贈(zèng)送率為150%，售價(jià)需要是成本的3.11倍
隨著贈(zèng)送率提升，售價(jià)與成本之間的比例不是一成不變的，而是隨著贈(zèng)送率的增加售價(jià)與成本之間的倍數(shù)也會(huì)增加
也即隨著贈(zèng)送率的增加銷售需要提升更高的售價(jià)才能保證項(xiàng)目的利潤(rùn)率不降低
04
如何決策到底贈(zèng)送多少面積
如何決策項(xiàng)目到底該做多少贈(zèng)送面積，這是很多企業(yè)非常糾結(jié)的事情
營(yíng)銷肯定傾向于多做贈(zèng)送面積，以提升產(chǎn)品價(jià)值，說白了更好賣
成本無疑傾向于少做甚至不做贈(zèng)送面積，因?yàn)闀?huì)增加成本
這個(gè)問題不能一概而論，應(yīng)該從經(jīng)營(yíng)的角度來看，一旦遇到這種分歧，不要僅從各自職能的角度考慮問題，應(yīng)該回歸經(jīng)營(yíng)本身，算筆賬看看劃不劃算
舉個(gè)例子，某項(xiàng)目營(yíng)銷提出大贈(zèng)送，贈(zèng)送率由10%提升到50%
增加了贈(zèng)送率對(duì)銷售來說無非帶來兩個(gè)好處
溢價(jià)--售價(jià)提升
去化--提高去化
而成本肯定會(huì)增加
這時(shí)候，一定要把增加贈(zèng)送率帶來的變化數(shù)字化，量化
即
營(yíng)銷需要量化：
如果為了提升溢價(jià)，那要明確溢價(jià)到多少（對(duì)貨值有影響）
如果為了提高去化，那要明確新的去化期縮短了多久（對(duì)現(xiàn)金流有影響）
成本需要量化：
成本增加額度（對(duì)支出有影響）
將這些變化后的指標(biāo)代入《投資決策測(cè)算模型》，形成項(xiàng)目新的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，項(xiàng)目總收益、項(xiàng)目總收益率、項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（IRR）、現(xiàn)金流回正時(shí)間等等
如果經(jīng)營(yíng)指標(biāo)向好或不變，則雖然增加了成本，但可以決策實(shí)施，否則應(yīng)予以否決
這樣做決策是不是更加直觀更加容易了呢
05
小結(jié)
贈(zèng)送面積是房地產(chǎn)企業(yè)在地價(jià)不斷提高，合理利用規(guī)則，提高產(chǎn)品力的一種方式，無疑可以起到提高溢價(jià)或提高去化速度的目的
但贈(zèng)送面積不是越大越好，應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行設(shè)置，在遇到需要確定贈(zèng)送率時(shí)不能僅僅站在單業(yè)務(wù)職能的角度考慮問題，而應(yīng)該以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行量化比對(duì)，做出正確的決策
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